<< Пред. стр.

стр. 4
(общее количество: 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

- переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
- перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Согласно п. 1.6 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта дома, строения и земельного участка.
К проектной документации относится технический паспорт БТИ; пояснительная записка (кроме жилых зданий) об архитектурно-планировочных, конструктивных, технологических решениях, внутреннем инженерном оборудовании, об охране окружающей среды (при необходимости), о противопожарных мероприятиях; генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий); сводный план инженерных сетей (при необходимости); план этажа М 1:100 (М 1:50), в котором должны быть указаны предполагаемые к сносу перегородки, устанавливаемые перегородки, места внутренних стен, где предполагается пробить проемы.
Кроме этого, в документацию входит план этажа М 1:100 (М 1:50), на котором отмечены предполагаемые к переоборудованию внутренние инженерные коммуникации (при необходимости); план этажа М 1:100 (М 1:50) с размещением технологического оборудования (при необходимости); строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки); чертежи узлов и деталей; техническое заключение о состоянии объекта; рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости).
Управляющие жилыми домами организации вправе и обязаны:
- проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;
- вести учет продолжительности производства работ (регистрацию дат их начала и окончания);
- следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;
- принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба, который может быть нанесен жилому дому, его инженерному оборудованию, а в случае необходимости обращаться за содействием в органы государственного контроля.
Должностные лица органов государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий имеют право и обязаны:
- требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием в правоохранительные органы;
- обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов производства работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);
- выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;
- осматривать с согласия собственника помещения в согласованные с ним сроки, а в присутствии его представителя - переустраиваемые помещения, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, если есть достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.

4.2. Основание проведения переустройства
и (или) перепланировки объектов недвижимости

