стр. 1
(общее количество: 3)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Правовое регулирование сделок с земельными участками

Глава 1. Общие положения о сделках

1.1. Понятие и виды сделок

Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских правоотношений. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Принято выделять четыре признака, присущие сделкам:
1) Сделка - это юридический факт;
2) Сделка - это правомерное действие;
3) Сделка - это волевой акт лица, совершающего действия;
4) Сделка характеризуется особой направленностью, т.е. действия направлены на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.
Действующее законодательство проводит определенную классификацию сделок, подразделяя их на определенные виды, что имеет определенное теоретическое и практическое значение. В основу классификации положены различные критерии:
а) В зависимости от числа сторон, для совершающих сделки, их можно подразделить на односторонние, двусторонние и многосторонние (ст. 154 ГК РФ).
Односторонней признается сделка, для совершения которой достаточно воли, исходящей от одной стороны (завещание, отказ от наследства и т.д.)
Двусторонней сделкой признается сделка, для совершения которой необходима согласованная воля двух сторон, участвующих в сделке сторон (купля-продажа, имущественный заем и т.д.).
Многосторонняя сделка - это сделка, в которой участвует согласованная воля более двух участников.
Двух- и многосторонние сделки называются договорами.
б) По отношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки.
Возмездная сделка порождает правоотношение, в силу которого каждая из сторон вправе требовать от другой стороны определенного имущественного предоставления (купля-продажа, мена и т.д.).
Безвозмездная сделка - это правоотношение, по которому имущественное предоставление лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается (дарение, безвозмездное пользование имуществом и др.)
в) С учетом момента, к которому приравнивается совершение сделки, различают консенсуальные и реальные сделки.
Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, участвующими в сделке (купля-продажа, аренда и др.).
Реальной называется сделка, для совершения которой, наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется также передача имущества (заем, хранение между гражданами).
г) По значению цели, для которой совершается сделка, они подразделяются на каузальные и абстрактные. Цель в сделке - это намерения лица достигнуть конкретного правового результата. Такие сделки, в которых очевидна цель ее совершения, именуются каузальными. К их числу относятся почти все сделки, заключаемые участниками гражданского оборота (при совершении купли-продажи стороны имеют цель передать возмездно имущество в собственность от продавца к покупателю), по договору имущественного найма основанием является переход имущества на время пользования от наймодателя к нанимателю.
В абстрактной сделке основание не указывается, цель ее совершения - неясна. Примером абстрактной сделки является вексель.
д) Обычные и условные сделки.
В обычных сделках наступление прав и обязанностей происходит в момент совершения сделки, либо через известный промежуток времени.
В условных сделках это зависит от наступления каких-либо обстоятельств (условий). Само условие характеризуется неопределенностью его наступления и сторонам в сделке не должно быть известно наступит или нет в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.
Различают условные сделки под отлагательным или отменительным условиями.
Совершенная под отлагательным условием считается сделка, в которой возникновение прав и обязанностей поставлены в зависимость от наступления или не наступления каких-либо обстоятельств. Например, Н. обязуется продать К.земельный участок, если он купит машину.
Сделка под отменительным условием предполагает прекращение прав и обязанностей с наступлением или не наступлением какого-либо обстоятельства. Например, А. заключил с Б. договор жилищного найма с условием, что он прекратится, как только приедут родственники наймодателя (ст. 157 ГК).

1.2. Условия действительности сделок

Достижение в сделке правовых последствий возможно в том случае, если она будет удовлетворять условия, с которыми закон связывает ее действительность.
Таких условий четыре.
Первое условие относится к содержанию сделки и означает, что содержание сделки не должно противоречить закону, подзаконным нормативным актам. Содержание должно быть таким, чтобы его возможно было исполнить.
Второе условие относится к участникам сделки. Сделки могут совершать право и дееспособные лица. Участниками сделки могут быть и недееспособные лица, однако от их имени совершают сделку законные представители. Частично и ограниченно дееспособные лица на совершение сделок должны получить согласие родителей или попечителей, за исключением сделок, совершение которых допускается законом и, на совершение которых такого согласия не требуется.
Третье условие касается субъективной стороны сделки и означает необходимость соответствия воли лица, его волеизъявления. Воля - это определенное желание, намерение лица вступить в сделку, то есть его психическое состояние. Пока воля лицом не изъявлена, остается неизвестным его желание совершить сделку. Выражение воли во вне называется волеизъявлением. В случаях несовпадения воли и волеизъявления в силу каких-либо причин (угроза со стороны третьих лиц, заблуждение самим лицом в отношении совершаемой сделки и т.п.) возникает необходимость признания сделки недействительной. Воля может быть изъявлена письменно, устно, с помощью конклюдентных действий и путем молчания. Например, при продаже доли земельного участка, находящегося в общедолевой собственности, необходимо предложить ее сначала сособственникам, а лишь потом другим посторонним лицам. Сособственникам дается месяц на то, чтоб они выразили свое желание или нежелание купить долю. Свое волеизъявление они могут выразить письменно (покупают они долю или нет) или вообще никак не отреагировать на полученное предложение (т. е действовать по умолчанию - молчат, значит, согласны с тем, чтобы доля была продана другому постороннему лицу). Несоблюдение такой процедуры продажи доли может привести к признанию сделки недействительной.
Четвертое условие сделки касается соблюдения ее формы (ст. 158 ГК).
В устной форме, во-первых, совершается сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлено письменная форма. Во-вторых, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность. В-третьих, сделки во исполнение договора, заключенные в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (ст. 159 ГК).
Письменная форма должна совершаться путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку. Помимо этого правовыми актами или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и др.). Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (ст. 160 ГК). Письменная форма может быть простой и нотариальной.
В простой совершаются сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки между гражданами на сумму, превышающую не менее, чем в 10 раз установленный законом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК). Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, а в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, влечет ее недействительность (ст. 162 ГК).
Нотариальная форма сделок обязательна:
а) в случаях, указанных в законе (залог земельного участка);
б) в случаях, предусмотренных соглашением сторон (ст. 163).
Сделки с землей и недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК). Несоблюдение нотариальной формы или требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Однако, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения или государственной регистрации, а другая сторона уклоняется от такого оформления, то суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку недействительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение или регистрации не требуется (ст. 165 ГК).
Некоторые сделки могут совершаться в форме так называемых конклюдентных действий, т.е. действий, которые сами по себе свидетельствуют о намерении лица вступить в сделку, хотя оно не выражено ни письменно, ни устно (гражданин передает кондуктору деньги за проезд, получает билет).
Молчание стороны иногда является юридическим фактом, равнозначным по последствиям волеизъявлению. Оно признается волей в случаях, прямо предусмотренным законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК).

1.3. Виды недействительных сделок и их последствия.

Нарушение одного из перечисленных выше четырех условий дает основание признать сделку недействительной.
Недействительная сделка - это неправомерное действие, по ней нельзя требовать исполнения, если она еще не исполнена. Поэтому, с признанием ее недействительной, не возникает вопроса о правовых последствий. В тех случаях, когда сделка исполнена полностью или в какой-то части, должен быть решен вопрос о том, как быть с исполненным одной или обеими сторонами. Законодательством предусмотрены определенные правовые последствия для сторон, выполнивших сделку ненадлежащим образом:
а) двусторонняя реституция;
б) односторонняя реституция;
в) не применение реституции.
Двусторонняя реституция означает восстановление сторон в прежнее положение. Данный вид последствий обозначен в ст.ст. 171, 172, 175, 176 ГК и гласит, что по недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре - возместить стоимость в деньгах ( п. 2 ст. 167 ГК).
Односторонняя реституция. При ней в первоначальное положение возвращается потерпевшая сторона. Виновная сторона не вправе требовать возврата исполненного по сделке. В этом случае причитающееся по сделке имущество виновной стороны обращается в доход государства (ч. 3 ст. 169 ГК).
Неприменение реституции применяется тогда, когда обе стороны виновны, действовали с умыслом, поэтому должны нести невыгодные для себя последствия в виде обращения в доход государства всего полученного и причитающегося им по сделке. Реституция не допускается по сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ч. 2 ст. 169 ГК).
Все недействительные сделки подразделяются на виды.
Различают оспоримые и ничтожные недействительные сделки (ст. 166 ГК).
Оспоримыми сделками признаются недействительные сделки, которые могут быть по заявлению сторон оспорены и признаны судом недействительными. К ним относятся: заключенные частично и ограниченно дееспособными лицами (ст.ст. 175, 176 ГК), совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК); с пороком воли (ст.ст. 178, 179 ГК); совершенные на крайне невыгодных для себя условий при стечении тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).
Ничтожные (абсолютно недействительные) - это такие недействительные сделки, которые с момента их заключения не порождают предусмотренных ими правовых последствий.
Эти сделки характеризуются тем, что они являются недействительными в силу факта самого совершения, независимо от того, признал ее суд таковой или нет. К ним относятся: сделки противозаконные (ст.ст. 168, 169 ГК); сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК); сделки, совершенные с нарушением предусмотренной законом формы (ст. 161 ГК); фиктивные сделки (ст. 170 ГК).

