стр. 1
(общее количество: 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Название документа
"Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости"
(Кайль А.Н.)
("ГроссМедиа Ферлаг", "РОСБУХ", 2009)
Текст документа

"ГроссМедиа Ферлаг", 2009
"РОСБУХ", 2009

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО
И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

А.Н.Кайль

Глава 1. ПОНЯТИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, РЕКОНСТРУКЦИИ,
ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Перед началом каждого исследования стоит прежде всего определить его предмет и задачи. К настоящей работе также применимы данные требования. Это обусловлено в первую очередь существованием различий в правовом регулировании производства ремонтных работ производственных, жилых и социально-культурных объектов недвижимости. Оговоримся сразу, что данная работа посвящена в первую очередь жилищному фонду. Однако отличия, относящиеся к правовому регулированию ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки иных объектов, также будут освещены в ней.
Далее определимся, что же собой представляют объекты недвижимости. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Как видим, в упомянутой статье ГК РФ дается достаточно широкое и емкое по содержанию определение понятия недвижимого имущества. В круг его объектов включаются:
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- леса;
- многолетние насаждения;
- здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- воздушные и морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты.
Для настоящего исследования интересны прежде всего такие объекты недвижимого имущества, как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Объекты недвижимости в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:
а) объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;
б) объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);
в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).
Для каждого из вышеприведенных объектов существуют свои критерии для отнесения их к числу объектов недвижимости. Думается, что нет смысла в рамках настоящей работы обращаться к имеющимся дискуссиям по этому поводу. В то же время определимся, что в рамках данной работы термин "объекты недвижимости" будет применяться нами в более узком значении, нежели то, что придает ему действующее законодательство. Под объектами недвижимости в настоящей работе понимаются прежде всего здания, а именно: жилые дома, независимо от этажности, материала постройки, производственные здания, дома социально-культурного назначения. Все указанные объекты должны быть внесены в реестр объектов недвижимости.
Далее обратимся непосредственно к рассмотрению сути и отличительных черт таких понятий, как "капитальный ремонт", "реконструкция", "переустройство" и "перепланировка" объектов недвижимости.
В практической деятельности не стоит смешивать приведенные выше понятия. Это связано в первую очередь с тем, что имеются различия в бухгалтерском и налоговом учете. Стоимость ремонта списывается в расходы сразу после оплаты, а затраты на модернизацию, реконструкцию и техническое перевооружение включаются в первоначальную стоимость основных средств (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) и учитываются равными долями в течение налогового периода по правилам п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Кроме того, имеются различные правовые нормы в регулировании данных институтов.
Итак, рассмотрим, что же представляет собой капитальный ремонт. Полагаем, что капитальный ремонт здания можно определить как проведение ремонтных и восстановительных работ объекта недвижимости с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51929-2002 "Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения" (утв. Постановлением Госстандарта России от 20.08.2002 N 307-ст) называет капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые.
Как видно из приведенных определений, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. Одновременно с проведением капитального ремонта могут осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающая изменения основных технико-экономических показателей здания.
Помимо капитального ремонта существует еще и текущий ремонт. Для его определения укажем, что Приказом Федеральной службы государственной статистики от 15 февраля 2008 г. N 39 "Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения N 1 "Опросный лист для обследования бюджетов домашних хозяйств" к работам по текущему ремонту жилого помещения отнесены работы, которые:
должны регулярно производиться для поддержания жилья в хорошем рабочем состоянии;
не изменяют эксплуатационные качества жилых помещений, их характеристики или предполагаемый срок службы. К таким работам относятся: оштукатуривание, покраска и оклейка обоями стен и потолков, ремонт крыши, циклевка и покраска полов, кладка плитки, ремонт встроенного сантехнического и отопительного оборудования. Проведение капитального ремонта предполагает проведение работ по замене оконных блоков, дверей, сантехнического оборудования, радиаторов отопления, труб водоснабжения и т.п. <1>.
--------------------------------
<1> Более подробно соотношение капитального ремонта и текущего ремонта будет рассмотрено в параграфе 2.2 настоящей работы.

