<< Пред. стр.

стр. 3
(общее количество: 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Указанная сметная документация составляется в сметных ценах, сложившихся ко времени ее составления.
Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется с распределением средств по следующим главам:
- подготовка территории строительства (гл. 1);
- основные объекты строительства (гл. 2);
- объекты подсобного и обслуживающего назначения (гл. 3);
- объекты энергетического хозяйства (гл. 4);
- объекты транспортного хозяйства и связи (гл. 5);
- наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоснабжения (гл. 6);
- благоустройство и озеленение территории (гл. 7);
- временные здания и сооружения (гл. 8);
- прочие работы и затраты (гл. 9);
- содержание службы заказчика, строительный контроль (гл. 10);
- подготовка эксплуатационных кадров для строящегося объекта недвижимости (гл. 11);
- проектные и изыскательские работы (гл. 12).
12. Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Раздел "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами" должен содержать документацию, необходимость разработки которой при осуществлении проектирования и строительства объекта недвижимости предусмотрена законодательными актами Российской Федерации, в том числе:
а) декларацию промышленной безопасности опасных производственных объектов, разрабатываемую на стадии проектирования;
б) декларацию безопасности гидротехнических сооружений, разрабатываемую на стадии проектирования;
в) иную документацию, установленную законодательными актами Российской Федерации.
Как видим, проектная документация состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта недвижимости, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения. Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме.
Подготовка проектной документации должна осуществляться в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной тайне.
В целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект недвижимости, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий.
В случае если для разработки проектной документации на объект недвижимости недостаточно требований по надежности и безопасности, установленных нормативными техническими документами, или такие требования не установлены, разработке документации должны предшествовать разработка и утверждение в установленном порядке специальных технических условий.
Необходимость разработки требований к содержанию разделов проектной документации, наличие которых не является обязательным, определяется по согласованию между проектной организацией и заказчиком такой документации.
Подготовка проектной документации по инициативе застройщика или заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам реконструкции и ремонта объектов недвижимости.
Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В необходимых случаях застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Не допускается требовать согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы, не предусмотренные действующим законодательством.
Проектная документация объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации, особо опасных, технически сложных, уникальных объектов, объектов обороны и безопасности также должна содержать перечень мероприятий по гражданской обороне, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
В соответствии с действующим законодательством к особо опасным и технически сложным объектам относятся:
1) объекты использования атомной энергии (в том числе ядерные установки, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ);
2) гидротехнические сооружения первого и второго классов, устанавливаемые в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений;
3) линейно-кабельные сооружения связи и сооружения связи, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) линии электропередачи и иные объекты электросетевого хозяйства напряжением 330 киловольт и более;
5) объекты космической инфраструктуры;
6) аэропорты и иные объекты авиационной инфраструктуры;
7) объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
8) метрополитены;
9) морские порты, за исключением морских специализированных портов, предназначенных для обслуживания спортивных и прогулочных судов;
10) утратил силу;
11) тепловые электростанции мощностью 150 мегаватт и выше;
12) опасные производственные объекты, на которых:
а) получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, уничтожаются опасные вещества в количествах, превышающих предельные. Такие вещества и предельные количества опасных веществ соответственно указаны в Приложениях 1 и 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (далее - Федеральный закон "О промышленной безопасности опасных производственных объектов"). Не относятся к особо опасным и технически сложным объектам газораспределительные системы, на которых используется, хранится, транспортируется природный газ под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно или сжиженный углеводородный газ под давлением до 1,6 мегапаскаля включительно;
б) получаются расплавы черных и цветных металлов и сплавы на основе этих расплавов;
в) ведутся горные работы, работы по обогащению полезных ископаемых, а также работы в подземных условиях;
г) используются стационарно установленные канатные дороги и фуникулеры.
К уникальным объектам относятся объекты недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:
1) высота более чем 100 метров;
2) пролеты более чем 100 метров;
3) наличие консоли более чем 20 метров;
4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 10 метров;
5) наличие конструкций и конструкционных систем, в отношении которых применяются нестандартные методы расчета с учетом физических или геометрических нелинейных свойств либо разрабатываются специальные методы расчета.
Согласно ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов недвижимости и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.
Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов недвижимости:
1) отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства);
2) жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилых домов блокированной застройки);
3) многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
4) отдельно стоящих объектов недвижимости с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
5) отдельно стоящих объектов недвижимости с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон либо для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, являющихся особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.
Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов недвижимости, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно (далее - типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов недвижимости.
Государственная экспертиза результатов инженерных изысканий не проводится в случае, если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, а также в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство.
Результаты инженерных изысканий могут быть направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией или до направления проектной документации на государственную экспертизу.
Государственная экспертиза проектной документации и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственными указанным органам государственными (бюджетными или автономными) учреждениями.
Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий.
Для проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, такая проектная документация в установленном Правительством Российской Федерации порядке представляется в:
1) федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение государственной экспертизы проектной документации, в отношении объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения, и в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов обороны и безопасности, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения, в случаях, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких объектов на землях особо охраняемых природных территорий допускаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации;
2) орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на проведение государственной экспертизы проектной документации, в отношении объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения.
Результатами проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, являются соответствующие заключения.
Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.
Основаниями для отказа в принятии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, направленных на государственную экспертизу, являются:
1) отсутствие в составе проектной документации любого из необходимых разделов;
2) подготовка проектной документации лицом, которое не соответствует установленным требованиям;
3) отсутствие результатов инженерных изысканий или отсутствие положительного заключения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления на государственную экспертизу проектной документации);
4) несоответствие результатов инженерных изысканий составу и форме, установленным действующим законодательством;
5) выполнение инженерных изысканий, результаты которых направлены на государственную экспертизу, лицом, которое не соответствует необходимым требованиям;
6) направление на государственную экспертизу не всех документов, предусмотренных Правительством Российской Федерации;
7) направление проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий в орган исполнительной власти, государственное учреждение, если проведение государственной экспертизы таких проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий осуществляется иным органом исполнительной власти, иным государственным учреждением;
8) направление не подлежащих государственной экспертизе проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.
Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным действующим законодательством, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий утверждены Приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 2 июля 2007 г. N 188.
Отрицательное заключение государственной экспертизы может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них необходимых изменений.
Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. N 145 утверждено Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо может направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, на негосударственную экспертизу.
Негосударственная экспертиза проектной документации и негосударственная экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся аккредитованными организациями на основании договора. Порядок проведения негосударственной экспертизы и порядок аккредитации организаций устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Реконструкция объектов недвижимости, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением некоторых случаев. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также их капитальный ремонт.
Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. Разрешение на строительство на ином земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов недвижимости федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.
В целях реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.
К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством РФ (ч. 5 ст. 44 ГрК РФ). В настоящее время такая форма утверждена Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 N 840, а Инструкция о порядке ее заполнения - Приказом Минрегиона России от 11.08.2006 N 93;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Кроме того, к заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, которая в соответствии со ст. 50 ГрК РФ проводится на основании договора аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 60 ГрК РФ при наличии положительного заключения государственной (или негосударственной) экспертизы проектной документации, не соответствующей требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, субсидиарную ответственность за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц несут РФ, субъект РФ и организация, которая провела негосударственную экспертизу проектной документации.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов недвижимости, указанных в ч. 3 ст. 54 ГрК РФ, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов недвижимости.
Как установлено ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство не требуется в случаях:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, выделенном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) возведения на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, предусмотренных ГрК РФ и законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности.
Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта недвижимости, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных п. п. 2, 8 - 10 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта недвижимости. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта недвижимости не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты недвижимости сохраняется.
Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, может определяться Правительством Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о государственной тайне.
Виды работ по реконструкции, капитальному ремонту объектов недвижимости, которые оказывают влияние на безопасность объектов недвижимости, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по реконструкции, капитальному ремонту объектов недвижимости могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Лицами, осуществляющими реконструкцию, капитальный ремонт объектов недвижимости, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие установленным законом требованиям.
При осуществлении реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить объект недвижимости для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта недвижимости.
В случае если при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:
1) копия разрешения на строительство;
2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции - в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;
3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;
5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта недвижимости подлежит государственной экспертизе.
