<< Пред. стр.

стр. 7
(общее количество: 10)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Ранее действовавший Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики Российской Федерации" определял, что договором социального найма жилого помещения признается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение (ч. 5 ст. 1244).
В юридической литературе*(245) указывается, что наниматель в отношении жилого помещения может обладать как правомочием пользования, т.е. возможностью эксплуатации и использования имущества (жилого помещения) путем извлечения полезных свойств*(246) (для проживания), так и правомочием владения, т.е. основанной на законе возможностью иметь у себя данное имущество (фактически обладать им). Содержание правомочия владения, по мнению Г.Ф. Шершеневича, предполагает "фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе"*(247). Анализ фактических отношений по поводу жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет утверждать, что наниматель, кроме пользования, владеет жилым помещением. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование. Гражданское законодательство регулирует договор социального найма субсидиарно, т.е. если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ). В данном случае иное жилищным законодательством не предусмотрено.
Таким образом, договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю пригодное для проживания жилое помещение во владение и пользование в жилищном фонде социального использования, в пределах установленной нормы жилой площади (нормы предоставления площади жилья), а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им в установленных жилищным законодательством случаях и оплачивать коммунальные услуги.
Сторонами по договору социального найма являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Наймодателем является уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления либо иное управомоченное собственником лицо, действующее от имени собственника жилого помещения: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Полномочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров социального найма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте (приказ, постановление, распоряжение), принятом им в соответствии с его компетенцией.
На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города. В качестве нанимателя выступает физическое лицо - гражданин Российской Федерации, которому предоставлено жилое помещение по договору социального найма.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 63 ЖК РФ). В настоящее время Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" от 21 мая 2005 г. N 315*(248). Указанным постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2)*(249). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто имеет место на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.
Заключение договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.
Объектом договора найма являются отношения по пользованию жилым помещением.
Предмет договора. Предмет любого договора является одним из его существенных условий без согласования которого договор не будет считаться заключенным. Согласно ч. 6 ст. 57, ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, т.е. когда в коммунальной квартире освобождается комната и в квартире нет лиц, которые нуждаются в жилых помещениях и не имеют иных оснований для ее предоставления. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. По договору социального найма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда - государственная или муниципальная собственность. При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или собственности конкретного субъекта Российской Федерации.
В Типовой форме договора социального найма дается подробное описание технических характеристик жилого помещения: количество комнат в квартире, общая и жилая площадь, адрес жилого помещения.
В разделе "Предмет договора" Типового договора социального найма также указывается на последующие действия наймодателя - обеспечивает предоставление за плату конкретных коммунальных услуг: электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, если такая льгота предоставляется на основании законодательства отдельным категориям граждан (как, правило, проживающих в сельской местности).
Более подробная характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Паспорт на жилое помещение (квартиру) - информационно-технический документ, содержащий сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения (квартиры). Он должен содержать объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения (квартиры). Требования к паспорту установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37) (с изменениями от 4 сентября 2000 г.). В то же время в г. Москве паспортизация осуществляется в соответствии с Законом г. Москвы "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" от 3 ноября 2004 г. N 66.
Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

2. Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи

Права и обязанности сторон по договору социального найма, т.е. по пользованию жилыми помещениями, составляют содержание договора.
Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, которые сформулированы в ст.ст. 288, 678 ГК РФ, гл. 8 ЖК РФ, Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР*(250) и других нормативных правовых актах.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Правовой статус наймодателя по договору социального найма. Правовой статус включает в себя права, обязанности и ответственность субъекта жилищных правоотношений, которые предусмотрены как в ЖК РФ, так и в Типовом договоре социального найма.
Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Он также вправе:
- требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
- запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
а) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;
в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;
г) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
и) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
л) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;
м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Наймодатель имеет право требовать исполнения нанимателем обязанностей, возложенных на него вышеуказанными нормативными правовыми актами.
Кроме того, наймодатель вправе:
а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
в) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы. Согласно ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения (учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.
Правовой статус нанимателя. Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, помимо указанных прав, может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и Типовым договором социального найма, которым предусмотрено, что наниматель вправе:
а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
г) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных договором коммунальных услуг надлежащего качества;
д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения договора;
е) расторгнуть в любое время договор с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи;
ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
а) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.
Жилое помещение, предоставленное в фонде социального использования, должно быть пригодно для проживания, в том числе оно должно быть отремонтировано. Обязанность предоставления именно такого жилого помещения лежит на наймодателе. Если предоставляется новое жилое помещение, то оно также должно быть готово к немедленному заселению, т.е. должно содержать необходимый набор внутриквартирного оборудования, покрашено и т.д.
Жилое помещение передается по акту, который должен содержать дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт;
б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ЖК РФ.
Наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Примерный перечень такого имущества содержится в ст. 36 ЖК РФ.
Следует обратить внимание на то, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Так, например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании, поскольку такое право принадлежит только наймодателю или его представителю;
в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (об этом говорилось в гл. 3 настоящего издания);
г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения;
ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации. Порядок переустройства и перепланировки предусмотрен гл. 4 ЖК РФ;
з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей.
Договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам разд. VII ЖК РФ, за исключением случая, когда жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования, т.е. иные категории граждан, которым предоставлено социальное жилье, обязаны платить за пользование им;
и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Такой порядок предусмотрен ст. 88 ЖК РФ;
к) при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
л) допускать в заранее согласованное сторонами договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
м) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
н) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.
Произведенные нанимателем с письменного согласия наймодателя улучшения за собственные средства нанимателя подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.
Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).
Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Лица, вселенные в жилое помещение при согласии наймодателя в качестве постоянно проживающих граждан, приобретают равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 76 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
С поднанимателем заключается договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК РФ).
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК РФ).
Временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.
Права и обязанности членов семьи нанимателя. В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями. Наравне с нанимателем члены его семьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 69 ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.
В жилищном праве под семьей понимается определенная группа лиц, общность людей, построенная (основанная) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущая с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.)*(251).
В жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права (например, право семей погибших или пропавших без вести военнослужащих на первоочередное получение жилого помещения, право на вселение в занимаемое жилое помещение других лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, солидарная имущественная ответственность дееспособных членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора найма). Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя или собственника в качестве ее представителя, либо через действия, совершаемые отдельными лицами семьи. Это проявляется, во-первых, через полномочия, осуществляемые нанимателем в интересах семьи в качестве ее представителя; во-вторых, через действия, совершаемые всеми членами семьи (например, дача согласия членов семьи на вселение других граждан в качестве членов семьи); в-третьих, через действия, совершаемые только совершеннолетними членами семьи. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед другой стороной - наймодателем.
Права членов семьи по договору социального найма жилого помещения являются равными с правами нанимателя. В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены его семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма, и т.д. Вместе с тем можно отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, проживающие совместно с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется ЖК РФ в ст. 69. В то же время в ЖК РФ не содержится определение понятия "семья". В некоторых монографиях указывается, что семья - это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры*(252). Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права - семейном, гражданском, жилищном и т.д.
СК РФ (ст. 2) к членам семьи относит: супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновленных, а в некоторых случаях других родственников и иных лиц (родные братья и сестры, отчим (мачеха) и пасынки (падчерицы), опекуны и попечители, приемные родители, фактические воспитатели и принятые в их семьи дети).
Согласно ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относились его супруга, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР).
ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма отнесены: проживающие совместно с ним его дети, супруг (супруга) и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях иные граждане, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи (ст. 69 ЖК РФ).
В чем заключаются отличия? Во-первых, ЖК РФ предусмотрено, что правом на вселение в жилое помещение по договору социального найма в качестве члена семьи обладают только граждане Российской Федерации, т.е. государство свои обязательства по жилищному обеспечению в указанной форме исполняет только перед российскими гражданами. Следовательно, иностранные граждане, в том числе из ближнего зарубежья (страны СНГ), не могут быть учтены в составе лиц для расчета размера жилой площади, предоставляемой по социальному найму. Это, прежде всего, касается распространенных случаев, когда к российским военнослужащим переезжают из ближнего зарубежья их родственники (как правило, родители). Для того чтобы указанным лицам рассчитывать на получение социального жилья, им необходимо получить статус российского гражданина, т.е. стать гражданином Российской Федерации.
Во-вторых, к членам семьи относятся только собственные дети нанимателя. Для того чтобы в качестве таковых юридически считались дети его супруга (супруги), они должны быть установленным порядком усыновлены (удочерены). К членам семьи нанимателя относятся только его родители, но не родители супруги (супруга), которые относятся к другим родственникам и, следовательно, для них другой порядок вселения.
В-третьих, граждане Российской Федерации могут быть признаны членами семьи, если они вселены нанимателем в таком качестве. Неудачность указанной формулировки заключается в том, что она не учитывает категорию граждан, которые не имеют жилых помещений, и, следовательно, им некуда вселять граждан для признания их членами семьи. По нашему мнению, редакция ЖК РСФСР в этом отношении была более удачна, поскольку она дает два конкретных критерия отнесения указанных лиц к членам семьи: совместное проживание (независимо от наличия жилой площади) и ведение общего хозяйства с нанимателем. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ).
Статья 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относит проживающих совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

3. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами

Жилые дома и другие жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Поэтому наниматель и члены его семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением для постоянного проживания.
В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение со дня выезда.
В случаях временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение сохраняется и на время их отсутствия.
Закон предусматривает общие основания сохранения жилых помещений за временно отсутствующими гражданами. Статья 71 ЖК РФ устанавливает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусмотрен механизм бронирования жилой площади. В то же время он предусмотрен п. 9 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих".
Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу - на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях.
Для обеспечения сохранения за указанными гражданами права на жилое помещение при временном выезде в другую местность закон предусматривает возможность в определенных случаях бронирования жилого помещения.
Бронирование жилой площади - это гарантированное государством сохранение права пользования жилищем на условиях договора найма, обеспечение его неприкосновенности на срок действия охранного свидетельства в порядке и на условиях, установленных законодательством.
Порядок бронирования жилых помещений на территории Российской Федерации установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 336.
Согласно данной Инструкции за нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе с нанимателем. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи. Члены семьи нанимателя могут бронировать лишь ту часть жилой площади, которая приходится на их долю, а при согласии всех остальных членов семьи - все жилое помещение.
Броня - охранное свидетельство, т.е. документ, выданный по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от ведомственной принадлежности жилого дома. Бронирование проводится в домах государственного, муниципального жилищных фондов.

4. Изменение договора социального найма жилого помещения

ЖК РФ допускает изменение договора найма жилого помещения вследствие перемен, которые происходят в семье, т.е. изменений в ней как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Это оказывает влияние на содержание жилищных отношений. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.
ЖК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключениями, предусмотренными законодательными актами Российской Федерации (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).
ЖК РФ регламентирует следующие случаи изменения договора найма и соответствующие им последствия:
- изменение субъектного состава семьи (вселение новых членов семьи или прекращение пользования жилым помещением одним или несколькими членами семьи) влечет изменение платы за коммунальные услуги, а иногда и квартирной платы в результате образования (ликвидации) излишней жилой площади;
- изменение в субъектном составе на стороне нанимателя, не повлекшее изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи);
- изменение в субъектном составе на стороне нанимателя, повлекшее изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениям по отдельным договорам, в одну семью).
Изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Такое изменение возможно при следующих условиях:
- предъявление дееспособным членом семьи нанимателя соответствующего требования к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя;
- согласие нанимателя и остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи на признание члена семьи нанимателем.
Такая перемена допускается только по соглашению между первоначальным нанимателем, который после проведенной перемены остается проживать в занимаемом помещении, и всеми совершеннолетними членами его семьи. Согласия наймодателя на это не требуется.
Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя, его выбытия в другое место жительства, выселения или утраты им права на жилое помещение по предусмотренным в законе основаниям любому из членов семьи умершего (выбывшего, выселенного). Смерть (выбытие, выселение) влечет определенные последствия для прав и обязанностей оставшихся, например, по оплате коммунальных услуг в том случае, если образовались излишки жилой площади.
Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.
Изменение договора найма жилого помещения при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениям по отдельным договорам, в одну семью. Такое изменение предусмотрено ст. 82 (ч. 1) ЖК РФ. Указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединяющиеся в одну семью супруги, родители и дети и т.д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, в целях незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор найма жилого помещения. Отказ наймодателя в заключении единого договора найма может быть оспорен в судебном порядке.
ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности изменения договора найма в связи с разделом или выделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя.

5. Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями

Обмен жилых помещений. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности обмена жилого помещения из фонда социального использования на жилые помещения в ЖК (ЖСК) и любые другие жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду. Ранее ст. 20 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" допускала возможность обмена жилого помещения, относящегося к частному жилищному фонду (например, приватизированное жилое помещение), на неприватизированное жилое помещение*(253).
При обмене жилой площадью с гражданами, проживающими в военных городках, право на обмен предоставлено лишь с военнослужащими или гражданским персоналом, которые имеют отношение к военной организации, которой принадлежит жилое помещение, находящееся в военном городке.
Отказ в обмене жилых помещений может быть обжалован в суд. Сторонами обмена являются участники договора найма жилого помещения. Поэтому для обмена необходимо волеизъявление нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Воля всех указанных лиц должна быть выражена письменно. При этом договор обмена оформляется так, что в качестве его стороны выступает наниматель.
При обмене помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства.
Обмены жилой площадью допускаются без ограничения количества обменивающихся сторон.
В соответствии со ст. 72 ЖК РФ если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении, т.е. наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (расположение квартиры в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, отсутствие телефона и др.).
ЖК РФ (ст. 72) предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (или бывшими членами), занимающими жилое помещение по единому договору, не достигнуто соглашение об обмене помещения в разных домах (квартирах), т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора найма жилого помещения может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. В этом случае такой обмен в целях расселения может быть совершен принудительно.
После раздела жилой площади между бывшими членами семьи и заключения каждым из них отдельного договора найма жилого помещения принудительный обмен в форме расселения невозможен.
Принудительный обмен приватизированной жилой площади невозможен в случае отказа противоположной стороны, так как гражданина нельзя в принудительном порядке заставить стать собственником жилого помещения. Нельзя также и обратиться в суд с иском о принудительном обмене к лицу, имеющему право собственности на спорное жилое помещение.
Для обращения в суд по вопросу принудительного обмена жилого помещения необходимо подготовить следующие документы:
- исковое заявление с приложением варианта (либо нескольких вариантов) обмена жилого помещения;
- копию финансового лицевого счета и выписку из домовой книги по спорному помещению и по жилым помещениям, предлагаемым к обмену;
- поэтажные планы с экспликацией (расшифровкой) на все жилые помещения, участвующие в обмене;
- другие документы, касающиеся состояния жилого помещения либо подтверждающие необходимость обмена жилого помещения (справки о состоянии здоровья либо о неправомерном поведении ответчиков, ответы на жалобы или заявления из милиции, прокуратуры и т.д.).
Если иск о принудительном обмене заявлен бывшим супругом, в суд следует представить копию свидетельства о расторжении брака.
Свое согласие на обмен должны подтвердить третьи лица - проживающие в жилых помещениях, предлагаемых к обмену. В этом случае возможны следующие варианты. Третьи лица являются в судебное заседание и устно заявляют о своем желании произвести обмен жилых помещений, либо третьи лица оформляют доверенность истцу на право представлять их интересы в судебном заседании о принудительном обмене. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. После оформления доверенности присутствие третьих лиц в суде необязательно.
Обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК РФ), если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.
В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.
Правила и порядок оформления документов при обмене в настоящее время установлены Инструкцией о порядке обмена жилых помещений*(254), которая действует в части, не противоречащей новому жилищному законодательству.
Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других населенных пунктах.
Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя.
Обмен жилых помещений допускается лишь с согласия наймодателя.
Для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.
Обмен жилых помещений оформляется отделом учета и распределения жилой площади, управлениями жилищного хозяйства, отделами коммунального хозяйства, бюро по обмену после предварительного рассмотрения заявления об обмене комиссией по жилищным вопросам.
Статья 74 ЖК РФ устанавливает иной в отличие от ранее существовавшего порядок оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма. Обменные ордера не оформляются.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных выше документов.
Порядок и последствия признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным (ст. 75 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ.
В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ) ввел новое основание прекращения пользования занимаемыми жилыми помещениями - институт замены жилого помещения (ст. 15.7). Аналогичный институт предусмотрен ст. 81 ЖК РФ. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.
Следовательно, основаниями замены жилого помещения являются: а) установленный факт превышения общей жилой площади жилого помещения на одного члена семьи нормы предоставления (ст. 50 ЖК РФ); б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи (в том числе временно отсутствующих) на замену жилого помещения. При наличии оснований у нанимателя возникает субъективное право на замену жилого помещения.
Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления, т.е. при соблюдении указанных условий у наймодателя возникает юридическая обязанность по реализации субъективного права нанимателя на замену.
Органы местного самоуправления, государственные и муниципальные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд, на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения, площадь которого превышает социальную норму площади жилья, на жилое помещение, площадь которого находится в пределах социальной нормы площади жилья, обязаны предоставить такому нанимателю соответствующее благоустроенное жилье. Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется исходя из социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять предоставленное в качестве замены жилое помещение. В случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения, подавшего заявление о замене жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого помещения о его замене, осуществляется на общих основаниях. Право на уменьшение размера оплаты жилья и коммунальных услуг в случае подачи заявления о замене жилого помещения может быть использовано один раз.
Добровольное прекращение пользования жилыми помещениями. В соответствии со ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю (и членам его семьи) возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.
Нанимателю предоставлена возможность расторжения договора в одностороннем порядке, т.е. без предварительного предупреждения наймодателя и его согласия.
Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. В то же время наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора найма. Договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.
При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства всей семьи наниматель жилого помещения обязан освободить и сдать домоуправлению по акту занимаемое им помещение и оборудование в исправном состоянии.
Произведенные нанимателем жилого помещения или членами его семьи повреждения помещений, а также не выполненные в установленные сроки работы по текущему ремонту помещений, лежащие на обязанности нанимателя жилого помещения, фиксируются в акте сдачи помещения. В этом случае стоимость необходимого ремонта и расходы домоуправления по исправлению причиненных повреждений в помещении подлежат оплате за счет нанимателя жилого помещения в установленном порядке.
Акт сдачи жилого помещения составляется и подписывается представителем домоуправления и убывающим нанимателем жилого помещения.
Выселение из жилых помещений. Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Выселение является исключительной мерой расторжения договора найма жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда по инициативе наймодателя.
Законодательство устанавливает три возможности выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома (ст. 86 ЖК РФ). Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признанием его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ). Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ). При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.
Статья 89 ЖК РФ устанавливает порядок предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по указанным основаниям другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
Жилое помещение должно предоставляться с обязательным соблюдением санитарных и технических требований, независимо от того, отвечало ли помещение, из которого выселяется гражданин, указанным требованиям*(255). Благоустройство предоставляемого жилого помещения определяется применительно к условиям данного населенного пункта, но с учетом благоустроенности только домов государственного и муниципального жилищных фондов.
Если нанимателю или кому-либо из членов его семьи принадлежит право на дополнительную жилую площадь и она фактически была у них (фактически пользовались ею), то размер ее добавляется по установленной для этой площади норме. На восполнение излишней жилой площади (против действующих норм) граждане претендовать не вправе.
Если выселяемый имеет недостаточную жилую площадь, ему и его семье должно быть предоставлено помещение с соблюдением действующей в данном регионе нормы предоставления жилой площади при улучшении жилищных условий.
Граждане, которые временно не проживают в занимаемом помещении, но сохраняют право на него в силу закона, подлежат обеспечению другой площадью на общих условиях.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения. ЖК РФ в некоторых случаях предусматривает судебное выселение с предоставлением другого (необязательно благоустроенного применительно к условиям данного населенного пункта) жилого помещения.
Статья 90 ЖК РФ устанавливает такой порядок. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т.е. 6 квадратных метров на 1 человека).
Достаточно, чтобы указанное помещение отвечало установленным санитарным и техническим требованиям и находилось в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселковой, сельской администрации либо в пределах границ иного хозяйства, расположенного на территории нескольких поселковых, сельских администраций.
Следовательно, при выселении с предоставлением другого жилого помещения гражданин не вправе требовать, чтобы ему было предоставлено жилое помещение не менее занимаемого*(256), а также чтобы ему была предоставлена отдельная квартира или столько комнат, сколько он занимал; не действует правило о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, не действуют и другие положения, предусмотренные для случаев выселения с предоставлением благоустроенного жилого помещения.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено для случаев, когда у гражданина имеется неполное, зависимое право на жилую площадь либо он совершил какие-то неправомерные действия в целях получения данного жилого помещения.
Неполное, зависимое право на жилую площадь имеют граждане, проживающие в жилых помещениях специального назначения (служебные жилые помещения, общежития). В случае утраты трудовых отношений такие граждане по общему правилу подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, но закон предусматривает исключения, когда отдельным категориям граждан все же предоставляется другое жилое помещение (ст. 103 ЖК РФ).
Выселение без предоставления другого жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению*(257). Более подробно об этом говорится в гл. 16 настоящего издания.