1.4. Общие и специальные правила земельно-правовых сделок

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:
1) земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых отнесены:
а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признанной незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями;
б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок.
2) Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:
а) дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;
б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки.
3) Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные действия субъектов этого правоотношения: регистрации сделки в регистрационной палате и т.п. Пассивные действия не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.
4) Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает мнимую (притворную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к этой сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.
5) При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделки по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; закономерного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).
6) Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной регистрации.
Законность сделки определяется по следующим направлениям:
а) по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельном отношении имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей государственной регистрации;
б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки.
в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть существенные условия:
- установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или имущественных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные о его границах; размерах, технологических, экологических и инженерно-геологических условиях и др. При переходе имущества в порядке наследования или дарения взимается специальный налог с этого имущества в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" с соответствующими изменениями и дополнениями. При совершении этих сделок необходимо знать, что если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества превышает необлагаемый минимум (при наследовании он составляет 850-кратный минимальный размер оплаты труда, а при дарении 80-кратный), взимается указанный налог. Поэтому очень важно произвести правильную оценку имущества.
- устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон в праве определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка и т.д.
- по продаваемому объекту. Например, не подлежат продаже земли общего пользования населенных пунктов; земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению и другие.
Специальное правило земельно-правовых сделок заключается в следующем:
1) Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации и другие надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренда земли подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
2) Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом; при продаже участков собственности приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов могут быть только собственники приватизированных предприятий.
3) Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, представленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании и другие.
4) Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая, в свою очередь, обязана в месячный срок выделить земельные доли заявителя-работника сельхозпредприятия и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное требование решения земельного вопроса не гарантировано законом к исполнению, а с другой - задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф.
5) Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам обязаны использовать его с соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом соответствии с целевым назначением и т.п.
6) правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные последствия. Рассмотрим их по отдельности. Санкции за нарушение договорных обязательств можно подразделить на законные и договорные.
Законные санкции выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Особенностью законных санкций за нарушение отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами КОАП РФ, УК РФ, УПК РФ.
Договорные санкции в отличие от законных применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случае, когда таковые предусмотрены договором, и ситуация соответствует диспозиции договорной санкции.
Договорные санкции за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:
1) Неустойка.
2) Пеня.
Договорные санкции могут применяться по двум основаниям:
1) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная сторона согласна с предъявленными требованиями;
2) по решению суда, если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.
Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих правил.
Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы.
Реальный ущерб складывается из:
а) стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов;
б) дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки.
Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени с взысканием убытков предусмотренных в законе в четырех основных вариантах:
1) Штрафной вариант - неустойка взыскания сверхстоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд.
2) Зачетный вариант - неустойка включается в состав убытков, причиненных нарушением ценовой земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам объем определяется за минусом размера неустойки;
3) Исключительный вариант - взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;
4) Альтернативный вариант - взыскание за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.
По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида:
- правоустанавливающие;
- правоизменяющие;
- правопрекращающие.
Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение договора аренды земельного участка на длительный срок, устанавливает сложные и долговременные отношения между арендодателем и арендатором.
Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такой сделкой может быть передача в залог арендодателем арендатору земельного участка в обеспечение займа денежных средств у последнего.
Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой у продавца прекращается право собственности на земельный участок.

Глава 2. Особенности правового регулирования сделок с земельными участками

2.1. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка.

Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а значит, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Новое земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков. Пункт 5 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст. 35 ЗК РФ.
Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без здания, строении и сооружении в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 3К).
Из правила есть два исключения. Возможно, отчуждение части здания или строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка. Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.
Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность.
Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в права собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.
Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК).
Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Предмет договора продажи недвижимости включает два рода объектов:
1) продаваемое недвижимое имущество;
2) действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
Особенностью договора, которая предусмотрена земельным законодательством, является то, что предметом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен один документ, подписанный сторонами. Если форма договора купли-продажи не соблюдена, это влечет его недействительность.
Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В чем состоит юридическое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю? Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации. Это условие применяется и в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности-этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.
Следует особо подчеркнуть, что ст. 550 ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Это объясняется тем, что в настоящее время существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. В то же время, если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.).
Важно обратить внимание на коллизию норм гражданского и земельного законодательства. Так, ст. 553 ГК РФ разрешает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений. В тех случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В случае если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Эти нормы гражданского законодательства не могут сейчас применяться, так как противоречат положениям п. 4 ст. 35 ЗК РФ, о чем говорилось выше.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.
Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 (п. 6), предусматривает, что к купчей должен прилагаться план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
11 июня 1993 г. Роскомземом утверждены Технические требования к плану земельного участка. План участка составляется, как правило, в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления границ участка на местности устанавливаются межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Федерации допускается составлять план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество. На плане участка должны быть, в частности, показаны пункты государственной, геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель.
Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.
Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:
- его местоположение, т.е. почтовый адрес;
- кадастровый номер;
- размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);
- площадь участка (в квадратных метрах);
- основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
- в чьем ведении находятся эти земли;
- цель использования земельного участка.
Согласно ст. 555 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре.
Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной о цене земельного участка, он считается незаключенным.
Правила определения цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ), предусматривающие, что исполнение договора, в котором не указана цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, неприменимы к договору купли-продажи земельного участка.
В договоре также должна быть установлена цена здания, учреждения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, которая включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка.
Вполне допустимы следующие способы определения цены договоре купли-продажи: во-первых, по взаимному соглашению сторон на основе цен на земельные участки, существующие в данной местности на данный момент, т.е. по рыночным ценам; во-вторых, в качестве цены за земельный участок согласно п. 5 ст. 66 ЗК РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость (нормативную цену земли). Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости.
Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту и иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.
Не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости.
Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ. Предусмотрено, что если недостатки земельного участка не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков земельного участка в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При существенном нарушении требований к качеству (обнаружении неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др.) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи земельного участка и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору.
Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в земельном законодательстве. Так, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок (п. 1 ст. 37 ЗК). В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 ст. 37 ЗК). В случае если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 ЗК: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
Земельный кодекс РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок;
не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним;
положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.
По вопросу можно привести один из примеров совершения сделки с земельным участком:
Гр. У. и гр. М. решили заключить договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: с. Шумейка, Энгельсского района Саратовской области, принадлежащего гр. У. на основании договора купли-продажи дома от 22.11.94 г., на праве собственности. Земельный участок площадью 1708 кв.м., на котором находится дом, собственностью У. не является. Поэтому гр. У. подает в администрацию г. Энгельса и Энгельсского района заявление о приватизации земельного участка и о передаче его в собственность. Так как в соответствии с Постановлением администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области в частной собственности граждан может находиться 1500 кв.м. земель сельскохозяйственного назначения, администрация Шумейковского округа Энгельсского района Саратовской области выдает разрешение на приватизацию земельного участка площадью 1500 кв.м. и передачу его в собственность У., а 208 кв.м. - в пожизненное наследуемое владение.
Рассмотрев заявление гр. У. о передаче в частную собственность земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в с. Шумейка, предоставленные документы, руководствуясь Законом Саратовской области "О земле" глава администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области выносит постановление, в котором отражено:
1) изъятие земельного участка площадью 1500 кв.м. из муниципальных земель и передача гр. У. земельного участка площадью 1708 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства: 1500 кв.м. - в частную собственность, бесплатно, а 208 кв.м. - в пожизненное наследуемое владение;
2) установление сервитута на земельный участок для ремонта и обслуживания газопровода и нежилых строений. На основании указанного постановления руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Энгельсского района были составлены планы земельных участков, предоставленных в собственность и пожизненное наследуемое владение, произведена специальная регистрация и кадастровый учет с присвоением каждому участку кадастрового номера. Саратовская областная регистрационная палата зарегистрировала право собственности гр. У. на земельный участок площадью 1500 кв.м. и право пожизненного наследуемого владения на земельный участок площадью 208 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.
На основании вышеизложенного, 26 июня 2000 г. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком между гр. У., (Продавцом) и гр. М., (Покупателем).
В договоре отражены основные положения: местонахождение жилого дома, его точное описание с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями; площадь земельного участка, предоставляемого в собственность; цели его предоставления; нормативная цена земельного участка площадью 1500 кв.м. Указывается также об уведомлении Покупателя о необходимости переоформления прав на земельный участок площадью 208 кв.м., принадлежащего Продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Энгельса и Энгельсского района Саратовской области. Была произведена инвентаризационная оценка жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями. В договоре указано, что стороны пришли к соглашению о цене вышеуказанного жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями. Договор подписан обеими сторонами. К договору прилагается план домовладения, принадлежащего У.
На основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком Саратовская областная регистрационная палата зарегистрировала право собственности гр. М. на жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями и право собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.
Однако, земельный участок площадью 208 кв.м. все еще находится в постоянном пожизненном владении гр. У. Поэтому гр. У. подает в администрацию Энгельсского района заявление об отказе от земельного участка площадью 208 кв.м., находящегося в пожизненном наследуемом владении, а гр. М., соответственно, об оформлении данного земельного участка в пожизненное наследуемое владение к земельному участку, находящемуся в собственности.
Рассмотрев заявление гр. У. об отказе от земельного участка, принадлежащего ему на праве пожизненного наследуемого владения, и заявление гр. М. о передаче ему в пожизненное наследуемое владение земельного участка, глава администрации Энгельсского района Саратовской области выносит постановление о прекращении права пожизненного наследуемого владения У. на земельный участок площадью 208 кв.м. и о передаче в пожизненное наследуемое владение земельного участка гр. М. к земельному участку площадью 1500 кв.м., принадлежащему ему на праве частной собственности на землю для ведения личного подсобного хозяйства. М. необходимо зарегистрировать право пожизненного наследуемого владения на земельный участок в ГУ "Саратовская областная регистрационная палата". Комитету по земельным ресурсам и землеустройству произвести специальную регистрацию и кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.

