<< Пред. стр.

стр. 2
(общее количество: 7)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
Граждане, желающие произвести обмен занимаемых жилых помещений, подают заявления в органы местного самоуправления либо в уполномоченные ими бюро по обмену жилыми помещениями. Кроме того, предъявляются документы, перечень которых в настоящее время устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации.
Некоторой спецификой обладают так называемые родственные обмены. Речь идет о правиле, предусмотренном в ст. 70 ЖК РСФСР, где предусмотрено, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе, с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь), обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. При этом для такого обмена не всегда требуется, чтобы въезжающий на общую жилую площадь родственник был до обмена членом семьи нанимателя. Достаточно, чтобы он вселялся в качестве такового и относился к лицам, которые признаются членами семьи.
В качестве примера можно привести постановление Президиума Московского городского суда.
Б. - наниматель четырехкомнатной квартиры размером 62,52 кв. м, в которой вместе с ней проживают ее сын и дочь, а также тетя - Ж., занимающая однокомнатную квартиру 19 кв. м, договорились об обмене, согласно которому Ж. согласилась переехать к племяннице и проживать с ней единой семьей, а в ее квартиру должен переехать В., сын племянницы. Поскольку в оформлении обмена отказано, был заявлен иск о признании необоснованным этого отказа.
Решением Свердловского районного народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) в иске отказано.
Президиум Московского городского суда, рассмотрев протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР, отменил судебные постановления, указав следующее.
Тетя Б. - Ж., 1910 года рождения, одинокая, - изъявила желание проживать одной семьей с Б. и ее детьми, с которыми состоит в родственных отношениях, нуждается в повседневной помощи и присмотре; фактически она длительное время проживает с ними. В. - сын Б. - должен переехать в однокомнатную квартиру Ж. Такое право на обмен жилой площади одного из членов семьи при наличии письменного согласия других членов семьи предусмотрено ст. 70 ЖК РСФСР, на которую суд сослался в своем решении. От участников обмена при этом требуется соблюдения лишь одного условия - въезжающий в порядке обмена гражданин должен вселиться в качестве члена семьи нанимателя этого жилого помещения.
В мотивировочной части решения суд признал, что Ж. - старый и больной человек, фактически пользуется квартирой Б. и ввиду большего размера жилой площади квартиры своим проживанием не ущемляет их интересов. Однако вопреки такому признанию суд в иске отказал, указав, что истица не доказала проживания в данный период времени одной семьей с Ж.
Между тем ст. 70 ЖК не требует, чтобы въезжающий в порядке обмена гражданин являлся членом семьи нанимателя до обмена.
По делу не выяснены с достаточной полнотой взаимоотношения сторон и обоснованность отказа в оформлении обмена жилплощади <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. N 4. С. 9.

Жилищный кодекс РСФСР предусматривает случаи запрета заключения договора обмена (ст. 73). При этом данные запреты распространяются и на сделки, где одним из объектов является жилое помещение, принадлежащее участнику договора на праве собственности.
Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанимателю, члену кооператива или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительными обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.
Не допускается обмен, если жилое помещение является предметом залога. Данный запрет прямо не предусмотрен в федеральных нормативных актах, однако многие субъекты Российской Федерации (думается, вполне оправданно) его предусмотрели. Залог - это способ обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества (в данном случае жилого помещения) преимущественно перед другими кредиторами. Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене с согласия залогодержателя жилого помещения, являющегося предметом залога, на иное имущество.
Запрещается обмен, если договор носит фиктивный характер. Под фиктивным понимается такой обмен, когда стороны не имеют намерения поселиться в обмениваемых помещениях, а производят только оформление обмена, продолжая при этом проживать в прежних жилых помещениях.
Не допускается обмен, если дом (жилое помещение) подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если дом (жилое помещение) грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких домах (жилых помещениях), другого благоустроенного жилья. В случаях, когда дом грозит обвалом, выдается техническое заключение о состоянии дома, утвержденное органом местного самоуправления.
Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим.
Данная статья также предусматривает запрет осуществления обменов, если они носят корыстный характер. Представляется, что данный запрет в настоящее время потерял актуальность, поскольку обмениваемые жилые помещения не всегда являются равноценными и одна из сторон в качестве одного из условий выдвигает доплату в виде денежных сумм либо ремонта и т.п.
Однако в судебной практике периодически встречаются споры, связанные с так называемыми корыстными обменами.
Так, П. - наниматель двухкомнатной квартиры в доме N 98 по ул. Ленина в г. Тольятти - прописан в этой квартире с несовершеннолетним сыном. Его жена П. - наниматель однокомнатной квартиры в доме N 52 по ул. Ленина - прописана в ней со своим несовершеннолетним сыном Л. Фактически вся семья постоянно проживала в двухкомнатной квартире в доме N 98, однокомнатную же квартиру сдавала по договору поднайма.
2 марта 1995 г. был оформлен договор обмена жилыми помещениями, по которому П. стала нанимателем двухкомнатной квартиры в доме N 98 по ул. Ленина (вместе с ней в этой квартире прописаны оба сына), а П. - нанимателем однокомнатной квартиры в доме N 52. Фактически вся семья продолжала проживать в двухкомнатной квартире, но после расторжения брака в июне 1995 г. П. переселился в однокомнатную квартиру.
П. обратился в суд с иском к П. о признании договора обмена жилыми помещениями недействительным. По его мнению, сделка совершена под влиянием обмана со стороны ответчицы, принудившей его к совершению обмена под угрозой развода и обещавшей сохранить семью в случае оформления договора обмена. Кроме того, истец ссылался на невозможность проживания в однокомнатной квартире ввиду ее непригодности.
В ходе судебного разбирательства истец изменил основания иска о признании договора обмена жилыми помещениями недействительным, считая, что обмен носил корыстный характер с его стороны, поскольку ответчица обещала в случае совершения этого обмена купить ему импортный музыкальный центр.
Решением Центрального районного суда Самарской области (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда) иск П. удовлетворен по п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР. Районный суд оценил стремление П. получить от материально обеспеченной жены музыкальный центр и сохранить с ней семейные отношения как корыстные побуждения к обмену жилыми помещениями.
Президиум Самарского областного суда отменил по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ судебные постановления, указав следующее.
Как видно из материалов дела и объяснений сторон, до июня 1995 г. П. состояли в браке и проживали одной семьей.
Каких-либо данных о том, что они вели раздельное хозяйство и имели отдельные семейные бюджеты, в деле нет.
В соответствии с семейным законодательством вопросы воспитания детей и другие вопросы жизни семьи решаются супругами совместно. Каждый из супругов свободен в выборе занятий, профессии и места жительства.
Все нажитое супругами во время брака имущество признается их общей совместной собственностью.
Приобретение имущества в браке, в данном случае музыкального центра, не может рассматриваться как корыстное и противоправное деяние одного из супругов, совершенное в ущерб интересам другого супруга, поскольку у них возникает равное право на это имущество.
Кроме того, вывод суда не основан на фактических данных.
Достоверных доказательств совершения обмена жилыми помещениями под упомянутым условием истец суду не представил. Ответчица же утверждала, что никаких обещаний по приобретению музыкального центра за оформление обмена она П. не давала; покупку этой вещи после совершения обмена объясняла не как выполнение обязательства перед истцом, а как удовлетворение давнего и настойчивого желания истца иметь хорошую радиоаппаратуру, причем ранее они также приобретали музыкальную аппаратуру, но эти покупки П. не считал ни корыстными, ни связанными с исполнением П. каких-либо гражданско-правовых обязательств перед ним.
Договор обмена жилыми помещениями, приобретение супругами П. общего совместного имущества и их стремление сохранить семью - это проявления внутрисемейных отношений сторон. Обмен квартирами совершен с учетом интересов несовершеннолетних детей и не привел к нарушению законных прав истца на жилое помещение, поскольку из двухкомнатной квартиры, в которой он имел право на 14,2 кв. м жилой площади, он переселился в однокомнатную квартиру, жилая площадь которой составляет 16,4 кв. м.
Поэтому суд ошибочно руководствовался ч. 2 ст. 73 ЖК РСФСР при признании обмена жилыми помещениями недействительным.
Суд с достаточной полнотой выяснил фактические обстоятельства дела, но неправильно применил нормы материального права, что давало основание суду надзорной инстанции вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска П. в соответствии с п. 5 ст. 329 ГПК РСФСР <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 9.

Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Запрещается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья.
В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается. В связи с тем что на практике споров, связанных с данным запретом, достаточно много, приведем конкретный судебный спор.
Семья Б. из трех человек, занимающая комнату площадью 27 кв. м, и З., проживающий в двухкомнатной квартире в другом доме, решили произвести между собой обмен жилых помещений, но владелец домов - производственное объединение "Саратовский агрегатный завод" в обмене им отказал, мотивируя тем, что жилое помещение, в котором проживают Б., находится в общежитии.
ПО предъявило в суде встречный иск к З. о признании его утратившим право на жилое помещение в двухкомнатной квартире, указав на то, что с 1992 г. он в квартире не проживает, плату за нее не вносит, лицевой счет после смерти родителей на свое имя не переоформил.
В октябре 1993 г. в квартиру З. вселилась семья Б., которых производственное объединение просило выселить. Фрунзенский районный народный суд г. Саратова в обоих исках отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда решение суда оставила без изменения.
Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации внес (ввиду отсутствия кворума в президиуме Саратовского областного суда) протест на судебные решения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Судебная коллегия 20 февраля 1995 г. протест удовлетворила, указав следующее.
Судебные решения подлежат отмене в части отказа в иске З., Б. к ПО об устранении препятствий в производстве обмена занимаемых ими жилых помещений.
Принимая решение по спору, народный суд исходил из того, что комната, занимаемая Б., находится в общежитии и поэтому в силу ст. 73 ЖК РСФСР истцы не имеют права на обмен жилой площади.
Между тем суд не учел имеющиеся в материалах дела данные, свидетельствующие о том, что истице Б. комната была предоставлена в порядке обеспечения жилым помещением лиц, состоящих в списках очередников на получение жилого помещения.
Как видно из заявления Б. на имя заместителя директора объединения, она просила предоставить ей комнату с общей кухней до получения квартиры, указывая, что она - пятая в очереди на квартиру.
О выделении истице комнаты ходатайствовали администрация, профсоюзный комитет цеха, где работала Б.
На заявлении истицы имеется резолюция должностного лица от 25 ноября 1986 г. о взятии ее на учет для получения комнаты.
Ни в одном из этих документов нет ссылки на то, что Б. просила предоставить ей комнату в общежитии.
По решению исполкома Фрунзенского районного Совета народных депутатов г. Саратова Б. был выдан ордер от 8 февраля 1988 г. на право занятия жилого помещения размером 27 кв. м жилой площади, состоящего из одной комнаты в коммунальной квартире. И в контрольном талоне к ордеру указано, что истице предоставлена комната в коммунальной квартире. В эту комнату в том же месяце Б. вселилась с семьей.
С выводом суда (с которым согласилась и коллегия областного суда) о том, что ордер Б. на жилое помещение выдан ошибочно при массовом заселении построенного дома, нельзя согласиться.
ПО, зная, что Б. выдан ордер и что это влияет на правовой режим жилого помещения, в установленный срок и в предусмотренном законом порядке его действительность не оспорило.
Как видно из копии списка предоставления жилой площади работникам завода, утвержденного 11 февраля 1988 г. на заседании заводского комитета профсоюза, Б. с семьей предоставлялась комната жилой площадью 27 кв. м с общей кухней, и в этом тексте допечатано, что предоставляемое жилое помещение - общежитие.
Однако суд не истребовал подлинник списка и не выяснил, в связи с чем текст дополнен.
В судебном заседании и в кассационной жалобе истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен договор жилищного найма, ей была выдана домоуправлением расчетная книжка на оплату квартиры и коммунальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты.
Однако эти доводы истицы суд с достаточной полнотой не проверил, хотя выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение по делу.
Так, если жилая площадь предоставлена истице в порядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием.
Поэтому принятое решение подлежит отмене в части отказа в иске З. и Б <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 7. С. 11.