Глава 13. Плата за жилые помещения и коммунальные услуги

1. Отношения по оплате жилых помещений и коммунальных услуг

Оплата жилых помещений и коммунальных услуг является одной из важнейших обязанностей как нанимателя, так и собственника жилого помещения. Указанным вопросам посвящен разд. VII ЖК РФ "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги".
В юридической литературе отсутствует единое понимание правовой природы отношений по обеспечению граждан, проживающих в жилых помещениях, коммунальными услугами - коммунальных отношений. При этом имеют место две позиции: 1) коммунальные отношения являются не разновидностью жилищных отношений, а самостоятельным видом договорных обязательств (такого мнении придерживается А.Ю. Кабалкин); 2) отношения между жилищно-эксплуатационными организациями и гражданами по оказанию коммунальных услуг являются составной частью жилищного правоотношения, поскольку не отделимы от отношений по пользованию жилыми помещениями (Ю.Г. Басин, И.Б. Марткович, В.Ф. Чигир). Официальная позиция законодателя содержится в ст. 4 ЖК РФ, согласно которой к жилищным отношениям относятся в числе прочих отношения по предоставлению коммунальных услуг и внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Как справедливо отмечает П.И. Седугин, в рассматриваемом случае имеет место сложное двуединое правоотношение, одной составной частью которого являются коммунальные отношения, другой - соответственно отношения по использованию санитарно-технического и иного инженерного оборудования, других устройств в жилом помещении*(258).
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:
1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (в данном случае имеется в виду договор коммерческого найма, регулируемого ГК РФ);
4) у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что между возникновением обязанности по внесению платы и фактическим заселением может пройти определенный промежуток времени. В данном случае обязанность по оплате лежит на лицах, указанных в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, поскольку с момента возникновения соответствующей обязанности у них юридически возникло право на заселение, т.е. фактическое заселение зависит от действий указанных лиц.
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Граждане, признанные в установленном ЖК РФ порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма в муниципальном жилищном фонде, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме)*(259);
2) плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

2. Порядок и сроки внесения платежей

Статья 155 ЖК РФ устанавливает порядок и сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных эксплуатирующей организацией не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (имеется в виду договор коммерческого найма) вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией (юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (таковым является, например, жилищно-накопительный кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение размера пеней не допускается.