2.2. Правовое регулирование мены земельного участка

Суть договора мены заключается в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.
Возможность совершения сделок мены земельных участков была предусмотрена в п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", согласно которому граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право обменивать свой земельный участок или его часть.
Характер обязательств, возникающих при совершении договора мены земельных участков, обусловил применение к ним правил о договоре купли-продажи, содержащихся в гл. 30 ГК РФ, если это не противоречит положениям гл. 31 ГК, регулирующей порядок совершения договоров мены, и существу обязательств, возникающих из договора мены. Нормы договора о купле-продаже должны применяться к договору мены земельных участков с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются к совершению договоров мены земельных участков.
Правила, регулирующие совершение договора мены и отличающие его, прежде всего от договора купли-продажи, отражены в некоторых правовых нормах. Например, в том случае, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых земельных участков, а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, согласно ст. 568 ГК РФ необходимо исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы по передаче земельных участков, их принятию и иным действиям, связанным с исполнением договора, должны возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору мены земельных участков.
Если предметом договора мены является обмен неравноценными земельными участками, на ту сторону, которая обязана передать земельный участок, цена которого ниже участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы. Оплата разницы в цене должна быть произведена непосредственно до или после передачи земельного участка, имеющего более низкую цену. Договор мены земельных участков может предусматривать и иной порядок компенсации разницы в ценах.
Обмен земельных участков вовсе не обязательно должен быть осуществлен одновременно. Допускаются случаи, когда договор может предусматривать различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала обязанность по передаче участка исполняет одна сторона, а потом - другая. Согласно ст. 569 ГК РФ, когда в соответствии с договором мены земельных участков сроки передачи обмениваемых участков не совпадают, к исполнению обязательства передать участок стороной, которая должна его передать после передачи земельного участка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК). В данной ситуации правило о встречном исполнении обязательства состоит в следующем. В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки определен в ст. 570 ГК РФ. Право собственности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами. После исполнения обязательств по договору мены земельных участков переход права собственности на них подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Соответственно и договор мены земельных участков заключается только в письменной форме.
Есть особенности, касающиеся применения ответственности за изъятие имущества - земельного участка, полученного по договору мены (ст. 571 ГК). По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Это положение применяется и к договору мены. Если эта обязанность не исполнена стороной по договору мены, виновная сторона должна не только возместить другой стороне причиненные этим убытки, она обязана также возвратить контрагенту полученный от него в обмен товар - земельный участок.
Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629 утверждена форма договора мены земельных участков.
В договоре обязательно указываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые земельные участки, являющиеся предметом договора: кадастровые номера земельных участков, их площадь, целевое назначение земель, в составе которых они находятся, цель использования земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности. К договору прилагаются планы (чертежи) земельных участков.
Обязательным условием является оценка земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка (нормативной ценой земли) согласно прилагаемым к договору актам, а также объектов недвижимости на земельных участках согласно прилагаемым к договору сводным ведомостям оценки строений, помещений и сооружений.
При заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии таковых; наличии имеющихся сервитутов; передаче соответствующего земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу; передаче земельного участка (части земельного участка) в залог. Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав должны быть указаны на плане (чертеже) соответствующего земельного участка.
Должны быть также отражены ограничения прав собственников в земельных участков в связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением земель соответствующего участка (или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения.
В договоре должно быть также отмечено, что земельные участки не состоят под арестом (запрещением) и свободны от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент заключения договора стороны не могли не знать. Стороны, в собственность которых в результате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.
Неотъемлемой частью договора являются: планы или чертежи границ обмениваемых земельных участков; акты установления кадастровой стоимости земельного участка (нормативной иены обмениваемых земельных участков), выданные районными (городскими) земельными комитетами; сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых земельных участках (прилагаются при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если один или оба обмениваемых участка переданы в залог); доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора от имени сторон, обменивающих земельные участки (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами); копии договоров аренды, залога, заключенных сторонами с третьими лицами.

2.3. Правовое регулирование дарения земельного участка

Понятие договора дарения содержится в ст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения договоров дарения земельных участков. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или его часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".
Дарением, согласно определению этого договора, признается как случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер и реального, и консенсуального договора.
Правовая природа договора дарения заключается в безвозмездной передаче имущества. По своей сущности договор дарения не предполагает встречного удовлетворения дарителя со стороны одаряемого. Любого рода встречное обязательство противоречит закрепленной в ГК РФ правовой конструкции дарения. Поэтому даритель не имеет права требовать какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре предусмотрено такое условие, этот договор считается притворной сделкой. То обстоятельство, что "дарение" причинно обусловлено встречным предоставлением со стороны "одаряемого" (в том числе и по иной сделке), бесспорно, свидетельствует о том, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения. Налицо все признаки притворной сделки. Однако при встречном предоставлении, которое носит чисто условный либо символический характер, договор дарения не теряет своих качестве.
Последствия признания договора дарения притворной сделкой согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ заключаются в том, что такой договор признается ничтожным. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, должны применяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду.
Согласно п. 1 ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, а именно в такой форме должен заключаться дарения земельного участка (ст. 574 РФ), отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В этом случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был письменной форме, даритель вправе требовать от возмещения реального ущерба, причиненного отказом причиненного отказом принять дар.
Поскольку встречное удовлетворение недопустимо применительно к договору дарения, возможна отмена дарения и возврата дара. Это последствие согласно ст. 578 ГК РФ связано с совершением уголовно наказуемых деяний одаряемым. Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого, может быть указано в договоре. Такое условие может быть в договоре дарения земельного участка, который заключен между родственниками.
Суд по требованию заинтересованного лица может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Во всех указанных выше случаях применяется правило о том, что дар (земельный участок) должен быть возвращен в натуре. В случае гибели или утраты вещи должна быть возмещена ее стоимость. Данное правило обычно неприменимо к договорам дарения земельного участка, поскольку особенностью земли, как правило, является ее неуничтожимость. Тем не менее, ранее отмечались случаи, когда земельный участок может быть уничтожен или поврежден.
Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629 утверждена форма договора дарения земельного участка (дарственная).
В договоре должны быть указаны признаки, индивидуализирующие земельный участок. Речь идет о кадастровом номере земельного участка, его площади, целевом назначении земель, в составе которых он находится, цели использования земельного участка, размещенных на нем объектах недвижимости с указанием их принадлежности на праве собственности дарителю или иному лицу. К договору должен быть приложен план (чертеж) земельного участка.
На дарителя возлагается обязанность проинформировать одариваемого о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участка или об отсутствии таковых. Одариваемый должен быть осведомлен о наличии сервитутов; передаче земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу или в залог. В договоре дарения должны быть также отражены установленные в отношении земельного участка ограничения, а кроме того, указано, что даритель передал качестве дара, а одариваемый принял в дар по настоящему договору земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением) и свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент заключения договора даритель не мог не знать. На одаряемого возлагается обязательство соблюдать права третьих лиц, вытекающие из сервитутов и договорных отношений с дарителем. В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются: план или чертеж границ земельного участка; акт установления кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка, выданный районным (городским) комитетом по земельным ресурсам; сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если предмет договора передан в залог); доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора от имени дарителя или одаряемого (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами); копии договоров аренды или залога, заключенных дарителем с третьими лицами по поводу земельного участка.
В некоторых случаях дарение запрещается (ст. 575 ГК). Не разрешается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждении, Учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей; между коммерческими организациями. Запрещение дарения между коммерческими организациями обусловлено обеспечением зашиты интересов кредиторов дарителя, а также интересов участников обществ и товариществ.
Существуют ограничения, касающиеся обычного дарения (ст. 582 ГК). В этой статье урегулированы вопросы дарения вещей, в том числе земельных участков, или прав в общественно полезных целях. Этот договор дарения называется пожертвованием. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим лицам. Следует отметить, что на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.
Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено использованием этого имущества по определенному назначению, т.е. в общественно полезных целях. Когда пожертвование произведено без возложения на одаряемого обязанности использовать имущество на определенные цели, он вправе сам избрать цель использования имущества. Следует подчеркнуть, что во всех случаях данная цель должна иметь общественно полезный характер.
Если данное условие пожертвования имущества гражданину отсутствует, такой договор считается обычным дарением, в остальных же случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя - по решению суда. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил, предусмотренных п. 4 ст. 582 ГК, дает право жертвователю, его наследникам или иному право требовать отмены пожертвования. Отметим, что к пожертвованиям не применяются ст. 578 и 581 ГК РФ.