С сожалением приходится констатировать, что четко механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной из сторон договора является собственник жилья, нормативно на федеральном уровне не определен. Отдельные субъекты Российской Федерации устанавливают такой механизм <*>. Как правило, устанавливается, что гражданин - собственник жилого помещения, желающий обменять принадлежащее ему жилье с нанимателем, подает соответствующее заявление органу местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения государственного, муниципального, общественного жилищных фондов.
--------------------------------
<*> См., например: Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением Малого совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10.06.92 N 133/7 // Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. Екатеринбург: Уральское юридическое издательство, 1996. С. 136 - 142.

В заявлении дается характеристика жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности (количество комнат, размер общей и жилой площади и т.п.), указывается основание возникновения права собственности (гражданско-правовая сделка: договор передачи в порядке приватизации, наследование, выплата паевого взноса за квартиру в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива), называется правоустанавливающий документ (договор, время его совершения, номер и т.п.). В заявлении также указывается контрагент по обмену (наниматель, с которым собственник жилья желает произвести обмен) и дается характеристика жилого помещения, которое собственник жилья получит в результате обмена.
В тех случаях, когда обмениваемое жилое помещение принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам, заявление подается от имени всех сособственников и соответственно ими подписывается. Если кто-либо из сособственников не проживает в обмениваемом жилом помещении, а находится в другом населенном пункте в связи с командировкой, учебой, характером работы и т.д. либо не может явиться к должностному лицу органа местного самоуправления, принимающему заявление (например, в связи с тем что находится на излечении в стационарном медицинском учреждении), то согласие отсутствующего сособственника на обмен жилого помещения может быть выражено в отдельном документе. Подпись такого лица должна быть удостоверена. Такое удостоверение возможно нотариусом, должностным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, организацией, в которой данный гражданин работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его проживания.
Наниматель жилого помещения, желающий произвести обмен с гражданином - собственником жилья, подает в орган местного самоуправления по месту нахождения "своего" жилого помещения заявление аналогичного содержания.
Заявление нанимателя подписывается всеми совершеннолетними членами его семьи. Согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя, за которыми сохраняется право на жилое помещение, может быть выражено в отдельном документе. Подпись временно отсутствующего члена семьи должна быть удостоверена кем-либо из ранее называвшихся субъектов.
После принятия органом местного самоуправления решения об обмене жилых помещений гражданам можно оформлять соответствующий договор.
Представляется, что введение нормы о том, что обращение к органу местного самоуправления должно предшествовать оформлению договора, помогло бы избежать конфликтных ситуаций. Если орган местного самоуправления принимает решение об обмене жилых помещений, значит, после оформления договора обмена жилыми помещениями проблем с выдачей ордера не должно быть. При нарушении указанной последовательности могла бы сложиться весьма противоречивая ситуация: существует договор обмена жилыми помещениями, но орган местного самоуправления отказывается выдать обменный ордер (например, на муниципальное жилье).
Следует отметить, что договор является основанием возникновения (перехода) права собственности и договор как документ является доказательством того, что совершена гражданско-правовая сделка - договор обмена жилыми помещениями.
В договоре обмена между собственниками и нанимателями жилья или членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов дается характеристика обмениваемых жилых помещений, указывается круг лиц, становящихся собственниками получаемого по обмену жилого помещения, определяется доля каждого сособственника в праве собственности.
На основании такого договора гражданин, являющийся нанимателем, имеет право требовать от контрагента по обмену передачи ему жилого помещения в собственность.
Гражданин, собственник жилого помещения, получающий в результате обмена жилье в пользование на условиях найма, на основании договора и ранее принятого решения органа местного самоуправления об обмене жилых помещений вправе требовать от органа местного самоуправления выдачи обменного ордера и от контрагента по обмену передачи квартиры.
Договор обмена жилых помещений подлежит государственной регистрации. Именно с момента регистрации договора возникает право собственности на получаемое по обмену жилое помещение (в этот момент происходит переход права собственности от одного лица к другому). При этом фактическая передача жилья может происходить значительно позже (например, после получения обменного ордера стороной, получающей жилье в пользование, а не в собственность).
Уже указывалось на то, что договоры обмена и мены - разные соглашения. Их следует отличать по трем основным признакам.
Во-первых, при мене обе стороны (могут быть как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом как минимум одна из сторон не является собственником жилого помещения.
Во-вторых, при мене стороны руководствуются Гражданским кодексом, а при обмене наряду с ГК РФ отношения регламентируются Жилищным кодексом РСФСР, Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации.
В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Для меняющихся - письменное оформление договора мены и государственная регистрация, для обменивающихся - оформление через орган местного самоуправления и, если одна из сторон - собственник, плюс государственная регистрация.
Кроме того, для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается, таких, как существенное ухудшение жилищных условий в связи с обменом жилых помещений и др.

Глава 3. СДЕЛКИ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА ПЕРЕДАЧУ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ПОЛЬЗОВАНИЕ

§ 1. Виды сделок, направленных на передачу жилых
помещений в пользование

В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. В целом ряде случаев таким правом также обладают государственные и муниципальные предприятия, а также государственные и муниципальные учреждения, владеющие жилищным фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Сдача жилого помещения по договору возможна по различным основаниям, которые можно классифицировать по: виду договоров, субъектам - пользователям жилого помещения, срокам, возмездности, пределам передачи жилой площади, а также по регламентации.
Сдача жилого помещения осуществляется в соответствии с такими видами договоров, как:
договор найма жилого помещения, который, в свою очередь, делится на договор коммерческого найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива, договор найма служебного жилого помещения и общежития;
договор аренды жилого помещения;
договор безвозмездного пользования жилым помещением.
По субъектам - пользователям жилого помещения договоры подразделяются на договоры, в которых в качестве пользователей выступают граждане, - это любой договор найма жилого помещения, и на договоры, где пользователями являются юридические лица, - это договор аренды жилого помещения. По отношению к безвозмездному пользованию жилищем закон прямо не указывает на запрет в предоставлении жилого помещения юридическим лицам, однако, исходя из целевого назначения жилья, представляется, что пользователем в данном случае может быть только гражданин.
По срокам договоры можно разделить на срочные и бессрочные.
К срочным относятся: договор коммерческого найма жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме ЖСК, договор найма служебного жилого помещения и общежития, а также договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилым помещением.
К бессрочным договорам относится договор социального найма.
По возмездности договоры делятся на:
безвозмездные - договор безвозмездного пользования жилым помещением;
дотируемые - договор социального найма и договор найма служебного жилого помещения и общежития;
возмездные - договор коммерческого найма жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме ЖСК и договор аренды жилого помещения.
По пределам передачи площади договоры подразделяются на нормируемые (договор социального найма и договор найма служебного жилого помещения и общежития) и на определяемые соглашением сторон (все остальные договоры, направленные на передачу жилых помещений в пользование).
По регламентации договоры можно разделить на:
регулируемые в основном гражданским законодательством; это договор коммерческого найма жилого помещения, договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилым помещением;
регулируемые в основном жилищным и в некоторой части гражданским законодательством все остальные договоры, направленные на передачу жилых помещений в пользование.