3. Размеры платежей

Размер платы за жилое помещение. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 156 ЖК РФ).
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях - исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным (кроме малоимущих) категориям граждан в соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ (имеется в виду по договору социального найма), могут быть установлены другие (по сравнению с указанными) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Правила определения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157 ЖК РФ). Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации*(260).
Органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и органы местного самоуправления в соответствии с Основами ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденными Правительством Российской Федерации, устанавливают:
а) цены на содержание и ремонт жилья для жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников;
б) размер платы за наем жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
в) тарифы на те виды коммунальных услуг, оказываемых в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, в отношении которых законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок утверждения тарифов.
Федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг и порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья включают:
а) федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на один квадратный метр общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации;
б) федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на один квадратный метр общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации;
в) федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на один квадратный метр общей площади жилья в месяц по закрытым административно-территориальным образованиям*(261).
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации*(262).
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.
Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг установлен следующий механизм расчета размера платы. Размеры платы за содержание жилья, за ремонт жилья, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан - в порядке, установленном собственником общежития.
Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение тарифов на соответствующие коммунальные услуги на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета. При отсутствии приборов учета объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, устанавливаемым органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
Гражданам, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации льготы на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются в виде скидки в оплате, размеры платы, исчисленной в соответствии с пп. 12 и 13 вышеназванных Правил, уменьшаются на величину скидки. Гражданам, которым указанные льготы предоставляются в виде денежной компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, уменьшение размера платы не производится.
Гражданам, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг*(263) предоставляются путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета в банках, размеры платы, исчисленной в соответствии с пп. 12-14 указанных Правил, уменьшению не подлежат. До перехода к предоставлению субсидий путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета в банках размеры платы уменьшаются на сумму предоставленных гражданам субсидий.
При оказании гражданам услуг по содержанию жилья, выполнении работ по ремонту жилья и предоставлении коммунальных услуг с нарушением их перечня, объемов и качества, учитываемых при установлении соответствующих цен и тарифов, производится перерасчет размеров подлежащей внесению платы в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
Размеры платы за жилье и за коммунальные услуги, подлежащей внесению гражданами, отражаются в платежных документах (счетах-квитанциях, расчетных книжках, счетах, квитанциях или других документах).
Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образование или ликвидация товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг установлен следующий порядок внесения платы. Если иное не установлено договорами социального найма, договорами найма и договорами с управляющими и иными организациями, имеющими перед гражданами обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг, граждане вправе по своему выбору:
а) оплачивать жилье и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
б) поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими договорам;
в) вносить плату за жилье и коммунальные услуги частями за прошедший месяц до окончания установленного срока ее внесения;
г) осуществлять предварительную оплату жилья и коммунальных услуг в счет будущих месяцев.
Условия отсрочки или рассрочки оплаты жилья и коммунальных услуг (в том числе погашение задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг) согласовываются гражданами с органами или организациями, которым поступают платежи.
Временное отсутствие лица, проживающего в общежитии коечного типа, не освобождает его от взноса всех причитающихся с проживающего в общежитии платежей.
Военнослужащие, постоянно проживающие в общежитии, в случае убытия в отпуск, командировку или на излечение освобождаются от платы за воду, канализацию, газ, электроэнергию, стирку постельных принадлежностей, если их временное отсутствие продолжалось свыше 30 дней и об этом своевременно был уведомлен заведующий общежитием.
От платы за отопление, радиотрансляцию, амортизацию мебели и постельных принадлежностей, содержание уборщиц для уборки жилых комнат, а также квартирной платы отсутствующие военнослужащие, рабочие и служащие не освобождаются, если их место не было занято другими лицами.
Лица, имеющие в личном пользовании электробытовые приборы (радиоприемники, радиолы, телевизоры, магнитофоны, холодильники, стиральные машины и т.п.), стоимость потребляемой этими приборами электроэнергии оплачивают сверх установленных ставок платы за проживание в общежитии.
Оплата жилой площади, коммунальных услуг и бытового обслуживания производится проживающими в общежитии ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. За каждый день просрочки после 10-го числа взимается пеня в размере 0,1 процента.