Как от капитального ремонта, так и от текущего ремонта следует отличать техническое перевооружение. Как сказано в Письме Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий" к техническому перевооружению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.
Термин "техническое перевооружение" применим к производственным помещениям. Техническое перевооружение осуществляется по проектам и сметам на отдельные объекты или виды работ, разрабатываемым на основе единого технико-экономического обоснования и в соответствии с планом повышения технико-экономического уровня отрасли (подотрасли), как правило, без расширения производственных площадей. Целью технического перевооружения является всемерная интенсификация производства, увеличение производственных мощностей, выпуска продукции и улучшение ее качества при обеспечении роста производительности труда и сокращения рабочих мест, снижения материалоемкости и себестоимости продукции, экономии материальных и топливно-энергетических ресурсов, улучшения других технико-экономических показателей работы предприятия в целом.
При техническом перевооружении объектов недвижимости могут осуществляться установка современного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, модернизация и техническое переустройство природоохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и установок к централизованным источникам тепло- и электроснабжения. При этом допускаются частичная перестройка и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами размещаемого нового оборудования, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных и других объектов), если это связано с проводимыми мероприятиями по техническому перевооружению.
Действующее законодательство, в частности ГК РФ, оперирует также таким понятием, как улучшение арендуемого имущества. Различает данные понятия и судебно-арбитражная практика (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2005 по делу N А56-4372/04). Производство ремонта и создание неотделимых улучшений отличаются друг от друга и влекут разные правовые последствия. В то же время на практике у арендаторов продолжают возникать сложности, связанные с различением улучшений и ремонта (текущего или капитального).
Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, другими словами, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание арендованного имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств. Подтверждением также служит само название ст. 616 "Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества" ГК РФ, в которой речь идет о текущем и капитальном ремонте. Соответственно, без неотделимых улучшений арендованное имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет, поскольку ремонту подлежат уже имеющиеся принадлежности объекта аренды, без которых он не может использоваться по назначению. Указанным критерием руководствовался ФАС Дальневосточного округа при разрешении спора (см. Постановление от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525).
Таким образом, улучшениями арендованного имущества может быть то, чего раньше в арендованном объекте не было и без чего объект мог использоваться по его назначению, либо если была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция). К улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Таким образом, улучшения отличаются от ремонта порядком возмещения расходов. Так, по общему правилу арендатор вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Иная ситуация складывается с возмещением расходов на капитальный ремонт, произведенный арендатором. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Приведем в качестве примера следующее дело. Суд удовлетворил требование об обязании арендодателя произвести зачет стоимости затрат арендатора по капитальному ремонту нежилого помещения в счет арендной платы. Факт выполнения данных работ, их размер и стоимость подтверждены материалами дела (см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2006 N А56-29010/2005).
Отличие улучшений от ремонта также заключается в том, что на производство ремонта (текущего и капитального) не требуется согласия арендодателя, а на производство неотделимых улучшений - требуется. Соответственно, согласие арендодателя имеет особое значение для возникновения у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Итак, чтобы окончательно разобраться в вопросе отличия улучшений арендованного имущества от ремонтных работ приведем следующий пример. Арендатор производит замену имеющейся в арендованном помещении системы вентиляции, то есть производит установку нового оборудования. Если в рассматриваемом случае арендатор производит полную замену систем вентиляции на более технологически совершенные, более мощные, указанные работы могут быть квалифицированы как модернизация или реконструкция, то есть как улучшения. При этом, если по своим техническим характеристикам указанные системы невозможно отделить без вреда от арендуемого объекта, их следует квалифицировать как неотделимые улучшения.
В случае если замена систем производится частично, такие работы могут быть квалифицированы как ремонт, при этом вид ремонта зависит от того, замена каких элементов производится.
Еще одним отличительным признаком является работоспособность установленных ранее систем. Если она находилась в исправном состоянии, то это является улучшением, если нет - то это ремонтные работы. В то же время может быть такая ситуация, когда неработающее оборудование заменяется новым, но более дорогим и более лучшим по своим техническим характеристикам оборудованием.
С недавнего времени в законодательстве появились легальные определения терминов "переустройство" и "перепланировка". Это связано с вступлением в силу с 1 марта 2005 г. ЖК РФ. В этой связи данные понятия в указанном нормативном акте используются применительно к жилому помещению. Приведенные определения используются только для целей ЖК РФ. В то же время автору представляется возможным в рамках настоящей работы распространять их и на нежилые здания и помещения.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Сразу же поясним, что технический паспорт жилого помещения - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ), т.е. технический паспорт жилого помещения представляет собой документ, содержащий объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения.
Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать:
установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут производиться для повышения уровня комфортности и благоустройства проживания.
Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (Приложение N 8).
К работам по перепланировке относятся следующие работы:
1) разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
2) устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
3) устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
4) устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);
5) устройство внутренних лестниц;
6) заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
7) устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
8) устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
9) замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию);
10) изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок).
К переоборудованию относятся следующие виды работ:
1) замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);
2) устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
3) перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);
4) установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
5) замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);
6) демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного (горячего) водоснабжения и канализации.
К работам по реконструкции помещения относятся следующие:
1) изменение формы оконных и наружных дверных проемов;
2) ликвидация оконных и наружных дверных проемов;
3) устройство оконных и наружных дверных проемов;
4) изменение входов в здание;
5) устройство входов в здание;
6) пристройка тамбуров входов;
7) ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;
8) изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;
9) остекление лоджий и балконов;
10) замена столярных элементов фасада;
11) установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.);
12) изменение материалов и пластики внешних конструкций;
13) объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.
С вступлением в силу ЖК РФ у многих возник вопрос: подлежат ли применению нормативные правовые акты, изданные до 1 марта 2005 г. и посвященные переустройству и перепланировке? Думается, что на него нужно ответить утвердительно: да, данные акты подлежат применению впредь до их отмены и принятия новых актов, но только в той мере, в какой они не противоречат нормам ЖК РФ. Это предусмотрено ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Таким образом, в настоящее время продолжают действовать следующие правовые акты:
Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 N 529);
Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда";
Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279;
Письмо Госплана СССР N НБ-36-Д, Госстроя СССР N 23-Д, Стройбанка СССР N 144, ЦСУ СССР N 6-14 от 08.05.1984 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий" (в ред. от 25.10.1985).
Переустройство (перепланировка) жилого помещения не всегда является необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое.
Не допускается проведение работ по переустройству жилых помещений при наличии обстоятельств, указанных в нижеследующем перечне:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
- предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
- затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
Не разрешены также:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Лица, виновные в самовольном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, подвергаются административной ответственности. В соответствии с ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 руб.
Часть 2 названной статьи предусматривает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 руб. Ответственность за это правонарушение несут совершившие его совершеннолетние граждане.
Далее отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо "перепланировки" употребляет термин "реконструкция". В соответствии с абз. 2 данной нормы "наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя".
Термин реконструкция употребляется также и в рамках гражданского законодательства. Градостроительный кодекс в ст. 1 определил реконструкцию следующим образом: "Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения".
В этой связи возникает вопрос: тождественны ли понятия "перепланировка" и "реконструкция"? По-видимому, нет. ЖК РФ помимо переустройства и перепланировки выделяет и реконструкцию жилого помещения. Статья 88 ЖК РФ говорит о том, что при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Реконструкция здания может быть определена как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличение объема услуг.
При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);
- улучшение архитектурной выразительности зданий.
При реконструкции объектов недвижимости может осуществляться расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения, расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения в целях ликвидации диспропорций.
Как видим, термин "реконструкция" является более широким понятием, нежели термины "переустройство" и "перепланировка". Реконструкция может включать в себя как переустройство, так и перепланировку.
Другая конкуренция терминов "капитальный ремонт" и "реконструкция" встречается в налоговом законодательстве. Согласно ст. 257 НК РФ затраты предприятия по реконструкции объектов амортизируемого имущества увеличивают первоначальную стоимость и учитываются в целях налогообложения через амортизационные отчисления. В то же время затраты по капитальному ремонту учитываются в целях налогообложения в том отчетном периоде, в котором были осуществлены (ст. 257 НК РФ).
Еще раз заметим, что термины "реконструкция" и "капитальный ремонт" часто в практике воспринимаются как синонимы, хотя имеют существенное различие. Коротко сформулировать различия ремонта и реконструкции можно следующим образом: ремонт - это восстановление первоначальных характеристик объекта, а реконструкция - существенное улучшение первоначальных характеристик объекта или придание объекту новых качеств. Опять же сошлемся на Письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий" (в ред. Письма Минфина СССР от 11.02.1986 N 30), в котором дано исчерпывающее определение, какие виды работ являются строительными и в соответствии с требованиями Положения о бухгалтерском учете и отчетности относятся к долгосрочным инвестициям. Такие работы учитываются на счете 08 "Капитальные вложения" с последующим списанием на счет 01 "Основные средства". Согласно указанному Письму от 29.05.1984 N 80 реконструкция - это переустройство существующих объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, приводящее к существенному улучшению технических характеристик объекта.
Квалификация выполненных работ для целей разграничения реконструкции и капитального ремонта осуществляется на основании смет, калькуляций, документально подтверждающих и обосновывающих характер выполняемых работ. Так, согласно п. 2 Постановления Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве" все виды ремонтных работ текущего и капитального характера подлежат обязательному документальному оформлению согласно утвержденным формам.
Как правило, при проведении реконструкции помещений объект недвижимости приобретает абсолютно иные характеристики. В этом случае полная замена договора реконструкции помещения на договор, предметом которого является капитальный ремонт, невозможна, так как доказать налоговым органам "текущий ремонтный" характер произведенных работ будет очень сложно.
Однако в данном случае возможно разделение реконструкции на собственно реконструкцию и капитальный ремонт при соблюдении общих условий отнесения затрат на себестоимость. Это позволит включить часть понесенных расходов в себестоимость продукции (работ, услуг).
Для этих целей со строительной организацией заключаются два самостоятельных договора подряда - на реконструкцию и капитальный ремонт. Необходимо учитывать, что объекты выполняемых работ должны быть различными.
Необходимо отметить, что при проведении данной операции существенное значение имеет формальная сторона вопроса, так как налоговые органы при проведении документальной проверки в первую очередь обращают внимание на формулировки документов, отражающих характер проведенных работ. В частности, пристальному анализу подвергаются сметы ремонтных работ и договоры с подрядчиками. Поэтому основное внимание необходимо уделить тому, что все сметные документы и договоры подряда на ремонт не должны содержать ссылок типа "модернизация, реконструкция, переоборудование и т.п. ", все работы должны именоваться "ремонт", должны использоваться соответствующие "ремонтные" термины.
Еще одним термином, который нельзя обойти стороной при рассмотрении данного вопроса является понятие "новое строительство". Каким образом данный термин соотносится с ранее рассмотренными понятиями?
Письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий" дано разъяснение, что к новому строительству относится строительство комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, осуществляемое на новых площадках в целях создания новой производственной мощности.
Если строительство предприятия или сооружения намечается осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных мощностей на полное развитие предприятия (сооружения).
К новому строительству относится также строительство на новой площадке предприятия такой же или большей мощности (производительности, пропускной способности, вместимости здания или сооружения) взамен ликвидируемого предприятия, дальнейшая эксплуатация которого по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной, а также в связи с необходимостью, вызываемой производственно-технологическими или санитарно-техническими требованиями.

Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
И РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Отличие капитального ремонта
объектов недвижимости от текущего

Как было отмечено, по объектам недвижимости все ремонтные работы подразделяются на два вида - текущий ремонт и капитальный ремонт. Существующая в отдельных отраслях для некоторых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов должна относиться к тому или иному виду ремонта, т.е. к текущему или капитальному ремонту.
Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ. Для разграничения текущего и капитального ремонта можно руководствоваться, во-первых, Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, которое было утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279. Во-вторых, перечень основных работ, проводимых в ходе текущего и капитального ремонта, приведен для объектов социально-культурной сферы в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р), утвержденных Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, а для объектов производственной сферы - в Положении МДС 13-14.2000, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279. Для жилых помещений отличия текущего ремонта от капитального содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
Анализируя вышеупомянутые документы в области строительства, можно сказать, что к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
Законодательное определение понятия капитальный ремонт применительно к многоквартирному дому дано в ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". В соответствии с данным определением капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
Текущий (предупредительный) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей <1>.
--------------------------------
<1> См. Методику определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утв. Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. N 15/1).

На примере жилого фонда приведем Перечень работ, относящихся к текущему ремонту и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.
Как от текущего, так и от капитального ремонта следует отличать работы, выполняемые при содержанию жилья. Все теми же Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, утвержден Перечень работ по содержанию жилых домов.

2.2. Нормативно-правовое регулирование процесса
реконструкции объектов недвижимости