§ 2. Договор найма жилых помещений

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются во временное возмездное владение и пользование, является договор найма жилого помещения. Права и обязанности участников данной сделки регулируются главой 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить Жилищный кодекс РСФСР и Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.
Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации несколько по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу ГК выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (глава 35), и арендный или иной договор, регулируемый главой 34 или другими положениями ГК, по которому жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом ГК оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В Гражданском кодексе наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов <*>.
--------------------------------
<*> Заключение и права и обязанности, вытекающие из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в данной работе не рассматриваются. Об этих сделках см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2001. С. 81 - 92, 129.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Для жилых помещений, выступающих объектом социального найма, жилищное законодательство, как правило, устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР).
Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды; регулирование данных отношений при этом будет осуществляться главой 34 ГК. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектами самостоятельного договора.
Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.
По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектом права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это получило закрепление в ст. 673 и ст. 290 ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), глава 35 в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится к двум указанным в ГК видам договора найма жилых помещений.
Во-первых, в Гражданском кодексе предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.
Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.
В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК).
В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, ГК, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 3 ст. 681 ГК).
В-пятых, ГК в ст. 680 регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом ГК ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 метров жилой площади). У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).
В-шестых, в Гражданском кодексе регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РСФСР). По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Нормы ГК (п. 4 и 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Вероятно, по договору поднайма должно предоставляться жилое помещение и юридическими лицами - арендаторами жилья, однако такие отношения имеют значительную специфику, и их регламентация должна найти место в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

Социальный наем

Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется только в общем виде, подробное регулирование должно быть в новом Жилищном кодексе Российской Федерации <*> и иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК указывается, что объектами данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.
--------------------------------
<*> До принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации действует Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. в части, не противоречащей Конституции, Гражданскому кодексу, Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и некоторым другим законодательным актам.

Жилищное законодательство содержит определение жилищного фонда социального использования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Основном законе России сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило должно найти свое развитие в новом (принятом после ныне действующих Конституции и Гражданского кодекса) жилищном законодательстве, пока же конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводит данные отношения в русло старого (принятого в соответствии с прежней Конституцией) жилищного законодательства: ЖК РСФСР и основанных на нем Правил учета субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 28 ЖК РСФСР граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте, по общему правилу, в виде отдельной квартиры на семью.
Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях.
Как уже было указано, определенные категории граждан, признающихся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, перечислены в ЖК РСФСР (ст. 29), Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах Российской Федерации.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признается достаточно большой круг лиц:
1) граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской Федерации. Например, в Областном законе Свердловской области "О предоставлении жилища в Свердловской области" от 28 апреля 1995 г. указывается, что нуждающимися признаются лица, отнесенные к указанной в данном акте категории и имеющие обеспеченность жильем не более 15 кв. м общей площади на одного человека <*>;
--------------------------------
<*> См.: Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. Екатеринбург: Уральское юридическое издательство, 1996. С. 89.

2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);
3) лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно;
4) граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
5) граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;
6) граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного муниципального и общественного жилищных фондов, либо найма в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо аренды (коммерческого найма) в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, и не имеющие другой жилой площади.
Вместе с тем граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 30 ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства).
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих в государственных либо муниципальных организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу в этих организациях в связи с уходом на пенсию.
На основании ст. 33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.
Только федеральное законодательство предусматривает первоочередное предоставление жилых помещений нуждающимся в улучшении жилищных условий более чем 20 категориям граждан, вне очереди жилище предоставляется также более чем 20 категориям граждан <*>.
--------------------------------
<*> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 58 - 62.

При этом следует иметь в виду, что нормативные акты субъектов Российской Федерации значительно расширяют круг лиц, имеющих право на первоочередное и внеочередное предоставление жилья.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. При этом жилое помещение предоставляется на одного человека в пределах 12 квадратных метров (ст. 38).
Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 40, 41 ЖК РСФСР).
Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в ст. 11 устанавливает социальную норму площади жилья и порядок ее определения. В названной статье указывается, что социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается субъектами Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.
Следует отметить, что данный законодательный акт предписывает органам государственной власти и местного самоуправления предоставлять субсидии в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и соответствующего бюджета (ч. 2 ст. 15 Закона).
Субъекты Российской Федерации, принявшие нормативные акты, посвященные предоставлению жилых помещений после введения в действие Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", как правило, в отличие от ЖК РСФСР устанавливают размер не жилой, а общей площади жилого помещения, куда включается площадь не только комнат, но и так называемых подсобных помещений (кухонь, ванных комнат, коридоров и т.п.). Например, Областной закон Свердловской области "О предоставлении жилища", принятый Свердловской областной Думой 28 апреля 1995 г., в ст. 30 устанавливает, что размер предоставляемого жилого помещения должен быть от 15 до 20 квадратных метров общей площади на одного человека. Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 квадратных метров. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен.
На основании решения органа местного самоуправления, государственного либо муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма гражданину органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении N 2 от 3 апреля 1987 г., "расторжение договора найма жилого помещения и признание ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, влечет выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству, предоставленному по ордеру" <*>.
--------------------------------
<*> Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М.: Спарк, 1995. С. 170.