4. Социальные гарантии по оплате жилых помещений и коммунальных услуг

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма и иным основаниям устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 10 лет с применением мер социальной защиты граждан.
Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством Российской Федерации совместно с органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Органы государственного управления, местная администрация предоставляют компенсации (субсидии) гражданам, обеспечивающие оплату жилья в пределах нормативной площади жилья*(264) и нормативов потребления коммунальных услуг с учетам не только совокупного дохода семьи, но и действующих в данной сфере льгот. При определенных условиях льготы данной категории касаются и граждан, пользующихся жилыми помещениями на иных от найма основаниях (например, арендующих жилье).
При этом органы местного самоуправления вправе предоставлять гражданам льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору найма при площади жилья, превышающей социальную норму.
Поскольку социальные нормы площади жилья в настоящее время определяются в квадратных метрах общей площади жилья, немаловажное значение имеет порядок подсчета площадей жилых зданий.
В соответствии с распоряжением мэра Москвы "О порядке подсчета площадей жилых зданий" от 9 ноября 1995 г. N 592-РМ признано необходимым определять общую площадь квартир и жилых зданий в соответствии со Строительными нормами и правилами "Жилые здания. СНиП 2.08.01-89": как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемую со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
В то же время жилую площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовок).
В соответствии со ст. 58 ЖК РСФСР льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги устанавливались действующим законодательством.
Предусмотренные в первоначальной редакции п. 10 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" льготы военнослужащих по оплате жилья, коммунальных и иных услуг независимо от вида жилищного фонда отменены Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам денежного довольствия военнослужащих и предоставления им отдельных льгот" от 7 мая 2002 г. N 49-ФЗ. Таким образом, с принятием указанного Закона военнослужащие исключены из числа лиц, пользующихся в силу особого статуса льготами по оплате жилых помещений, коммунальных услуг и рядом других льгот в жилищной сфере. В то же время военнослужащие могли пользоваться перечисленными льготами на основании других федеральных законов и иных нормативных правовых актов при условии, что они будут соответствовать установленным для льготных категорий граждан критериям.
С вступлением в силу с 1 января 2005 г. Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ и введением с 1 марта 2005 г. ЖК РФ в жилищной сфере кардинально поменялся подход в вопросах социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг. Указанными актами осуществлен переход к адресным (а не абстрактным) мерам социальной поддержки отдельных групп населения.
ЖК РФ предусматривает три формы социальной поддержки населения по вопросам оплаты жилого помещения и коммунальных услуг:
- предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159);
- льготы по оплате жилья и коммунальных услуг в виде денежной компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ст. 160);
- льготы по оплате жилья и коммунальных услуг в виде уменьшения размера платежа (скидки) расходов на оплату жилья и коммунальных услуг.
Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
Право на субсидии имеют граждане:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) члены жилищных кооперативов;
4) собственники жилых помещений.
Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением указанным гражданам на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.
Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации*(265).
Решения о предоставлении субсидий принимаются органами местного самоуправления, органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или уполномоченными ими учреждениями, а также федеральными органами исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба (далее - уполномоченные органы).
Субсидии предоставляются:
а) нанимателю жилого помещения по договору социального найма;
б) нанимателю жилого помещения по договору найма в государственном и муниципальном жилищном фонде;
в) члену жилищного, жилищно-строительного кооператива;
г) собственнику жилого помещения (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома), в том числе члену товарищества собственников жилья;
д) гражданину, проживающему в общежитии, относящемся к жилищному фонду независимо от формы собственности.
Субсидии предоставляются указанным гражданам и зарегистрированным совместно с ними по месту постоянного жительства членам их семей. Граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.
Уполномоченный орган в течение 10 дней с даты получения необходимых документов принимает решение о предоставлении субсидии или об отказе в ее предоставлении, рассчитывает размер субсидии и доводит соответствующее решение до заинтересованных лиц. Действие (бездействие) уполномоченного органа, а также его решение об отказе в предоставлении субсидии либо неправильное определение ее размера могут быть обжалованы в суд.
Получатель субсидии обязан сообщать в уполномоченный орган о наступлении событий, которые влекут за собой изменение условий предоставления субсидии и ее размера (изменение состава семьи и места постоянного жительства, временное выбытие членов семьи и изменение доходов членов семьи), в течение 15 дней после наступления указанных событий.
Обязанность представления сведений об изменении доходов возникает в отношении:
а) семей, имевших на момент обращения за субсидией среднедушевой доход выше прожиточного минимума, - если этот доход увеличился более чем на 20 процентов;
б) семей, имевших на момент обращения за субсидией среднедушевой доход ниже прожиточного минимума, - если этот доход увеличился до величины, равной прожиточному минимуму или превышающей его.
В случае если получатель субсидии не выполнил указанные требования без уважительной причины, неосновательно перечисленные в качестве субсидии средства засчитываются в счет будущих субсидий, а при отсутствии права на получение субсидии в последующие месяцы эти средства добровольно возвращаются получателем субсидии в местный бюджет. При отказе от добровольного возврата указанных средств они по иску уполномоченного органа истребуются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Субсидии предоставляются, как правило, на шесть месяцев.
При определении размера субсидий гражданам, проживающим в жилищном фонде независимо от формы собственности, расходы на оплату жилья исчисляются исходя из установленных в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг цен на содержание и ремонт жилья для нанимателей жилых помещений по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, а в отношении нанимателей по договору социального найма - также с учетом размера платы за наем жилого помещения.
При определении размера субсидии гражданам, оплачивающим электрическую и тепловую энергию, воду и сетевой газ по показаниям приборов учета, расходы на оплату коммунальных услуг исчисляются исходя из нормативов их потребления, в том числе в случаях, когда показания приборов учета ниже нормативов потребления соответствующих услуг.
При использовании одной семьей для отопления жилого помещения двух и более видов топлива (газ, различные виды твердого или иного топлива) при исчислении расходов на оплату коммунальных услуг принимается к расчету стоимость одного (основного) вида топлива, определяемого органами государственной власти субъектов Российской Федерации с учетом местных особенностей, если иное не установлено указанными органами.
В случае если получателям субсидии предоставлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг в виде уменьшения размера платежа (скидки), расходы на оплату жилья и коммунальных услуг уменьшаются на размер предоставляемых скидок.
В случае предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в виде денежной компенсации расходы на оплату жилья и коммунальных услуг уменьшению не подлежат.