Лицо, осуществляющее реконструкцию, капитальный ремонт объекта недвижимости, обязано осуществлять их в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта недвижимости, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, представлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.
Отклонение параметров объекта недвижимости от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений.
В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
Согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" таким органом является орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия.
Требования к подготовке объекта недвижимости для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта недвижимости могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации. Так, Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 12 января 2007 г. N 7 утвержден Порядок ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие реконструированного, отремонтированного объекта недвижимости градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта недвижимости (в случае осуществления реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие сконструированного, отремонтированного объекта недвижимости требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров реконструированного, отремонтированного объекта недвижимости проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
7) документы, подтверждающие соответствие реконструированного, отремонтированного объекта недвижимости техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение реконструированного, отремонтированного объекта недвижимости, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта недвижимости требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 54 ГрК РФ.
Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта недвижимости и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В случае если при реконструкции, капитальном ремонте объекта недвижимости осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.
Основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:
1) отсутствие необходимых документов;
2) несоответствие объекта недвижимости требованиям градостроительного плана земельного участка;
3) несоответствие объекта недвижимости требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров реконструированного, отремонтированного объекта недвижимости проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.
Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является также невыполнение застройщиком обязанности безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных п. п. 2, 8 - 10 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, высоте и этажности планируемого объекта недвижимости, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных п. п. 2, 8 - 10 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта недвижимости, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта недвижимости, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта недвижимости.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте недвижимости в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством Российской Федерации. Такая форма утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

3.2. Договоры, заключаемые в процессе производства работ
по реконструкции и капитальному ремонту
объектов недвижимости

Как было показано, в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости собственники недвижимости вступают в различные правоотношения. Как правило, собственнику необходимо заключить договор на выполнение проектных и изыскательских работ, договор подряда на выполнение строительных работ, в результате которых и будут выполнены капитальный ремонт и (или) реконструкция недвижимости, и договор авторского надзора за производимыми работами. По большей части все они урегулированы ГК РФ.
В соответствии со ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Таким образом, специфика данных отношений касается процесса работы. Проектные работы в определенной степени носят творческий характер. Однако их следует отграничивать от научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, регулируемых нормами гл. 38 ГК РФ. Подготовка технической документации, хотя и требует в отдельных случаях определенных творческих усилий, тем не менее носит обычный подрядный характер. Результат таких работ может быть достигнут любым специалистом соответствующей квалификации.
Проектные и изыскательские работы являются особым видом работ и отличаются от прочих видов подрядных работ. Специфика предмета рассматриваемого договора выражается в том, что техническая документация может тиражироваться и перепродаваться как заказчиком, так и подрядчиком. Кроме того, и результат данной работы (он выражается в разработанной технической документации и других специальных документах). Помимо этого, результат проектных и изыскательских работ имеет промежуточное значение, т.е. конечный результат достигается в процессе исполнения другого договора, непосредственно направленного на реализацию разработанной документации (чаще всего договора строительного подряда). Окончательная оценка проектной и прочей технической документации может проявиться лишь в ходе строительства и последующей эксплуатации объекта.
Основой законодательного регулирования подряда на выполнение проектных и изыскательских работ является § 4 гл. 37 ГК РФ. Однако большую роль в их регламентации традиционно играют и иные нормативные акты. К числу наиболее значимых актов следует отнести ГрК РФ, Закон об архитектурной деятельности, Закон об инвестиционной деятельности и др. В настоящее время действует большое число нормативно-технических актов, регулирующих порядок разработки и утверждения технической документации и проведения изыскательских работ.
Предметом данного вида договора являются проектные и (или) изыскательские работы, результатом которых являются техническая документация или данные о проведенных изысканиях. Предмет договора определяется в задании на проектирование, а также в иных исходных данных, необходимых для составления технической документации. Предмет договора, определенный в задании на проектирование и иных исходных данных, не может быть изменен подрядчиком в одностороннем порядке. Подрядчик вправе отступить от него только с согласия заказчика. Нарушение подрядчиком этой обязанности предоставляет заказчику право отказаться от принятия и оплаты работы (п. 2 ст. 759 ГК). В этой связи необходимо провести различия, что же представляют собой проектные работы, а что такое изыскательские работы.
Изыскательские работы - это начальная стадия проектирования. Согласно ст. 47 ГрК РФ они выполняются в целях получения:
- материалов о природных условиях территории, на которой будут выполняться строительные работы, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду;
- материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий и принятия конструктивных решений;
- материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий.
Проектная, документация, представляет собой материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для выполнения строительных работ (ст. 48 ГрК РФ). В зависимости от сложности строительных работ проектирование может осуществляться в одну или две стадии. При проектировании в одну стадию разрабатывается лишь рабочий проект со сводным сметным расчетом. При проектировании в две стадии на первом этапе разрабатывается технический проект со сводным сметным расчетом, на втором - готовится рабочий проект с конкретной сметой. Выдача задания на проектирование и других исходных данных является обязанностью заказчика. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком, однако обязательным для подрядчика оно становится с момента его утверждения заказчиком. Проектная документация, необходимая для строительства, требующего разрешения, разрабатывается в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, которое выдается по заявке заказчика органом архитектуры и градостроительства.
Подрядчик обязан проверить задание на проектирование и иные исходные данные. В случае обнаружения в них недостатков - предупредить об этом заказчика. Подрядчик, не выполнивший этой обязанности, несет риск неблагоприятных имущественных последствий принятия к исполнению некачественного задания. Такой риск выражается в том, что он может ссылаться на такие недостатки лишь в том случае, если докажет, что они не могли быть своевременно обнаружены. В этом случае, т.е. при доказанности этого обстоятельства, подрядчик вправе потребовать оплаты выполненной работы.
Даваемое ГК РФ определение рассматриваемого договора не упоминает о том, что сферой его применения является только строительство. Однако в юридической литературе традиционно обосновывается точка зрения о том, что в гражданском праве под проектом всегда имелась в виду техническая документация, разработанная именно для строительства. В такой же мере это относится и к изыскательским работам, которые обеспечивают технико-экономическое обоснование строительства.
В то же время анализ норм § 4 гл. 37 ГК РФ показывает, что эти положения отражают специфику проектных и изыскательских работ независимо от того, в какой сфере они выполняются (в области строительства, создания новой техники или какой-либо другой сфере). В этой связи правила рассматриваемого договорного института можно применять к любым обязательствам, предусматривающим выполнение изыскательских работ и разработку технической документации.
В рассматриваемых правоотношениях может применяться система генерального подряда, при которой генеральный подрядчик (проектировщик) привлекает к выполнению отдельных видов проектных и изыскательских работ специализированные организации (ст. 706 ГК). Заказчиком в рассматриваемом договоре может быть любое юридическое или физическое лицо. В то же время круг возможных подрядчиков ограничен, поскольку некоторые виды проектно-изыскательских работ относятся к числу лицензируемых.
Срок проектно-изыскательских работ, в отличие от договора строительного подряда, не относится к числу существенных условий данного обязательства. Если он не указан в договоре, работы должны быть выполнены в разумный срок после возникновения обязательства (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Цена не является существенным условием данного договора. Цена проектных и изыскательских работ обычно формулируется в виде сметы, содержащей постатейный перечень затрат подрядчика на выполнение работы. Если цена не предусмотрена в договоре, работы должны быть оплачены по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Основные обязанности подрядчика указаны в ст. 760 ГК РФ. Подрядчик обязан:
1) передать заказчику по акту сдачи-приемки готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ. Документация должна быть передана в состоянии, обеспечивающем заказчику возможность ее беспрепятственного использования. Прежде всего это касается юридической чистоты передаваемых документов, исключающей право третьих лиц воспрепятствовать ее использованию (например, третье лицо, по заданию которого ранее была подготовлена техническая документация, вправе воспрепятствовать ее использованию заказчиком, которому она впоследствии "перепродана" подрядчиком). При нарушении этой обязанности подрядчик должен возместить заказчику убытки независимо от того, знал ли он о наличии у третьего лица такого права;
2) выполнить работы в точном соответствии с заданием, иными исходными данными, договором и установленными нормативными требованиями. Он отвечает за ненадлежащее выполнение работ и в том случае, когда недостатки обнаружены впоследствии в ходе строительства или в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе некачественной документации. При обнаружении недостатков в технической документации или изыскательских работах подрядчик обязан по требованию заказчика исправить их, а также возместить причиненные убытки;
3) согласовать готовую техническую документацию с заказчиком, а в случаях, предусмотренных законодательством, и с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления. В частности, согласно ст. 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, прямо указанных в этой статье. Предметом государственной экспертизы является оценка соответствия проектной документации установленным требованиям (санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным и т.д.), а также результатам инженерных изысканий. Экспертиза проводится уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему государственным учреждением.
