<< Пред. стр.

стр. 3
(общее количество: 7)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Критериями разграничения таких соглашений сегодня являются не только срок и условия оплаты жилого помещения.
Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: "если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо - то договор аренды" <*>. Соответственно в первом случае применяется глава 35, а во втором - глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального - в основном актами жилищного законодательства (как России, так и ее субъектов). Во втором - только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).
--------------------------------
<*> Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Итак, главное отличие договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений определяет субъект возмездного владения и пользования жилищем.
Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится как в упоминавшейся главе 34 ГК, так и в ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в части, касающейся юридических лиц. Как следует из ст. 17 указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.
По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение или пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.
Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст. 615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.
Как следует из ст. 610 ГК, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, Гражданский кодекс устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК). Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" указывает также на необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч. 1 ст. 18).
Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемосдаточному документу.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Глава 4. НАСЛЕДОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

§ 1. Основные положения о наследовании жилых помещений

Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", указывая на право граждан приобретать жилые помещения в собственность по различным основаниям, наряду с другими предусматривает приобретение жилища в порядке наследования (абз. 5 ч. 1 ст. 19).
Наследование жилых помещений, находящихся в собственности, равно как и других вещей, а также имущественных прав и обязанностей граждан осуществляется на основании пятого раздела части третьей ГК РФ, вступившей в силу 1 марта 2002 г.
Согласно ч. 1 ст. 1111 наследование осуществляется по завещанию или по закону.
Наследство по действующему законодательству открывается в двух случаях.
Во-первых, после смерти наследодателя. Сам факт смерти наследодателя документально подтверждается свидетельством о смерти. Такое свидетельство выдается органами записей гражданского состояния.
Во-вторых, в случае объявления наследодателя умершим. Согласно ст. 45 ГК РФ гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая - в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели.
Согласно ст. 1115 местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если указанное наследство расположено в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящего в его состав недвижимого имущества или его наиболее ценной части, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
В случае неправильного определения места открытия наследства возможна ситуация, при которой будет заведено несколько наследственных дел у разных нотариусов в отношении имущества одного наследодателя, что, в свою очередь, почти неизбежно может повлечь нарушение прав и законных интересов отдельных наследников.
Гражданский кодекс РФ указывает на лиц, которые могут быть наследниками. Согласно ст. 1116 к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.
Российская Федерация может быть наследником по завещанию, а также по закону.
Юридические лица, субъекты Федерации, городские и иные муниципальные образования, иностранные организации и международные организации также могут выступать в качестве наследников, однако такая возможность ограничена только волеизъявлением наследодателя путем составления завещания.
Статьей 1117 ГК РФ определен круг граждан, которые не имеют права на получение наследства (недостойные наследники). К их числу ГК относит:
во-первых, граждан, которые своими противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали или пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество (см. п. 1 ст. 1117). В последнем случае речь идет о предоставлении ГК завещателю права "простить" недостойных наследников, составив в их пользу завещание уже после совершения ими указанных противоправных действий <*>.
--------------------------------
<*> См.: Звеков В.П., Маковский А.Л., Шилохвост О.Ю. Вводный комментарий к проекту части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации // Гражданский кодекс России. Часть третья. Проект. Наследственное право. Международное частное право. Текст. Вводный комментарий. М.: Статут, 2001. С. 26.

