<< Пред. стр.

стр. 2
(общее количество: 3)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Принятие наследства осуществляется путем подачи по месту открытия наследства заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу.
Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследуемого имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Согласно ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, умер после открытия наследства, не успел его принять в установленный срок, право на принятие причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по закону, а если все наследственное имущество было завешано - к его наследникам по завещанию (наследственная трансмиссия). Право на принятие наследства в порядке наследственной трансмиссии не входит в состав наследства, открывшегося после смерти такого наследника.
Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества (ст. 1157 ГК). Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства, в том числе в случае, когда он уже принял наследство. Отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно.
Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом (ст. 1162 ГК). Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации.
Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если есть достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, нет.
Для защиты прав наследников, отказополучателей и других заинтересованных лиц исполнителем завещания или нотариусом по месту открытия наследства принимаются меры по охране наследства и управлению им. Нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по заявлению одного или нескольких наследников, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и попечительства или других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества.
Если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и т.п.), нотариус в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом в случае, если наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, права учредителя доверительного управления принадлежат исполнитель завещания (ст. 1173 ГК).
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долг наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
В соответствии со ст. 1179 ГК РФ после смерти любого члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследство открывается, и наследование осуществляется на общих основаниях с соблюдением при этом правил ст. 253-255 и 257-259 ГК РФ. Если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения - судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.
Когда после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства деятельность этого хозяйства прекращается, в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество хозяйства подлежит разделу между наследниками по правилам ст. 258 и 1182 ГК РФ.
Статья 1181 ГК РФ специально регулирует вопросы наследования земельных участков. Так, принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненно наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения.
Определение круга объектов, входящих в наследственно имущество, получило свое отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании". Согласно п. 14 указанного постановления, в наследственную массу в установленных законом случаях могут включаться земельные участки, находившиеся в собственности либо наследуемом владении наследодателя, земельные акции (земельный пай), доля в стоимости производственных фондов колхозов (совхозов) или акции на сумму этой доли, владельцем которых являлся наследодатель, также оставшееся после его смерти другое имущество, которое в силу ст. 213 ГК РФ может являться объектом права собственности гражданина.
В постановлении отмечено также, что не может быть включено в наследственную массу недвижимое и иное имущество, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственники гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет (недвижимым) или 5 лет (иным имуществом), поскольку в указанном случае эти лица в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует и когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении него не имели.
Пленум Верховного Суда РФ также указал, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях. Суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения. Это положение применимо также и когда речь идет о требовании признать право собственности наследника на самовольно занятый земельный участок.
Особенности наследования садовых, огородных и дачных земельных участков определены в ст. 30 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих и, объединениях граждан". Так, садовые, огородные и дачные земельные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или по завещанию. Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону.
За наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такие наследники имеют право перерегистрировать в пожизненное наследуемое владение или выкупить в собственность по нормативной цене земли садовые, огородные и дачные земельные участки. За наследниками строений и сооружений, расположенных на названных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются на праве аренды или срочного пользования на оставшийся неистекший срок с правом их приватизации.
Особо следует остановиться на таких понятиях, как "замкнутый водоем" и "лес", которые упомянуты в ст. 1181 ГК РФ. В водном законодательстве нет понятия "замкнутый водоем". Этот термин использован в ГК РФ не совсем точно. Вместо него употребляется понятие "обособленный водный объект". Водный кодекс РФ (ст. 11) признал обособленные водные объекты недвижимым имуществом, составной частью земельного участка. Статья 34 ВК РФ допускает возможность установления права собственности граждан и юридических лиц на обособленные водные объекты. Согласно ст. 40 ВК РФ, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ.
Лес не может находиться в частной собственности. Лесной кодекс РФ применяет юридическое понятие "лес" в отношении лесов, входящих в состав лесного фонда, и лесов, не входящих в лесной фонд. В частной собственности может находиться древесно-кустарниковая растительность, к которой относится растительность, произрастающая на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства; землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог); землях населенных пунктов (поселений), в том числе предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов); землях водного фонда (на полосах отвода каналов); землях иных категорий (ст. 11 ЛК). Древесно-кустарниковая растительность не включается в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд.
В ст. 1182 ГК РФ отражены особенности раздела земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности. Раздел осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.
При невозможности раздела земельного участка он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ. В случае если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
В качестве критерия, определяющего возможность раздела земельного участка, ст. 1182 ГК РФ указывает на установленный минимальный размер земельного участка. Земельное законодательство закрепляет принцип нормирования предоставления площадей земельных участков. Реализация этого принципа на практике дает возможность предоставлять объективно необходимые для использования площади участков.
Статья 33 ЗК РФ определяет компетенцию соответствующих органов и порядок установления норм предоставления земельных участков. Пункт 1 данной статьи предусматривает, что установление предельных, т.е. максимальных и минимальных, размеров земельных участков, которые предоставляются гражданам из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к компетенции субъектов Федерации и органов местного самоуправления.
Нормы площадей земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются в законах субъектов Федерации. Нормы же площадей земельных участков для личного подсобного хозяйства должны определяться в правовых актах органов местного самоуправления.
Норма, касающаяся раздела земельного участка, предусмотрена и в ст. 30 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Согласно ей, раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только с согласия члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке. При этом образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Федерации.
Для решения вопроса о возможности раздела земельного участка необходимо учитывать также требования п. 2 ст. 6 ЗК РФ, который предусматривает, что земельный участок может быть делимым и неделимым.

2.8. Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения

К регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения применяются особые правила. Если рассматривать землю, в том числе сельскохозяйственную, в ряду имуществ, оборот которых регулируется частным (гражданским) правом, или даже в составе отдельного вида имущества - недвижимости, все же следует признать, что земля является особым имуществом, оборот которого требует специального правого регулирования.
Пункт 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 7 данной статьи указанная выше норма не распространяется на земли, предоставленные из состава сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Таким образом, на первый взгляд можно сделать вывод о том, что до момента принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" никакие сделки в отношении земель сельскохозяйственного назначения не допускались. Однако такой вывод не соответствует действующему законодательству. Собственник участка земель сельскохозяйственного назначения вправе совершать практически любые сделки, в том числе купли-продажи, со своим имуществом на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 и 260 ГК РФ, согласно которым собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.