Получить ордер может либо гражданин, которому предоставляется жилое помещение, либо другое лицо на основании доверенности, удостоверенной в установленном порядке. Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.
Необходимо отметить, что исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР) <*>. В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жилищных фондов, им должно быть предоставлено то жилое помещение, которое они занимали, или другое.
--------------------------------
<*> После принятия части первой ГК судебная практика пока не выработала единого подхода. Зачастую применяются сроки исковой давности к недействительности ничтожных сделок, тогда как очевидно, что в ЖК РСФСР устанавливается специальное правило, которое применяется только к требованиям о недействительности ордера.

В соответствии со ст. 100 ЖК РСФСР в случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали.
Договор найма жилого помещения социального использования заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления, и гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.
Как следует из ст. 14 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", право социального найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в пределах нормы жилой площади. Договор социального найма является бессрочным. При этом за гражданами, проживающими в домах государственного, муниципального и, что немаловажно, общественного жилищных фондов (поскольку ранее режим общественного жилищного фонда был во многом аналогичен государственному), сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
Одной из сторон по такому договору выступают наймодатели - органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, которому выдается ордер на предоставление данного жилища.
В самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. При этом совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.
К членам семьи нанимателя согласно указанной статье Жилищного кодекса РСФСР относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Как разъяснил Пленум Верховного Суда Союза ССР в Постановлении N 2 от 3 апреля 1987 г., разрешая вопрос о признании членами семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений <*>. Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они продолжают иметь такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
--------------------------------
<*> См. п. 7 Постановления N 2 Пленума Верховного Суда СССР "О применении судами жилищного законодательства" с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума N 14 от 30 ноября 1990 г. // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 171.

Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение, устанавливая при этом правило, по которому граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи возможно при предоставлении им указанного помещения в установленном порядке.
Согласно ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 15 лет с использованием мер социальной защиты граждан, т.е. переходный период должен закончиться в 2008 г. Говоря о переходном периоде, нельзя не отметить, что законодатель неоднократно менял его периоды. Так, первоначально срок был установлен в пять лет, затем в 10 и в настоящее время на основании Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" определен 15-летний переходный период <*>.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. N 25. Ст. 3042.

Жилищный кодекс РСФСР устанавливает срок внесения квартирной платы. В соответствии со ст. 56 наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Некоторые категории граждан по действующему законодательству имеют льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.
При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст. 82 ЖК РСФСР обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма ремонтируемого помещения. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.
Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как правило относящееся к маневренному фонду, должно отвечать санитарным и техническим требованиям <*>. Все переезды нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь, так и обратно производятся наймодателем за его счет. В период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом жилом помещении он вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставляемое ему на время ремонта.
--------------------------------
<*> О маневренном фонде см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 92 - 93.

Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.
Для тех случаев, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно изменится, законодательство устанавливает два условия.
Во-первых, наймодателю необходимо получить согласие нанимателя на такое изменение (п. 3 ст. 681 ГК).
Во-вторых, если помещение существенно увеличится и у нанимателя образуется больше жилой площади, чем предусмотрено договором, нанимателю и членам его семьи должно предоставляться другое благоустроенное жилое помещение, причем до начала капитального ремонта (ст. 83 ЖК РСФСР). Если же в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение также до начала капитального ремонта.
В качестве примера приведем конкретный спор, рассмотренный президиумом Московского городского суда. В Постановлении президиума от 22 февраля 1996 г. указано, что жилищное управление "Таганское" обратилось в суд с иском к Д. и М. о выселении со всеми совместно проживающими лицами из жилого помещения размером 34,81 кв. м (три комнаты четырехкомнатной квартиры) и вселении в отдельную трехкомнатную квартиру жилой площадью 44,9 кв. м. Истец сослался на то, что в связи с капитальным ремонтом и перепланировкой дома, где проживают ответчики, им была предложена квартира для постоянного пользования, но они отказались от нее.
Ответчики иск не признали.
Решением Таганского межмуниципального районного народного суда Центрального административного округа г. Москвы (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда) иск удовлетворен.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.
Президиум Московского городского суда 22 февраля 1996 г. протест удовлетворил, указав следующее.
Суд пришел к выводу о том, что иск основан на законе и подлежит удовлетворению, так как дом, где проживают ответчики, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и отселением жильцов, а предоставленная им квартира находится в новом доме со всеми удобствами и отвечает требованиям ст. 38, 40 ЖК РСФСР.
С данным выводом суда согласиться нельзя.
Согласно ст. 82 ЖК РСФСР при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор найма на ремонтируемое помещение. Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.
Из материалов дела видно, что дом, где проживают ответчики, подлежит капитальному ремонту, который не может быть произведен без отселения жильцов. Ответчикам на время капитального ремонта другая жилая площадь не предлагалась, согласия же на получение ими в постоянное пользование квартиры, в которую истец просил переселить ответчиков, они не давали. Как разъяснено в п. 2 "б" Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума от 29 августа 1989 г., в редакции Постановления Пленума от 21 декабря 1993 г.), суду не подведомственны споры о предоставлении нанимателю в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен того, которым он обеспечивается на время капитального ремонта, поскольку в указанных случаях жилое помещение может предоставляться в постоянное пользование лишь при согласии наймодателя, нанимателя и членов его семьи (ч. 5 ст. 82 ЖК РСФСР), и каждый из них не может принуждаться к этому.
В силу ст. 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.
Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта должно быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по его требованию.
Доказательств того, сохранится ли жилое помещение, занимаемое ответчиками, увеличится либо уменьшится в результате капитального ремонта, в материалах дела не имеется.
Судом не выяснялись данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и применения надлежащего закона.
При таких данных вынесенные по делу постановления подлежат отмене, а дело - направлению в суд для нового рассмотрения <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1996. N 12. С. 3.