Согласно ст. 12 ЖК РФ госорганы РФ определяют условия и порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений. Согласование переустройства и (или) перепланировки объектов недвижимости, как правило, осуществляется в органах местного самоуправления (ст. 13 ЖК РФ). Однако в Москве и Санкт-Петербурге это полномочие относится к полномочиям городских органов исполнительной власти.
Основанием оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Такое полномочие может быть выражено согласием на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, предполагается. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители. От имени юридических лиц и публичных образований выступают их органы на основании учредительных документов, доверенностей.
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения его собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:
- заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- технический паспорт и подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
- письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
- заключение органа охраны памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме тех, которые были указаны. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим согласование.
Форма заявления о переустройстве или перепланировке утверждена Правительством России. Для этих целей принято Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
Само заявление представляет собой просьбу разрешить переустройство, перепланировку, переустройство и перепланировку жилого помещения, занимаемого на основании права собственности, договора найма, договора аренды согласно прилагаемому проекту (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
В заявлении указывается:
1. Наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц, в случае если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы. Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению. Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению.
2. Место нахождения жилого помещения. Указывается полный адрес - субъект Российской Федерации, муниципальное образование, поселение, улица, дом, корпус, строение, квартира (комната), подъезд, этаж.
3. Срок производства ремонтно-строительных работ и режим производства ремонтно-строительных работ.
Заявление содержит обязательство ходатайствующего:
- осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией);
- обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ;
- осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.
В заявлении также указывается, что согласие на переустройство и (или) перепланировку получено от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения. Такое согласие должны высказать и временно отсутствующие члены семьи нанимателя. При этом подписи на таком согласии должны быть проставлены в присутствии должностного лица, принимающего документы. В ином случае представляется оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об этом в соответствующей графе заявления.
Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймодателем, о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений подведомственны суду. При рассмотрении такого иска суд вправе одновременно разрешить требования о разделе жилых помещений (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" (в ред. от 30.11.1990)).
В качестве правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.
Следует обратить внимание на то, что при соблюдении установленного порядка подачи заявления и надлежащем оформлении всех прилагаемых документов у заявителя появляется субъективное право требовать принятия положительного решения о переустройстве и (или) перепланировке.
Орган, осуществляющий согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения, должен:
- зарегистрировать принятые документы в соответствии с порядком делопроизводства, установленным в данном органе;
- выдать письменную расписку (с указанием даты получения органом заявлений и иных документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, а также перечня этих документов). Такая расписка вручается лично заявителю (или его представителю), возможность направления расписки по почте нормами ЖК РФ не предусмотрена.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает заявителю или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание документа установлены Правительством России. Она установлена уже упоминавшимся Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
Данный документ служит основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.
В соответствии со ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается, если не представлены перечисленные выше документы или они представлены в ненадлежащий орган, а также если проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.
В качестве основания для отказа в согласовании переустройства или перепланировки не названо отсутствие каких-либо сведений в представленных документах или их неправильное оформление. Требования к оформлению некоторых документов предусмотрены ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Нарушение этих требований служит причиной отказа в согласовании в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут быть предъявлены. Например, орган, проводящий согласование, не вправе требовать согласия всех членов семьи нанимателя, заверенного нотариусом или удостоверенного какими-либо органами.
Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласованием переустройства или перепланировки занимается орган местного самоуправления. В сложных случаях перепланировки помещений (например, объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) окончательные решения принимаются после дополнительного рассмотрения на межведомственных комиссиях административных округов по использованию жилого фонда.
Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в ст. ст. 5 и 8 ЖК РФ. Например, в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" предусмотрены следующие требования: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются; перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается; запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцевые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.
Кроме того, производимые перепланировка или переоборудование должны соответствовать нормативным актам, действующим в области архитектуры и строительства, в сфере противопожарной защиты жилых помещений, в сфере санитарно-противоэпидемического благополучия населения. Производимые изменения должны соответствовать также законодательству о культурных ценностях и нормативным правовым актам, регулирующим охрану строений, отнесенных к культурному наследию народов РФ.
Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Таким образом, отказ должен быть обоснованным. Решение об отказе можно обжаловать в судебном порядке. Соответствующий спор должен рассматриваться в суде общей юрисдикции.
Такое решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Если заявителю был выдан документ, подтверждающий согласование переустройства (перепланировки), который впоследствии был признан недействительным и недействующим (например, по решению суда), то налицо отказ в согласовании переустройства (перепланировки).
Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке - один месяц. По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия, которая формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение, должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений разрешительной документации. Установленные несанкционированные отступления от согласованных проектных решений передаются в уполномоченный орган, который оценивает их допустимость.
Приступить к переустройству (перепланировке) жилого помещения возможно только тогда, когда заявитель получил документ, подтверждающий принятие решения о согласовании (в котором четко сказано, что переустройство, перепланировка жилого помещения разрешаются).
Если фактические изменения переустроенных помещений признаны недопустимыми, органы исполнительной власти, чьи решения были нарушены, принимают меры, чтобы нарушители были привлечены к ответственности в соответствии с законодательством.
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и осмотрев объект, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения членов комиссии против предлагаемого решения излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а при несогласии с решением городской комиссии - в судебном порядке.
Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения переоборудования или перепланировки в зависимости от сложности работ, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит изменения в технический паспорт строения после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре.
Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ). Поскольку порядок образования комиссии и требования к ее составу ЖК РФ не определяет, то регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления. Как правило, в такую комиссию входят представители Мосжилинспекции, территориального органа исполнительной власти, организации, управляющей жилым домом, разработчика (автора) проекта, исполнителя (производителя) работ, а также заявителя, т.е. лица, в чьей квартире производилась перепланировка.
Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Обязанность отправить его в эту организацию (орган) возложена на орган, который давал согласие на переустройство или перепланировку жилого помещения.

4.3. Самовольное переустройство и самовольная
перепланировка объектов недвижимости. Порядок их узаконения

Самовольными считаются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные без основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, с нарушением проекта переустройства или перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность.
Законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.
Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Помимо административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, к лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового характера. Что касается гражданской ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Пункт 1 ст. 222 ГК РФ называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Следовательно, субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:
1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Фактически жилищное законодательство предусматривает принудительное изъятие жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает.
Стоит отметить, что положения законодательства о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах - п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ договору;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору найма, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести это помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В силу ст. 681 ГК переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (п. 5 Постановления Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10).
Если спор в данном случае возник между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, то надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому в силу ст. 209 ГК принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 14 Постановления Верховного Суда РФ от 26.12.1984 N 5 (в ред. от 25.10.1996)).

Подписано в печать
10.04.2009



<< Пред. стр.

стр. 4
(общее количество: 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