2.4. Правовое регулирование ренты и пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).
При заключении такого договора допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты - это реальный договор, имеющий возмездный характер. Договор вступает в силу с момента передачи получателем ренты плательщику ренты в собственность имущества - земельного участка. Если есть только лишь соглашение о ренте, но земельный участок еще не передан, соглашение не влечет правовых последствий. В связи с этим не подлежат удовлетворению требования, основанные только на соглашении о передаче имущества (земельного участка) в собственность с последующей выплатой ренты, и требования о выплате ренты до момента передачи земельного участка в натуре.
Особенностью договора ренты является то, что он представляет собой односторонний договор. Обязательства, которые возникают по этому договору, возлагаются лишь на плательщика ренты. Поэтому плательщик ренты обязан периодически выплачивать ренту в обмен за переданное ему имущество.
Сущность отношений, вытекающих из договора ренты, обусловливает необходимость законодательного закрепления гарантий, обеспечивающих интересы получателя ренты. Нередко получение ренты может являться для него основным источником средств существования. Рента является договором, для которого установлена обязательность его нотариального удостоверения (ст. 584 ГК).
Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. До государственной регистрации в соответствии со ст. 433 ГК РФ такой договор считается незаключенным. Если эти требования не выполнены, сделка признается недействительной. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из ее сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статья 585 ГК РФ предусматривает, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Предполагается, что рента является эквивалентом переданного имущества. Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК). Если такое имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК), если это не противоречит существу договора ренты.
При отчуждении участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК). В этом случае право получателя ренты не только сохраняется и переходит к приобретателю, но и гарантируется. Первоначальный плательщик несет субсидиарную ответственность. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ, лицо, передавшее обремененный рентой земельный участок в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399 ГК) по требованиям получателя ренты, возникающим в связи с нарушением договора ренты.
Дополнительные гарантии обеспечения прав получателя ренты закреплены ст. 587 ГК РФ. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом существенным условием договора ренты может быть использование и других способов обеспечения обязательств. Возможно также страхование в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по ее выплате (п. 2 ст. 587 ГК).
Если плательщик ренты не выполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.
Важным условием является норма, предусмотренная ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты. В этом случае плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Таким образом, в этих случаях, кроме самой ренты, получателю должны быть уплачены и проценты, и не покрытые ими убытки.
Регулирование отношений по поводу постоянной ренты имеет особенности. В соответствии с п. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате постоянной ренты не определена сроком, даже сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента имеет бессрочный характер. Пункт 2 ст. 589 ГК РФ предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования (ст. 382-390 ГК) и перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором.
Размер выплаты постоянной ренты в деньгах устанавливается договором. Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК). По общему правилу согласно ст. 591 ГК РФ постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала.
Несмотря на то, что обязательства по договору постоянной ренты имеют бессрочный характер, это вовсе не значит, что она установлена навечно и нет оснований для ее прекращения. Плательщик имеет право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК), Следует заметить, что условие договора об отказе плательщика от этого права п. 3 ст. 592 ГК признает ничтожным.
Чтобы плательщик мог осуществить свое право на выкуп постоянной ренты, ему нужно выполнить определенные условия. Закон признает отказ плательщика действительным только при условии, если он заявлен в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором (п. 2 ст. 592 ГК). Договором может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК).
Получатель постоянной ренты также вправе требовать ее выкупа плательщиком. Это право может быть реализовано при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; при нарушении плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты; в случае признания плательщика неплатежеспособным либо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, определенные договором; когда недвижимость (земельный участок), переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами; в других случаях, установленных договором (ст. 593 ГК).
В перечисленных случаях выкуп постоянной ренты согласно п. 1 ст. 594 ГК РФ производится по цене, установленной договором. Если такого условия не предусмотрено в договоре, выкуп производится по той цене, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). При отсутствии такого условия в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества. Порядок определения цены такого имущества установлен в п. 3 ст. 424 ГК РФ. В этом случае исходят из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 594 ГК).
Когда земельный участок передан бесплатно для получения постоянной ренты, риск его случайной гибели или случайного повреждения несет плательщик ренты Если земельный участок передан за плату, при его случайной гибели или случайном повреждении плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).
Иначе регулируются отношения по поводу пожизненной ренты. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Рента устанавливается на период жизни гражданина, который передает земельный участок под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК). Принимая во внимание срок действия такого договора, право на пожизненную ренту не переходит по наследству. В случае смерти получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается.
Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей пожизненной ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям, если иное не установлено договором. В случае смерти последнего получателя этой ренты обязательство по ее выплате прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).
В договоре пожизненная рента определяется как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Рента в расчете на месяц должна быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. Согласно ст. 318 ГК РФ размер ренты подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК). Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК).
Получатель в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты вправе требовать от него ее выкупа на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ; расторжения договора и возмещения убытков; возврата земельного участка или иного имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).
Для того чтобы, максимально обеспечить гарантии имущественных интересов получателя пожизненной ренты, ст. 600 ГК РФ предусматривает, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором.
Пожизненное содержание с иждивением представляет собой вид пожизненной ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты который обязуется осуществлять пожизненное содержание иждивением гражданина и/или указанного им третьего лиц либо лиц (п. 1 ст. 601 ГК). К этому договору применяются нормы о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами ст. 601-605 ГК РФ.
Договор пожизненного содержания с иждивением относится к категории реальных, возмездных и односторонних договоров. Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации согласно ст. 584 ГК РФ. Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. В отличие от других видов договора ренты, предметом этого договора является только недвижимое имущество, в том числе, естественно, и земельные участки.
Правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК) и о предоставлении права залога на него получателю ренты (п. 1 ст. 587 ГК) распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением и имеют своей целью обеспечить защиту имущественных интересов получателя.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может выражаться в обеспечении потребности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - и уходе за ним, а также в оплате ритуальных услуг плательщиком ренты (п. 1 ст. 602 ГК). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В случае разрешения спора между сторонами об объеме содержания суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Договор может предусматривать возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах как при пожизненной ренте (ст. 603 ГК).
В отношении же отчуждения и использования земельного участка, переданного для обеспечения пожизненного содержания, действуют особые правила. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество (земельный участок), полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Одновременно плательщик обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.
Получатель ренты имеет право потребовать возврата земельного участка при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. В этой ситуации плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, которые он понес в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).