В целях повышения благоустройства квартиры возможно осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения. При этом законодательство устанавливает, что переустройство, перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и с разрешения органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 84 ЖК РСФСР).
При невыполнении указанного требования наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, согласно ч. 3 ст. 84 ЖК РСФСР обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.
В связи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие, меняется число лиц, пользующихся жилищем, и соответственно размер оплаты жилья и коммунальных услуг. Вместе с тем Жилищный кодекс РСФСР устанавливает правило, по которому совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.
Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору. Это возможно, во-первых, по требованию члена семьи нанимателя (ст. 86 ЖК РСФСР) и, во-вторых, по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ст. 87 ЖК РСФСР).
В первом случае совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение. Суды достаточно часто рассматривают споры по данному вопросу. Так, Моисеева З., Моисеева Е., а также двое детей Моисеевой Е. (Евгения, 1986 г. р., и Александр, 1991 г. р.) проживали в квартире жилой площадью 37,3 кв. м в доме N 75 по ул. Паршина в г. Москве. Данная квартира состояла из трех комнат - двух смежных 17, 7 кв. м, 11,5 кв. м и одной изолированной 8,1 кв. м.
Моисеева З. обратилась в суд с иском к Моисеевой Е., префектуре Северо-Западного административного округа г. Москвы, муниципальному округу "Хорошево-Мневники" о заключении отдельного договора жилищного найма на комнату размером 8,1 кв. м, ссылаясь на то, что после смерти в 1991 г. ее сына, который был мужем Моисеевой Е., между ней и снохой сложились неприязненные отношения; истица предлагала ответчице произвести обмен занимаемой квартиры, но она отказалась.
Решением Хорошевского межмуниципального суда Северо-Западного округа г. Москвы от 25 июня 1997 г. (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда и президиумом Московского городского суда) в иске отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, отменила судебные постановления и вынесла новое решение об удовлетворении иска Моисеевой З., указав следующее.
Отказывая в иске об изменении договора жилищного найма, суд обосновал это тем, что квартира имеет кухню по размеру менее 6 кв. м и совмещенный санузел; размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади. Судебная коллегия и президиум Московского городского суда, признавая решение межмуниципального суда правильным, также указывали на это.
Однако названные обстоятельства не могут служить основанием для отказа в иске об изменении договора жилищного найма.
В соответствии со ст. 86 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст. 52 этого Кодекса.
В силу ст. 52 ЖК РСФСР предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Как видно из материалов дела, на каждого проживающего в упомянутой квартире жильца приходится по 9,3 кв. м жилой площади. Комната размером 8,1 кв. м, на которую Моисеева З. просила заключить отдельный договор найма, изолированная. Между Моисеевыми, как установлено в суде первой инстанции, состоялось соглашение о порядке пользования квартирой, согласно которому Моисеева З. длительное время пользовалась изолированной комнатой, а Моисеева Е. и двое ее детей - двумя смежными комнатами.
Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире.
Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются препятствием по смыслу приведенных статей ЖК РСФСР для заключения такого договора найма.
Не может служить основанием для отказа в иске об изменении договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 15 Постановления от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (с последующими изменениями и дополнениями), в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 ЖК РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1999. N 8. С. 17.