Подрядчик не вправе передавать техническую документацию третьим лицам без согласия заказчика. Этот запрет обусловлен тем, что договорная документация разработана для заказчика и за его счет, т.е. является его собственностью. В случае нарушения подрядчиком указанной обязанности заказчик вправе взыскать с него понесенные убытки. Кроме того, он может потребовать приостановления работ, проводимых на основе этой документации лицом, которому она "перепродана".
Согласно ст. 762 ГК РФ обязанности заказчика состоят в следующем:
1) использовать техническую документацию только на цели, предусмотренные договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика. Нарушение этой обязанности дает подрядчику право взыскать причиненные убытки. Таким образом, несмотря на то что заказчик является собственником полученной документации, его права на нее ограничены законом. Кроме того, если техническая документация признается объектом авторского права, на отношения между сторонами распространяется Закон об авторском праве, а также иное законодательство, регламентирующее авторские права. В частности, объектом авторского права являются архитектурный проект, разработанная на его основе строительная документация и архитектурный объект; автор архитектурного проекта имеет исключительное право на его использование и выдачу разрешения на его использование; использование архитектурного проекта заказчиком допускается однократно, если иное не предусмотрено договором; архитектурный проект и выполненная на его основе строительная документация могут быть использованы повторно исключительно с согласия автора (гл. 4 Закона об архитектурной деятельности);
2) оплатить работу, а также возместить подрядчику дополнительные расходы, которые вызваны изменением исходных данных вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика. Если порядок оплаты не определен в договоре, работы должны быть оплачены после их завершения;
3) участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления;
4) содействовать подрядчику в выполнении работ в объеме и на условиях, предусмотренных договором. В круг дополнительных обязанностей могут входить передача оборудования, предоставление помещения, выделение работников и т.д.
Заказчик должен привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками технической документации или изыскательских работ. Подрядчик, привлеченный к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела заказчиком. Непривлечение подрядчика к данному делу освобождает его от регрессной ответственности перед заказчиком, если он докажет, что, приняв участие в споре, он мог бы предотвратить удовлетворение иска.
Нормативно-правовая база договора строительного подряда достаточно обширна и включает в себя: федеральные законы, регулирующие данную деятельность; ГОСТы; подзаконные правовые акты; отраслевые указания, рекомендации, положения, приказы, инструкции; СНиПы и др. При этом основным документом, регулирующим договор строительного подряда, является ГК РФ. По объему охватываемых вопросов договор строительного подряда относится к наиболее сложным видам договоров. Это вызвано в первую очередь широтой охватываемых складывающихся в данной сфере отношений, таких как отношения по:
1) поставке материалов;
2) установке технологического оборудования;
3) определению условий и графика сдачи и оплаты различных этапов работ;
4) устранению недостатков, обнаруженных после сдачи объекта и т.д.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные либо необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии со ст. 740 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. Как следует из п. 1 ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Следовательно, условие о сроке выполнения работ является существенным условием договора строительного подряда. Кроме того, не выполнив обязательство по оплате в срок, должник обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные ст. 395 ГК РФ. Если в договоре условие о сроке отсутствует, то в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика и подрядчика не возникает обязательств.
Действующее законодательство не допускает, даже по воле всех участников процесса капитального строительства, осуществления строительных работ без проектно-сметной документации. Обязательным приложением договора строительного подряда является утвержденная проектно-сметная документация. Проектно-сметная документация служит для определения количества различных ресурсов, необходимых для осуществления работ, предусмотренных договором строительного подряда.
Пунктом 1 ст. 740 ГК РФ предусмотрено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Таким образом, договор строительного подряда - это документ, устанавливающий обязательства сторон, участвующих в его заключении и выполнении, по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, а также по производству отдельных видов и комплексов подрядных работ, являющихся объектами строительства.
Отсутствие договора строительного подряда не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ, если заказчик желает воспользоваться результатом выполненных работ и для него они представляют потребительскую ценность. Например, если выполненные строительные работы были подтверждены актом приемки работ, подписанным заказчиком. Согласно ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Поэтому заявленное исковое требование подрядчика подлежит удовлетворению, а понесенные им затраты - компенсации. Заказчик обязан оплатить фактически выполненные работы. При этом стоимость работ определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Договор строительного подряда считается недействительным, если он подписан неуполномоченным лицом. Исключение составляет случай, если договор строительного подряда, заключенный неуполномоченным лицом от имени заказчика, одобрен впоследствии заказчиком. Независимо от того обстоятельства, что договор подписан лицом, не имеющим надлежаще оформленных полномочий для заключения договора, либо от самого физического наличия договора как документа договор следует считать заключенным, когда совокупность обстоятельств свидетельствует об одобрении сделки после ее заключения, а именно:
1) в период строительства производились промежуточные платежи;
2) имеются документы за подписью руководителя организации-заказчика, в которых обсуждаются, в частности, особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов;
3) имеется сметная документация, утвержденная заказчиком.
Все это в целом свидетельствует о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа в силу ст. 183 ГК РФ <1>. При этом недействительность договора подряда не влечет недействительности договора субподряда.
--------------------------------
<1> См. Постановление Президиума ВАС РФ от 10.08.1999 N 3771/99; п. 3 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда // Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51.

Если договором строительного подряда прямо не запрещено выполнение отдельных работ или всего объема работ третьей стороной, то законодательство допускает выполнение своих обязательств субъектами договора таким образом. Другими словами, генподрядная организация может привлекать подрядные, а подрядная - субподрядную, субподрядная - субподрядную, и по такому принципу могут образоваться довольно сложные хозяйственные отношения участников процесса капитального строительства. В связи с этим систему договорных отношений, связанных с осуществлением капитального строительства, необходимо рассматривать как сложную комбинацию договоров строительного подряда между рядом хозяйствующих субъектов.
Деятельность подрядных строительных организаций можно подразделить на два вида: генподрядную и субподрядную. При этом следует иметь в виду, что генподрядная организация может и не проводить никакие строительные работы, а содержание ее функций может сводиться к: посредничеству; сбору и анализу экономической, управленческой или другой информации, связанной со строительством; организации, обеспечению ведения строительных работ и руководству процессом строительных работ. Работодателем для субподрядной организации является генподрядная организация. Субподрядные организации являются непосредственными исполнителями строительных работ. Они, как правило, имеют узкую специализацию по видам строительных работ. Иными словами, генподрядчик поручает субподрядчику выполнение определенных видов строительных работ.
Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. В этом случае ответственность перед субподрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда несет генеральный подрядчик. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. При этом в соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться, если между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ либо если в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, генеральный подрядчик должен произвести оплату выполненной работы субподрядчику независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.
Практическая реализация договора строительного подряда по схеме "заказчик - генподрядчик - субподрядчик" может иметь различное документальное построение в зависимости от конкретных условий, задач и целей, стоящих перед участниками инвестиционной деятельности в сфере строительства. Кроме того, разграничение взаимоотношений между участниками процесса капитального строительства, степень детализации обязательств и требований к их выполнению могут быть определены самими сторонами договора или основаны только лишь на существующих нормативно-правовых актах общего назначения. Таким образом, если договором строительного подряда иное не предусмотрено, то отношения регулируются на основе действующего законодательства в области осуществления инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством.
Следует учесть, что фигурировать в качестве генподрядчика или субподрядчика может только хозяйствующий субъект, обладающий специальной лицензией. Кроме того, для выполнения некоторых видов строительных работ требуется оформить дополнительную лицензию.
В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. Согласно ст. 709 ГК РФ цена работы может быть определена путем составления сметы. Если работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.
Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) рекомендуется составлять следующую документацию:
1) в составе проекта (рабочего проекта):
- сводку затрат (при необходимости);
- сводный сметный расчет стоимости строительства;
- объектные и локальные сметные расчеты;
- сметные расчеты на отдельные виды затрат;
2) в составе рабочей документации (РД) - объектные и локальные сметы <1>.
--------------------------------
<1> Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденная Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 и введенная в действие с 09.03.2004.

В договоре строительного подряда может быть установлен способ определения цены или ее составной части. Например, в договоре могут быть определены конкретная цена работ исходя из базисного уровня сметных цен и ее составная часть - применение при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Следует отметить, что индексы региональных органов ценообразования носят рекомендательный характер и применяются по соглашению сторон. Таким образом, в договоре может быть определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. В данном случае конкретный вид индексов указывается в акте приемки работ, если договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ. При этом применение индексов не обязательно оформлять как дополнение к договору, когда способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что может подтверждаться также отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей.
Как уже отмечалось, в соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты субподрядчика могут производиться непосредственно с заказчиком в случае, если между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, то субподрядчик вправе требовать от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.
В соответствии со ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или ее отдельных этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы. В случае отсутствия договорных условий и при наличии разногласий по определению цены судом устанавливаются воля сторон в определении цены выполненной работы, а также возможность применения норм делового оборота, предусмотренных ст. 5 ГК РФ.
Таким образом, существенное значение имеют положения договора, касающиеся порядка расчетов, принятия результатов работы, связанные с возникновением у заказчика денежного обязательства по оплате.
В силу ст. 743 ГК РФ строительство и связанные с ним работы должны осуществляться согласно технической документации и смете. Согласно п. 3 ст. 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в установленный срок (в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок) подрядчик обязан приостановить дополнительные работы. При невыполнении этой обязанности подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков. Если подрядчик нарушает предусмотренную п. 3 ст. 743 ГК РФ обязанность, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в случае подписания представителем заказчика акта приемки работ, так как этот акт подтверждает только факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ.
Подрядчик может требовать пересмотра сметы, на что он имеет право только в случае, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10% (п. 3 ст. 744 ГК РФ). Подрядчик выполняет работу за свой риск, понятием которого в широком смысле охватывается и риск не уложиться в согласованную с заказчиком смету. Следовательно, подрядчик не может ссылаться на обычный рост стоимости строительных материалов, обусловленный инфляцией, т.к. данное обстоятельство можно было предвидеть при заключении договора и учесть в цене договора. Поэтому, если выход подрядчика за пределы сметы не обусловлен какими-либо экстремальными обстоятельствами, он не вправе требовать от заказчика никаких доплат. Однако, даже если подорожание строительства произошло вследствие экстремальных обстоятельств, но общая стоимость строительства возросла менее чем на 10%, связанные с этим дополнительные расходы возлагаются на самого подрядчика.
В соответствии со ст. 704 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами.
Существенным элементом договора строительного подряда являются порядок оплаты строительных работ, а также условия проведения взаимных расчетов, осуществляемых сторонами договора. Оплата работ по договору строительного подряда осуществляется на основе правовых норм ст. ст. 746 и 711 ГК РФ. В ст. 746 ГК РФ отмечено, что оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Из этого следует, что субъекты договора строительного подряда могут применять те сроки, варианты, формы и порядок оплаты строительных работ, относительно которых они достигли согласия. Однако согласно ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненных строительных работ или отдельных их этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику договорную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Как видим, из текста ст. 711 ГК РФ невозможно определить, когда именно заказчик должен оплатить выполненные работы подрядчику. Формулировка "после окончательной сдачи результатов работ" не определяет конкретный срок. Однако она служит достаточным основанием для разрешения споров.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ) в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов. Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штраф, пени), залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Если заказчик до истечения срока действия договора и сдачи ему результата работы в порядке, установленном ст. 717 ГК РФ, отказался от исполнения договора, и факт расторжения договора сторонами признан, то в соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно ст. 717 ГК РФ, помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Следует отметить, что установленные ст. 717 ГК РФ пределы возмещения убытков ограничиваются в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел. При этом истец не освобождается от обязанности доказывания возникших у него убытков в соответствии со ст. 393 ГК РФ.
Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Если подрядчик в установленном порядке не согласовал с заказчиком условия о повышении стоимости строительных работ и продлении срока их завершения, то при таких обстоятельствах допущенные подрядчиком нарушения являются существенными и это дает, например, право заказчику, руководствуясь ст. 450 "Основания изменения и расторжения договора" ГК РФ, расторгнуть договор строительного подряда. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо после неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ возмещения убытков, причиненных расторжением договора <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Важным аспектом правового регулирования взаимоотношений субъектов договора строительного подряда, обусловленным технической сложностью предмета договора и тем, что возможные дефекты могут быть скрыты при производстве работ и их обнаружение при приемке может быть затруднено, является предельный срок обнаружения недостатков, то есть гарантия качества исполнения строительных работ. В соответствии со ст. 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков, допущенных подрядными организациями в ходе осуществления строительных работ, составляет пять лет. В этом моменте рассматриваемый договор схож с договором долевого участия в строительстве, где гарантийный срок также должен составлять не менее 5 лет.
В соответствии со ст. 1259 ГК РФ объектами авторских прав являются произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде проектов, чертежей, изображений и макетов. Таким образом, новое гражданское законодательство, как и ранее действовавшее, допускает наличие авторских прав на произведения архитектуры и градостроительства. Объектами авторского права на произведения архитектуры являются архитектурный проект, разработанная на его основе документация для строительства, а также архитектурный объект.
Гражданин, в результате творческого труда которого создан архитектурный проект, признается автором архитектурного проекта. Ему принадлежит также авторское право на разработанную на основе архитектурного проекта документацию для строительства и на архитектурный объект. При этом стоит учитывать, что лица, оказывающие автору произведения архитектуры техническую, консультационную или организационную помощь либо осуществляющие организацию проектирования и строительства, контроль за выполнением указанных работ, не могут быть признаны соавторами.
Автор архитектурного проекта наделяется рядом полномочий. Так, он имеет исключительное право использовать свой архитектурный проект или разрешать использование его для реализации путем разработки документации для строительства и строительства архитектурного объекта. Использованием данного вида произведений независимо от того, совершаются ли соответствующие действия в целях извлечения прибыли или без такой цели, считается, в частности, практическая реализация архитектурного, дизайнерского или градостроительного проекта. Использование архитектурного или градостроительного проекта для реализации допускается только однократно, если иное не установлено договором, в соответствии с которым создан проект. При этом архитектурный проект, а также выполненная на его основе документация для строительства могут быть использованы повторно исключительно с согласия автора архитектурного проекта и с выплатой автору или его наследникам авторского вознаграждения. Стоит особо подчеркнуть, что по общему правилу допускается без согласия автора или иного правообладателя и без выплаты вознаграждения воспроизведение гражданином исключительно в личных целях правомерно обнародованного произведения. Однако воспроизведение произведений архитектуры в форме зданий и аналогичных сооружений является исключением из этого правила, их использование без согласия автора не допускается ни в каком случае.
Автор архитектурного проекта имеет также исключительное право осуществлять или разрешать воспроизведение, распространение, публичный показ и переработку своего архитектурного проекта, разработанной на его основе документации для строительства, а также изображений архитектурного объекта. Передача исключительных прав осуществляется на основании договоров. Размер авторского вознаграждения за использование произведения архитектуры определяется договором и не может быть ниже минимальных ставок авторского вознаграждения, устанавливаемых Правительством Российской Федерации.
Автор произведения архитектуры, градостроительства вправе требовать от заказчика архитектурного или градостроительного проекта предоставления права на участие в реализации своего проекта. Автор произведения архитектуры также вправе требовать от собственника оригинала произведения предоставления возможности осуществлять фото- и видеосъемку произведения, если договором не предусмотрено иное.