Противоправные действия должны быть подтверждены приговором суда, вступившим в законную силу.
Важно отметить, что не признаются недостойными наследниками лица, совершившие общественно опасные деяния в состоянии невменяемости, поскольку при этом они были лишены возможности отдавать себе отчет в своих действиях или руководить ими. В данном случае судом выносится не приговор, а определение суда об освобождении лица от уголовной ответственности.
Лицо, виновное в совершении умышленного преступления, повлекшего смерть наследодателя, отстраняется от наследования независимо от того, действовало ли оно в целях получения наследства, или его действия были вызваны другими причинами (месть, ревность, хулиганские побуждения и т.п.). Важно лишь, чтобы эти действия способствовали призванию лица к наследованию или увеличению его доли в наследстве.
Какого-либо специального решения суда о признании наследника недостойным не требуется. При наличии приговора суда о признании его виновным в совершении умышленного преступления, повлекшего смерть наследодателя, этот вопрос решает нотариус.
Противоправные действия, направленные против осуществления воли наследодателя, выраженной в завещании, могут заключаться в составлении фиктивного завещания, сокрытии подлинного завещания, понуждении завещателя к составлению завещания в пользу конкретного лица либо завещания с завещательным отказом, понуждении какого-либо из наследников по завещанию отказаться от наследства, а отказополучателей - от завещательного отказа и т.п. В данном случае вопрос о признании наследника недостойным решается судом;
во-вторых, родителей после детей, в отношении которых они были лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах на момент открытия наследства (ч. 2 п. 1 ст. 1117 ГК РФ).
Отдельного решения суда о признании наследника не имеющим права наследовать при наличии названного основания не требуется. Если нотариусу представлено решение суда о лишении наследника родительских прав в отношении наследодателя и не имеется доказательств того, что он восстановлен в этих правах к моменту открытия наследства, нотариус может решить вопрос о признании наследника недостойным самостоятельно, отказав ему в выдаче свидетельства о праве на наследство.
При несогласии с таким решением заинтересованный наследник вправе обжаловать постановление нотариуса об отказе в совершении нотариального действия в судебном порядке;
в-третьих, граждан, злостно уклонявшихся от лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя (п. 2 ст. 1117 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что факт злостного уклонения наследников от исполнения своих обязанностей по содержанию наследодателя как основание для отстранения гражданина от наследования должен быть установлен только в судебном порядке.
В тех случаях, когда недостойный наследник все-таки получил имущество из состава наследства, он обязан его возвратить достойным наследникам, при его отказе заинтересованным лицам следует обратиться в суд.
Закон предоставляет гражданину право завещать свое имущество, в том числе и жилье или его часть, одному или нескольким гражданам. Жилое помещение может быть завещано и юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также городам и иным муниципальным образованиям.
Часто завещание называют "последней волей", в этом выражении есть глубокий, в том числе и юридический, смысл. Поскольку завещание есть волевой акт, то составлять его может только полностью дееспособное лицо. В связи с тем что завещание реализуется после смерти, необходимо, чтобы оно было четким в смысле состава наследников и судьбы имущества. Именно поэтому закон строго требует, чтобы завещание было составлено в письменной форме, подписано и, как правило, нотариально удостоверено.
Предметом завещания является имущество, принадлежащее завещателю на праве собственности, не изъятое из гражданского оборота, а также имущественные и некоторые неимущественные его права. Не могут быть предметом завещания такие права, которые завещатель при жизни не мог передать другим лицам (например, право на получение алиментов).
Завещанное имущество может являться предметом наследования только в том случае, если к моменту открытия наследства оно принадлежало наследодателю на праве собственности. Исключение составляет лишь жилое помещение, которое наследник решил приватизировать и подал соответствующее заявление в приватизационные органы. При составлении завещания не требуется представления завещателем правоустанавливающих документов на имущество, являющееся предметом завещания. Поэтому нотариус может удостоверить, к примеру, завещание на имущество, которое завещатель только собирается приобрести.
Следует иметь в виду, что завещатель вправе в любое время отменить или изменить сделанное им завещание.
Это возможно либо путем составления нового завещания, либо путем подачи заявления об отмене завещания.
Завещание, составленное позднее, отменяет ранее составленное полностью или в части, в которой оно противоречит завещанию, составленному позднее. Если позднее составленное завещание только дополняет предыдущее (например, в первом завещании предметом его был дом, а вторым завещана квартира), то ранее сделанное завещание не считается измененным или отмененным.
Необходимо подчеркнуть, что отмена завещания путем составления нового окончательна и безвозвратна. Завещание, полностью отмененное позднее составленным завещанием, не восстанавливается, даже если позднее составленное завещание впоследствии отменено путем подачи об этом заявления (уведомления).
В случаях, когда завещания нет или в нем наследодатель не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты передаются в собственность в соответствии с долей наследника, но так, чтобы у последнего было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Споры между наследниками разрешаются в судебном порядке.
Наследование по закону происходит, когда нет завещания или когда завещана только часть имущества. Следует иметь в виду, что наследниками по закону могут быть граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся после его смерти.
Гражданский кодекс РСФСР до 17 мая 2001 г. предусматривал две очереди призвания наследников к наследованию по закону. В связи с внесенными в ст. 532 изменениями и дополнениями круг родственников наследодателя, имеющих право наследования при отсутствии завещания, был значительно расширен: количество очередей наследников по закону увеличено до четырех <*>. Часть третья Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившая в силу 1 марта 2002 г., устанавливает восемь очередей наследников по закону.
--------------------------------
<*> См.: Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в статью 532 Гражданского кодекса РСФСР" // Российская газета. 2001. 17 мая. N 93 (2705).