Размер предоставляемой субсидии не должен превышать фактических расходов семьи на оплату жилья и коммунальных услуг. При изменении цен и тарифов, а также условий и порядка предоставления субсидий на территории субъекта Российской Федерации перерасчет размеров субсидий производится уполномоченным органом без истребования у получателей субсидий каких-либо документов.
В целях исчисления совокупного дохода семьи и одиноко проживающего гражданина для предоставления субсидии доход семьи определяется за шесть последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии (далее - расчетный период), если иное не установлено органами государственной власти субъекта Российской Федерации.
При определении дохода семьи в целях предоставления субсидии к членам семьи относят проживающих совместно супругов, их детей (в том числе усыновленных) и родителей (усыновителей). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и иные лица могут быть признаны членами семьи заявителя, если они проживают совместно с заявителем (получателем субсидии) и ведут с ним общее хозяйство. Состоящие в браке родители (усыновители), одинокий родитель (усыновитель) и их несовершеннолетние дети, а также супруги считаются членами одной семьи независимо от того, раздельно или совместно они проживают.
Совокупный доход семьи в целях предоставления субсидии исчисляется в соответствии с Федеральным законом "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи*(266).
Особенности предоставления субсидий военнослужащим. Федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, принимают решение о предоставлении субсидий:
а) сотрудникам, проходящим военную службу в указанных федеральных органах исполнительной власти, сведения о которых не подлежат разглашению;
б) лицам, проходящим либо проходившим военную службу по контракту за пределами Российской Федерации в территориальных органах, воинских частях, подразделениях и организациях соответствующих федеральных органов исполнительной власти.
Указанным гражданам субсидия предоставляется в виде денежной выплаты в размере, рассчитываемом в соответствии с вышеназванным Положением, исходя из утвержденной Правительством Российской Федерации величины прожиточного минимума.
Порядок оформления документов и направления сведений, необходимых для предоставления субсидий, а также порядок выплаты субсидий определяются руководителями федеральных органов исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба.
Гражданам, проживающим в закрытых военных городках, субсидии предоставляются уполномоченными органами в вышеуказанных порядке и условиях.
В случае превышения среднерегиональных расходов на оплату жилья и коммунальных услуг над максимально допустимой долей собственных расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи военнослужащего, проходящего военную службу по контракту, гражданина, уволенного с военной службы по достижении им предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которого составляет 20 лет и более, а при общей продолжительности военной службы 25 лет и более вне зависимости от основания увольнения при расчете размера субсидии используется значение федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Органы, осуществляющие исполнение местного бюджета или бюджетов городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, либо уполномоченные органы к началу установленного периода оплаты жилья и коммунальных услуг перечисляют субсидии на имеющиеся или открываемые в выбранных получателями субсидий банках банковские счета или вклады до востребования (далее - персонифицированные социальные счета). Получателям субсидий, которые по состоянию здоровья, в силу возраста, пешей или транспортной недоступности не имеют возможности открывать персонифицированные социальные счета и пользоваться ими, выплата (доставка) субсидий может осуществляться по решению уполномоченного органа через организации связи либо иным способом.
Получатели субсидий вправе за счет субсидий производить оплату жилья и любых видов предоставляемых им коммунальных услуг, при этом указанная оплата производится в полном объеме (без уменьшения на сумму субсидий).
В случае если субсидии перечисляются на персонифицированные социальные счета, уменьшение размера субсидий из-за снижения расходов, связанных с уменьшением платежей при нарушении потребительских свойств, объемов или режима предоставления жилищных и коммунальных услуг, не производится.
До перехода к перечислению субсидий на персонифицированные социальные счета размер начисленных платежей за жилье и (или) коммунальные услуги, подлежащие оплате получателями субсидий, уменьшается на размер предоставленных субсидий. Субсидия, причитающаяся получателю субсидии, распределяется уполномоченным органом по видам платежей за жилье и коммунальные услуги пропорционально начисленным платежам и отражается в соответствующих платежных документах и в персональном деле. При снижении размера начисленных платежей из-за нарушения потребительских свойств, объемов или режима предоставления жилищных и коммунальных услуг часть субсидии, приходящаяся на оплату соответствующей некачественной услуги, подлежит уменьшению уполномоченным органом пропорционально снижению начисленного за такую услугу платежа.
Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. Существует два вида льгот по оплате жилья и коммунальных услуг:
- льготы по оплате жилья и коммунальных услуг в виде денежной компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ст. 160 ЖК РФ);
- льготы по оплате жилья и коммунальных услуг в виде уменьшения размера платежа (скидки) расходов на оплату жилья и коммунальных услуг.
Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг в виде денежной компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке, установленном ст. 159 ЖК РФ.
Некоторым категориям граждан, которым субсидия не может быть предоставлена на общих основаниях в связи с особенностями прохождения ими военной службы, субсидия предоставляется в виде денежной компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг. Прежде всего это касается военнослужащих, деятельность которых засекречена и в отношении которых не могут быть разглашены сведения, составляющие государственную тайну. Денежная компенсация выплачивается в размере субсидии, которая могла быть предоставлена этим гражданам на общих основаниях, а порядок ее выплаты определяется:
- руководителями федеральных органов исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, в связи с которой не допускается разглашение сведений о сотрудниках, проходящих службу в этих органах, - в отношении указанных сотрудников;
- руководителями федеральных органов исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, - в отношении лиц, проходящих либо проходивших военную службу по контракту за пределами Российской Федерации в территориальных органах и войсках соответствующих федеральных органов исполнительной власти и не имеющих жилья в Российской Федерации. При этом при расчете размера субсидии исходят из утвержденной в Российской Федерации максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилых помещений и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и из реальных затрат на эти цели.
Выплата денежной компенсации осуществляется за счет средств федерального бюджета, выделяемых на эти цели указанным федеральным органам исполнительной власти.
Согласно ст. 24 Федерального закона "О статусе военнослужащих" члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более (в календарном исчислении), имеют право на компенсационные выплаты по оплате:
- общей площади занимаемых ими жилых помещений (в коммунальных помещениях - жилой площади), а также найма, содержания и ремонта жилых помещений, а собственники жилых помещений и члены жилищно-строительных (жилищных) кооперативов - содержания и ремонта объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах;
- коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда;
- абонентской платы за пользование телефонами, радиотрансляционными точками, коллективными телевизионными антеннами*(267).
Указанные лица, кроме того, имеют право на компенсационные выплаты по оплате установки по действующим тарифам квартирных телефонов, а проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, - топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, и его доставки. Порядок и размеры указанных компенсационных выплат определяются Правительством Российской Федерации*(268).