2.5. Правовое регулирование доверительного управления земельным участком

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества (земельного участка) в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК).
Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим "любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя" (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Управляющий чужим имуществом (земельным участком), совершая соответствующие действия от своего имени, обязательно указывает, что он действует в качестве управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У". При соблюдении этого требования управляющий становится стороной совершенных им сделок. Долги по вытекающим из них обязательствам погашаются, прежде всего, за счет переданного в управление имущества (п. 3 ст. 1022 ГК). Если указанное условие не соблюдено, считается, что управляющий заключил сделку в личных целях и отвечать по обязательствам будет лично принадлежащим ему имуществом, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК).
Предметом договора доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимости, в том числе и земельные участки (п. 1 ст. 130 ГК), а также иные объекты. Гражданское законодательство запрещает передавать в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении (государственных и муниципальных предприятий) или в оперативном управлении (казенных предприятий или финансируемых собственниками учреждений) (п. 3 ст. 1013 ГК). Это положение неприменимо к земельным участкам, поскольку они не могут находиться ни в хозяйственном ведении, ни в оперативном управлении.
В доверительное управление может быть передан заложенный земельный участок. Право собственности на такой участок сохраняется за залогодателем. В данном случае доверительный управляющий должен быть предупрежден собственником об обременении земельного участка залогом, потому что такой земельный участок может быть объектом взыскания залогодержателя (п. 1 ст. 1019 ГК). Если доверительный управляющий не был предупрежден об этом учредителем-собственником, управляющий вправе расторгнуть заключенный договор и требовать выплаты причитающегося ему вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК).
Доверительное управление может учредить собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ - другое лицо: орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК) и иные лица.
Нужно отметить, что лицо, обладающее земельным участком не на праве собственности, а на иных титулах, не может быть учредителем управления. Такое лицо неспособно наделить доверительного управляющего возможностью осуществить правомочия собственника (п. 1 ст. 1020 ГК), поскольку само не обладает ими.
В ст. 1015 ГК РФ содержатся требования, предъявляемые к доверительному управляющему. Доверительным управляющим может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Унитарные государственные или муниципальные предприятия не могут выступать в качестве доверительных управляющих. Их деятельность в качестве доверительного управляющего может быть связана с возможной ответственностью по обязательствам, принадлежащим им имуществом (ст. 1022 ГК). Однако такая возможность исключена вследствие ограниченного характера прав этих юридических лиц на закрепленное за ними имущество собственника (п. 2 ст. 295 ГК). Деятельность управляющего непосредственно связана с постоянным совершением юридических действий, т.е. участием в имущественном обороте. Поэтому не могут быть доверительными управляющими некоммерческие организации, за исключением учреждений, и граждане, не являющиеся предпринимателями, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.
Действуют и другие ограничения. Земельный участок не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Кроме того, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.
В ст. 1016 ГК РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления имуществом. Если эти условия отсутствуют в договоре, такой договор считается незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК РФ. В договоре должен быть указан точный состав передаваемого в управление имущества. Кроме того, в нем должны быть указаны признаки индивидуализирующие соответствующий земельный участок, поскольку по окончании срока действия договора земельный участок, как правило, подлежит возврату учредителю, а также наименование выгодоприобретателя (юридического лица или гражданина), в пользу которого учреждается доверительное управление. В этом качестве может выступать и собственник - учредитель. В договоре нужно определить и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором, а также срок действия договора. Необходимо подчеркнуть, что вознаграждение управляющему и возмещение произведенных им необходимых расходов могут производиться только за счет доходов от использования переданного в управление имущества (ст. 1023 ГК).
В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ срок действия договора не может превышать пяти лет. Эта норма призвана обеспечить имущественные интересы учредителя. Если стороны не заявляют о необходимости прекращения договора по истечении установленного срока, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были им предусмотрены (п. 2 ст. 1016 ГК). Цель этого ограничения - предотвратить заключение договоров доверительного управления, с тем, чтобы совершать под видом такого договора сделки купли-продажи или дарения имущества, в том числе земельных участков. Для отдельных видов имущества, передаваемых в управление, федеральным законом могут быть предусмотрены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
Требования к форме договора определены в ст. 1017 ГК РФ. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, иначе он будет признан недействительным. Передача в доверительное управление земельного участка должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимости. Кроме самого договора должен быть также составлен и подписан передаточный акт или иной документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка в доверительное управление (п. 1 ст. 556 ГК).
Важным является требование о том, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК РФ. Естественно, что эти правомочия касаются и земельного участка, переданного доверительное управление. В указанных пределах в своих отношениях с третьими лицами управляющий выступает в роли собственника, хотя он таковым не является. Доверительный управляющий действует от своего имени в интересах собственника или назначенного им выгодоприобретателя. Следует подчеркнуть, что собственник передает управляющему не свои правомочия собственника, а только право их осуществления. Правомочие распоряжения управляющий может осуществить только в случаях и в пределах, которые должны быть четко предусмотрены в договоре (п. 1 ст. 1020 ГК).
Для того чтобы управляющий имел возможность выполнить возложенные на него обязанности по осуществлению правомочий собственника, он вправе использовать для защиты своих прав на имущество правовые средства, связанные с требованием всякого устранения нарушения его прав.
Управляющий может предъявлять иски об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), об истребовании земельного участка от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК) и об устранении препятствий в использовании земельного участка (ст. 304 ГК). Иски (ст. 305 ГК) могут быть предъявлены управляющим даже к собственнику в период действия договора, что прямо предусмотрено п. 3 ст. 1020 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 1018 ГК РФ на находящееся в доверительном управлении имущество не может быть обращено взыскание кредиторов собственника, если только сам собственник не был признан банкротом. Банкротство собственника является основанием прекращения доверительного управления, а находящееся в управлении имущество собственника (земельный участок) включается в конкурсную; массу для удовлетворения требований его кредиторов.
Особое внимание закон уделяет определению ответственности управляющего (ст. 1022 ГК). Основанием возмещения управляющим убытков участникам отношений доверительного управления служит не проявление им "должной заботливости" об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления. Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, также упущенную выгоду. Ответственность возлагается на управляющего, если только он не докажет, что причиной убытков явились действие непреодолимой силы либо действия выгодоприобретателя или учредителя управления.
Если доверительный управляющий совершил сделку, превысив предоставленные ему полномочия или нарушив установленные для него ограничения, обязательства, вытекающие из такой сделки, несет доверительный управляющий лично. В случае если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 ст. 1022 ГК РФ, долги по таким обязательствам погашаются за счет имущества, переданного в управление. Если этого имущества недостаточно, взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества - на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.
В договоре как гарантии имущественных интересов собственника земельного участка может быть предусмотрено предоставление управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора.
Отметим, что доверительный управляющий обязан лично осуществлять юридические и фактические действия по управлению имуществом учредителя (п. 1 ст. 1021 ГК). Управляющий вправе возложить их исполнение на третье лицо только в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 1021 ГК РФ. Управляющий может поручить другому лицу совершать от его имени действия, необходимые для управления имуществом, тогда, когда он уполномочен на это договором либо получил на это согласие учредителя в письменной форме или вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления либо выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок. В этой ситуации доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные. Доверительный управляющий обязан представлять учредителю и выгодоприобретателю отчеты о своей деятельности в порядке и в соответствии со сроками, установленными договором (п. 4 ст. 1020 ГК).
В ст. 1024 ГК РФ указаны основания прекращения договора доверительного управления земельным участком. Так, отношения по договору прекращаются в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, которые являются выгодоприобретателями. Основанием прекращения может быть отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное. Договор прекращается в случае смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Кроме того, договор доверительного управления может быть прекращен в случае отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом. Учредитель управления может отказаться от договора и по иным причинам, однако в этом случае он обязан выплатить доверительному управляющему обусловленное договором вознаграждение. Наконец, основанием прекращения договора является признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, который являлся учредителем управления.
В случае одностороннего отказа от договора другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до его прекращения. При прекращении договора доверительного управления земельный участок, переданный в управление, должен быть возвращен собственнику-учредителю (п. 3 ст. 1024 ГК). Однако следует иметь в виду, что договором может быть предусмотрена, например, передача земельного участка бенефициару или даже выкуп его управляющим.
Основанием возникновения отношений доверительного управления может быть не только договор, но и иные предусмотренные в п. 1 ст. 1026 ГК РФ случаи. Таким основанием может быть необходимость постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК). При необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. Иным основанием может служить назначение наследодателем исполнителя своего завещания (душеприказчика). Возможны и другие основания, предусмотренные законом.