Расширение круга наследников по закону является, несомненно, прогрессивным шагом на пути совершенствования наследственных правоотношений, поскольку Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. не в полной мере обеспечивал права и законные интересы граждан. Возможность сокращения случаев призвания государства к наследованию при наличии родственников наследодателя в значительной степени способствует становлению гражданского общества в нашей стране, а также укреплению и развитию основных начал гражданского законодательства.
Наследственное имущество делится поровну между наследниками призываемой очереди. Исключением из этого правила является наследование по праву представления.
На основании ст. 1142 ГК РФ в первую очередь наследуют дети, супруг и родители умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Наследниками второй очереди являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери (ст. 1143 ГК РФ).
Если к наследованию призваны братья и сестры наследодателя как наследники второй очереди и при этом кто-либо из них умер ранее наследодателя, в соответствии с п. 2 ст. 1143 ГК РФ наступает наследование по праву представления: дети братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.
Племянники и племянницы наследодателя наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю. Отказ от наследства наследников по закону либо завещанию в пользу племянников наследодателя допустим в том случае, если племянники могут быть призваны к наследованию по закону в порядке представления или по завещанию.
Для призвания дедушки и бабушки к наследованию как наследников второй очереди необходимо их кровное родство с внуками-наследодателями.
Наследниками третьей очереди в соответствии со ст. 1144 ГК РФ являются братья и сестры родителей умершего (дяди и тети наследодателя). До 17 мая 2001 г. указанные лица к наследованию не призывались.
Следует отметить, что названная норма сохранила ранее существовавший общий принцип установления очередности призвания к наследованию, при котором наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию лишь при отсутствии наследников предшествующей очереди или при непринятии ими наследства. Вместе с тем Закон дополнил этот принцип еще одним основанием, которое существовало в теории и на практике, однако отсутствовало непосредственно в законодательстве: наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию в случае лишения завещателем права наследования всех наследников предшествующей очереди.
Наследниками четвертой очереди в соответствии с п. 2 ст. 1145 ГК РФ являются прадедушки и прабабушки умершего как со стороны дедушки, так и со стороны бабушки наследодателя. Так же как и наследники третьей очереди, прадедушки и прабабушки получили возможность быть призванными к наследованию с 17 мая 2001 г.
Круг наследников пятой, шестой и седьмой очередей установлен п. 2 и 3 ст. 1145 ГК РФ. Они призываются тогда, когда нет наследников предшествующих очередей.
В качестве наследников пятой очереди призываются к наследованию родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).
В качестве наследников шестой очереди призываются к наследованию родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
Если нет наследников предшествующих очередей, в качестве наследников седьмой очереди по закону к наследованию призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
Пятая, шестая и седьмая очереди до вступления в силу части третьей ГК РФ к наследованию не призывались.
Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников друг от друга. Рождение самого наследодателя в это число не входит (ч. 2 п. 1 ст. 1145 ГК РФ).
До 17 мая 2001 г., т.е. до внесения изменений в ст. 532 ГК РСФСР, проверка степени родства производилась нотариусами без каких-либо особых затруднений. Доказательствами родственных отношений с наследодателем для наследников первой и второй очередей являлись свидетельства органов загса о заключении брака, о рождении и усыновлении. Конечно же, близким родственникам, как правило, значительно проще бывает подтвердить документально степень родства.
На основании п. 1 ст. 1148 ГК граждане, относящиеся к числу наследников по закону, нетрудоспособные к моменту открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.
К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников, они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.
В тех случаях, когда отсутствуют наследники по закону и по завещанию, имущество умершего переходит в собственность Российской Федерации. Такое имущество именуется выморочным. С определенной долей условности Российскую Федерацию можно поставить в девятую очередь наследников по закону.
Для приобретения жилого помещения в порядке наследования наследник должен сделать юридически значимое действие - принять наследство.
Как уже указывалось выше, принятие наследства - это односторонняя сделка, которая может быть совершена только полностью дееспособным лицом.
Принятие наследства может быть осуществлено одним из двух способов:
- формально, т.е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства;
- фактически, т.е. путем вступления во владение жилищем, сопровождающегося любыми действиями по управлению и пользованию им.
Принятие наследства любым из названных способов должно быть произведено в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Подпись наследника на заявлении о принятии наследства должна быть засвидетельствована нотариально, за исключением случаев личной явки наследника к нотариусу. В этом случае нотариус устанавливает личность наследника и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении с указанием наименования документа, удостоверяющего личность, и реквизитов этого документа.
Согласно ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. При этом каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению.
Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои претензии:
- до принятия наследниками наследства - к исполнителю завещания либо к наследственному имуществу;
- после принятия наследниками наследства - к принявшим наследство наследникам.

§ 2. Особенности наследования приватизированных
жилых помещений

На основании Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*> жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах могут быть приватизированы гражданами, в них проживающими. При этом жилище может быть приобретено в собственность одного гражданина (индивидуальную) либо в собственность нескольких граждан (общую).
--------------------------------
<*> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. С. 959. Впоследствии в данный законодательный акт неоднократно вносились изменения и дополнения.

Наследование приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке. При этом переход права собственности на жилое помещение не зависит от того, проживает кто-либо на данной площади или нет. Другое дело, что жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (членов семьи бывшего собственника, пожизненных пользователей и некоторых других). В таком случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования.
На практике вопрос о наследовании жилого помещения, приватизированного только одним супругом, решается неоднозначно. Имели место случаи признания таких жилищ общей совместной собственностью супругов. С вступлением в действие Семейного кодекса Российской Федерации таких случаев стало намного меньше, поскольку данный законодательный акт четко указал на то, что имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам, является его собственностью (п. 1 ст. 36). В случае разногласий по поводу возникновения права собственности у одного из супругов другой супруг, считающий свои права нарушенными (например, отказ его от участия в приватизации был получен обманным путем либо была подделана его подпись на заявлении об отказе в участии приватизации и т.п.), может подать соответствующий иск, а договор передачи жилого помещения может быть признан судом недействительным по общим основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными.
Нельзя не отметить то обстоятельство, что вышеизложенное положение распространяется только на приватизацию, осуществляемую по Закону РФ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 23 декабря 1992 г.
Согласно предыдущей редакции Закона (от 4 июля 1991 г.) передача жилья осуществлялась так называемым комбинированным способом (на безвозмездной и, в некоторой части, возмездной основе). Однозначного ответа на вопрос, какой вид права собственности возникает, если договор передачи был заключен только с одним лицом, ни законодатель, ни судебная практика пока не дают. С большей уверенностью можно утверждать, что если имела место приватизация с выплатой определенных денежных сумм, то в данном случае возникает общая совместная собственность супругов; если же передача произошла безвозмездно, то субъектом права собственности является лицо, с которым был заключен договор.
Приватизация жилого помещения в долевую собственность означает, что все ее участники имеют определенные доли. Как правило, доли указаны в договоре, если же доли не указаны, то они признаются равными.
И еще на одну особенность наследования приватизированных жилых помещений следует обратить внимание, точнее будет даже не приватизированных, а находящихся в процессе приватизации. Речь идет о случаях, когда граждане подали заявление на приватизацию жилых помещений, но до оформления и государственной регистрации умерли.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" отметил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. N 11. С. 4.