Законодательство, действовавшее до принятия Федерального закона "0б обороте земель сельскохозяйственного назначения", практически не ограничивало оборота этих земель, за одним исключением. Статья 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что оборот этих земель осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды и иного законодательства. Предусмотрено также, что, во-первых, при переходе права на земельный участок категория земель не изменяется; во-вторых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправе использовать эти земли только на аренды; в-третьих, не допускается приватизация земель сельскохозяйственного назначения.
Статья 9 указанного Федерального закона закрепляет следующее правило: в тех случаях, когда оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался законами субъектов Федерации, эти законы продолжают действовать до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ никак не затронул данной проблемы, касающейся интересов нескольких миллионов людей, и отнес ее разрешение к предмету федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Что представляет собой земельная доля (пай)? Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы в целях упразднения колхозов и совхозов.
Правовые основы реорганизации сельскохозяйственных организаций и порядок определения земельной доли и имущественного пая были установлены в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708.
Земельные и имущественные доли (паи) определяются в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий. При реорганизации по желанию трудовых коллективов образовывались товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские хозяйства и их объединения. Можно было сохранить и прежнюю форму хозяйствования. Однако и в этом случае должно было быть обеспечено право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением ему земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского хозяйства.
На время реорганизации на сельскохозяйственном предприятии образуется комиссия по приватизации земель и реорганизации колхоза или государственного предприятия. Комиссия контролирует соблюдение законности при выделении из хозяйства работников с имущественными и земельными паями (долями) и подготавливает проект списка лиц для получения земельного и имущественного паев в хозяйстве, который затем утверждается общим собранием (собранием уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного сельскохозяйственного предприятия. С учетом материалов, подготовленных комиссией, общее собрание (собрание уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного предприятия утверждает размер земельного пая (в гектарах сельскохозяйственных угодий и с определением средней стоимости), а также имущественные паи в стоимостном выражении по конкретным лицам.
Размер индивидуальной земельной доли, которую работник вправе получить из земель сельскохозяйственного предприятия, зависит от дифференцированной среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность из земель сельскохозяйственной организации и количества лиц, имеющих право на земельную долю. Размер земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы, в связи с этим индивидуальные доли для всех лиц, имеющих право на получение участка из земель данной сельскохозяйственной организации, одинаковы.
Среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собственность определяется в соответствии с Указом Президента от 2 марта 1992 г. N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан".
Путем дифференцированной среднерайонной нормы, умноженной на количество лиц, имеющих право на получение участка в собственность из земель сельскохозяйственной организации, определяются размеры земель, передаваемых в общую долевую или общую совместную собственность.
Согласно Положению о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предприятия, включаются работники сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры этого хозяйства, проживающие на его территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы; лица, уволенные из сельскохозяйственного предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.
Предусмотрено, что если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляется гражданам, ранее использовавшим земельные участки на праве аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского хозяйства, а также другим работникам этих хозяйств.
Права владельцев земельных долей (паев) были определены в п. 16 постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса"; в п. 5 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы", в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", а также в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю".
Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и иного подсобного хозяйства; продать, подарить либо обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю либо право пользования ею в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.
Какова же правовая сущность отношений по поводу земельной доли? Право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (на местности). Право собственности и право на выдел доли - это юридически принципиально разные права. Собственность - вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю - это лишь право выдела вещи - земельного участка, т.е. обязательственное право. Соответственно земельная доля не может считаться недвижимым имуществом и как следствие объектом права собственности. При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности - конкретный земельный участок, который принадлежит лицу-собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно ни фактическое обладание земельным участком, ни пользование таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им. Распоряжение земельными долями их собственниками - это не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами. Полагаем, что этот принципиально важный момент обязательно следует принимать во внимание при анализе отношений, возникающих по поводу земельной доли.
Ранее действовал следующий порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей (паев). Так, согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" каждый собственник земельной доли мог продать ее в соответствии с законодательством РФ для целей производства сельскохозяйственной продукции. Остальные участники долевой собственности имели преимущественное право покупки земельных долей. При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производилось. Продавец и покупатель заключали договор купли-продажи земельной доли, который мог быть нотариально удостоверен и должен быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.
Оплата за приобретение земельной доли могла производиться единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи земельная доля переходила в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) была предусмотрена договором.
Приобретенные сельскохозяйственной коммерческой организацией земельные доли передавались в собственность этой организации. Земельный участок, соответствующий по площади купленным земельным долям и находившийся в собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, как правило, разделу не подлежал.
При совершении сделок, связанных с отчуждением земельных долей, исходили из того, что суммарная площадь земельных участков, соответствующих долям, переходящим в собственность одного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, не должна превышать установленных предельных размеров земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Особенности имело регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев".
Собственник земельной доли имел право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянскою (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным данными собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключали договор аренды земельной доли, который подлежал регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон мог быть заверен нотариально. Процедура заключения договоров аренды земельной доли была урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г. Так, договор аренды мог быть заключен между собственником земельной доли - арендодателем и сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством - арендатором. Арендодателем мог быть как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В этом случае заключался договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. К договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдавался арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору.
Роскомземом 16 мая 1996 г. были утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.
В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью являлся список арендодателей. В этом списке указывались фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю; площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них - пашни) с качественной оценкой в балло-гектарах. Правильность внесения в список указанных записей удостоверялась подписью каждого арендодателя.
Срок аренды земельной доли и условия оплаты определялись договором. Минимальный срок договора аренды - не менее трех лет. По истечении указанного в договоре срока по соглашению сторон договор мог быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить договор или об отказе в заключении его на новый срок стороны обязаны были в письменной форме уведомить друг друга не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора.
В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) мог получить деньги, продукцию или услуги. Так, арендная плата за пользование земельной долей могла устанавливаться в форме фиксированных выплат, когда определялся общий размер арендной платы в денежном выражении, и в пределах этой суммы наряду с денежной формой могли устанавливаться виды и объемы натуральной оплаты и оказания услуг. Арендная плата могла быть установлена в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могли относиться к затратам этих организаций.
При заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определялись дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемых между каждым арендодателем и арендатором. В указанном договоре приводились сводные показатели условий выплаты арендной платы всем арендодателям. Пересмотр размера фиксированной арендной платы в денежной форме осуществлялся по мере индексации минимальной заработной платы.
Арендатор имел право осуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могли не выделяться.
Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносили сособственники участка, если иное не было предусмотрено соответствующим договором аренды земельной доли.
Арендодателю (арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, мог по его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для распоряжения им (ими) в соответствии с законодательством РФ.
Следует заметить, что арендатор мог использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имел права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не было предусмотрено законом или договором аренды.
Работы, связанные с определением местоположения и границ земельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли (долей), выявлением ограничений в использовании земель и обременений земельного участка правами иных лиц, изготовлением плана его границ, выполнялись районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству либо специализированными землеустроительными организациями или лицами, имеющими лицензии на право выполнения этих работ, и оплачивались владельцем земельной доли.
Местоположение земельного участка устанавливалось соглашением между собственниками земельных долей с учетом обеспечения компактного землепользования и создания условий для рациональной организации территории, добровольного кооперирования в области производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, сервисного обслуживания, инженерного обустройства территории и улучшения социально-бытового обслуживания населения.
В случае разногласий решение о местоположении земельного участка принимал орган местного самоуправления при участии комитета по земельным ресурсам и землеустройству с соблюдением указанных выше условий и обеспечением качества выделяемых земель не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого участка споры решались в судебном порядке.
Границы земельного участка в счет земельной доли устанавливались в натуре при необходимости. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей границы договора аренды земельных участков каждому арендодателю в натуре не устанавливались.
В случае если границы арендуемого участка (массива) не были установлены в натуре или в установлении их не было необходимости, к договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка (массива), изготовленный с имеющегося планово-картографического материала. При необходимости установления в натуре границ арендуемого участка к договору аренды прилагался план границ, изготовленный по данным полевых геодезических измерений на местности.
Согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций могла выступать земельная доля, а также право пользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования ею в уставный капитал указанных организаций осуществлялось на основании их учредительных договоров, если иное не было оговорено законодательством РФ. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен был содержать условия осуществления этого права.
Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливалась соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывалась при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами.
Право пользования земельной долей могло быть внесено в уставный капитал организации на срок не более трех лет с возможностью внесения этого права в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока, на который в уставный капитал было внесено право пользования земельной долей, сохранял возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачивались в тех же размерах, что и по другим вкладам.
При внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации ей как юридическому лицу выдавалось свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствовала внесенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряло юридическую силу. В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельными долями к ее учредительному договору прилагался план земельного участка, общая площадь которого соответствовала площади земельных долей, на которые было передано право пользования, и список лиц, внесших это право. В свидетельства на право собственности на земельные доли лиц, внесших право пользования земельными долями в уставный капитал, районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству вносилась соответствующая запись о совершенной сделке. При внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могли не выделяться. Лицам, внесшим земельную долю или право пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, на основании ее учредительного договора выдавался документ, удостоверяющий долю их участия в уставном капитале.
Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производилось с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. В случае возникновения разногласий между лицами, вносящими в уставный капитал свои земельные доли, и лицами, вносящими в него право пользования земельными долями, применялся порядок распределения земли, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 27 июля 1994 г. N 874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области". Возникающие при этом земельные споры могли быть разрешены судом.
Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей собственности, вносили его сособственники, если иное не было предусмотрено учредительным договором сельскохозяйственной коммерческой организации.
Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разрешена проблема оборота земель данной категории. Предметом регулирования этого Закона, как следует из ст. 1, являются четыре группы вопросов: 1) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения; 2) установление правил и ограничений оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки; 3) определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 4) определение условий изъятия в государственную или муниципальную собственность указанных земельных участков. При этом следует отметить, что действие Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного или гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ.
Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ЗК РФ и иными федеральными законами. Причем приватизация этих земельных участков на территории субъекта Федерации возможна только с момента, установленного законом данного субъекта Федерации. Не допускается принятие субъектами Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя приватизировать земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, оленьи пастбища в районах Крайнего Севера и отгонные пастбища.
Особо следует обратить внимание на то, что данный Закон ограничивает права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, указанные лица согласно ст. 3 Закона не могут обладать на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Эти лица могут использовать землю только на основании договора аренды.
Статья 4 этого Закона касается вопросов предельных размеров и требований к местоположению земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так, минимальные размеры земельных участков могут быть установлены законами субъектов Федерации. Предельный размер земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина, его близких родственников и контролируемых ими юридических лиц, не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. Такие предельные размеры земельных участков определяются законодательством субъектов Федерации.
Неблагоприятные правовые последствия, связанные с нарушением требований ст. 3 и 4 данного Закона, отражены в его ст. 5. Основным таким последствием является обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Так, если в собственности лица по законным основаниям окажется земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, что повлечет за собой нарушение требований ст. 3 и 4 Закона, этот земельный участок (доля вправе общей собственности) должен быть отчужден собственником. Отчуждение участка или доли в праве общей собственности на участок, приобретенных до введения в действие данного Закона, должно быть осуществлено в течение одного года со дня вступления Закона в силу. Если земельный участок (доля в праве общей собственности) был приобретен после введения в действие Закона, он подлежит отчуждению в течение одного года со дня возникновения права собственности на него или в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал либо обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований ст. 3 Закона.
Если нарушены требования ст. 4 данного Закона и собственник не произведет отчуждения земельного участка (доли), учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Федерации. Этот орган в месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже данного земельного (доли в праве общей собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах, аукционах).
В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок, земельный участок или долю в праве общей собственности должен приобрести субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления.
Статья 6 указанного Закона предусматривает, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны их использовать в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред земле как природному объекту. В случае нарушения этого требования определен порядок принудительного изъятия и прекращения, прав на землю. Так, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно по основаниям и в порядке, установленным ЗК РФ. Что касается аренды земельного участка, то она может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями ЗК РФ и ГК РФ.
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, определенным ЗК РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. Статья 7 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает также, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, пока сохраняется запрет на залог этих земель. Статья 8 данного Закона специально регулирует вопросы купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки продаваемого участка по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение может быть сделано путем вручения под расписку или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если указанные органы откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Течение срока начинается со дня поступления извещения в данные органы. Для продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной или при изменении других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным выше правилам.