2.6. Правовое регулирование залога (ипотеки) земельного участка

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Содержание залога составляет преимущественное право кредитора на обращение взыскания на заранее определенное имущество, чаше всего и принадлежащее должнику в случае неисполнения последним обязательств по долгу. Проистекающую из такого положения вещей сущность рассматриваемого правоотношения можно охарактеризовать как реальное, или вещное, обеспечение кредита. Право земельного собственника заложить принадлежащий ему земельный участок - лишь один из элементов определения его юридической судьбы. Необходимым условием формирования ипотечного механизма является признание за собственником права продажи принадлежащего ему земельного участка, поскольку принципиальное положение залогового права всех правовых систем заключается в том, что заложить недвижимое имущество может только то лицо, которое имеет право его отчуждать.
Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Прежде всего, залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования. Где бы ни находился залог, в чьей бы собственности он ни находился, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества, которое состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами соответствующего должника.
Впервые залог земельных участков был разрешен Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (п. 10). Крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках. Банкам была разрешена выдача кредитов под залог земли. Затем п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "0 регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" предусмотрел право залога земельного участка всеми гражданами и юридическими лицами - собственниками земли. В п. 5 данного Указа закреплено также право собственников земельных долей (паев) без согласия других сособственников сдавать их в залог. Несколько позднее был принят Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
Иначе залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Закон РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге" фактически не применяется, поскольку его нормы, по сути, заменены соответствующими нормами гражданского законодательства и закона об ипотеке. Нормы, регулирующие общие правила о залоге, содержащиеся в гражданском законодательстве, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).
Определение залога содержится в п. 1 ст. 334 ГК РФ. В п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке определено понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Закреплено правило, согласно которому залогодателем может быть или сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В интересах защиты имущественных прав залогодателя предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании. В том случае ограничивается правомочие залогодателя по распоряжению заложенным имуществом.
В п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке предусмотрено, что залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, т.е. иным законодательством.
Перечень тех обязательств, для обеспечения, исполнения которых может быть использована ипотека, определен в статьях названного Закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства о основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре и причинении вреда.
Правовое значение ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств заключается в том, что она призвана обеспечить уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 Закона). Если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, она обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Ипотека является также правовым средством обеспечения уплаты залогодержателю следующих сумм, которые ему причитаются: в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона). Дополнительные расходы залог держателя на сохранение заложенного имущества также считаются обеспеченными ипотекой (ст. 4 Закона).
Предметом залога могут быть земельные участки (п. 1 ст. 334 ГК). В Законе об ипотеке указаны земельные участки, которые не могут быть предметом залога, и одновременно определяются земли, которые можно заложить. В ст. 5 названного Закона предусмотрено, что на основании договора об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Соответственно земельные участки как недвижимое имущество могут быть предметом ипотеки, за исключением указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. Допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Факт регистрации права собственности на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является условием залога.
В ст. 62 Закона об ипотеке указаны виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, а именно: земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Если эти земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Права залогодержателя при ипотеке на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются и на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 340 ГК и п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено.
Как предусмотрено п. 2 ст. 261 ГК РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Водное и лесное законодательство допускают при определенных условиях право частной собственности на водные объекты и древесно-кустарниковую растительность на земельном участке, находящемся в частной собственности. Эти природные объекты рассматриваются как принадлежность земельного участка.
Кроме того, ст. 13 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" признает, что в собственности граждан (физических лиц) и юридических лиц могут находиться мелиоративные системы общего и индивидуального пользования, а также отдельно расположенные гидротехнические сооружения. Мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, находящиеся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежат им на праве общей собственности. Указанные объекты также являются принадлежностями земельного участка.
Правило, закрепленное в п. 1 ст. 340 ГК РФ, означает, что право залогодержателя при залоге земельных участков распространяется и на указанные принадлежности земельного участка: водные объекты, древесно-кустарниковую растительность и мелиоративные сооружения.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, сооружения, непосредственно связанные с землей, в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке могут быть предметом залога при условии соблюдения правил ст. 69 указанного Закона. Это означает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК), т.е. в том числе и земельный участок. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие или сооружение, право залога не распространяется. Данный титул прав на землю является производным от права государственной или муниципальной собственности на землю. Поэтому при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или сооружение лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает только право пользования земельным участком на тех же условиях и в том объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества, но не право собственности на земельный участок.
Правила ст. 69 Закона об ипотеке применяются также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений (п. 2 ст. 5 Закона).
Закон об ипотеке допускает также залог права аренды земельных участков. Поэтому правила об ипотеке недвижимого имущества применяются и к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона).
Особые правила залога земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, установлены в ст. 64 Закона об ипотеке. Так, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в договоре не предусмотрены условия о том, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, которое принадлежит залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Закон об ипотеке (п. 2 ст. 64) в интересах защиты имущественных прав залогодателя предусматривает, что залогодатель земельного участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, заключаются в том, что оно может приобрести право сервитута на этот земельный участок, как и в указанном выше случае. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке, которая регулирует вопросы перехода прав на имущество. Следует подчеркнуть, что в настоящее время эти нормы должны применяться с учетом правил, предусмотренных ст. 35 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 66 Закона об ипотеке в том случае, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Только собственник земельного участка имеет право отдавать его в залог по договору об ипотеке (п. 1 ст. 6 Закона). К случаям передачи в залог земельных участков неприменимо положение указанной статьи о том, что ипотека может быть установлена также на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, поскольку такого титула прав на земельные участки законодательство не предусматривает. Что касается права аренды земельного участка, то оно может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя (п. 4 ст. 6 Закона), т.е. собственника арендованного земельного участка.
В случае, если земельный участок находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано по общему правилу в письменной форме. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При обращении по требованию залогодержателя взыскания на эту долю (пай) при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.
Залог земельного участка оформляется путем заключения договора об ипотеке согласно ст. 8 Закона об ипотеке. В ст. 9 Закона установлены существенные условия договора, соблюдение которых обязательно. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Когда предметом договора является земельный участок, в нем должны быть указаны его местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка (в квадратных метрах); основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка.
В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованный земельный участок Должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки - земельного участка должна быть осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 Закона об ипотеке и должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже кадастровой стоимости земельного участка (нормативной цены земли). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в обязательном порядке копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Статья 10 Закона об ипотеке требует нотариального удостоверения и государственной регистрации договора об ипотеке. Если в договоре отсутствуют какие-либо существенные условия, необходимость которых предусмотрена ст. 9 Закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона, такой договор не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.
Нарушение правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке означает, что стороны могли проигнорировать запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, и леса.
За нотариальное удостоверение договора со сторон взыскивается государственная пошлина, если договор удостоверяется государственным нотариусом, или нотариальный сбор, если договор удостоверяется частным нотариусом. Если в договоре ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с договором нотариусу должна быть представлена закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
Согласно п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
С момента заключения договора об ипотеке возникают права залогодержателя на земельный участок, заложенный по договору (право залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Заложенный земельный участок считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Что касается третьих лиц, для них согласно п. 7 ст. 20 Закона ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Залогодержатель должен быть предупрежден залогодателем о правах третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (ст. 12 Закона). Залогодатель при заключении договора обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные последствия для залогодателя. У залогодержателя возникает право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Предусмотрена возможность удостоверения права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной (ст. 13 Закона). Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству.
Закладная является именной ценной бумагой. Она удостоверяет два вида прав ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотеки обязательству. Эти лица становятся обязанными по закладной.
В Законе об ипотеке (п. 4 ст. 13) содержится исчерпывающий перечень ситуаций, когда составление и выдача закладной не допускаются. Ограничения по поводу закладной, касающиеся земельных участков, были указаны нами выше. Кроме того, такие ограничения относятся к случаям, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
К содержанию закладной предъявляются некоторые формальные требования. Их перечень определен в ст. 14 Закона об ипотеке. Так, документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо предусмотренные указанным законом данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации.
Практическое значение применения закладной заключается в том, что значительно упрощается процедура оборота недвижимого имущества при ипотеке. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в соответствии с процедурами, предусмотренными ст. 48 и 49 Закона об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 48 передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
В соответствии с п. 1 ст. 49 Закона об ипотеке, закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству, т.е. уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 3 ст. 355 ГК). Владелец закладной обладает всеми правами, которые удостоверяет закладная, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владельцы закладной вправе передать ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение любого обязательства, возникшего между ними. Кроме того, любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
В Законе об ипотеке закреплены меры, выполнение которых призвано обеспечить сохранность имущества, заложенного по договору об ипотеке. Так, если предметом договора является земельный участок, это обстоятельство определяет характер мер, применяемых по его сохранности. Следует отметить, что залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Причем залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 29 Закона). Таким образом, залогодатель вправе использовать свой земельный участок в соответствии с его целевым назначением и извлекать от его использования прибыль.
Залогодатель не должен допускать ухудшения состояния земельного участка. Он должен исполнять обязанности, предусмотренные ст. 13 и 42 ЗК РФ по охране земель. Соответственно ст. 30 Закона об ипотеке предусматривает, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до прекращения ипотеки.
Собственники земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения согласно ст. 40 ЗК РФ. Поэтому на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими (п. 1 ст. 65 Закона). Однако вполне возможно, что строительство залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения повлечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка. Тогда залогодержатель вправе, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в том случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Статья 31 Закона об ипотеке устанавливает правило, о том, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями такого договора. Это означает, что стороны вправе решить данный вопрос по своему усмотрению. Они могут либо предусмотреть в договоре необходимость страхования земельного участка, либо вообще не страховать его. Если речь идет о земельном участке, находящемся в составе земель населенных пунктов или иных категорий земель, используемых в качестве пространственно-операционного базиса, страхование такого земельного участка обычно не является необходимым. Земля как пространственный базис, как правило, неуничтожима. Тем не менее, возможны случаи подтопления, провала земельных участков и т.п. Однако они крайне редки. Несколько иная ситуация, когда залог касается земель, используемых как средство производства. Эти земли могут быть загрязнены, подвержены водной или ветровой эрозии, в результате чего могут стать не пригодными для использования в сельском хозяйстве. Целесообразность страхования земельного участка определяется сторонами в каждом конкретном случае специально.
В договоре об ипотеке вопрос о страховании земельного участка обязательно должен быть отражен. При отсутствии в договоре условий страхования заложенного земельного участка п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке обязывает залогодателя страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
В соответствии со ст. 32 Закона об ипотеке залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий и т.п. Для этого он обязан принимать меры, установленные законодательством и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.
К залогодателю могут быть предъявлены другими лицами требования о признании за ними права собственности или иных прав на заложенный земельный участок, о его изъятии (истребовании) или обременении, например путем установления сервитута, либо иные требования, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого земельного участка. В данном случае залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
Залогодатель обязан использовать все законные способы защиты своих прав на заложенное имущество. Он должен применить соответствующий способ защиты гражданских прав, предусмотренный ст. 12 ГК РФ, например, предъявить иск о признании права, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления и т.д.
В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Например, если земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, оказался в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.