Во втором случае (по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью) граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.
Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 89 ЖК РСФСР).
Важно отметить, что практика применения ст. 89 ЖК РСФСР сильно изменяется с введением в нашей стране права приобретать жилые помещения в собственность. Показательно в данном случае Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г.
Гладина Т. и Гладин С. состояли в браке с 1985 г. и проживали с двумя несовершеннолетними детьми по договору найма в двухкомнатной квартире площадью 27,7 кв. м в доме по ул. Фрунзе в г. Ростове.
В феврале 1994 г. брак между Гладиными был расторгнут, по их взаимному согласию договор жилищного найма изменен:
Гладин С. стал нанимателем комнаты 10,4 кв. м, Гладина Т. с двумя детьми - комнаты 17,3 кв. м.
В декабре 1994 г. Гладиной Т. на семью из трех человек (она и двое детей) совместным решением администрации и профсоюзного комитета Ростовской нефтебазы выделена двухкомнатная квартира в жилом доме по ул. Спартаковской в г. Ростове, построенном за счет средств АООТ "Ярославнефтепродукт". В соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве квартиры, заключенного между АООТ "Ярославнефтепродукт" и Гладиной Т., названная квартира подлежит частичной оплате и после полной оплаты переходит в собственность Гладиной Т. До этого времени Гладина проживала в квартире по договору аренды.
В феврале 1995 г. Гладина Т. с детьми переехала в квартиру по ул. Спартаковской в г. Ростове, сохранив за собой прописку в квартире по ул. Фрунзе.
В марте 1995 г. Гладину С. по его просьбе решением администрации г. Ростова от 21 марта 1995 г. был выдан ордер на всю квартиру по ул. Фрунзе.
В сентябре 1996 г. Гладина Т. обратилась в суд с иском к Гладину С., администрации Ростовского района о признании упомянутого ордера недействительным и признании за ней и несовершеннолетними детьми права на комнату размером 17,3 кв. м, ссылаясь на то, что она и дети не утратили права пользования указанной комнатой, оставили там свои вещи, сохранили прописку. Закрепление же жилой площади за ответчиком, по ее мнению, незаконно, поскольку он уже обеспечен жилой площадью по установленным нормам, а ее старший сын Александр имеет право на дополнительную жилую площадь, так как страдает бронхиальной астмой.
Гладин С., администрация Ростовского муниципального округа предъявили встречные иски о признании Гладиной Т. утратившей право на комнату 17,3 кв. м в связи с ее выездом на другое постоянное место жительства (ст. 89 ЖК РСФСР).
Решением Ростовского районного суда Ярославской области иски Гладина С. и администрации Ростовского муниципального округа удовлетворены, в иске Гладиной Т. отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда решение районного суда отменила и вынесла новое решение об удовлетворении иска Гладиной Т. и об отказе в исках Гладину С. и администрации Ростовского муниципального округа.
Президиум Ярославского областного суда кассационное Определение отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене Постановления президиума Ярославского областного суда и оставлении в силе Определения судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 3 апреля 1998 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.
Согласно ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.
Отменяя Определение суда кассационной инстанции ввиду неправильного применения ст. 89 ЖК РСФСР, президиум Ярославского областного суда пришел к выводу, что по смыслу данной нормы закона при решении вопроса о праве Гладиной Т. и ее детей на комнату 17,3 кв. м определяющее значение имеет сам факт выезда из этой комнаты без учета других обстоятельств дела.
Однако с таким выводом суда надзорной инстанции согласиться нельзя.
Как видно из материалов дела, квартира по ул. Спартаковской в г. Ростове получена Гладиной Т. на семью из трех человек не по договору найма жилого помещения, а приобретена в собственность по договору долевого участия в строительстве квартиры.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности.
Следовательно, приобретение Гладиной Т. в собственность квартиры и проживание в ней автоматически не может расцениваться как отказ от ее прав нанимателя на комнату размером 17,3 кв. м. Тем более это не может быть признано правильным в отношении ее несовершеннолетних детей, которые права собственности на приобретенную ею квартиру не имеют.
Суд кассационной инстанции правильно указал в своем Определении на то, что права членов семьи собственника квартиры ограничены по сравнению с правами семьи нанимателя.
Таким образом, при решении вопроса о праве Гладиной Т. и ее несовершеннолетних детей на комнату 17,3 кв. м имеет значение не только сам факт ее выезда оттуда, но и другие юридически значимые обстоятельства дела, в частности желание истицы сохранить за ее семьей это жилое помещение.
По утверждению Гладиной Т., она в интересах детей не намеревалась отказываться от своих прав нанимателя комнаты 17,3 кв. м. В подтверждение намерений не расторгать договор найма комнаты Гладина Т. ссылалась на то, что после переезда сохраняла прописку по прежнему месту жительства и оставила там свои вещи. Оплату комнаты 17,3 кв. м и коммунальных услуг она производить не могла, так как после выдачи бывшему мужу ордера на всю квартиру в марте 1995 г., когда он стал нанимателем, от нее прекратили принимать квартплату по ее расчетному счету.
Пользоваться ранее занимаемой комнатой Гладина Т. не могла, поскольку ответчик врезал в дверь новые замки и ключей ей не дал.
Приведенные объяснения Гладиной Т. судом первой инстанции не были признаны недостоверными.
Более того, в судебном заседании Гладин С. не отрицал фактов смены замков в квартире и оставления Гладиной Т. вещей в комнате.
Поэтому судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда обоснованно не согласилась с выводом Ростовского районного суда о том, что договор найма жилого помещения на комнату 17,3 кв. м расторгнут с Гладиной Т. в марте 1995 г. и оснований для сохранения за ней и детьми права на эту жилую площадь не имеется.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, кассационная инстанция правомерно на основании п. 4 ст. 305 ГПК РСФСР отменила решение суда первой инстанции и вынесла новое решение об удовлетворении иска Гладиной Т.
С доводом президиума Ярославского областного суда о том, что при разрешении спора не имеет правового значения факт сохранения за Гладиной Т. прописки в ранее занимаемой комнате, согласиться нельзя. Действительно, наличие или отсутствие прописки (регистрации) само по себе не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе и права на жилище. Однако наличие или отсутствие регистрации (прописки) суд должен учитывать в совокупности со всеми другими материалами дела.
В данном случае наличие прописки Гладиной Т. в комнате 17,3 кв. м свидетельствует о ее намерении сохранить за собой и детьми право на пользование ею.
Нельзя признать обоснованным и вывод суда надзорной инстанции о том, что из имеющегося в материалах дела письма директора Ростовской нефтебазы следует, что в связи с предоставлением Гладиной Т. новой двухкомнатной квартиры сохранение за ней жилой площади в прежней квартире не предусматривалось.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела не установил такого факта. В соответствии со ст. 331 ГПК РСФСР суд, рассматривающий дело в порядке надзора, не вправе предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства и о преимуществе одних доказательств перед другими.
Кроме того, распределение освободившейся жилой площади в коммунальных квартирах регулируется ст. 46 ЖК РСФСР, ст. 16 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и не зависело в данном случае от волеизъявления администрации нефтебазы.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой прекращение жилищных прав проживающих там лиц, в связи с чем вывод суда надзорной инстанции о том, что расторжение договора жилищного найма не является сделкой, ошибочен.
Поскольку на совершение сделок, влекущих утрату принадлежащих несовершеннолетним жилищных прав, требовалось предварительное согласие органов опеки и попечительства, а оно получено не было, суд кассационной инстанции обоснованно сослался на это обстоятельство в подтверждение своего вывода о сохранении за Гладиной Т. и ее несовершеннолетними детьми права на комнату размером 17,3 кв. м.
При таких данных Постановление президиума Ярославского областного суда подлежит отмене с оставлением в силе Определения судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 9. С. 3.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам за третий квартал 1998 г. указывается, что получение в собственность по договору дарения другой квартиры не является основанием к выселению из ранее занимаемого по договору найма жилого помещения.
Решением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, удовлетворен иск М. к администрации города Р. о выселении Г. с семьей из двух комнат коммунальной квартиры и предоставлении этой жилой площади И., проживающей в третьей комнате этой квартиры. При этом суд сослался на то, что ответчица утратила право пользования комнатами, поскольку ей предоставлена трехкомнатная квартира.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления и вынесла новое решение об отказе в удовлетворении иска, указав следующее.
Как установлено, трехкомнатная квартира была передана Г. АООТ в собственность по договору дарения в связи с гибелью на производстве ее мужа, более того, Г. не имела намерения оставить спорную жилую площадь, что подтверждено доказательствами по делу <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1999. N 3. С. 18.

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение производятся в судебном порядке.
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях, указанных в законе.
Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.
Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.
В-третьих, если дом (жилое помещение) грозит обвалом гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо соответствующей организации (ст. 93 ЖК РСФСР).
Кроме того, согласно ст. 94 Жилищного кодекса РСФСР офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица и другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом жилое помещение может быть предоставлено и не в месте расположения военного городка. Жилье предоставляется органами местного самоуправления с возмещением расходов на приобретение или строительство из средств местного бюджета.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этом, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 квадратных метров жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя (ст. 96 ЖК РСФСР).
Жилищное законодательство предусматривает некоторые случаи, когда выселение возможно с предоставлением гражданам другого, в том числе и неблагоустроенного, жилого помещения.
Жилищный кодекс РСФСР на сегодняшний день предусматривает только один такой случай - в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95).
В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая вопросы, связанные с расторжением договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев, указала на то, что, поскольку п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" связывает возможность расторжения договора жилищного найма с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным требованиям. В случае если данное обстоятельство истцом не указано, исковое заявление на основании ст. 130 Гражданского процессуального кодекса РСФСР подлежит оставлению без движения и истцу предоставляется срок для исправления недостатка. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в иске должно быть отказано. По некоторым делам суды г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали в удовлетворении исков о расторжении договора социального найма, ссылаясь на то, что истцами не было указано конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики.
Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.
Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что она относится к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. "О ветеранах".
Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.
Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью 2 группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.
Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли.
Такая практика представляется правильной, поскольку обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу ст. 50 ГПК РСФСР лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с ч. 2 ст. 142 ГПК РСФСР непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им предоставлено право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.
Заслуживает внимания практика судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшуюся задолженность, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как сумма задолженности была погашена. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.
Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки.
Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды, с учетом обстоятельств конкретных дел, удовлетворяли иски о выселении.
Так, в Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения, задолженность за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" суд удовлетворил иск.
Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ст. 207 ГПК РСФСР. Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. N 8. С. 22 - 24.