Из наличия указанных выше обширных исключительных прав вытекает следующее право, которое помимо того, что является самостоятельным полномочием является еще и средством защиты иных прав авторов произведений архитектуры. Итак, автор произведения архитектуры, градостроительства имеет право на осуществление авторского контроля за разработкой документации для строительства и право авторского надзора за строительством здания или сооружения либо иной реализацией соответствующего проекта. Порядок осуществления авторского контроля и авторского надзора устанавливается федеральным органом исполнительной власти по архитектуре и градостроительству. Право на проведение авторского надзора за реализацией архитектурного проекта, связанного с личным творческим трудом авторов, не зависит от служебных обязанностей специалиста и осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Право на осуществление авторского надзора в отдельных случаях может корреспондировать с законодательной обязанностью иных лиц его произвести. Хотя здесь не все так однозначно. Так, в соответствии с положениями ст. 20 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчик вправе не привлекать автора проекта к авторскому надзору за строительством при условии реализации проекта без изменений. Вместе с тем для получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ заказчик в своем заявлении начальнику инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации должен указать наименование и банковские реквизиты организации, которая будет осуществлять авторский надзор. При этом необходимо сообщить реквизиты договора с организацией, а также указать специалиста, на которого возлагается осуществление авторского надзора. Таким образом, необходимость осуществления авторского надзора устанавливается законодательством Российской Федерации, по объектам, не оговоренным законодательными и иными нормативными правовыми актами, решение об осуществлении авторского надзора принимается заказчиком самостоятельно.
Итак, что же представляет собой авторский надзор? В различных нормативно-правовых актах можно встретить разные трактовки данного понятия. Все они похожи по своей сути и, в принципе, достаточно полно раскрывают суть данного института. Авторский надзор - это комплекс мероприятий, осуществляемых для обеспечения соответствия технологических, архитектурно-стилистических, строительных и других технических решений и показателей вводимого в эксплуатацию объекта решениям и показателям, предусмотренным в утвержденной заказчиком проектной документации. Авторский надзор ведется архитектором или дизайнером проекта с момента начала строительства и до момента полного окончания работ, предусмотренных проектом. Авторский надзор, как правило, заключается в контроле соответствия выполняемых работ проектным решениям, а также выявлении необходимости их корректировки, информировании об этом заказчика, учете пожеланий заказчика, возникающих в процессе строительства; подборе оборудования, мебели и т.д.
Таким образом, авторский надзор - один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте. В практике есть мнение, что авторский надзор за строительством объекта является одним из видов работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, и в соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ может осуществляться на основании договора строительного подряда, заключаемого между заказчиком и проектной организацией, разработавшей рабочую документацию. Нам же представляется, что основным документом, регламентирующим взаимные обязательства, правовые и финансовые отношения, а также ответственность сторон при осуществлении авторского надзора, должен стать автономный отдельный договор между заказчиком и проектировщиком. Процесс осуществления авторского надзора является самостоятельной деятельностью, отличной от процесса строительства объекта недвижимости, хотя и связана с ней неразрывно.
От авторского надзора следует отличать технический надзор заказчика, который представляет собой совокупность действий представителей заказчика или по его поручению представителей специализированных организаций, осуществляемых визуально, документально, инструментально, приборно, направленных на определение соответствия строительно-монтажных и других видов работ, выполняемых подрядчиком, а также материалов изделий и конструкций требованиям действующих СНиП, ТУ, стандартов и других нормативных документов, а также правил производства работ.
Учитывая, что авторский надзор осуществляется организациями, разработавшими рабочую документацию, имеется в виду, что в соответствии с действующим законом они получили в установленном порядке лицензии на проектирование объектов I и II уровней ответственности (определенных по ГОСТу 27751-88). При строительстве объектов III уровня ответственности лицензии на осуществление строительной (проектной) деятельности, равно как и на осуществление авторского надзора, не требуется.
Часть вторая ГК РФ не содержит норм, непосредственно посвященных регулированию договора на осуществление авторского надзора <1>. Отсюда можно сделать вывод о том, что общие положения договора, понятия и его условия, а также порядок заключения, изменения и расторжения должны соответствовать обязательным положениям ст. ст. 420 - 453 ГК РФ. Представляется, что при составлении договора и прилагаемых к нему документов на осуществление работ по авторскому надзору в нем целесообразно указывать:
1) перечень зданий и сооружений, по которым осуществляется авторский надзор;
2) объем, вид, характер и продолжительность работ по авторскому надзору;
3) план-график посещения строительной площадки представителями группы авторского надзора в ходе проведения плановых проверок соответствия строительных решений рабочим чертежам;
4) сроки уведомления и порядок вызова специалистов авторского надзора с целью промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ;
5) порядок проведения и количество контрольных проверок строящегося объекта специалистами авторского надзора. Исходя из финансовых возможностей заказчика, географического положения строительной площадки и места размещения проектной организации и других факторов, целесообразно определить, на какие наиболее ответственные работы, от качества выполнения которых зависят прочность и устойчивость возводимых объектов, перед их сокрытием другими работами, будут приглашаться представители авторского надзора; составить перечень этих работ;
6) обязанности заказчика в обеспечении специалистов, осуществляющих авторский надзор, приборами и оборудованием для инструментального контроля строительных конструкций, изделий, узлов и иных видов работ, служебными и жилыми помещениями, транспортом, средствами связи, вычислительной техникой и т.д.;
7) финансовые отношения и санкции за несоблюдение договорных обязательств. Стоимость предмета договора определяется договорной ценой, которая может быть:
- твердой, т.е. неизменной на весь период выполнения работ (устанавливается, как правило, при незначительной продолжительности работ);
- открытой, т.е. предполагается, что цена при определенных условиях может быть изменена (например, в связи с инфляционными процессами).
--------------------------------
<1> Ввиду того что решение жилищной проблемы было обозначено в качестве одного из приоритетных национальных проектов, а также той огромной ролью, которую играют объекты недвижимости в нашей жизни, думается, что данный вид договора и сам порядок осуществления авторского надзора должны получить законодательную регламентацию в нормативно-правовых актах юридической силы уровня федерального закона. Целесообразным также представляется включить отдельные положения об обязательности осуществления авторского надзора в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Базовая основа для достижения договоренности о цене может определяться в процентах от стоимости проектирования, а также исходя из трудозатрат на выполнение работ и т.д.
Договором может быть предусмотрен любой удобный взаимоприемлемый для сторон порядок расчетов: за полностью законченные и выполненные работы, по отдельным выездам, по отдельным объектам, по пусковым комплексам и т.д.;
8) права, обязанности и ответственность сторон, порядок изменения и расторжения договора.
При этом полагаем, что положения, отмеченные п. п. 1 - 5, будут являться существенными условиями договора на осуществление авторского надзора. Напомним, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, отсутствие одного из указанных положений (п. п. 1 - 5) должно рассматриваться как незаключение договора на осуществление авторского надзора.
В ходе проведения авторского надзора специалистами-проектировщиками могут осуществляться как выборочная проверка, так и полный контроль строительства - данный вопрос должен регулироваться договором.
Сторонами договора на осуществление авторского надзора должны быть проектировщик и заказчик. Допустимой также представляется ситуация, когда поручение на заключение договора на осуществление авторского надзора заказчик дает генеральному подрядчику.
Ввиду того что проектировщик является лицом более сведущим в вопросах подготовки проектной документации, целесообразным представляется законодательно возложить на него обязанность составления проекта договора на осуществление авторского надзора с приложениями, включая смету затрат на его осуществление. Генеральный проектировщик может поручать по договору подряда осуществление авторского надзора другим юридическим и физическим лицам по разработанным ими разделам проектной документации, думается, что в этом случае у генерального подрядчика не должно быть необходимости испрашивать специальное разрешение у заказчика. В необходимых случаях заказчик может заключить по согласованию с генеральным проектировщиком прямой договор с юридическими и физическими лицами на выполнение авторского надзора по отдельным видам работ. Кроме того, в случаях, когда в осуществлении авторского надзора вместе с проектной организацией - генеральным проектировщиком принимают участие субподрядные специализированные проектные организации, специалисты этих организаций могут объединяться в комплексную группу (подразделение) авторского надзора. Однако договор на осуществление авторского надзора должен быть заключен только между заказчиком и генеральным проектировщиком. Руководителем комплексной группы назначается работник генерального проектировщика, осуществляющий руководство и координацию деятельности всех специалистов, входящих в группу.
Стоит отметить, что заказчик и проектировщик могут также предусматривать авторский надзор за эксплуатацией построенного объекта. Вид, характер и продолжительность таких работ устанавливается в отдельном договоре. Таким образом, различаются два вида авторского надзора: за строящимся объектом и за уже построенным.