§ 3. Особенности наследования жилых помещений
в кооперативных домах

С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР "О собственности в СССР" <*>) факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного и жилищно-строительного кооперативов правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно "перекочевала" первоначально в Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" <**>, а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик <***> и, наконец, с некоторым развитием (указанием лиц, участвовавших в выплате паевого взноса) была воспроизведена в Гражданском кодексе Российской Федерации. На основании п. 4 ст. 218 ГК член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.
--------------------------------
<*> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1990. N 11. Ст. 164.
<**> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.
<***> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

В отличие от общего правила, установленного ст. 131 ГК по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в рассматриваемом случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение. Поэтому независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация, есть ли документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, после смерти члена ЖСК, выплатившего паевой взнос, жилище наследуется в общем порядке.
В связи с тем, что многие члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов выплатили паевые взносы до 1 июля 1990 г., на практике возникают споры о наследовании кооперативных квартир в случаях, когда наследодатель (член ЖСК, выплативший паевые взносы) умер до указанной даты. Практика решения данной проблемы первоначально складывалась весьма разнообразно. Этот вопрос был решен в Постановлении Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. N 1798-1. Как следует из данного Постановления, действие положения о возникновении права собственности у членов ЖСК распространяется на наследства, открывшиеся до 1 июля 1990 г., при условии, если на момент введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" не истекло шесть месяцев со дня открытия наследства. Таким образом, в соответствии с данным Постановлением, если наследство открылось после 1 января 1990 г. и паевой взнос за квартиру членом ЖСК был полностью выплачен при жизни, наследственным имуществом следует считать не паевые взносы, а именно жилое помещение.
На практике возникает вопрос о возможности выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию, составленному на сумму паенакопления, если к моменту открытия наследства наследодателем (членом ЖСК) паевой взнос за квартиру был выплачен полностью, но завещание при этом не переоформлялось. В таких ситуациях свидетельство о праве на наследство должно быть выдано на жилище, поскольку произошло изменение состава наследственной массы.
В тех случаях, когда сумма паенакопления за жилое помещение в кооперативном доме была внесена членом ЖСК в период брака, пережившему супругу по его желанию может быть выдано свидетельство об 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение. Если же в течение брака была внесена лишь часть паевых взносов, пережившему супругу выдается свидетельство об 1/2 доли в праве собственности от доли, составляющей общую совместную собственность.
Например, из общей суммы паенакопления в 10 миллионов рублей супругом (членом ЖСК) до вступления в брак были выплачены паевые взносы в сумме 4 миллиона рублей. Остальная сумма взносов выплачивалась в период брака.
Особенность выдачи свидетельства о праве собственности состоит в том, что в данном случае совместной собственностью супругов является не вся квартира, а лишь определенная доля в праве общей собственности, выплаченная во время брака:
2/5 доли в праве общей собственности на квартиру - собственность умершего супруга, соответственно 3/5 доли - общая совместная собственность супругов.
Свидетельство о праве собственности должно быть выдано на 1/2 долю от 3/5 долей в праве общей собственности на квартиру, являющихся общей совместной собственностью супругов.
Наследственная масса будет составлять 7/10 долей в праве общей собственности на указанную квартиру.
С введением в действие 1 марта 2002 г. части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации кардинально изменилось регулирование наследования прав в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. До указанной даты преимущественное право на вступление в кооператив имели только наследники, проживающие в квартире, другие наследники, т.е. те, кто в этом жилом помещении не проживал, имели право наследовать только накопленное. Сегодня наследники умершего члена такого кооператива наряду с паем умершего члена кооператива приобретают право быть принятыми в члены соответствующего кооператива, и им не может быть отказано в приеме. Если пай переходит нескольким наследникам, то вопрос решается самими наследниками, а в случае спора - судами. Полагаем, что детально вопрос о том, кто среди наследников имеет преимущества по вступлению в кооператив, должен быть проработан в новом Жилищном кодексе Российской Федерации или других актах жилищного законодательства.

Глава 5. ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С ДОЛЯМИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ,
ПРИНАДЛЕЖАЩИМИ НА ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.
Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме документы с выражением согласия, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедурой (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как в ГК; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом "О внесении изменений в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 11. Ст. 997.

Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делится в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выдел в натуре невозможен; возможно только получение денежной компенсации. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами - оценщиками недвижимости, с учетом потребительских качеств, а также других, имеющих значение для правильной оценки жилья, обстоятельств.
Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, в Гражданском кодексе супругам предоставляется возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст. 256). Семейный кодекс Российской Федерации развивает данное положение, называя такое соглашение брачным договором (п. 2 ст. 33 и глава 8).
Супруги вправе заключить такое соглашение как до вступления в брак, так и во время существования брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления (п. 2 ст. 41 СК РФ).
В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на нажитое во время брака имущество, в том числе и жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга доля на приобретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого - 2/3. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его собственностью.
В подавляющем большинстве случаев супруги не заключают брачный договор и, следовательно, являются участниками совместной собственности. Согласно ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. В тех случаях, когда супругом приобретается объект, в том числе и жилье, то возникает право общей совместной собственности. При этом такое право возникает вне зависимости от того, на чье имя зарегистрировано право собственности. Например, супруга приобрела жилой дом и зарегистрировала право на себя; если иное не установлено соглашением, жилье находится в общей собственности обоих супругов. Распоряжение общим имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая жилые помещения.
Семейный кодекс (п. 3 ст. 35) ликвидировал этот пробел, указывая на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых помещений. (Следует иметь в виду, что такое согласие необходимо и для приобретения жилья.) Очевидно, что данная норма послужит защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов, при этом она (норма) не противоречит ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.
Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст. 39 СК РФ, в отдельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получил доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.
Жилье не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено при фактическом прекращении брака и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое помещение не приобретает.
В тех случаях, когда лица проживают совместно без регистрации брака (в быту иногда такие отношения называют гражданским браком), имущество, приобретенное ими совместно, в том числе и жилые помещения, находится у них на праве общей долевой собственности.
Следует обратить внимание на то, что в таких случаях приобретение жилья должно быть именно совместным, т.е. должна быть договоренность по всем существенным условиям договора, а также о размерах долей каждого в праве собственности.
Приведем пример, рассмотренный Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации.
И. обратился в суд с иском к О. о признании права собственности на половину однокомнатной квартиры, приобретенной ответчицей по договору купли-продажи от 18 октября 1994 г. Он сослался на то, что с 1991 г. проживал с О. без регистрации брака единой семьей, вел общее хозяйство, квартира приобретена за счет общих средств, полученных от занятия торгово-закупочной деятельностью, оформлена на О. в связи с имевшимся на то время судебным спором о его праве пользования другим жилым помещением, с августа 1996 г. они совместно не проживают, его право собственности на квартиру ответчица не признала.
Сарапульский городской суд 20 ноября 1996 г. иск удовлетворил, право собственности на упомянутую квартиру признал за сторонами в равных долях.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики Определением от 14 января 1997 г. решение отменила, вынесла новое решение, которым в иске И. отказала.
Президиум Верховного суда Удмуртской Республики 4 августа 1997 г. кассационное Определение отменил, решение Сарапульского городского суда оставил без изменения.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене Постановления президиума, а также Определения судебной коллегии в части вынесения нового решения и о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 15 октября 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.
Право собственности И. на половину спорной квартиры суд первой инстанции обосновал положениями ст. 244, 245 ГК РФ, в соответствии с которыми по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Эти нормы материального права применила и надзорная инстанция, признавая решение суда правильным.
Между тем приведенное положение п. 5 ст. 244 ГК РФ регулирует порядок установления долевой собственности на общее имущество, находящееся в совместной собственности. Названная квартира в такой собственности сторон не находилась.
Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В решении суда первой инстанции не указаны нормы закона, позволяющие признать квартиру совместной собственностью сторон, не состоявших между собой в зарегистрированном браке. В связи с этим норма материального права, устанавливающая порядок преобразования совместной собственности в долевую, судом применена неправильно.
Поскольку общая собственность на данную однокомнатную квартиру могла возникнуть при поступлении этой квартиры в собственность сторон (п. 4 ст. 244 ГК РФ), суду в первую очередь следовало руководствоваться правовыми нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ, устанавливающей основания приобретения права собственности.
Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
Право собственности на упомянутую однокомнатную квартиру приобрела О. на основании договора купли-продажи от 18 октября 1994 г. со дня государственной регистрации сделки (ст. 131, 164, п. 2 ст. 223 ГК РФ). И. в этом договоре не назван, в связи с чем квартира могла быть признана общей собственностью лишь при доказанности, что между ним и О., указанной в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке квартиры и в этих целях он вкладывал свои средства на ее приобретение.
В соответствии со ст. 50 ГПК РСФСР каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Таким образом, истец, оспаривающий существующее право ответчицы на квартиру, должен был доказать условия покупки квартиры и размер своих средств, вложенных в ее приобретение, а не О., из чего ошибочно исходил суд, ссылаясь на то, что ответчица не подтвердила, что имела доходы от предпринимательской деятельности.
В решении суда указанные обстоятельства не установлены, доказательства в их обоснование, как это предусмотрено ч. 4 ст. 197 ГПК РСФСР, не приведены. Совместное проживание и ведение общего хозяйства сторонами, не состоящими в браке, и наличие у истца дохода от предпринимательской деятельности само по себе не является достаточным основанием для возникновения общей собственности на квартиру.
При таком положении кассационная инстанция правильно отменила решение городского суда, указав на то, что установленных судом обстоятельств недостаточно для удовлетворения иска И. Вместе с тем новое решение об отказе в удовлетворении иска вынесено с нарушением норм процессуального права, что является основанием к отмене определения в этой части в порядке надзора (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РСФСР).
В силу ч. 1 ст. 146 ГПК РСФСР суд первой инстанции при рассмотрении дела обязан непосредственно исследовать доказательства по делу. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 50 ГПК РСФСР суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, ставит их на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Суд первой инстанции, допустив ошибку в применении норм материального права, упустил из виду юридически значимые обстоятельства по делу, на обсуждение их не ставил, доказательства по ним не представлялись и не исследовались. Это влечет отмену решения суда в кассационном порядке по основаниям, предусмотренным п. 1, 4 ст. 306 ГПК РСФСР.
Согласно п. 4 ст. 305 ГПК РСФСР суд, рассмотрев дело в кассационном порядке, вправе своим определением изменить решение или вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся, а также дополнительно представленных материалов, с которыми ознакомлены стороны.
Такие обстоятельства по делу судом кассационной инстанции не могли быть установлены, поскольку судом первой инстанции они не исследовались, дополнительные материалы не представлялись. В связи с этим судебная коллегия не вправе была разрешать спор по существу, дело подлежало направлению на новое рассмотрение в Сарапульский городской суд.
Надзорная инстанция также неправомочна оценивать доказательства и устанавливать новые обстоятельства. Оставляя решение суда без изменения, президиум Верховного суда Удмуртской Республики неправильно применил к возникшим отношениям положение п. 5 ст. 244 ГК РФ, что в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РСФСР является основанием для отмены постановления президиума в порядке надзора.
При новом рассмотрении дела суду следует обсудить обстоятельства, связанные с условиями приобретения квартиры, предложить истцу представить доказательства в подтверждение договоренности о покупке квартиры в общую собственность, о вложении в этих целях своих средств и их размере, дать всестороннюю оценку всем представленным доказательствам <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1999. N 5. С. 6 - 7.