Другое жилое помещение, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозов и совхозов - в пределах территории поселкового или иного населенного пункта либо в пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенных на территории нескольких поселковых или иных населенных пунктов. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя (ст. 97 ЖК РСФСР). Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в п. 24 Постановления N 2 от 3 апреля 1987 г. (с изменениями и дополнениями от 30 ноября 1990 г.), рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания <*>.
--------------------------------
<*> См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 176 - 177.

Согласно ст. 98 Жилищного кодекса РСФСР без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они:
во-первых, систематически разрушают или портят жилое помещение;
во-вторых, используют его не по назначению;
в-третьих, систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
Выселение возможно только при наличии вины. Выселение осуществляется по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц и производится без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.
Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
В соответствии со ст. 99 Жилищного кодекса РСФСР лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения.

Коммерческий наем

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что до 6 июля 1991 г. <*> применительно к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.
--------------------------------
<*> 6 июля 1991 г. были внесены изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, которые кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. С. 963.

До вступления в силу части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", Жилищный кодекс РСФСР и Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Гражданский кодекс Российской Федерации, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений, четко отделив коммерческий наем от социального.
Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.
Во-вторых, ГК установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные "коридоры" (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, нужны для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.
В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади ст. 1, 14 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" не устанавливает. Более того, в данном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17).
Гражданский кодекс РФ вводит новые категории лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем могут пользоваться жилыми помещениями лица, постоянно с ним проживающие, и (или) сонаниматели (ст. 677).
В отличие от прежнего законодательства, где в аналогичных отношениях употреблялась категория "члены семьи арендатора", ГК исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях образуется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
В соответствии со ст. 325 ГК исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.
В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:
во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей.
Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.
При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.
Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.
Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.
Гражданский кодекс предусматривает возможность заменить нанимателя. Согласно ст. 686 по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то он считается долгосрочным договором, заключенным на пять лет (ст. 683).
На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой "привязкой" выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет. С учетом того, что данное правило вступило в силу с 1 марта 1996 г., представляется, что по договорам, заключенным до указанного срока, течение срока должно начинаться с 1 марта 1996 г.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).
Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК).
Гражданский кодекс устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в-третьих, аналогично прекращению права собственности на жилье ГК (ст. 293) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.
В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
По всем трем случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688).

§ 3. Безвозмездное пользование жильем

Возможность безвозмездной передачи имущества, в том числе и жилых помещений, во владение и пользование закреплена в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания.
Стороной, передающей жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, как правило, выступают собственники. При этом закон значительно ограничивает коммерческие организации по заключению таких сделок с лицами, являющимися их учредителями, участниками, руководителями, а также членами их органов управления или контроля. Такое ограничение предусмотрено в ст. 690 ГК.
В отличие от договора найма жилого помещения срок договора безвозмездного пользования жилым помещением не ограничивается законом. Срок такого договора определяется только соглашением сторон. В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок.
Как следует из ст. 691 ГК, ссудодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению. Если жилище не передается, то пользователь вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и, что немаловажно, потребовать возмещения понесенного им реального ущерба.
Ссудодатель отвечает за недостатки жилища, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
Лицо, передающее жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, извещенное о названных требованиях, может без промедления произвести замену ненадлежащего жилья другим аналогичным помещением, находящимся в нормальном состоянии.
Ссудодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора либо были заранее известны пользователю. Кроме того, он не отвечает, если такие недостатки должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра жилья или проверки его исправности при заключении договора или при передаче жилого помещения.
Заключая договор безвозмездного пользования жилым помещением, ссудодатель обязан предупредить пользователя о всех правах третьих лиц на это жилое помещение, в частности: о членах семьи собственника жилого помещения, об ипотеке, пожизненном пользовании жилищем и др. Неисполнение этой обязанности дает пользователю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК).
Пользователь обязан поддерживать жилище в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также нести все расходы на его содержание, если иное не установлено договором.
Пользователь несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование жилья, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал жилое помещение третьему лицу без согласия ссудодателя. Пользователь несет также риск случайной гибели или случайного повреждения жилища, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу (ст. 696 ГК).
Регламентируя права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жилым помещением, закон предусматривает основания, которые дают повод для расторжения договора.
На основании ст. 698 ГК ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, если пользователь:
во-первых, использует жилое помещение не в соответствии с договором или назначением жилья;
во-вторых, не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или его содержанию;
в-третьих, существенно ухудшает состояние жилища;
в-четвертых, без согласия ссудодателя передал жилое помещение третьему лицу.
Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях:
во-первых, обнаружения недостатков, делающих нормальное использование жилого помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
во-вторых, если жилье в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;
в-третьих, если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;
в-четвертых, при неисполнении ссудодателем обязанности передать жилье.
Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за один месяц.
Пользователь вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока.
При продаже или ином отчуждении жилого помещения, по поводу которого заключен договор безвозмездного пользования, право пользования по договору сохраняется. При этом новый собственник становится ссудодателем.
Если гражданин, передавший жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, умер либо юридическое лицо - ссудодатель реорганизовано или ликвидировано, права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на жилище.
В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.
На основании ст. 701 ГК договор безвозмездного пользования жилым помещением прекращается в случае смерти гражданина ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

§ 4. Договор аренды жилого помещения

До вступления в силу части второй Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 17, 18), Жилищного кодекса РСФСР (ст. 131 - 136), Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст. 2).

<< Пред. стр.

стр. 2
(общее количество: 7)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>