Для того чтобы обеспечить имущественные права залогодержателя, ст. 35 Закона об ипотеке предоставляет ему ряд полномочий. Залогодержатель имеет право проверять состояние заложенного земельного участка (ст. 34); потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если залогодатель грубо нарушает правила пользования заложенным земельным участком (п. 1 ст. 29) или правила содержания заложенного земельного участка (ст. 30), не выполняет своей обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного участка, при нарушении обязанностей по страхованию заложенного земельного участка (п. 1 и 2 ст. 31), при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного земельного участка (ст. 34).
В случае грубого нарушения указанных правил пользования заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Когда залогодатель отказал в удовлетворении такого требования либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок (а если такой срок не предусмотрен - в течение одного месяца), залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенный земельный участок. Кроме того, по общему правилу залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено этим договором.
Главным правовым последствием залога имущества является установление ограничений правомочия распоряжения залогодателя в отношении заложенного имущества. Поэтому Закон об ипотеке особо регламентирует вопросы перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременения этого имущества правами других лиц. Так, ст. 37 Закона закрепляет принцип допустимости отчужден заложенного имущества только с согласия залогодержателя заложенный земельный участок может быть отчужден залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако исключением из этого принципа является право залогодателя завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Статья 38 Закона об ипотеке закрепляет принцип следования ипотеки юридической судьбе заложенного имущества. Ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Поэтому лицо, которое приобрело заложенный по договору об ипотеке земельный участок в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Залог земельного участка по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п. 3 ст. 38 Закона). Таким образом, залогодержатель имеет возможность обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Приобретатель заложенного имущества, если иное не указано в законе, получит право, обремененное залогом, со всеми вытекающими отсюда последствиями (прежде всего возможность обращения взыскания по требованиям залогодержателя).
Статья 39 Закона об ипотеке регулирует вопросы защиты прав залогодержателя при отчуждении заложенного имущества. Например, в случае отчуждения земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя он вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного земельного участка недействительной и тем самым применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК, или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенный земельный участок независимо от того, кому он принадлежит.
Если будет доказано, что приобретатель земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что земельный участок отчуждается без согласия залогодержателя, такой приобретатель несет в пределах стоимости земельного участка ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. При отчуждении заложенного земельного участка с нарушением данных правил залогодателем, который не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут приобретатель имущества и прежний залогодатель.
Статья 40 Закона об ипотеке допускает возможность обременения заложенного земельного участка правами других лиц при соблюдении определенных условий, что является своеобразной формой распоряжения залогодателем заложенным имуществом. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенный земельный участок в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут). Распоряжение заложенным участком допускается только в том случае, если срок, на который земельный участок предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства и если земельный участок предоставляется в пользование для целей, соответствующих его целевому назначению.
При обращении залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются. Моментом прекращения указанных прав является вступление в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд - с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания.
В том случае, если залогодатель хочет предоставить заложенный земельный участок в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства либо для целей, не соответствующих назначению имущества, для этого обязательно требуется согласие залогодержателя. Предоставление залогодателем заложенного земельного участка в пользование другому лицу не освобождает его от исполнения обязанностей по договору, если договором не предусмотрено иное.
Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества определены в ст. 41 Закона об ипотеке, т.е. при изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд на основании ст. 49 ЗК РФ. Если право собственности залогодателя на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, установленным федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество (земельный участок) либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными в указанном выше случае, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на земельный участок, предоставленный залогодателю взамен изъятого.
В том случае, если земельный участок, являющийся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу и применяются правила ст. 38 Закона об ипотеке, о чем говорилось выше. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать срочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства обращения взыскания на конфискованный земельный участок. Указанная норма не соответствует ч. 2 ст. 354 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. Однако в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке действие норм этого Закона имеет приоритет по отношению к нормам ГК РФ.
В случае виндикации заложенного земельного участка ст. 42 Закона об ипотеке предусматривает следующие правила. Когда земельный участок, являющийся предметом ипотеки изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого земельного участка является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого земельного участка прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Последующая ипотека допускается в порядке, предусмотренном ст. 43 Закона об ипотеке. Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлен в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
На основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки устанавливается очередность залогодержателей. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же земельного участка, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на который может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условии. Порядок, условия и процедурные вопросы последующей ипотеки установлены в ст. 44-46 Закона об ипотеке.
Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. То лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила статей 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п. 1, 2 ст. 47 Закона). Нужно отметить, что уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна в том случае, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена, и подлежит государственной регистрации. Принципиально важным является положение о том, что уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права, из которых удостоверены закладной, не допускается. Если такая сделка совершена, она признается ничтожной.
Закон предоставляет право залогодержателю обратить взыскание на заложенный по договору об ипотеке земельный участок для удовлетворения за его счет своих денежных требований. В ст. 50 Закона об ипотеке определены основания обращения взыскания на заложенный земельный участок. Перечень требований, которые вызваны нарушением обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, содержится в ст. 3 Закона об ипотеке. При несоответствии условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ею, приоритет имеют условия договора об ипотеке.
Обращение взыскания на земельный участок, заложенный для обеспечения исполняемого периодическими платежами обязательства, разрешается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, несмотря на незначительность каждой просрочки. Это правило применяется, если договором о залоге земельного участка не установлено иное. Однако взыскание на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, не обращается, если согласно условиям обеспеченного ипотекой обязательства и в соответствии с применимыми к нему федеральными законами и другими нормативными актами должник освобождается от ответственности за нарушение обязательства.
В случаях, установленных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом земельного участка, а при неисполнении его - обратить взыскание на заложенный земельный участок.
Статья 51 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 349 ГК РФ предусматривают, что взыскание на заложенное недвижимое имущество. Для удовлетворения требований кредитора обращается по решению суда, кроме случаев удовлетворения их без обращения в суд в порядке ст. 55 Закона об ипотеке. Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством.
В соответствии со ст. 53 Закона об ипотеке, если земельный участок заложен по двум и более договорам, в случае обращения на него взыскания залогодержатель обязан представить суду, в который предъявлен иск, доказательства выполнения им обязанности, установленной п. 4 ст. 46 Закона об ипотеке. Залогодержатель до обращения взыскания на земельный участок, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. Если из материалов дела следует, что для ипотеки требовалось согласие другого лица или органа, суд должен уведомить их об этом и обеспечить им возможность участия в деле.
Те вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотрении иска об обращении взыскания на заложенный земельный участок, отмечены в ст. 54 Закона об ипотеке. В обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно или если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, кроме случая, указанного в п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке. В решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд должен определить и указать суммы, которые подлежат уплате залогодержателю из стоимости заложенного земельного участка, установить предмет ипотеки - конкретный земельный участок, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации земельного участка; начальную продажную цену при его реализации (на публичных торгах эта цена устанавливается на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом); меры по сохранности земельного участка до его продажи, если таковые необходимы.
При наличии уважительных причин по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок отсрочить его исполнение на срок до одного года. Отсрочка допускается, когда залогодателем выступает гражданин независимо от вида заложенного имущества при условии, что залог не связан с занятием гражданином предпринимательской деятельностью и если предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие об ипотеке.
При определении судом срока отсрочки необходимо учитывать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Отсрочка реализации заложенного земельного участка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой земельного участка, и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных кредитору процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Отсрочка реализации заложенного земельного участка не разрешается, если может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
Процедура обращения взыскания на заложенный земельный участок во внесудебном порядке урегулирована в ст. 55 Закона об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. Однако данный Закон одновременно содержит перечень оснований, когда обращение взыскания на заложенное имущество разрешается только по решению суда. Это случаи, когда предметом ипотеки является имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, и когда кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной определенной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны имеют право предусмотреть продажу заложенного земельного участка или на публичных торгах, или на аукционе, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя либо третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В то же время запрещено в соглашении предусматривать возможность приобретения залогодержателем заложенного имущества, если таковым является земельный участок.
Содержание соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке должны удовлетворять определенным требованиям. В нем должны быть указаны название заложенного имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо - также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи лица. Суд может признать соглашение недействительным по иску лица, чьи права нарушены данным соглашением.
Заложенный земельный участок, на который судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (за некоторыми исключениями). Порядок проведения публичных торгов урегулирован ст. 399-405 ГПК РСФСР и ст. 62 и 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".
При решении вопроса об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд вправе с согласия залогодателя и залогодержателя установить, что земельный участок подлежит реализации путем продажи на аукционе. Порядок проведения аукционов установлен ст. 59 Закона об ипотеке и ст. 447-449 ГК РФ. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Публичные торги по продаже земельного участка организуются и проводятся специализированными организациями по продаже недвижимости на основании договора со службой судебных приставов-исполнителей. Эти организации проводят по заявке судебного пристава-исполнителя, и они указывают минимальную начальную цену участка, выставляемого на торги, согласно ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
В соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке торги проводятся по месту нахождения заложенного земельного участка. Не позднее, чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации. В извещении должны быть указаны дата, время и место проведения торгов, характер реализуемого на них имущества и его начальная продажная цена. Желающие принять участие в торгах должны внести задаток. Размер, срок и порядок внесения задатка указываются в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% начальной продажной цены заложенного земельного участка. По окончании торгов задаток немедленно возвращается лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их. Задаток также возвращается в том случае, если торги не состоялись.
Победителем на публичных торгах признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемый земельный участок. Победитель и организатор торгов в день их проведения подписывают протокол о результатах. В случае уклонения кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
В течение пяти дней после окончания торгов победитель должен внести сумму, за которую им куплен заложенный земельный участок, за вычетом внесенного ранее задатка на указанный организатором торгов счет. В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается. После внесения покупной цены организатор торгов обязан заключить в течение пяти дней с победителем торгов договор купли-продажи. Договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке установлены основания и процедура объявления публичных торгов несостоявшимися. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися, если на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества; победитель торгов не внес покупной цены в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.
В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи, а ипотека в данном случае прекращается. Если соглашение не было заключено, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные публичные торги.
В случае если и повторные торги не состоялись, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенный земельный участок по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости. Если залогодержатель после объявления повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, ипотека прекращается.
Статья 59 Закона об ипотеке регулирует порядок продажи заложенного имущества на аукционе. Организацию аукциона проводит избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На открытом аукционе разрешается продажа заложенного земельного участка. На закрытом аукционе продажа допускается только в случаях, установленных федеральным законом. Организатор аукциона в течение пяти после оплаты имущества лицом, выигравшим аукцион, заключает с ним договор купли-продажи. Договор купли-продажи и протокол о результатах аукциона являются основаниями для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 60 Закона об ипотеке должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Они могут реализовать это право в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
Вырученные от реализации земельного участка денежные средства после удержания из них сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяются между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение этих сумм проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания (ст. 61 Закона об ипотеке).
Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации отражены в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о его разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить целевое назначение участка только в случаях и порядке, предусмотренных земельным законодательством. Таким образом, должен соблюдаться принцип целевого использования земельных участков.
Следует отметить, что продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных Участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Речь идет об ограничениях на приобретение земельных участков в собственность иностранными юридическими и физическими лицами и лицами без гражданства, установленных в Земельном кодексе РФ.