При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки соответствующие органы могут в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.
Необходимо отметить, что указанные правила не применятся к иным договорам, по которым производится отчуждение земельных участков, например к договору дарения.
Статья 9 данного Закона регулирует вопросы аренды земельных участков. Предметом договора аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок договора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или до этого момента земельный участок может быть передан в собственность арендатора при условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия договора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земель сельскохозяйственного назначения не ограничиваются.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, как правило, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность через проведение торгов (конкурсов или аукционов) (ст. 10 данного Закона).
Особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения отражены в ст. 11 указанного Закона. Предусмотрено, что в случае если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 и 4 данного федерального закона, к наследникам применяются правила, установленные его ст. 5.
Закон регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения. Установлено, что к сделкам с долями в праве общей собственности по общему правилу применяются нормы ГК РФ. Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении норм ст. 250 ГК РФ.
Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать свою долю. Если остальные сособственники в течение месяца откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный участок, продавец обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления в установленном порядке.
В случае отказа этих органов приобрести земельный участок или неуведомления о приобретении участка в течение одного месяца продавец имеет право продать свою долю в течение одного года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.
В соответствии со ст. 13 данного Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка это лицо обязано известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, требуемой в определенных случаях.
В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным сособственникам после выдела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.
Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.
Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, установленным выше. Субъект Федерации или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности неизвестен, либо о прекращении права собственности участника (участников) долевой собственности на долю в праве общей собственности и о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности известен.
Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, отражены в ст. 14 данного Закона. Так, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление сособственников о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путем опубликования сообщения в местном периодическом печатном издании. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.
Очень важными являются также следующие положения данного Закона. Во-первых, ст. 16 Закона предусматривает, что с момента вступления в силу данного Федерального закона заключенные ранее договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с нормами ГК РФ и настоящего Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу. Во-вторых, ст. 17 требует, от участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. В-третьих, в соответствии со ст. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также при отсутствии свидетельств - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.9. Правовое регулирование аренды земельного участка

Правовое регулирование аренды осуществляется Земельным кодексом РФ (особенности сдачи в аренду) и гражданским законодательством (общие положения). Аренду можно рассматривать как вид права на земельный участок и как договор, который является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим. Его сторонами являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть юридические и физические лица, в том числе и иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы власти Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования. Сдача имущества в аренду принадлежит его собственнику, и арендодателями могут быть также лица, уполномоченные - законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Предмет договора аренды - имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения предмета договора аренды, им является земля (земельный участок, который описан и в установленном порядке установлены его границы). Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем, вынесенные на местности в обозначенных размерах и границах территории определенные категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной и иной документации.
Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации (кроме случаев, установленных федеральными законами) договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока, то есть на неопределенный срок. В последним случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для того предупреждения законом или договором может быть установлен и другой срок (ст. 610 ГК РФ).
По правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет - при прочих равных условиях - преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на участки, находящимся в государственной или муниципальной собственности (ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет право заключить договор аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ.
Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков.
Основная обязанность арендодателя земельного участка, предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующим условиям договора и целевого назначения земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было (например, арендатор не может начать использование участка предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами), то арендатор вправе потребовать передачу участка в надлежащем состоянии и возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжение договора и возмещение убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).
Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на нем превышены санитарные и экологические нормы, шум, вибрация, выбросы промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникшие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Ее размер, является существенным условием договора аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Правительством РФ.
Земельный кодекс РФ закрепляет возможность оборота прав на землю применительно к праву аренды, однако в отличие от установленного Гражданским кодексом РФ, для этого не требуется согласие собственника земельного участка. Арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако права собственника также защищены, так как при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия. В указанных случаях ответственным по договору аренду земельного участка перед арендодателем становиться новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Реализация на практике последней нормы потребует, скорее всего, внесение изменений в Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Аналогичный порядок предусмотрен и для передачи земельного участка в субаренду.
Более широкий объем прав предоставлен в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок не более чем 5 лет.
Арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, но изменить условия договора аренды и ограничивать установленные договором права арендатора не допускается.
В случае, если государственное и муниципальное образование - собственник земельного участка, выразит желание его продать, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Принимая во внимание, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, указанная норма призвана создать определенную стабильность в отношении аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов.
Таким образом, договору аренды принадлежит одно из ведущих мест в системе создаваемых при осуществлении экономической и правовой реформы новых гражданских правовых институтов. Аренда позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель. Расширенное правовое регулирование аренды земельным законодательством, что привело к возникновению противоречий с гражданским законодательством, при этом были значительно расширены права арендаторов, что в дальнейшем может привести к еще большему распространению аренды, как одного из основных видов прав на землю.

Глава 3. Государственная регистрация прав на земельные участки

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимость:
1. Обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы основной массы населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.
2. Обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. Понятие управление государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость.
3. Обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.
Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц, является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и прочее). Обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости. Влиять же на эти процессы можно, только обладая объективными знаниями об их характеристике и тенденциях. Роль системы государственной регистрации в этом отношении трудно переоценить. В банке данных о правах на недвижимость отражается все сделки, совершенные с объектами недвижимости за определенный период. Автоматизация процесса регистрации и подключение к автоматизированной системе различных аналитических программ будет способно оперативно выявлять тенденции рынка. Разумеется, данные государственной регистрации зачастую отражают реальные процессы с определенным искажением (наличие притворных сделок, сокрытие реальной цены сделки ее участниками), однако в совокупности с другими методами изучения рынка, данные регистрации как раз способны выявить и эти негативные тенденции его развития.
Предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Речь в данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно содержится и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.
Регистрационный процесс начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации прав. К числу основных документов следует отнести:
- заявление о государственной регистрации;
- документы, удостоверяющие личность физического лица и юридических лиц (документы, удостоверяющие личность; доверенности; учредительные документы юридических лиц; документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридических лиц.)
- документы, содержащие описание объекта недвижимости;
- правоустанавливающие документы;
- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.
1. Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подает правообладатель, сторона (стороны) договора или уполномоченное им (ими) на то лицо при наличии у них надлежащим образом оформленной доверенности.
2. Если гражданину, действующему от себя лично, достаточно предъявить паспорт или иной документ, удостоверяющий его личность, то представитель организации, кроме тех же документов и документов, подтверждающих его полномочия, должен предъявить документы юридического лица:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- свидетельство о постановке на учет (с указанием ИНН) в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации.
3. Лица, обращающиеся с заявлением о государственной регистрации, представляют правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие права на недвижимость.
Правоустанавливающие документы - это документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение или обременение прав на недвижимое имущество.
Правоустанавливающими документами являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшем в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимости имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные решения;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи прав на момент ее совершения.
Правоподтверждающие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права
- или выписка из ЕГРП, выданное Федеральной регистрационной Службой.
Эти документы свидетельствуют о признании государством прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о государственной регистрации права и выписка и ЕГРП содержат наименование и краткое описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах недвижимости, сведения о зарегистрированных правах и данные о правообладателе, а также информацию о существующих на дату оформления документа ограничениях (обременениях) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации сделок с недвижимостью, является план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (п. 1 ст. 17 закона о регистрации). План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета недвижимости.
Законодатель наделил Федеральную регистрационную Службу необходимыми полномочиями по проверке законности сделки. Осуществляя эти полномочия, Федеральная регистрационная Служба вправе в случаях, прямо установленных законом, при приемке документов требовать дополнительные документы.
В связи с тем, что государственная регистрация носит публичный характер, перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть доступен для ознакомления заинтересованных лиц.
При получении документов должностное лицо Федеральной регистрационной Службы вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их предоставления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.
После приема документов Федеральная регистрационная Служба проводит проверку их действительности. В ходе такой проверки выясняется наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Важным этапом регистрационного процесса является проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В целях проверки соответствия поданных на регистрацию документов законодательству Российской Федерации Федеральная регистрационная Служба проводит их правовую экспертизу. В случае выявления оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав Федеральная регистрационная Служба принимает соответствующее решение. В случае если для принятия решения о государственной регистрации недостает каких-либо сведений или документов, Федеральная регистрационная Служба вправе направить юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям соответствующие запросы.
При отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации Федеральная регистрационная Служба осуществляет внесение записей в Единый государственный реестр прав.
Произведенную государственную регистрацию прав удостоверяет свидетельство о государственной регистрации прав, произведенную государственную регистрацию сделки удостоверяет специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки. Закон о регистрации обязывает Федеральную регистрационную Службу выдавать заявителю информацию о зарегистрированных правах.
Среди специальных полномочий Федеральной регистрационной Службы следует назвать принятие им на учет бесхозяйственных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Федеральная регистрационная Служба обеспечивает бессрочное хранение Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Субъекты РФ принимают нормативно-правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию.
Необходимость проведения государственной регистрации впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Она преследовала несколько целей:
а) придать предельную открытость правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственный контроль над совершением сделок с недвижимым имуществом (переход прав на нее) и тем самым защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;
в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.
Можно назвать ряд отличительных параметров регистрации:
- это акт, имеющий юридическое значение, следовательно, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями статьи 164, 219, 223, 433, 551, 558 ГК РФ и другие;
- это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Этим подчеркивается публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем - учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;
- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом случае прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является.
Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает.
Объекты прав, подлежащие государственной регистрации.
Согласно статье 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитут,
- и иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другими законами.
Однако этот перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ об аренде, о доверительном управлении и другими, а также Законом "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним". Соответственно все они подлежат государственной регистрации.
Исключения из общего правила об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки. Так, не подлежат государственной регистрации сами договоры, права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (глава 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (статья 651 ГК РФ).
Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон предусматривают две основные формы государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общему правилу, эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения, прав на недвижимость.
Например: договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (статья 550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (статья 551 ГК РФ).
Однако в отдельных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав за ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.
В соответствии с Законом, государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Исключение из этого правила установлено статьей 22 Закона, согласно которой права и сделки с предприятием (имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности) подлежат государственной регистрации по месту государственной регистрации юридического лица - правообладателя предпринимателя.
С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, датой государственной регистрации прав и сделок считается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что:
- договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ);
- право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (пункт 2 статьи 223 ГК РФ);
Отказ в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме, должен быть мотивирован (пункт 2 статьи 7 Закона). В сообщении об отказе в обязательном порядке также указывается, что отказ в выдаче информации может быть в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона обжалован в суд.
Причины, которые являются основанием для отказа, могут быть, в том числе следующими: непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с законом должна представляться бесплатно); содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у учреждения юстиции прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса.
Выписки из единого государственного реестра должны содержать описание земельного участка, зарегистрированные права на него, а также ограничения этих прав. Орган осуществляющий государственную регистрацию должен в течении пяти дней предоставить информацию запрошенную заявителем.
Если заявитель на основании одного запроса запрашивает информацию по нескольким объектам недвижимости, то ему предоставляются отдельные выписки по каждому из указанных им объектов недвижимости.
В выписке указываются:
- наименование учреждение юстиции по регистрации прав;
- дата подписания выписки, а также исходящий номер выписки;
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- наименование объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
- площадь объекта недвижимости;
- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
- вид зарегистрированного права;
- существующие ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
- фамилия, имя, отчество (для физического лица) или наименование (для юридического лица) запросившего информацию.
Сведения о содержании правоустанавливающих документов, предоставляются в установленном законом порядке:
- самим правообладателям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
- налоговым органам в пределах их юрисдикции (территорий, находящихся под их юрисдикцией);
- судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с земельными участками и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или по закону.
Данный перечень лиц является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения о земельном участке, на который он имеет права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахождения не движимого имущества в пределах регистрационного округа. Данные права будут регистрироваться в Едином государственном реестре прав.
За осуществление государственной регистрации взимается плата, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". Этим постановлением установлено, что максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда; для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним - 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество установлены: для физических лиц - 25% установленного законом минимального размера оплаты труда; для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии у них государственной регистрации, введенной по названному закону.
До введения нового порядка ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость по единой системе на всей территории Российской Федерации осуществляли органы Государственного комитета РФ по земельной политике и его территориальные органы на местах.
Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает данные: сведения о лице, приобретающем право на земельный участок; описание земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики); сведений об условиях предоставления земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком, сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком; решений уполномоченного органа о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных и муниципальных нужд; иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Она проводится в 10-дневный срок с момента поступления в орган регистрации всех необходимых документов о правах на земельный участок.
О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на документе, представленном для государственной регистрации.
Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются: отсутствие постановления органа исполнительной власти для решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его из государственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте; отсутствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных Земельным кодексом РФ; наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнительной власти об изъятии земельного участка; нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора; наличие спора о границах земельного участка и его принадлежности подтверждается определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке.
В законодательстве оговорена обязательность государственной регистрации прав на земельные участки.
Права граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат государственной регистрации. Записи о правах и обязанностях собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в документах государственной регистрации являются основными и правоустанавливающими в суде доказательствами.
Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок.
Закон устанавливает момент возникновения права на земельный участок. Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на них. План земельного участка является обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав. Право собственности и другое право граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают после установления границ на местности, составления планов и описей земельных участков и их государственной регистрации.
По окончании государственной регистрации выдается свидетельство, удостоверяющее возникновение и переход прав на недвижимое имущество. Свидетельства выдаются собственникам, землепользователям, землеобладателям, арендаторам и залогодержателем.

Глава 4. Правовое регулирование платы за землю

4.1. Общая характеристика и формы платы за землю

Основным принципом экономического механизма использования и охраны земель является платность. В 1917 году Декретом "О земле" был закреплен принцип бесплатности землепользования. Юридическим лицам и гражданам земля предоставлялась в бесплатное и бессрочное пользование. Это способствовало развитию отношения к земле как к дармовому благу. Ущерб в этом случае наносился в значительных размерах и никем не возмещался. Также проходила задержка по проведению экономических исследований по определению стоимость земли и ухудшалась земельная - экологическая ситуация в стране в целом. В основе принципа платности лежит экономическая, стоимостная оценка земли.
Правовой основой принципа платности стал Закон "О плате за землю". Установление платности направлено на решение экономических и экологических задач и позволяет:
- повысить заинтересованность в эффективном использовании земель;
- формировать дополнительные финансовые источники для воспроизводства плодородия земли.
Согласно конвенции ООН "По окружающей среде и развитию" 1992 г. мировое сообщество идет к введению системы цен на все виды ресурсов с учетом ущерба наносимого природной среде и будущим поколениям.
Правовое регулирование платы осуществляется: Законом "О плате за землю", Земельным кодексом, Налоговым кодексом и инструкцией Министерства по налогам и сборам "По применению закона о плате за землю".
Цели введения платы:
- Стимулирование рационального использования охраны и освоения земель.
- Повышение плодородия почв.
- Выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества.
- Формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.
Три основных критерия определения хозяйственной ценности земли
1) целевое назначение и разрешенное использование земли (категории);
2) качество земли (степень пригодности участка для удовлетворения определенных хозяйственных нужд);
3) местоположение земельного участка в данном хозяйственно-экономическом пространстве (минимум эксплутационных затрат и максимальная экономическая эффективность).
Форма платы за землю:
- земельный налог
- арендная плата
- нормативная цена земли
- кадастровая стоимость земельного участка и рыночная стоимость
- договорная цена (при заключении договора купли-продажи)
- выкупная цена (при выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственников)
- стартовая цена (при торгах, аукционах). Она устанавливается от пятикратной ставки земельного налога до нормативной цены земли.

4.2. Земельный налог

Под налогом понимается обязательный, индивидуальный, безвозмездный платеж, взимаемый с юридических и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном бессрочном пользовании денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.
Согласно ст. 1 Закона РФ "О плате за землю" N 1738-1 налогоплательщиками земельного налога являются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов.
Статьей 15 Закона определено, что основанием для установления налога за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если другое не предусмотрено иным законодательством.
Статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания и сооружения.
Таким образом, плательщиками земельного налога являются юридические и физические лица, обладающие правами собственности, землевладения и землепользования в соответствии с правоустанавливающими документами, то есть - плательщиками налога на землю являются:
- организации (юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ, а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособность, созданные в соответствии с законодательством иностранного государства, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории Российской Федерации);
- физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства).
- индивидуальные предприниматели (физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, частные охранники, частные детективы).
При этом физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что оно не являются индивидуальными предпринимателями:
- организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения;
- плательщики единого налога на вмененный доход, признанные организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими на территории субъекта РФ, в которой введен единый налог, следующие виды деятельности;
- оказание бытовых услуг, в том числе: ремонт обуви и изделий их меха, ремонт одежды, ремонт часов и ювелирных изделий, ремонт и обслуживание бытовой техники, компьютеров и оргтехники, услуг прачечных, химчисток и фотоателье, услуг по чистке обуви, оказание парикмахерских услуг, другие виды бытовых услуг;
- оказание ветеринарных услуг;
- оказание услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств;
- розничная торговля, осуществляемая через магазины с площадью торгового зала не более 70 кв.м., палатки, лотки и другие объекты организации торговли, в том числе не имеющие стационарной торговой площади;
- оказание услуг общественного питания, осуществляемых при использовании зала площадью не более 70 кв.м.;
- оказание автотранспортных услуг по перевозке пассажиров и грузов, осуществляемых организациями и индивидуальными предпринимателями, использующими не более 20 автомобилей.
Одновременно плательщиками земельного налога являются организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие на уплату единого сельскохозяйственного налога.
Правда, арбитражная практика иногда складывается иным образом. Как следует из постановления Президента N 7486/01 переход права пользования земельным участком возможен по основаниям, предусмотренным ГК РФ (при продаже здания или сооружения). В подобных случаях у лица, приобретающего право собственности на недвижимость, возникает не только право пользования земельным участком, но и обязанность по уплате налога за пользование землей. Отсутствие документа на право пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения от уплаты налога на землю.
Иное толкование ст. 15 Закона позволило бы землепользователю уклоняться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользованием
С точки зрения суда, неуплата земельного налога землепользователем по причине отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок, находящийся под зданием (сооружением), приобретенным собственность, является необоснованной.