В ст. же 1 Градостроительный кодекс РФ определил реконструкцию следующим образом: реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Таким образом, определение реконструкции дано на уровне закона, и все иные определения реконструкции действуют в части, не противоречащей ему.
В то же время суть понятий "достройка", "дооборудование", "реконструкция", "модернизация" и "техническое перевооружение" (основных средств) раскрывается в п. 2 ст. 257 НК РФ. Для целей налогообложения прибыли следует руководствоваться именно ими. Так, реконструкция - это переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Данные работы выполняются по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. Как видим, приводимые в различных нормативных правовых актах понятия термина "реконструкция" по своей сути во многом схожи.
В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты проведения реконструкции:
1. Если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана БТИ должны быть внесены изменения: указаны новая площадь, этажность и назначение объекта. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права. Например, при внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких сведений, которые "не влекут за собой существенного изменения объекта" недвижимости, а также прекращения или перехода прав на него. К таким сведениям, в частности, относятся "изменения при незначительной реконструкции объекта" (п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219).
2. Если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по плану БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.
Как отмечалось, необходимость определения смысла термина "реконструкция" и нормативно-правового регулирования данной процедуры возникает, прежде всего, в целях правильного применения положений законодательства. Еще раз укажем, что не стоит путать понятия "капитальный ремонт" и "реконструкция", поскольку они совершенно по-разному отражаются в бухгалтерском и налоговом учете. Так как затраты на ремонт можно учесть при расчете налога на прибыль сразу после того, как закончены работы (ст. 260 НК РФ), а реконструкция увеличивает балансовую стоимость основного средства и списывается через амортизационные отчисления (п. 2 ст. 257 НК РФ), то для бизнесмена выгоднее ремонт.
Минфин считает, что при определении понятий "капитальный ремонт" и "реконструкция" налогоплательщики могут использовать следующие документы: Положение МДС 13-14.2000, Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р), утвержденные Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 и Письмо N 80. Хотя эти документы имеют "солидный возраст", все они применяются до сих пор.
Анализ практики показывает, что при рассмотрении споров суды ссылаются не только на нормы НК РФ, но и на положения других отраслей законодательства.
По мнению судей, реконструкцией основных средств считается производство таких работ, которые улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования, в результате чего у объекта появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, т.е. изменяется сущность объекта. При капитальном ремонте возможна замена отдельных деталей на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2006 г. по делу N Ф04-8050/2006(29353-А81-37), Ф04-8050/2006(29002-А81-37)). А к ремонтным относятся такие виды работ, которые не улучшают (не повышают) технические показатели объекта (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28 марта 2007 г. по делу N Ф03-А04/06-2/5417).
Когда налоговые органы не представляют доказательств того, что проведенные налогоплательщиком работы привели к изменению технико-экономических показателей объектов недвижимости, арбитражные суды признают необоснованной квалификацию ремонтных работ в качестве реконструкции зданий (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 июня 2007 г. по делу N А74-3968/06-Ф02-3757/07).
В частности, суд отметил: налоговой инспекцией не представлено доказательств, что спорные работы повлекли за собой изменение технологического назначения объектов основных средств либо повышение их технико-экономических показателей в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. При таких обстоятельствах спорные работы были квалифицированы судом в качестве ремонтных (Постановление ФАС Центрального округа от 15 февраля 2007 г. по делу N А09-4610/06-13-16).
Арбитражные суды подчеркивают, что для решения вопроса об отнесении выполненных работ к ремонту или реконструкции требуются специальные знания (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 апреля 2007 г. по делу N А13-441/2005-21). К примеру, необходимо установить характер выполненных подрядчиками работ и исследовать их фактическое содержание (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 февраля 2006 г. по делу N А66-9230/2004).
К реконструкции относится переустройство существующих объектов, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции ОС в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
Каковы рамки, границы таких изменений? Можно ли считать реконструкцией объекта недвижимости действия, в результате которых реконструируемый объект недвижимости будет снесен, т.е. уничтожен, а вместо него (возможно, даже на его месте) будет возведен другой объект недвижимости, независимо от его функционального назначения и сходства со снесенным объектом?
Ответ может быть только один - нет, это не может считаться реконструкцией, поскольку подобные действия представляют собой новое строительство.
При сравнении лексических значений слов "реконструкция" и "снос" разница между ними очевидна (сравнение значений слов - очень простой, удобный и вместе с тем эффективный способ уяснить суть того или иного слова, термина, понятия).
Из сказанного о сносе объектов недвижимости в ходе реконструкции следует вывод: снос свидетельствует о новом строительстве, доказывает отсутствие факта реконструкции и дает инвестору (при соблюдении ряда условий) возможность приобрести право собственности на новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Ведь с момента сноса (уничтожения) объекта недвижимости, в силу ст. 235 ГК РФ, право собственности на него прекращается.
Другой вопрос: может ли в процессе реконструкции недвижимое имущество измениться настолько, что оно станет другим, новым недвижимым имуществом? Иными словами, может ли реконструкция повлечь не только изменение существующей вещи, но и создание новой?
До последнего времени судебная практика также придерживалась позиции, согласно которой реконструкция изменяет вещь, но не создает новую.

2.3. На ком лежит обязанность производства
капитального ремонта и в какие сроки его следует проводить?