Как известно, содержание любого договора составляют права и обязанности сторон. Рассмотрим содержание договора на осуществление авторского надзора. Проектные организации, осуществляющие авторский надзор, обязаны (данные обязанности целесообразно включить в заключаемый договор):
1) проверять в процессе строительства соответствие выполненных работ проектным решениям, предусмотренным рабочей документацией и утвержденной сметой стоимости работ, соответствие выполняемых работ проекту организации строительства, качество производства строительно-монтажных работ и работ по монтажу технологического и других видов оборудования;
2) осуществлять авторский надзор за производством строительных изделий, конструкций, деталей, приборов и оборудования в случаях, когда строительные изделия, конструкции, детали и др. изготавливаются на объекте строительства;
3) участвовать в освидетельствовании скрываемых возведением последующих конструкций работ, от правильности выполнения которых зависят прочность, устойчивость, надежность и долговечность возводимых зданий и сооружений, а также в приемке в процессе строительства отдельных ответственных конструкций;
4) соблюдать график посещения объекта строительства. Как правило, работники проектных организаций, осуществляющие авторский надзор, выезжают на строительство объектов в сроки, установленные планами-графиками. При составлении плана-графика следует предусматривать количество посещений объекта строительства в зависимости от его объема, сметной стоимости и степени сложности по всем разделам проекта. Для осуществления авторского надзора руководителям проектных организаций рекомендуется устанавливать единый день для всех представителей авторского надзора. При необходимости освидетельствования промежуточных и скрытых работ, подлежащих обследованию представителями авторского надзора, а также при возникновении непредвиденных ситуаций посещение объектов должно производиться по вызовам заказчика или инспекции государственного архитектурно-строительного надзора в другие дни. Вызов представителей проектной организации подрядчиком должен осуществляться только через заказчика;
5) своевременно решать возникшие в процессе строительства вопросы по проектной документации;
6) вести журнал авторского надзора, в котором следует фиксировать выявленные при строительстве отступления от проектной документации и нарушения требований строительных норм и правил, технических условий по производству строительно-монтажных работ, давать указания и рекомендации по их устранению, а также устанавливать сроки устранения отступлений и нарушений.
Необходимо следить за своевременным и качественным исполнением указаний, внесенных в журнал авторского надзора. Указания, записанные в журнал авторского надзора, должны быть обязательны для исполнения организациями заказчика и подрядчика. В случае несвоевременного или некачественного выполнения указаний по устранению выявленных отступлений и нарушений проектировщик вправе вносить в журнал авторского надзора повторную запись о необходимости их устранения, извещая об этом в письменной форме заказчика и руководителя генподрядной организации, для принятия ими оперативных мер по устранению отступлений и нарушений. В необходимых случаях об отступлениях и нарушениях информировать инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора.
Журнал должен быть прошнурован (страницы его должны быть пронумерованы), подписан руководителем генеральной проектной организации и заверен подписью с печатью заказчика. Оформленный журнал авторского надзора передается заказчиком генеральному подрядчику для хранения до окончания строительства.
После приемки объекта в эксплуатацию генеральный подрядчик обязан передать журнал авторского надзора на хранение заказчику. Журнал авторского надзора может вестись по объекту строительства в целом или по строительству его частей, а также по пусковым комплексам;
7) участвовать в приемке техническим надзором заказчика отдельных ответственных конструкций, а также в составлении актов освидетельствования основных работ, скрываемых последующими работами и конструкциями, от качества выполнения которых зависят прочность и устойчивость объектов строительства;
8) контролировать качество работ по отделке фасадов зданий, интерьеров, благоустройству и озеленению территории;
9) вносить предложения в органы архитектурно-строительного надзора, а также архитектуры и градостроительства о приостановлении в необходимых случаях строительных и монтажных работ, выполняемых с выявленными нарушениями норм;
10) вносить в установленном порядке дополнения и изменения в проектно-сметную документацию. В соответствии с действующим законодательством изменения архитектурного проекта при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства. Если выявляются отступления от проекта при его реализации, то автор извещает об этом орган, выдавший разрешение на строительство, для принятия необходимых мер по предотвращению возможного ущерба.
По ходу выполнения строительных работ заказчик зачастую вносит свои поправки и дополнительные пожелания, что влечет за собой изменения предыдущих размеров. Кроме того, возможны варианты, когда возникает необходимость в замене одного вида материалов на другой. В таких случаях требуется оперативная корректировка в чертежах, позволяющая заранее избавиться от неприятных последствий. Квалифицированные специалисты будут постоянно контролировать выполнение проекта, что обеспечит своевременное внесение необходимых корректив в чертежи с учетом пожеланий заказчика;
11) участвовать в рассмотрении предложений генеральной подрядной строительной организации, направленных на улучшение качества производства строительных и монтажных работ, снижения стоимости, сроков строительства и др.;
12) контролировать осуществление мероприятий по сохранению эксплуатационных качеств объектов, расположенных вблизи объекта строительства (при возведении объектов на затесненных участках);
13) соблюдать правила безопасности при посещении объектов строительства;
Юридические лица - разработчики проектной документации должны возлагать приказом ответственность за осуществление авторского надзора на должностных лиц, ответственных за проект, а также главных и ведущих специалистов, принимающих непосредственное участие в разработке проектной документации. Этим же приказом в необходимых случаях назначается руководитель представителей авторского надзора. Участие в осуществлении авторского надзора главного инженера и главного архитектора проекта обязательно.
Для выполнения возложенных обязанностей проектные организации должны наделяться следующими правами:
1) доступа во все строящиеся объекты строительства и места производства строительно-монтажных работ;
2) ознакомления с необходимой технической документацией, относящейся к объекту строительства;
3) контроля за выполнением указаний, внесенных в журнал;
4) внесения предложений в органы государственного архитектурно-строительного надзора и другие органы архитектуры и градостроительства о приостановлении в необходимых случаях строительных и монтажных работ, выполняемых с выявленными нарушениями, и принятии мер по предотвращению нарушения авторского права на произведение архитектуры в соответствии с законодательством;
5) внесения предложений о снижении стоимости, улучшении качества и сокращении продолжительности строительства, совершенствовании технологии производства строительных работ; рассматривать предложения по указанным вопросам и по соглашению с заказчиком и генеральным подрядчиком вносить в установленном порядке дополнения и изменения в проектно-сметную документацию с последующим оформлением и сдачей их на хранение в соответствующую проектную организацию.
Обязанностей заказчика по рассматриваемому договору значительно меньше. Во-первых, заказчик обязан оплатить услуги по проведению авторского надзора <1>, во-вторых, в его обязанности входит обеспечение работников авторского надзора служебными помещениями, необходимым инвентарем и инструментами, средствами телефонной связи и др.
--------------------------------
<1> См. Временную методику определения стоимости осуществления авторского надзора за строительством зданий, сооружений и предприятий в городе Москве МРР-3.2.07.03-05, введенную в действие решением Межведомственного совета по ценовой политике в строительстве при Правительстве Москвы (п. 6 Протокола от 26 апреля 2006 г. N МС-4-06).

Ответственный представитель (представители) генеральной проектной организации, осуществляющий авторский надзор, принимает участие в работе комиссии по приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию. Авторский надзор зарубежных проектных организаций, вне зависимости от принадлежности заказчика и подрядчика, должен осуществляться под руководством ответственного представителя российской проектной организации.
Ответственность перед заказчиком за своевременное и качественное выполнение требований авторского надзора несет проектировщик. Ответственность может наступать:
- за своевременное выполнение работ в объеме, предусмотренном в договоре с заказчиком;
- за своевременную разработку, корректировку проектной документации в соответствии с решениями, принятыми в процессе осуществления авторского надзора.
При осуществлении авторского надзора несколькими организациями по одному разделу проекта общую ответственность за качество авторского надзора несет генеральная проектная организация.
В свою очередь, ответственность за своевременное и полное выполнение рекомендаций авторского надзора несет заказчик. Однако эта ответственность будет уже, скорее всего, выведена за рамки заключенного договора. В этой связи стоит особо подчеркнуть, что осуществление авторского надзора за строительством объекта разработчиками проектной документации не освобождает от ответственности подрядную строительную организацию и заказчика за качество строительно-монтажных работ и их соответствие проектной документации.