Распространяется земельный налог на все земли Российской Федерации, но ставки применяются разный для каждого субъекта РФ.
Земельный налог относится к местным налогам и сборам, взимается на конкретной территории (город, село и т.д.). При установлении местного налога, представительным органом местного самоуправления, нормативно-правовым актом определяется элементы налогообложения:
- ставка налога
- порядок и сроки уплаты
- отчетность.
В зависимости от целевого назначения земельного участка определяется порядок расчета земельного налога (особенно на земли сельхоз назначения).
На установление земельного налога влияет:
- природно-климатические условия по каждому объекту
- качество земли
- местоположение земельного участка
Законом "О плате за землю" устанавливаются средние ставки налога по землям поселений, размеры которых зависят от: экономической зоны; социально-культурного статуса поселения, численности населения. И предусмотрены повышающие коэффициенты по курортным зонам. Размеры налога с учетом местоположения могут быть увеличены, но не более чем в два раза, органом местного самоуправления.
Согласно закону РФ "О плате за землю", размер земельного налога устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете за год. В таблице N 1 приложение N 2 к Закону установлены средние ставки земельного налога. На их основе органы местного самоуправления устанавливают те ставки, по которым налогоплательщики должны исчислять земельный налог. Кроме того, поскольку эти ставки установлены в рублях за единицу площади, они должны индексироваться с учетом инфляции. Для этого каждый год устанавливается специальный коэффициенты.
В течение 1990-х годов такие коэффициенты устанавливались сначала постановлениями Правительства РФ. Потом - федеральными законами о федеральном бюджете или отдельными законами и ставках земельного налога.
Уплата земельного налога юридическими лицами производится ежегодно не позднее 1 июля. Они представляют в налоговые органы по месту нахождения облагаемых объектов расчета причитающихся с них платежей налога в текущем году.
По новым земельным участкам расчеты налога представляются юридическими лицами в течение месяца с момента отведения. Платежи исчисляются отдельно по каждому участку, принадлежащему юридическому лицу, а за земли, занятые их жилищным фондом, - по каждому домовладению.
Для физических лиц исчисление земельного налога проводится налоговыми органами. Они ежегодно до 1 августа вручают физическим лицам платежные извещения об уплате налога, который те обязаны уплатить равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября.
Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования. За время действия закона ставки земельного налога периодически индексировались.
Статьей 53 НК РФ установлено, что налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы. По земельному налогу налогообложение производится по ставкам, установленным статьями 5-11 Закона о плате за землю.
В 2000 году ставки индексировались по всем категориям земель в соответствии со статьей 7 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства РФ", которой предусмотрено, что действующие в 2000 году ставки земельного налога применяются в 2003 г. с коэффициентом 1,8 ставки земельного налога, индексируются и в 2004 году, но не по всем категориям земель. Статья 7 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившим силу некоторых законодательных актов РФ" установлено, что действующие в 2000 г. размеры ставок земельного налога, за исключением земельного налога на сельскохозяйственные угодья, применяются в 2004 году с коэффициентом 1,1.
Затруднение в определении ставок земельного налога связаны с тем, что в Законе о плате за землю средние размеры земельного налога с одного гектара пашни по субъектам российской Федерации приведены для расчета налога в 1994 г. кроме того, каждая категория земель имеет свои установленные законодательством ставки земельного налога. Средние ставки земельного налога с одного гектара пашни по субъектам РФ применяются согласно приложению N 1 к Закону. При исчислении суммы земельного налога для налогоплательщиков вводятся коррективы на местоположение их земельных участков.
Исходя из коэффициентов индексации, установленных по соответствующим годам, ставки земельного налога за земли сельскохозяйственных угодий в 2004 году определяются следующим образом:
ставка 2004 = (Ставка 1994 г. х 1,59 (1995 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.)).
С учетом указанных выше законодательных и нормативных правовых актов средние размеры земельного налога с 1 га пашни, указанные в приложении N 1 к Закону о плате за землю, должны применяться в 2004 г. по субъектам РФ.
За городские (поселковые) земли налог устанавливается на основе средних ставок согласно приложения N 2 к закону о плате за землю, за исключением земель сельскохозяйственного использования, занятых личным подсобным хозяйством и жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, для которых установлен иной порядок исчисления налога).
При этом в сноске к приложению N 2 к Закону о плате за землю указано, что средние ставки земельного налога в городах и других населенных пунктах, приведенные в таблице 1, в 1994 г. применяются с коэффициентом 50. Налог за земли городов и поселков взимается со всех организаций и граждан, имеющих в собственности, владении или использовании земельные участки по ставкам, установленным для городских земель.
Средняя ставка по конкретному городу, поселку соответствующего экономического района устанавливается в определенном размере с учетом коэффициента индексации, установленного на соответствующий год для ставок земельного налога. При этом средняя ставка определяется в зависимости от численности населения конкретного города и нахождения этого города в соответствующем экономическом районе.
Соответствующими постановлениями Правительства РФ, федеральными законами о ставках земельного налога и федеральными законами о бюджете к ставкам налога за земли городов и поселков применяются следующие коэффициенты индексации:
- 50 - в 1994 г.
- 2 - в 1995 г.
- 1,5 - в 1996 г.
- 2 - в 1997 г.
- 2 - в 1999 г.
- 1,2 - в 2000 г.
- 2 - в 2002 г.
- 1,8 - в 2003 г.
- 1,1 - в 2004 г.
В 2004 г. с учетом коэффициентов, установленных по соответствующим городам для ставок земельного налога по землям городов и поселков, средняя ставка налога будет рассчитываться следующим образом
ставка 2004 = (ставка 1994 х 50 (1994 г.) х 2 (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 2 (1999 г.) х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.)).
Ставки земельного налога также применяются для определения стоимости земельных участков при их продаже. При продаже находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется исходя из выкупной цены, установленной субъектами РФ в зависимости от величины населенных пунктов и вида использования, расположенных на выкупаемом земельном участке зданий, строений, сооружений, а также ставок земельного налога.
В соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ", субъектом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:
- свыше 3000000 человек - в размере от пяти до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- от 500000 до 3000000 человек - в размере от пяти до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- до 500000 человек, а также за пределами черты поселений - в размере от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего года).