На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу. (Например, гражданину принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира и он решил произвести отчуждение одной трети права на жилье.)
Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ, предусмотренных в п. 2 ст. 1: "...граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора", в п. 2 ст. 421: "...стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами", а также ст. 209 и 288, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, договор и, во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
В приведенном примере зарегистрированный в учреждении юстиции по регистрации прав договор будет представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение лица приобретшего составляет 1/3.

Глава 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И СДЕЛОК С НИМ

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя, как правило, два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.
Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй частях Кодекса.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами.
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ).
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на жилое помещение не с момента государственной регистрации, а в силу закона.
Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (глава 36 ГК РФ).
По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В отличие от прежнего порядка регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс и Федеральный закон в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступку прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, посвященном обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки <*>.
--------------------------------
<*> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 1. С. 81 - 82.

Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет выделить четыре взаимосвязанные составляющие государственной регистрации:
во-первых, единую процедуру государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации прав;
в-третьих, единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем - субъектов Российской Федерации и впоследствии - России в целом;
в-четвертых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 <*>.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 8. Ст. 963.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплате регистрации. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законности сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>, Министерство юстиции Российской Федерации Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <**>.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 16. Ст. 1602.
<**> Инструкция зарегистрирована в Минюсте 16 августа 2001 г. Регистрационный номер 2881 // Российская газета. 2001. 22 августа.

Важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.
Названная Инструкция, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права.
Для государственной регистрации договора продажи представляются:
заявление о государственной регистрации договора продажи;
подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельства о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;
подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица; документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;
подлинники договора продажи (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора продажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом, покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности. Заявление может быть представлено также лицами, действующими от имени продавца или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;
опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.
Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель, тогда как заявление, оформленное нотариально, может быть представлено или продавцом, или покупателем, что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.
В заявлении указывается следующее: данные о продавце (покупателе); цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); а также проставляются подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).
Необходимо отметить, что представление на государственную регистрацию договора продажи подлинного экземпляра правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца, а также его копии требуется в случае, если право на данное жилое помещение возникло у продавца до момента введения в действие Закона и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:
оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;
разрешение органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;
письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;
нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;
подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;
иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.
Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:
заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;
заявление покупателя или продавца, если договор продажи совершен в нотариальной форме, о государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и права покупателя;
подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).
При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное.
Инструкция специально оговаривает, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.
В соответствии со ст. 5 Закона Российской Федерации от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" <*> для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение.
--------------------------------
<*> Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 12. Ст. 593.

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (напр., ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <*>), то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 29. Ст. 3400.

При этом если на основании законодательства Российской Федерации в указанных случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 604 ГК), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.
На основании ст. 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" <*> при продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3591.

На основании п. 2 ст. 11 указанного Федерального закона плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами Российской Федерации. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правительство Российской Федерации в Постановлении от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" <*> установило, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет три установленных законом минимальных размера оплаты труда; для юридических лиц - около пятидесяти. В тех случаях, когда объектом сделки является предприятие (как комплекс недвижимого имущества), максимальный размер платы за регистрацию составляет двести установленных законом минимальных размеров оплаты труда.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 9. Ст. 1121.