2.7. Правовое регулирование наследования земельного участка.

Переход прав на земельный участок может быть осуществлен в порядке наследования. В гражданском праве под наследованием понимается переход имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке. Конституционная гарантия права наследования имущества (земельного участка), являющегося собственностью гражданина, закреплена в п. 4 ст. 35 Конституции РФ. Порядок наследования регулируется разд. V ГК РФ.
Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда и поскольку оно не изменено завещанием.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага (ст. 1112 ГК).
Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства. Из этого правила есть исключения. Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном прядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество. Не могут наследовать и некоторые иные категории лиц.
В соответствии со ст. 1118 ГК РФ распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. Завещатель вправе по своему усмотрению завешать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, отменить или изменить совершенное завещание. Однако свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве, предусмотренными в ст. 1149 ГК РФ.
Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Он может совершить завещание в пользу одного или нескольких лиц, как входящих, так и не входящих в круг наследников по закону.
Применительно к наследованию земельных участков важное значение имеет ст. 1122 ГК РФ. Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях.
Указание в завещании на части неделимой вещи (ст. 133 ГК), предназначенные каждому из наследников в натуре, коей может быть земельный участок, не влечет за собой недействительности завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей. Порядок пользования наследниками этой неделимой вещью устанавливается в соответствии с предназначенными им в завещании ее частями. В свидетельстве о праве на наследство в отношении неделимой вещи, завещанной по частям в натуре, доли наследников и порядок пользования такой вещью при согласии наследников указываются в соответствии с настоящей статьей. В случае спора между наследниками их доли и порядок пользования, неделимой вещью определяются судом (ст. 1122 ГК). Согласно ст. 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Несоблюдение данных правил влечет за собой недействительность завещания.
Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения. Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем. Если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином в присутствии нотариуса.
В ст. 1127 ГК РФ перечислены завещания, приравниваемые к нотариально удостоверенным завещаниям. К ним относятся: завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальниками госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов; завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом РФ, удостоверенные капитанами этих судов; завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических или других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций, и др.
В соответствии со ст. 1130 ГК РФ завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещаний не требуется чьего-либо согласия, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании. Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его посредством отмены или изменения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений.
В случае нарушения положений ГК РФ, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание). 3авещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием. Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается. По общему правилу, исполнение завещания осуществляется наследниками по завещанию. В то же время завещатель может поручить исполнение завещания указанному им в завещании гражданину - душеприказчику (исполнителю завещания) независимо от того, является ли этот гражданин наследником.
Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ) (ст. 1137 ГК). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.
Предметом завещательного отказа может быть: передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства (например, земельного участка); передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права (например, права аренды земельного участка); приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества; выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.
Согласно ст. 1139 ГК РФ завещатель может в завещании возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или закону обязанность совершить какое-либо действие имущественного или неимущественного характера, направленное на осуществление общеполезной цели (завещательное возложение). Такая же обязанность может быть возложена на исполнителя завещания при условии выделения в завещании части наследственного имущества для исполнения завещательного возложения. В соответствии со ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной ст. 1142-1145 и 1148 ГК РФ. Наследники каждый последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления в порядке ст. 1146 ГК РФ.
Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (ст. 1142 ГК). Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка, как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления (ст. 1143 ГК).
Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1143 ГК).
В том случае, если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.
К наследованию призываются:
- в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;
- в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (Двоюродные дедушки и бабушки);
- в качестве наследников шестой очереди родственники пятый степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники, племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
Если нет наследников предшествующих очереди, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя (ст. 1145 ГК).
Важно отметить, что доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам и делится между ними поровну. Не наследуют по праву представления потомки наследника по закону, лишенного наследодателем наследства, а также потомки наследника, который умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем и который не имел бы права наследовать.
Статья 1149 ГК РФ закрепляет право на обязательную долю в наследстве. Так, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
В случае если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказываются в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным.
Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. Порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов Федерации или муниципальных образований определяются законом (ст. 1151 ГК).
Для приобретения наследства, как предусматривает ст. 1152 ГК РФ наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации наследника на наследственное имущество, когда такое подлежит государственной регистрации.

стр. 1
(общее количество: 3)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>