На ком лежит обязанность производства капитального ремонта? Ответ на этот вопрос зависит от того, на каком праве у лица находится это недвижимое имущество.
На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Эти положения в полной мере распространяются и в отношении недвижимого имущества. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества.
Таким образом, изложенное означает, что собственник должен ремонтировать недвижимость, а также платить налоги, вносить платежи за коммунальные услуги, нести иные расходы, связанные с его владением, пользованием и распоряжением данным объектом (ст. 210 ГК РФ).
Как отмечалось, законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения "по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов" (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время в данном нормативном акте нет нормы, обязывающей собственника объекта недвижимости следить за его техническим состоянием. Таким образом, получается, что нет прямого указания закона, устанавливающего для собственника обязанность в какой-либо форме проводить обследование объекта недвижимости с предоставлением сведений о таком обследовании в соответствующий орган. Нет также и законодательных положений, обязывающих осуществлять в определенные сроки капитальный ремонт принадлежащего собственнику нежилого помещения, за исключением общей нормы, отраженной в вышеозначенной ст. 210 ГК РФ.
По ныне действующему жилищному законодательству, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Вопросам ответственности собственника жилых помещений и членов его семьи посвящена ст. 31 ЖК РФ. Так же как и по договору социального найма, по общему правилу дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. Исключение может быть установлено только соглашением между собственником и членами его семьи.
Указанный правовой режим применяется также в отношении бывшего члена семьи собственника, пользующегося жилым помещением на основании решения суда, поскольку он имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные для членов семьи. Следовательно, ответственность возлагается по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, только на дееспособных лиц, т.е. если бывшие члены семьи собственника являются недееспособными или ограниченно дееспособными, то они не будут нести солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Гражданин, не относящийся к членам семьи собственника жилого помещения, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. Поскольку ЖК РФ форму такого соглашения не устанавливает, то оно может быть заключено как в устной (ст. 159 ГК РФ), так и в письменной форме (как в простой, так и в нотариальной - ст. ст. 160 - 163 ГК РФ).
Законодательство не позволяет применить к собственнику нежилого помещения какие-либо санкции за непроведение капитального ремонта в нем.
Итак, как уже отмечалось, согласно концепции действующего жилищного законодательства бремя расходов на содержание общего имущества возлагается на собственников помещений (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Кроме того, в п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ специально оговорено, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
В связи с изложенным есть необходимость поподробнее остановиться на такой форме некоммерческих организаций, как товарищество собственников жилья (ТСЖ). В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В Письме от 21.05.2008 N 03-11-04/2/85 финансисты сообщили, что поскольку управляющая организация (ООО) не относится к бюджетополучателям, то денежные средства, полученные ею на проведение капитального ремонта жилищного фонда, не могут быть признаны бюджетным финансированием и в полном объеме включаются в налоговую базу.
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Размер платежей за капитальный ремонт должен быть установлен общим собранием членов ТСЖ. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Приведенные положения означают, что по общему правилу Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования участвуют в расходах на содержание и ремонт общего имущества, только если помещения в многоквартирных домах находятся в государственной или муниципальной собственности. Однако в настоящее время проводимая в стране государственная политика направлена на повышение социальных гарантий населения. Действующее законодательство предусматривает выделение бюджетных средств на капитальный ремонт домов даже в случае отсутствия доли публично-правового образования в праве общей собственности.
Для реализации этой политики создан фонд содействия реформированию ЖКХ, действующий на основании Федерального закона N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Целями деятельности Фонда в соответствии с указанным Федеральным законом являются создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Фонд осуществляет следующие функции:
1) рассматривает представленные субъектами Российской Федерации заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда;
2) принимает решение о соответствии заявок и прилагаемых к заявкам документов установленным требованиям;
3) принимает решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда на основании заявок;
4) осуществляет методическое обеспечение подготовки субъектами Российской Федерации заявок и прилагаемых к заявкам документов;
5) осуществляет мониторинг реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также выполнения предусмотренных условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда;
6) осуществляет иные предусмотренные функции.
Основной объем средств, предназначенных для финансирования капитального ремонта, выделяется Фондом содействия реформированию ЖКХ, региональными и местными бюджетами, и лишь 5% должны внести собственники. Причем порядок сбора средств они должны установить сами на общем собрании, которое одобряет участие в программе капитального ремонта, очевидно, с учетом ограничений, предусмотренных органом местного самоуправления (п. 8 ст. 20 Закона N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"). Так, в некоторых муниципальных образованиях собственникам предоставляется рассрочка, например, в течение двух лет с момента начала ремонтных работ. Другие местные власти установили более жесткие условия. Для того чтобы были выделены бюджетные средства, управляющая организация должна представить документы, подтверждающие зачисление не менее 30% от необходимого размера средств собственников помещений на расчетный счет, на который в дальнейшем поступят субсидии; полная сумма должна быть выплачена к определенному сроку.
В Письме Минфина России от 25.03.2008 N 02-13-10/832, адресованном Фонду содействия реформированию ЖКХ, указано: субсидии ТСЖ, управляющим организациям на проведение капитального ремонта предоставляются на условиях и в порядке, определенных муниципальным правовым актом соответствующего муниципального образования с учетом требований указанного федерального закона, в целях финансового обеспечения расходов юридических лиц, связанных с производством (реализацией) товаров, выполнением работ, оказанием услуг. В соответствии с бюджетным законодательством субсидии юридическим лицам предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе в целях возмещения затрат или недополученных доходов в связи с производством (реализацией) товаров, выполнением работ, оказанием услуг (п. 1 ст. 78 БК РФ).
Региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов должна содержать, в частности:
1) перечень многоквартирных домов, которые подлежат капитальному ремонту, которым планируется предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, средств долевого финансирования бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов на проведение капитального ремонта и которые включены в утвержденные органами местного самоуправления муниципальные адресные программы или утвержденные органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга такие региональные адресные программы;
2) рассчитываемый объем долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов, средств товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо средств собственников помещений в многоквартирных домах;
3) обоснование объема необходимых средств;
4) планируемые показатели выполнения указанной региональной адресной программы;
5) размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в многоквартирных домах.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов.
Орган местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга принимают решение о включении в муниципальную адресную программу или региональную адресную программу многоквартирных домов при наличии решений общих собраний членов товариществ собственников жилья, членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах об участии в указанной адресной программе.
Рассмотрение Фондом заявок субъектов Российской Федерации на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда осуществляется по мере их поступления. Высшее должностное лицо субъекта Российской Федерации (руководитель высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) подает в Фонд заявку на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в пределах установленного для данного субъекта Российской Федерации лимита предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. К заявке прилагаются следующие документы:
1) региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов;
2) копии нормативных правовых актов и иные документы, которые подтверждают выполнение субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями предусмотренных ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда;
3) перечень муниципальных образований - получателей средств Фонда с указанием объема средств для каждого муниципального образования в целях перечисления средств Фонда в соответствующие местные бюджеты;
4) график ежегодного предоставления субъекту Российской Федерации или муниципальным образованиям средств Фонда на период осуществления деятельности Фонда после принятия Фондом отчета субъекта Российской Федерации о расходовании средств Фонда за прошедший отчетный период.
Правление Фонда в течение тридцати дней со дня подачи заявок и документов принимает решение о предоставлении субъекту Российской Федерации финансовой поддержки за счет средств Фонда или об отказе в предоставлении такой поддержки и направляет данное решение в течение пяти рабочих дней со дня его принятия высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации).
Решение об отказе в предоставлении субъекту Российской Федерации финансовой поддержки за счет средств Фонда может быть принято правлением Фонда только в случае:
1) непредставления документов или представления региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, которые не соответствуют установленным требованиям;
2) несоответствия иных документов установленным требованиям;
3) невыполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
В первый год предоставления финансовой поддержки объем средств Фонда, предоставляемых субъекту Российской Федерации, а также средств, перечисляемых в местные бюджеты не может превышать тридцать процентов лимита предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда для данного субъекта Российской Федерации. Предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в последующие годы осуществляется исходя из утвержденных лимитов предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда в случае выполнения субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями предусмотренных ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Получателями средств Фонда, направляемых на предоставление финансовой поддержки, являются субъекты Российской Федерации или муниципальные образования. Указанные средства поступают в бюджеты субъектов Российской Федерации или в местные бюджеты.
Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда и предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, распределяются субъектом Российской Федерации между муниципальными образованиями, претендующими в соответствии с заявкой субъекта Российской Федерации на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и выполнившими условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Субъектом Российской Федерации может быть принято решение об определении муниципальных образований получателями средств Фонда. В этом случае субъект Российской Федерации представляет в Фонд перечень муниципальных образований - получателей средств Фонда с указанием объема средств для каждого муниципального образования в целях перечисления указанных средств в соответствующие местные бюджеты.
Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения средств бюджета субъекта Российской Федерации, полученных за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.
В течение семи дней со дня принятия указанного решения орган местного самоуправления обязан уведомить товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах управляющие организации, которые осуществляют управление многоквартирными домами, в отношении которых принято такое решение, о принятии такого решения с указанием объема средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта конкретного многоквартирного дома.
В течение тридцати дней со дня получения уведомления товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация, которые осуществляют управление многоквартирным домом, в отношении которого принято решение, открывают отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления:
1) уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов;
2) решение общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией, о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома;
3) утвержденную общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме смету расходов на капитальный ремонт такого многоквартирного дома.
Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов перечисляет средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.
Порядок привлечения товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств Фонда может устанавливаться субъектом Российской Федерации. Порядок выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе порядок, предусматривающий возможность предоставления рассрочки выплаты таких средств, определяется органом местного самоуправления.
Оплата работ по капитальному ремонту многоквартирного дома за счет размещенных на банковских счетах средств производится на основании актов приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, согласованных с органом местного самоуправления и подписанных лицами, которые уполномочены действовать от имени товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации. Размещенные на банковских счетах средства могут использоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере не более тридцати процентов указанных средств.
Товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы либо выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах управляющие организации не вправе пользоваться и распоряжаться средствами, перечисленными на банковские счета на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.
Средства местного бюджета, полученные за счет средств Фонда, средств бюджета субъекта Российской Федерации и предусмотренные в местном бюджете на долевое финансирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда, используются органом местного самоуправления на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Однако только названным вариантом возможности управляющих организаций по привлечению бюджетного финансирования не ограничены: на местах выделяются средства на ремонт домов и независимо от Федерального закона N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Порядок предоставления и расходования бюджетных средств устанавливается региональными и местными нормативными актами. Чаще всего бюджетные средства выделяются на условиях софинансирования: часть средств в обязательном порядке должны оплатить сами управляющие организации, ТСЖ (за счет средств собственников помещений). Соотношение участия бюджета и жильцов может быть самым разным (например, 30% - собственники, 70% - бюджет). Вместе с тем допускается и полная оплата капитального ремонта за счет бюджетных субсидий.
Единственным документом, хоть как-то регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений", п. 1.1 которого устанавливается система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Такая система представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.
Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п. п. 2.1, 2.4, 2.13 указанного Положения). Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся два раза в год - весной и осенью - для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.
Соответственно, собственник обязан предпринимать вышеозначенные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.
Иногда бремя содержания (например, в соответствии с федеральным законом или договором) объекта недвижимости может быть возложено и на иное лицо, которое не является его собственником. Так, согласно договору найма на нанимателя может быть возложена обязанность проводить как текущий, так и капитальный ремонт жилого дома (ст. 676 ГК). Напомним, что рекомендуемый Перечень работ, относящихся к капитальному ремонту, утвержден Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Согласно условиям договора доверительного управления имуществом (см. ст. ст. 1012 - 1024 ГК РФ) бремя содержания объекта недвижимости также может быть возложено не на собственника, а на иное лицо - на доверительного управляющего.
Несколько иная ситуация складывается с договором аренды недвижимого имущества. Презюмируется, что собственник обладает наиболее полной и достоверной информацией об объекте и лишь он может сообщить арендатору о каких-либо особенностях передаваемого в аренду помещения. В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В случае если арендодатель желает провести капитальный ремонт сданного в аренду имущества своими силами и получить от арендатора компенсацию понесенных при проведении ремонта затрат, сторонам можно порекомендовать указать в договоре аренды об обязанности арендатора проводить за свой счет капитальный ремонт арендованного помещения. В дальнейшем арендатор заключает с арендодателем как с подрядчиком договор на проведение работ по капитальному ремонту помещения и учитывает стоимость ремонта в составе собственных расходов (п. 2 ст. 260 НК РФ).
Арбитражная практика свидетельствует о том, что отсутствие в законе о бюджете субъекта Российской Федерации статьи расходов, предусматривающей выделение денежных средств на возмещение арендаторам расходов на капитальный ремонт государственного имущества, не является основанием отказа в иске о взыскании стоимости произведенного ремонта, согласованного сторонами договора аренды <1>.
--------------------------------
<1> См. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2007 N А21-6141/2006.