Персональную ответственность за обеспечение прочности и устойчивости объекта строительства несут главный инженер проекта и назначенный в необходимых случаях приказом проектной организации главный конструктор проекта.
В случае изменения или ликвидации проектной организации, заказчика или подрядчика договор об осуществлении авторского надзора должен аннулироваться. В этом случае заказчик или его правопреемник поручает проектной организации или ее правопреемнику подготовить проект нового договора об осуществлении авторского надзора.
При консервации объекта строительства договор об осуществлении авторского надзора прекращает свое действие и возобновляется с учетом сроков и условий консервации. Участие авторского надзора в условиях и порядке консервации объекта строительства осуществляется по отдельному договору.
Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается подписывать акт, то в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Такое часто случается, когда заказчик считает, что работы выполнены не так, как он обговаривал это с подрядчиком. Если же подрядчик считает такой отказ немотивированным, то он может подписать акт в одностороннем порядке.
Образцы актов и краткие указания по их применению и заполнению даны, в частности, в Альбоме унифицированных форм первичной учетной документации, разработанном НИПИстатинформ Госкомстата России на основании Постановления Правительства РФ от 08.07.1997 N 835. Образцы унифицированных форм первичной учетной документации, входящие в данный Альбом, утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100. В Альбом также включены типовые межотраслевые формы N КС-6, N КС-11, N КС-14, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а. Применение унифицированных форм первичной учетной документации регламентируется Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н. Применение юридическими лицами всех форм собственности, осуществляющими деятельность в отраслях экономики, вышеприведенных унифицированных форм является обязательным.
Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100 в составе Альбома унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве утверждены две формы актов приемки объектов в эксплуатацию - Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11) и Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14). Порядок применения действующих нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов приведен в Письме Госстроя России от 05.11.2001 N ЛБ-6062/9.
Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14) является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления его в состав основных фондов (основных средств) всех форм собственности, включая государственную (федеральную), а также объектов, сооруженных за счет льготного кредитования (зданий, сооружений, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение). Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором.
Акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Этот акт составляется на основании данных журнала учета выполненных работ (форма N КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)).
Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11) применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором. Оформление приемки объекта производится заказчиком на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Вся документация по приемке объекта передается заказчиком пользователю объекта. Подрядчик на основе акта приемки представляет в установленном порядке документы статистической отчетности о выполнении договорных обязательств. Введенный в действие объект включается в документы статистической отчетности того отчетного периода, в котором зарегистрирован факт ввода. Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком (пользователем объекта) в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.
Итак, ст. 753 ГК РФ предусматривает возможность составления одностороннего акта. Данная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку. Согласно п. 1 ст. 753 ГК РФ подрядчик должен известить заказчика о завершении работ по договору и вызвать его для участия в приемке результата работ. Подрядчик не может ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, если фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался. Односторонний акт приемки результата работ может быть признан судом недействительным только в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Оформленный в таком порядке акт является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору, и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
Следует учесть, что наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком и подрядчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ. В случае удовлетворения требования подрядчика в судебном порядке на взысканную сумму начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Согласно ст. 395 ГК РФ размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, - в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Согласно п. 5 ст. 720 ГК РФ при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон назначается экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случая, если экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В вышеуказанных случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если последняя назначена по соглашению между сторонами, - обе стороны поровну.
В соответствии с п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. Если, например, объект не выведен на проектную мощность, факт отказа заказчика от принятия результата работ обоснован.
Если работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика согласно п. 1 ст. 723 ГК РФ:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 397 ГК РФ).
Если после сдачи объекта заказчику установлено ненадлежащее качество подрядных работ, то ответственность подрядчика должна определяться требованиями ст. 723 ГК РФ. В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 723 ГК РФ заказчик вправе устранить недостатки своими силами, потребовав от подрядчика возмещения своих расходов, если право заказчика на устранение недостатков предусмотрено в договоре подряда. Кроме того, заказчик может поручить устранить брак в подрядных работах третьим лицам. При отсутствии в договоре сторон такого условия ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы определяется положениями ст. 475 ГК РФ.
Как отмечалось, в договоре строительного подряда может содержаться условие о предварительной сдаче-приемке выполненных работ. Если в договоре этапы работ не выделялись, то акты, подписанные сторонами до приемки всего результата работ, подтверждают только выполнение промежуточных работ для проведения расчетов и не являются актом предварительной приемки результата отдельного этапа работ, с которыми закон связывает переход риска на заказчика. Согласно п. 3 ст. 753 ГК РФ заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. Поэтому риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком, как это установлено в ст. 741 ГК РФ, несет подрядчик. При таких обстоятельствах последствия гибели или повреждения результата работ должны быть устранены за счет подрядчика и заказчик обоснованно имеет право отказаться от возмещения стоимости повторных работ.
Акт выполненных работ является первичным документом и должен отвечать требованиям законодательства к его оформлению. Так, в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать помимо прочих следующие обязательные реквизиты:
- содержание хозяйственной операции;
- измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении.
Необходимость указывать в актах приемки содержание и объем выполненных работ подтверждается решениями судов. Например, в одном случае налоговые органы указали на неполную уплату налога на прибыль в результате неправомерного отнесения в состав затрат расходов по договорам возмездного оказания услуг. Суд подтвердил правильность выводов налоговых органов на том основании, что из актов сдачи-приемки работ или иных документов не усматривалось, какие конкретно работы были выполнены, объем и содержание данных работ <1>. И напротив, наличие в актах приемки перечня конкретных работ и их стоимости обеспечивает поддержку налогоплательщика судом в спорах с налоговыми органами <2>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 июня 2005 г. по делу N А05-24618/04-12.
<2> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2005 г. по делу N А56-1114/2005.

Суды придерживаются той позиции, что одним из признаков документального подтверждения расходов является возможность установить из анализа актов приемки работ (услуг), какие конкретно работы (услуги) и в каком объеме оказывались налогоплательщику. В Постановлении от 18 августа 2005 г. по делу N А05-1297/05-22 ФАС Северо-Западного округа заключил, что из подтверждающих расходы документов нельзя сделать вывод, какие конкретно услуги оказаны предприятию, в каком объеме, с какой целью и как результаты услуг повлияли на деятельность компании. В связи с этим суд признал, что налогоплательщик занизил налог на прибыть на сумму стоимости приобретенных услуг. ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 12 сентября 2005 г. по делу N А13-7905/04-14 отметил, что, поскольку в актах сдачи-приемки услуг не отражено каких-либо фактов, свидетельствующих об оказании указанных в договоре услуг, общество не вправе признавать расходы в целях налогообложения. А в Постановлении от 28 октября 2002 г. по делу N А56-17742/02 ФАС Северо-Западного округа помимо прочего указывал на то, что из актов выполненных работ не ясно, в чем состоят оказанные услуги, а отчеты о выполненной работе в деле не представлены. На основании этого суд удовлетворил требование налогового органа о привлечении общества к налоговой ответственности за неправомерное уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль на сумму оказанных по договору услуг. Кроме того, ФАС Уральского округа в Постановлении от 19 сентября 2005 г. по делу N Ф09-4081/05-С7 указал, что неопределенность договорных обязательств, отсутствие конкретной информации об оказанных услугах, отсутствие данных о формировании цены и определении стоимости оказываемых услуг влекут за собой непризнание расходов на услуги в целях налогообложения прибыли, поскольку они документально не подтверждены. В связи с этим оснований для отнесения расходов на себестоимость продукции (работ, услуг) и включения в состав расходов, уменьшающих доходы, не имеется. Указанную позицию судов можно с полным основанием использовать в отношении договоров подряда.

3.3. Строительный контроль и надзор
за осуществлением капитального ремонта и реконструкции

Строительный контроль проводится в процессе реконструкции, капитального ремонта объектов недвижимости в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.
Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте недвижимости.
В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления реконструкции, капитального ремонта на основании договора), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта недвижимости и в соответствии с технологией реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
При выявлении по результатам проведения контроля недостатков работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.
В случаях если выполнение других работ должно быть начато более чем через шесть месяцев со дня окончания проведения соответствующего контроля, контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта недвижимости и в соответствии с технологией реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, должен быть проведен повторно с составлением соответствующих актов.