В данных пределах субъект Российской Федерации может решать вопросы об оплате при срочной государственной регистрации, о градации плательщиков по тем или иным признакам (например, пенсионерам - один установленный законом минимальный размер оплаты труда, всем остальным - два установленных законом минимальных размера).
В тех случаях, когда предусмотрена раздельная регистрация сделки и права, субъект Федерации должен указывать раздельную плату, но она, как правило, должна быть в пределах максимальной. Например, плата за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения составляет один установленный законом минимальный размер оплаты труда, плата за регистрацию перехода права собственности на жилое помещение - два установленных законом минимальных размера оплаты труда.
За предоставление информации о зарегистрированных правах максимальные размеры оплаты составляют: для физических лиц - 25% установленного законом минимального размера оплаты труда; для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс равен трем установленным законом минимальным размерам оплаты труда.

Часть II. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

1. ДОГОВОРЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

1.1. Договор купли-продажи жилого дома

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Город Москва
Тридцатое января две тысячи первого года

Мы, Вдовин Алексей Юрьевич, проживающий в городе Москве, по улице Чазова, в доме N 129, кв. 34, с одной стороны, и закрытое акционерное общество "Рубин", далее - ЗАО, в лице директора Фиртова Валерия Валентиновича, проживающего в городе Москве, по ул. Белинского, в доме N 258, кв. 39, действующего на основании Устава ЗАО, зарегистрированного Московской регистрационной палатой 29 мая 1994 года за N 287-в, и Свидетельства о государственной регистрации за N 3280, серия 11-ОИ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Вдовин Алексей Юрьевич продал, а ЗАО "Рубин" купило домовладение под номером 15, находящееся в городе Москве, по улице Покова, полезной площадью 160,8 кв. м, площадь лестничных клеток 32,1 кв. м. Домовладение расположено на земельном участке размером 800 кв. м, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование по акту N 2-48 от 8 мая 1984 года Исполнительным комитетом Московского городского Совета народных депутатов.
2. Вдовину А.Ю. отчуждаемое домовладение принадлежит на праве собственности по свидетельству о праве на наследство, выданному 18 мая 1994 года за N 15-28, инвентарное дело N 201.
3. Отчуждаемое домовладение продано за четыреста сорок тысяч (440000) рублей, уплачиваемых ЗАО "Рубин" Вдовину А.Ю. полностью, путем перечисления указанной суммы на лицевой счет Вдовина А.Ю.
4. Инвентаризационная оценка отчуждаемого домовладения составляет четыреста семьдесят две тысячи восемьсот семьдесят (472 870) рублей.
5. Передача жилого дома и его принятие осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту.
6. До заключения настоящего договора отчуждаемое домовладение никому не заложено, не продано; в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
7. ЗАО "Рубин" приобретает право собственности на домовладение под номером 15, находящееся в городе Москве, по улице Покова, и право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода прав в органах государственной регистрации прав г. Москвы.
8. Содержание ст. 209, 213, 218, 288, 460, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариусом разъяснено.
9. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает ЗАО "Рубин".
10. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Москвы, второй выдается Фиртову В.В., действующему на основании Устава ЗАО "Рубин", третий - Вдовину А.Ю.

ПОДПИСИ:
______________________________________________________________
Действующий на основании Устава ЗАО "Рубин"
______________________________________________________________

30 января 2001 года настоящий договор удостоверен мной, _______________, нотариусом города Москвы.
Договор подписан в моем присутствии. Личности подписавших договор установлены, их дееспособность, полномочия представителя, правоспособность организации, а также принадлежность отчуждаемого домовладения Вдовину Алексею Юрьевичу проверены. Текст договора прочитан нотариусом вслух.
Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органах государственной регистрации прав города Москвы.
Зарегистрирован в реестре за N _______________
Взыскано по тарифу ___________________________
Нотариус _____________________________________


1.2. Договор купли-продажи недвижимого имущества,
состоящего из земельного участка с насаждениями,
садового дома и др.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Город Екатеринбург Свердловской области
Двадцатое апреля тысяча девятьсот девяносто девятого года