Если в договоре аренды на арендатора возлагается обязанность проводить капитальный ремонт арендуемых помещений, то при неисполнении этой обязанности арендодатель имеет основания для обращения в суд с иском о расторжении договора. Капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и п. 1 ст. 616 ГК РФ, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, может повлечь за собой, среди прочего, и неблагоприятные налоговые последствия для арендатора. В силу п. 1 ст. 252 НК РФ расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны обоснованными.
Расходы на содержание переданного по договору лизинга недвижимого имущества определяются условиями договора. В соответствии с п. 3 ст. 17 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" лизингополучатель проводит техническое обслуживание предмета лизинга, ремонтирует, а также обеспечивает его сохранность за свой счет, если иное не предусмотрено договором лизинга. Иначе говоря, обязанность проводить капитальный ремонт предмета лизинга может быть возложена договором как на лизингодателя, так и на лизингополучателя.
Кто может проводить капитальный ремонт? Стоит учитывать, что предоставляемое законодательством право на проведение капитального ремонта не обязательно должно корреспондировать обязанности его проведения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2002 N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства" утверждено Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
Положением установлено, что лицензированию подлежит деятельность юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей при осуществлении строительства, расширения, реконструкции, капитального ремонта и технического перевооружения зданий и сооружений, включающих выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика.
Указанные работы, проводимые при капитальном ремонте зданий и сооружений I и II уровней ответственности, должны выполняться в составе лицензируемой деятельности по строительству зданий и сооружений.
Нужна ли лицензия на проведение отделочных работ жилых и нежилых помещений?
Согласно Положению о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства", деятельность по строительству зданий и сооружений (куда входят отделочные работы) лицензируется при строительстве, расширении, реконструкции, капитальном ремонте и техническом перевооружении.
Другим важным моментом является вопрос о том, в какие сроки должен осуществляться капитальный ремонт здания.
Планирование капитального ремонта жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с действующими документами. Можно лишь предположить, что влияет на периодичность осмотров и сроки проведения капитального ремонта. Как минимум эксплуатационные особенности того или иного объекта недвижимости.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (в ред. от 19.03.2005) государственный учет объектов недвижимости независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета. Технический паспорт служит документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов недвижимости.
Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости являются:
- обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
- формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах недвижимости и их территориальном распределении.
Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.
Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.
По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.
Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.
Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Достаточно типичной является ситуация, когда между арендатором и арендодателем однозначно установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. Любой специалист в строительной сфере подтвердит тот факт, что каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. В таком случае лишь собственник, в данном случае - арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта недвижимости, в его же обязанности входят предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.
Весьма показательным можно считать Постановление ФАС СЗО от 04.07.2007 N А26-9545/2006-22, в котором администрация муниципального образования была привлечена к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилфонда (ст. 7.22 КоАП РФ). Часть помещений в многоквартирном доме принадлежала муниципальному образованию. Созданное им учреждение аккумулировало средства, внесенные собственниками других помещений в доме на его капитальный ремонт. Часть ремонтных работ была выполнена. Однако в остальном администрация поплатилась за недоделки. Не помогли ей доводы о неправомерности возложения на одного собственника обязанности по капитальному ремонту дома - они были признаны несостоятельными, так как другие лица выполнили свою обязанность, внеся плату за капитальный ремонт. Результат - уплата штрафа в размере 40 000 руб.
Для целей проведения капитального ремонта следует также руководствоваться нормативными сроками службы тех или иных конструкций.
Кроме того, неким ориентиром в этом вопросе может служить Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Так, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в п. 26 указанного Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с которыми расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.
Не могут служить основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания:
отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Капитальный ремонт проводится, как правило, на основании дефектных ведомостей, составленных по результатам технических осмотров и текущих ремонтов.
При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.
Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.
Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с действующими документами.
При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.
Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.
Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с действующими документами.
Статья 9.5 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости, ввода его в эксплуатацию. Так, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов недвижимости без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов недвижимости предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Нарушение сроков направления в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещения о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов недвижимости или неуведомление уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от десяти тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.
Продолжение работ до составления актов об устранении выявленных уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации недостатков при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от десяти тысяч до сорока тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта недвижимости законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Эксплуатация объекта недвижимости без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов недвижимости не требуется выдача разрешения на строительство, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