Замечания застройщика или заказчика, привлекаемых застройщиком или заказчиком для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при реконструкции, капитальном ремонте объекта недвижимости должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.
Порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации. На сегодняшний день таких актов нет.
Государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости, если проектная документация на осуществление реконструкции, капитального ремонта объектов недвижимости подлежит государственной экспертизе.
Предметом государственного строительного надзора является проверка:
1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации;
2) наличия разрешения на строительство;
3) выполнения требований законодательства о том, что работы по реконструкции, капитальному ремонту объектов недвижимости, которые оказывают влияние на безопасность объектов недвижимости, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по реконструкции, капитальному ремонту объектов недвижимости могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
В случае отсутствия технических регламентов в предмет государственного строительного надзора входит проверка соответствия выполняемых работ требованиям строительных норм и правил, федеральных норм и правил в области использования атомной энергии, правил безопасности, государственных стандартов, других нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, подлежащих обязательному исполнению при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Проверке подлежит соблюдение:
- при реконструкции - требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для реконструкции, работ по усилению и (или) монтажу фундамента и конструкций подземной и надземной частей, изменению параметров объекта капитального строительства, его частей и качества инженерно-технического обеспечения;
- при капитальном ремонте - требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для капитального ремонта, ремонтно-восстановительных работ, включая работы по усилению фундамента и замене конструкций подземной и надземной частей, сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренних и наружных сетей), инженерных систем и оборудования.
Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора при реконструкции, капитальном ремонте всех объектов.
Государственный строительный надзор при реконструкции, капитальном ремонте объектов обороны может осуществляться иными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора указом Президента Российской Федерации. Государственный строительный надзор при реконструкции, капитальном ремонте объектов в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий может осуществляться иными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора указом Президента Российской Федерации и (или) нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации.
Государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, за реконструкцией, капитальным ремонтом иных, кроме указанных выше, объектов недвижимости, если при их реконструкции, капитальном ремонте предусмотрено осуществление государственного строительного надзора.
Должностные лица, осуществляющие государственный строительный надзор, имеют право беспрепятственного доступа на все объекты недвижимости, подпадающие под действие государственного строительного надзора.
По результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений. Приостановление реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости на указанный срок осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Не допускается осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости, кроме государственного строительного надзора, предусмотренного ГрК РФ, а также государственного экологического контроля в отношении объектов, строительство, реконструкция, капитальный ремонт которых осуществляются в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий.
Порядок осуществления государственного строительного надзора устанавливается Правительством Российской Федерации. Так было принято Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации". Временные рекомендации по проведению проверок соответствия выполняемых работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, а также по выдаче заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, утверждены Письмом Ростехнадзора от 3 ноября 2006 г. N КЧ-48/1054.
На основании этих документов должностные лица органов государственного строительного надзора при проведении проверок наделены следующими полномочиями:
а) беспрепятственно посещать объекты капитального строительства во время исполнения служебных обязанностей;
б) требовать от заказчика, застройщика или подрядчика представления результатов выполненных работ, исполнительной документации, общего и (или) специального журналов, актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, образцов (проб) применяемых строительных материалов;
в) требовать от заказчика, застройщика или подрядчика проведения обследований, испытаний, экспертиз выполненных работ и применяемых строительных материалов, если оно требуется при проведении строительного контроля, но не было осуществлено;
г) составлять по результатам проведенных проверок акты, на основании которых давать предписания об устранении выявленных нарушений;
д) вносить записи о результатах проведенных проверок в общий и (или) специальный журналы;
е) составлять протоколы об административных правонарушениях и (или) рассматривать дела об административных правонарушениях, применять меры обеспечения производства по делам об административных правонарушениях в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;
ж) осуществлять иные полномочия, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Органы государственного строительного надзора и их должностные лица в случае ненадлежащего осуществления государственного строительного надзора несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за допущенные нарушения) предписания об устранении таких нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта недвижимости.
Иные результаты проверки заносятся должностным лицом органа государственного строительного надзора в общий и (или) специальный журналы.
Акт, составленный по результатам проверки, и выданное на основании его предписание составляются в 2 экземплярах. К акту о проведенной проверке прилагаются составленные либо полученные в процессе проведения проверки документы (при их наличии). Первые экземпляры акта и предписания, а также копии указанных документов передаются заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за допущенные нарушения). Вторые экземпляры акта и предписания, а также составленные либо полученные в процессе проведения проверки документы остаются в деле органа государственного строительного надзора.
После завершения реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости органом государственного строительного надзора проводится проверка (итоговая), по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения. Орган государственного строительного надзора выдает заключение о соответствии, если при реконструкции, капитальном ремонте объекта недвижимости не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации либо такие нарушения были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
Орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии, если при реконструкции, капитальном ремонте объекта недвижимости были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации и такие нарушения не были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения выдается органом государственного строительного надзора застройщику или заказчику в течение 10 рабочих дней с даты обращения застройщика или заказчика в орган государственного строительного надзора за выдачей заключения. Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии должно содержать обоснование причин такого отказа со ссылками на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию.
После завершения реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости органом государственного строительного надзора проводится проверка (итоговая), по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения.
Орган государственного строительного надзора выдает заключение о соответствии, если при реконструкции, капитальном ремонте объекта недвижимости не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации либо такие нарушения были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
Орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии, если при реконструкции, капитальном ремонте объекта недвижимости были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации и такие нарушения не были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения выдается органом государственного строительного надзора застройщику или заказчику в течение 10 рабочих дней с даты обращения застройщика или заказчика в орган государственного строительного надзора за выдачей заключения. Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии должно содержать обоснование причин такого отказа со ссылками на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию.
Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения составляется в 2 экземплярах, каждый из которых подписывается должностным лицом органа государственного строительного надзора, осуществлявшим проверку (итоговую), и утверждается распоряжением (приказом) органа государственного строительного надзора.
Первый экземпляр заключения о соответствии или решения об отказе в выдаче такого заключения передается застройщику или заказчику, второй экземпляр заключения о соответствии или решения об отказе в выдаче такого заключения остается в деле органа государственного строительного надзора.
Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке.
Сведения, полученные в ходе осуществления государственного строительного надзора, подлежат обобщению и включению в создаваемые органами государственного строительного надзора информационные системы государственного строительного надзора.

Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Виды переустройства и перепланировки объектов
недвижимости и общий порядок производства работ

В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят достаточно часто как в новых квартирах, так и в квартирах старой планировки: люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными.
В ст. 25 ЖК РФ впервые даны легальные определения переустройства и перепланировки жилого помещения. Это термины жилищного законодательства, хотя эти процедуры могут быть применимы и к нежилым помещениям. Итак, что понимает ЖК РФ под переустройством и перепланировкой?
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать:
- установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов (например, труб парового отопления, всей трассы центрального отопления в жилом здании, системы водостока, канализации и т.п.), электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
В юридической литературе высказываются различные точки зрения относительно квалификации указанных действий. Так, В.Ф. Чигир считает, что они влекут изменение объекта жилищного правоотношения и, как следствие, объема прав и обязанностей его субъектов. Другие авторы считают, что переустройство и перепланировка квартиры не обязательно влекут изменение предмета договора и, следовательно, необходимость изменения договора. На наш взгляд, в зависимости от результата выполняемых работ, который, например, повлек изменение площади жилого помещения (общей или жилой), т.е. фактически предмета жилищных правоотношений, может произойти изменение соответствующего договора пользования жилым помещением (социального или коммерческого найма, аренды и др.).
На практике граждане порой, проводя перепланировку или переустройство жилого помещения, даже не представляют, что существует определенный порядок проведения данных действий, что необходимо производить соответствующие согласования, а также не знают о юридической ответственности за нарушение этого порядка.
Кроме того, проводя перепланировку или переоборудование, необходимо помнить, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
При переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются самовольные мероприятия, искажающие архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Кроме того, не допускается:
- переоборудование и перепланировка помещений, нарушающие прочность несущих конструкций здания или разрушающие их, ухудшающие сохранность и внешний вид фасадов, нарушающие противопожарные устройства, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или некоторых жильцов дома или квартиры;
- установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
- перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
- увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
- переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
- переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;

<< Пред. стр.

стр. 3
(общее количество: 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>