Мы, Митрофанова Елена Владимировна, проживающая в городе Екатеринбурге, ул. Макаренко, д. 33а, кв. 44, именуемая в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", с одной стороны, и Боброва Наталья Антоновна, проживающая в городе Екатеринбурге, ул. Воеводина, д. N 10, кв. 19, именуемая в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил земельный участок размером триста девяносто (390) кв. м под номером 15, находящийся в коллективном саду "Энергетик-8" АО "Свердловэнерго", предоставленный ему для садоводства, и находящийся на этом земельном участке садовый каменный дом общей площадью 40,0 (сорок целых ноль десятых) кв. м под крышей из шифера с кирпичной печью, а также имеющиеся на этом участке постройки: сарай и теплицу, а также плодово-ягодные насаждения (яблоня, смородина, вишня, слива, малина).
2. Отчуждаемый земельный участок принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности по свидетельству о праве собственности на землю, выданному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 22 июля 1993 года за N СВО-59-000488/015 на основании Постановления главы администрации города Екатеринбурга от 20 мая 1993 года за N 183 и справки Комитета по земельным ресурсам Свердловской области от 10 апреля 1999 года за N 588/118.
Нормативная цена указанного земельного участка составляет сорок одну тысячу триста шестьдесят пять (41365) рублей.
Садовый дом, постройки и насаждения принадлежат ПРОДАВЦУ на праве собственности согласно акту N 1 от 15 апреля 1995 года правления коллективного сада "Энергетик-8".
Общая оценка строений и насаждений составляет пятьдесят тысяч (50000) рублей.
3. Земельный участок, садовый дом, постройки и насаждения проданы за сто двадцать одну тысячу (121000) рублей, уплачиваемых ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ полностью при подписании настоящего договора.
4. Передача участка, строений и насаждений и их принятие осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту.
5. До заключения настоящего договора отчуждаемый участок и дом никому не заложены, не проданы, в споре и под запрещением (арестом) не состоят.
6. Расходы по заключению настоящего договора оплачивают стороны в равных долях.
7. Право собственности на земельный участок возникает у ПОКУПАТЕЛЯ с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода прав в органах государственной регистрации Свердловской области.
8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса ____________ города Екатеринбурга Свердловской области, второй выдается Митрофановой Е.В., третий - Бобровой Н.А.

ПОДПИСИ СТОРОН:
______________________________________________________________
______________________________________________________________

20 апреля 1999 года настоящий договор удостоверен мной, ____________, нотариусом города Екатеринбурга Свердловской области.
Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личности сторон установлены, их дееспособность, а также принадлежность отчуждаемого земельного участка, жилого дома, построек и насаждений Митрофановой Е.В. проверены. Договор прочитан вслух.
Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органах государственной регистрации Свердловской области на основании ст. 164 ГК РФ по месту нахождения дома.
Зарегистрирован в реестре за N _______________
Взыскано по тарифу ___________________________
Нотариус _____________________________________


1.3. Договор купли-продажи квартиры
между физическими лицами

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Город Москва
Двадцатое января тысяча девятьсот девяносто девятого года

Мы, гр. Синицын Петр Ефимович, проживающий по адресу: город Москва, улица Садовая, дом 6а, квартира 112, именуемый в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ",
и гр. Петрова Евдокия Семеновна, проживающая под адресу: город Москва, Симферопольский бульвар, дом 44, квартира 422, именуемая в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ",
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил квартиру по адресу:
город Москва, улица Перечная, дом 14, квартира 678, общей площадью 59,3 (пятьдесят девять целых и три десятых) кв. м, без учета лоджий и балконов - 57,4 (пятьдесят семь целых и четыре десятых) кв. м, состоящую из двух жилых комнат площадью 33,1 (тридцать три целых и одна десятая) кв. м.
2. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании договора передачи, удостоверенного 20 декабря 1996 года нотариусом города Москвы ___________________ в реестре за N 3-7456, зарегистрированного в Департаменте муниципального жилья города Москвы 14 января 1997 года за N 2-2382289; свидетельства о собственности на жилище N 1535331 от 14 января 1997 года.
3. Стоимость квартиры составляет 209000 (двести девять тысяч) рублей, что подтверждено справкой Московского городского бюро технической инвентаризации территориального БТИ N 4 от 10 января 1999 года за N 17/1007.
4. Указанная квартира по соглашению сторон продана за 300000 (триста тысяч) рублей. Расчет между сторонами будет произведен полностью вне помещения нотариальной конторы без присутствия нотариуса после регистрации договора в Комитете муниципального жилья города Москвы в тот же день.
5. Квартира до настоящего времени никому не отчуждена, под запрещением и арестом не состоит.
6. ПОКУПАТЕЛЬ становится собственником квартиры после государственной регистрации договора и перехода прав в органах государственной регистрации г. Москвы.
Согласно ст. 551 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации договор может быть зарегистрирован на основании судебного решения. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности по договору, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
7. ПОКУПАТЕЛЬ осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему квартирой в соответствии с ее назначением, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
8. Передача квартиры осуществляется после регистрации договора по подписываемому сторонами передаточному акту. Лиц, сохраняющих право пользования указанной квартирой в соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
9. Содержание ст. 209, 288, 292, 460, 475, 477, 556, 557 Гражданского кодекса РФ сторонам разъяснено.
10. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.
11. Экземпляр настоящего договора хранится в делах нотариуса города Москвы____________ по адресу: город Москва, ____________, и по экземпляру выдается каждой из сторон.

ПОДПИСИ СТОРОН:
______________________________________________________________
______________________________________________________________

20 января 1999 года настоящий договор удостоверен мной, ____________, нотариусом города Москвы.
Договор подписан в моем присутствии. Личности подписавших договор установлены, их дееспособность, полномочия исполнителя, а также принадлежность отчуждаемой квартиры проверены. Текст договора прочитан нотариусом вслух.
Договор подлежит регистрации в Комитете муниципального жилья города Москвы.
Зарегистрирован в реестре за N _______________
Взыскано по тарифу ___________________________
Нотариус _____________________________________


1.4. Заявление о согласии супруга на продажу квартиры

Нотариусу ________________ гор. Москвы
от Кузнецовой Ирины Ивановны,

<< Пред. стр.

стр. 3
(общее количество: 7)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>