В целях обеспечения социальной защищенности пенсионеров из числа военнослужащих и членов их семей, проживающих в Латвийской Республике, Литовской Республике и Эстонской Республике, с 1 июля 1996 г. постановлением Правительства Российской Федерации "О возмещении расходов по оплате жилья и коммунальных услуг пенсионерам из числа военнослужащих и членам их семей, проживающим в Латвийской Республике, Литовской Республике и Эстонской Республике" от 26 августа 1996 г. N 1006 (с изменениями и дополнениями) определено, что пенсионерам, проживающим в Латвийской Республике, Литовской Республике и Эстонской Республике и получающим пенсии в соответствии с Законом Российской Федерации "О пенсионном обеспечении лиц, проходивших военную службу, службу в органах внутренних дел, Государственной противопожарной службе, органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждениях и органах уголовно-исполнительной системы, и их семей" от 12 февраля 1993 г. N 4468-I (с изменениями)*(269), расходы по оплате жилья и коммунальных услуг возмещаются в Латвийской Республике в размере 42 лат, Литовской Республике - 250 лит и Эстонской Республике - 785 крон в месяц. Министерству обороны Российской Федерации по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации предоставлено право пересматривать размеры возмещения военным пенсионерам расходов по оплате жилья и коммунальных услуг в зависимости от изменения цен и тарифов на жилье и коммунальные услуги в Латвийской Республике, Литовской Республике и Эстонской Республике.
Жалобы граждан Российской Федерации, постоянно проживающих за ее пределами, на действия должностных лиц дипломатических представительств и консульских учреждений Российской Федерации, связанные с отказом в предоставлении льгот по 50-процентной оплате жилья и коммунальных услуг, подлежат рассмотрению применительно к ст. 47 Закона Российской Федерации "О гражданстве Российской Федерации" в Московском городском суде*(270).
Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг в виде уменьшения размера платежа (скидки) расходов на оплату жилья и коммунальных услуг. Данные льготы в зависимости от групп лиц, которым они предоставлены, условно подразделяются на следующие виды:
1) льготы по полному освобождению от оплаты жилья и коммунальных услуг;
2) льготы по пониженному размеру оплаты жилья и коммунальных услуг без каких-либо условий их предоставления;
3) льготы по пониженному размеру оплаты жилья и коммунальных услуг с дополнительными условиями их предоставления:
а) в пределах установленной нормы оплачиваемой жилой площади;
б) в зависимости от вида жилищного фонда.
Льгота по полному освобождению от оплаты жилья и коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, газ, электричество, горячее водоснабжение, центральное отопление, а в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, и другие коммунальные услуги) распространяется на Героев Российской Федерации, Героев Советского Союза, полных кавалеров ордена Славы и совместно проживающих с ними членов их семей. Указанные льготы сохраняются за пережившими супругами и родителями лиц данной категории*(271).
Следует упомянуть, что законодательством Союза ССР в соответствии со ст. 58 ЖК РСФСР некоторым категориям граждан ранее также предоставлялись жилищные льготы в виде бесплатного пользования жильем с отоплением и освещением. В частности, при определенных условиях к ним были отнесены специалисты, работающие и проживающие в сельской местности и в поселках городского типа. Те же льготы распространялись и на работников лепрозорных учреждений, находящихся вне городских центров.
Естественно, что в современных условиях возможность применения указанных правовых норм полностью не исключается, но значительно ограничивается требованиями ГК РФ и иных нормативных правовых актов, а потому может в основном рассматриваться лишь в теоретическом плане.
Как уже говорилось, для некоторых категорий льготников действующим законодательством не предусмотрено ограничений какого-либо характера в пользовании льготами по оплате жилья и коммунальных услуг.
Что касается большинства других категорий граждан, то отсутствие каких-либо ограничений в пользовании ими жилищными льготами характерно лишь для оплаты со скидкой коммунальных услуг, осуществляемой в основном без ограничения нормативами потребления коммунальных услуг.
Некоторым категориям лиц льготы предоставляются дифференцированно, в результате чего льготы по оплате коммунальных услуг в основном применяются без каких-либо оговорок, а льготы по оплате жилья - только с учетом определенных ограничений (как правило, в зависимости от вида жилищного фонда и в пределах социальной нормы).
Например, судьям, прокурорам и следователям, научным и педагогическим работникам, имеющим классные чины, и проживающим с ними членам семей предоставляется 50-процентная скидка в оплате коммунальных услуг (электроэнергия, газ, отопление, водоснабжение и др.) и за пользование телефоном независимо от вида жилищного фонда. Однако аналогичная скидка в оплате жилых помещений распространяется лишь на судей и прокурорских работников, проживающих в домах государственного и муниципального жилищных фондов (в том числе проживающих в приватизированных помещениях).
Аналогичные дифференцированные условия предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг определены для инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, с тем лишь дополнением, что скидка не ниже 50 процентов с квартирной платы предоставляется при условии проживания в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Такой же порядок предоставления указанных льгот установлен нескольким категориям "чернобыльцев". К ним, в частности, относятся граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь, другие заболевания, инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы, участники ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС в зоне отчуждения, рабочие и служащие, а также военнослужащие, лица начальствующего и рядового составов органов внутренних дел, получившие профессиональные заболевания, связанные с лучевым воздействием на работах в зоне отчуждения, граждане, эвакуированные из зоны отчуждения и переселенные (переселяемые) из зоны отселения.
Однако для перечисленных лиц существует еще одна "ограниченная льгота" в виде оплаты занимаемой общей площади не только с учетом проживания в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также в приватизированных жилых помещениях, но и с учетом норм, предусмотренных действующим законодательством.
Вместе с тем "чернобыльцам", проживающим в домах, не имеющих центрального отопления, дополнительно предусмотрено предоставление скидки в размере 50 процентов со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, включая транспортные расходы.
Ограничения в применении льгот комплексного характера (как в оплате жилья, так и в оплате коммунальных услуг) применяются довольно часто.
Так, льгота в виде 50-процентной скидки в оплате занимаемой общей площади жилых помещений предоставляется ряду категорий ветеранов. Согласно Федеральному закону "О ветеранах" (в редакции Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ) ветеранам труда установлена льгота - оплата в размере 50 процентов занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах - занимаемой жилой площади) в пределах социальной нормы площади жилья, установленной законодательством субъекта Российской Федерации. Льготы по оплате жилья предоставляются лицам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от формы собственности, и распространяются на нетрудоспособных членов семьи ветерана труда, совместно с ним проживающих, находящихся на его полном содержании или получающих от него помощь, которая является для них постоянным и основным источником средств к существованию. Членам семей ветеранов труда, совместно с ними проживающим, за исключением указанных выше лиц, льготы по оплате жилья (в коммунальных квартирах - занимаемой жилой площади) в пределах социальной нормы площади жилья, установленной законодательством субъекта Российской Федерации, предоставляются в размере и в порядке, которые определяются органом законодательной власти субъекта Российской Федерации. Льготы по оплате жилья предоставляются лицам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от формы собственности.

<< Пред. стр.

стр. 7
(общее количество: 10)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>