2.4. Защита прав владельцев недвижимости
при их капитальном ремонте и реконструкции

Порядок предоставления помещения в связи с проведением реконструкции или капитального ремонта дома (здания) достаточно подробно урегулирован федеральным законодательством. В то же время в реальной жизни большинство владельцев недвижимости выступает против проведения реконструкции на основании актов исполнительной власти. Причин этому несколько. Да и сами органы власти зачастую своими действиями подталкивают жильцов на выражение справедливого возмущения.
Так, реконструкции подвергаются дома и здания, находящиеся в хорошем состоянии и не нуждающиеся в каких-либо изменениях, да и сама "реконструкция", как оказывается, зачастую не является реконструкцией.
В актах о реконструкции не всегда используется предусмотренный действующим законом термин "реконструкция". В последнее время органы власти сознательно пытаются обойти его стороной, чтобы осуществлять процедуру реконструкции в ином порядке, нежели тот, который предусмотрен действующим законодательством.
Уже несколько лет, как термин "реконструкция" заменяется понятием "реновация". По сути, реновация означает процесс замещения выбывающих в результате физического и морального износа производственных фондов (машин, оборудования, производственных зданий и сооружений) более совершенными, осуществляемый помимо других способов. Как видим, значение этого термина отлично от понятия "реконструкция".
Нередко в актах о реконструкции указывается, что реконструкции подлежит недвижимость, находящаяся в аварийном состоянии, что является не совсем законным. Во-первых, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу только в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Такой порядок определен Постановлением Правительства России от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Согласно этому документу федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда. Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется создаваемой в этих целях межведомственной комиссией.
В то же время согласно действующему ЖК РФ признание дома аварийным не дает права его реконструировать или проводить в нем ремонт, а лишь служит основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
В случае если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.
Если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, то для муниципальных нужд будет изъят земельный участок, на котором расположен дом, а также каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в следующем порядке:
- жилое помещение изымается у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается лишь с согласия собственника;
- решение об изъятии жилого помещения принимает орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд (порядок подготовки и принятия такого решения должен определяться федеральным законодательством, но пока не определен);
- решение органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения;
- выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение;
- при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая те, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;
- по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (обратите внимание: "по соглашению с собственником", а не по решению органа исполнительной власти);
- если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ.
Если реконструкция или капитальный ремонт дома (здания) могут быть произведены без выселения нанимателя, то, как правило, никаких сложностей или проблем не возникает, поскольку наймодатель или собственник дома проводят реконструкцию, не мешая владельцам недвижимости реализовывать их права на нее.
Если же реконструкция или капитальный ремонт дома (здания) не могут быть произведены без выселения нанимателя (что определяется техническими параметрами и требованиями), то возникают сложности. Какие же гарантии предоставляет действующее законодательство владельцам недвижимости при выселении из жилых помещений в связи с проведением реконструкции или капитального ремонта дома (здания)?
В соответствии с действующим законодательством при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
На время проведения реконструкции "предоставляется жилое помещение маневренного фонда" из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 106 ЖК РФ), и до завершения реконструкции дома с переселенными гражданами заключается договор найма жилого помещения маневренного фонда (ч. 2 ст. 106 ЖК РФ). Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право соответственно на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.
Отдельного внимания заслуживает вопрос о необходимости внесения коммунальных платежей за помещение, которое подвергается реконструкции или капитальному ремонту и из которого жильцы были выселены. С одной стороны, неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
В то же время наниматель должен вносить коммунальные услуги и плату за то жилое помещение, которое ему предоставлено по заключенному договору (договору социального найма или договору найма жилых помещений).
Таким образом, на взгляд автора, после заключения с нанимателем договора найма жилого помещения маневренного фонда (на время проведения реконструкции) он платит только за это жилое помещение маневренного фонда (ч. 5 ст. 100 и п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).
Проводя реконструкцию, необходимо учитывать положения ч. 3 ст. 36 ЖК РФ о том, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
На практике нередки случаи, когда после заключения договора аренды помещений эти помещения реконструируются. В результате их площадь, как правило, изменяется. Иными словами, объектом договора аренды фактически выступают помещения, отличные от тех, которые ранее передавались в аренду.
ГК РФ ничего не говорит о том, как должен действовать арендодатель в том случае, когда реконструкция дома не может быть проведена без освобождения арендатором занимаемого им в этом доме помещения. ГК РФ умалчивает и об обязанности арендодателя предоставить арендатору на время проведения реконструкции другое нежилое помещение без расторжения договора аренды нежилого помещения, находящегося в реконструируемом доме.
Для целей предлагаемого анализа ключевыми представляются положения п. 3 ст. 607 ГК РФ, содержащие следующее требование: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
Помимо согласования условия об объекте аренды при заключении договора аренды помещений сторонам следует соблюсти необходимые требования. Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. В ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Также в п. 2 ст. 651 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Арендуемое имущество передается арендатору по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ).
Думается, что проведение реконструкции не должно служить достаточным основанием для признания договора аренды незаключенным. Так, во-первых, арендатор вправе производить улучшения имущества с согласия арендодателя, при этом ограничение на улучшение объекта аренды посредством его реконструкции не установлено (ст. ст. 615, 616 и 623 ГК РФ). Во-вторых, закон в определенных случаях напрямую возлагает на арендатора и арендодателя обязанности по ремонту арендованного имущества.
После завершения работ по реконструкции параметры зданий и помещений меняются и уже не соответствуют учетным и правоустанавливающим документам, в которых содержится описание объекта недвижимого имущества на момент получения его в аренду. Поэтому после реконструкции недвижимого имущества следует внести уточнения в договор аренды ввиду изменения объекта аренды.

Глава 3. ПОРЯДОК ПРОИЗВОДСТВА
КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И РЕКОНСТРУКЦИИ

3.1. Порядок производства
капитального ремонта и реконструкции

Порядок производства реконструкции во многом схож с порядком производства капитального ремонта, поэтому нам представляется, что рассмотрение этих вопросов можно объединить.
При осуществлении текущего и капитального ремонта зачастую возникает необходимость уделить особое внимание обоснованию их проведения. Потребность в текущем ремонте объектов и объем работ следует определять на основании результатов плановых технических осмотров, которые проводятся два раза в год - весной и осенью. Весной проверяется готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливаются объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняются объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. Осенью проверяется готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период, а также уточняются объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.
Для обоснования капитального ремонта должны составляться дефектные ведомости или дефектный акт. Формы этих документов не утверждены, следовательно, их можно составить в произвольной форме. После того как будут определены недостатки, которые необходимо устранить, составляется смета на проведение ремонтных работ и заключается договор подряда.
Капитальный ремонт и реконструкция объектов недвижимости в силу п. 1 ст. 1 ГрК РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ являются видом градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений. Реконструкция объектов недвижимости, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются действующим ГрК РФ.
В соответствии с ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам недвижимости и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов недвижимости, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Однако застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 1 - 3 ст. 48 ГрК РФ).
Для подготовки проектной документации ремонта и реконструкции объектов недвижимости выполняются инженерные изыскания. В соответствии с законом не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
Виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов недвижимости, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по инженерным изысканиям могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом (заказчиком) физическое или юридическое лицо. При этом под застройщиком согласно градостроительному законодательству понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов недвижимости, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Инженерные изыскания для подготовки проектной документации для ремонта и реконструкции объектов недвижимости выполняются в целях получения:
1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов недвижимости, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;
2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации реконструкции и ремонта объектов недвижимости;
3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.
Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять реконструкцию и ремонт объекта недвижимости, о видах, объеме, способах и сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту недвижимости при осуществлении ремонта и реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния ремонта и реконструкции такого объекта на другие объекты недвижимости.
Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика, в зависимости от вида и назначения объектов недвижимости, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов недвижимости, степени изученности указанных условий.
Виды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектной документации ремонта и реконструкции объектов недвижимости, а также состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем обеспечения градостроительной деятельности устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов недвижимости, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости.
Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (далее - лица, осуществляющие подготовку проектной документации) (ч. 4 ст. 48 ГрК РФ).
Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. 4 ст. 48 ГрК РФ. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.
Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов недвижимости, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами. В случае если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик обязан предоставить такому лицу:
1) градостроительный план земельного участка;
2) результаты инженерных изысканий (в случае если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
3) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта недвижимости невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).
Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.
Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение реконструированного объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.
Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83 утверждены Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с данным документом при подготовке градостроительного плана земельного участка, предназначенного для ремонта и реконструкции объектов недвижимости, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, подготавливает орган местного самоуправления на основании:
- информации о разрешенном использовании земельного участка;
- предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов недвижимости, установленных в отношении данного земельного участка;
- региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования;
- схем существующего и планируемого размещения объектов недвижимости (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) федерального, регионального и местного значения;
- предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков.
В случае если обеспечение отдельными видами ресурсов возможно осуществлять различными способами, орган местного самоуправления при подготовке градостроительного плана земельного участка определяет технические условия для всех возможных способов.
В отношении застроенного земельного участка, а также после определения правообладателя земельного участка, предназначенного для реконструкции и ремонта объектов недвижимости, в градостроительный план земельного участка включаются технические условия, выданные правообладателю земельного участка.
В случае если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта недвижимости или подключение построенного объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта недвижимости, для получения технических условий.
Если правообладатель земельного участка не имеет сведений об организации, выдающей технические условия, он обращается в орган местного самоуправления с запросом о представлении сведений о такой организации, а орган местного самоуправления представляет в течение 2 рабочих дней с даты обращения сведения о соответствующей организации, включая наименование, юридический и фактический адреса.

стр. 1
(общее количество: 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>