В Законе "О плате за землю" содержится норма, устанавливающая размер налога за земельные участки, предоставляемые гражданам и юридическим лицам в границах сельских населенных пунктах для иных целей. Это все земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам в границах сельских населенных пунктов, за исключением тех, которые используются гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокоса и выпаса скота. За такие земельные участки налог взимается в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона о плате за землю.
На землях городов и поселков большая часть земель занята жилищным фондом. Согласно ст. 8 Закона "О плате за землю", налог взимается со всей площади земельного участка в размере 3% от ставок налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее минимального размера земельного налога, установленного данным законом. В 1994 году минимальный размер земельного налога составляет 10 руб./кв.м. С учетом коэффициентов индексации, минимальный земельный налог за земельные участки, занятые жилищным фондом, а также дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, расположенными в границах городской (поселковой) черты, составляет в 2004 году:
(10 руб./кв.м. х (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 2 (1999 г.) х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.)).
Земли, занятые личным подсобным хозяйством в границах городской (поселковой) черты, входят в перечень земель, на которых распространяется действие части 1 статьи 8 Закона о плате за землю, и облагается налогом в том же порядке, что и жилищный фонд. Однако, исходя из того, что в 1999 году на эту категорию земель не распространялось действие коэффициента - 2, то налог будет взимается в 2004 году со всей площади земельного участка в размере 3% от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, т.е.:
(10 руб./кв.м. х 2 (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.)).
При расчете налога за 2004 год за земли, предоставленные (приобретенные) для садоводства, огородничества и животноводства, необходимо иметь в виду следующее. Земельные участки для садоводства и огородничества подразделяют на две части: земли общего пользования садоводческих и огороднических товариществ и земли, переданные в частную собственность либо в пожизненное наследуемое владение членов указанных товариществ. К первым относятся земельные участки, предоставляемые под охранные зоны, дороги, проезды, сооружения и объекты, находящиеся в собственности товарищества либо на ином вещном праве. Общее собрание членов товарищества вправе принять решение о закреплении за таким товариществом как за юридическим лицом всех предоставляемых ему земельных участков. До введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки членам товарищества передавались в частную собственность, на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. В настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются.
Начисление земельного налога садоводческим и огородническим товариществам производится со всей площади земельного участка товарищества, в том числе и с площади земель общего пользования, за исключением площадей, закрепленных за физическими лицами, которым предоставлены льготы.
Уплачивается налог в следующем порядке. До выдачи свидетельства на право собственности, пользования земельными участками членам садоводческих, огороднических товариществ плательщиками земельного налога являются данные товарищества, которые представляют налоговые декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных товариществ. Когда члены садоводческих, огороднических товариществ получат свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками, исчисление земельного налога будет производиться каждому из них налоговыми органами.
Если члены указанных товариществ уже имеют документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок, земельный налог исчисляется каждому из них налоговыми органами, и в таком случае каждый член данного товарищества уплачивает земельный налог самостоятельно.
Садоводческое, огородническое товарищество как юридическое лицо не освобождается от уплаты земельного налога в соответствии с Законом "О плате за землю", а отдельные граждане - члены этого товарищества могут иметь льготу по налогу.
Если льготы по земельному налогу органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ и органами местного самоуправления предоставлены членам садоводческих, огороднических товариществ. То их следует учитывать при исчислении земельного налога.
Садоводческое, огородническое товарищество уплачивает земельный налог, если земельные участки находятся в черте города или поселка по ставкам, определенным статьей 8 Закона о плате за землю, в соответствии с которой налог в 1994 году был установлен в размере 10 руб./кв.м., а с учетом индексации и деноминации рубля в 1998 году размер земельного налога за земли, предоставленные (приобретенные) для садоводства, огородничества, животноводства, а пределах городской, поселковой черты в 2004 г. составляет:
(10 руб./кв.м. х 2 (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.) : 1000 х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.)).
Особое внимание следует обратить на ставки земельного налога, применяемые в 2004 году к землям промышленности, телевидения и информатики, которые находятся вне черты поселений. Определяя состав указанных земель, для которых Законом о плате за землю установлены конкретные ставки земельного налога, следует исходить из положений статьи 88 Земельного кодекса РФ, в котором указано, что такими землями являются земли, расположенные за чертой поселений и используемые для обеспечении деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечении космической деятельности, осуществления иных специальных задач, права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. В состав земель промышленности и иного специального назначения для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.
Налог за расположенные вне населенных пунктов земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения устанавливаются в размере 20% от средних ставок земельного налога, установленных в соответствии с Приложением 2 (таблица 1) к Закону о плате за землю для поселений численностью до 20000 человек.
В соответствии со статьей 3 Закона о плате за землю, за земельные участки, неиспользованные или использованные не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере. Основанием для взимания повышенной платы за неиспользование или использование по не целевому назначению земельных участков является решение органов исполнительной власти местного самоуправления соответствующих территорий, вносимые по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству района, города.
Основными признаками отнесения участков к неиспользуемым или используемым не по целевому назначению могут быть:
- осуществление хозяйственной или иной деятельности, связанной с использованием участка в целях, не предусмотренных правоустанавливающими документами на землю, или в целях наряду с основной, не предусмотренной законодательством и иными нормативными актами РФ и субъектов РФ;
- неиспользование сельскохозяйственных угодий в течении трех лет, характеризующееся отсутствием признаков осуществления хозяйственной деятельности, связанной с сельскохозяйственным использованием;
- неиспользование участка, предназначенного для производства, жилищного и иного строительства, в течение трех лет, если иной срок не предусмотрен договором на создание объекта или законодательством.
В период неиспользования участка не включается срок, необходимый для его освоения, мелиоративного строительства, а также время, в течение которого участок не мог быть использован.
При установлении фактов нецелевого использования земельных участков налоговыми органами направляется письмо в комитет по земельным ресурсам и землеустройству о факте нарушения земельного законодательства, выразившееся в неиспользовании или использовании не по целевому назначению налогоплательщиком земельного участка.
Взимание повышенной платы земельного налога начинается с даты, указанной в решении органов местного самоуправления о неиспользовании или использовании не по целевому назначению земли. Если в решении не указана дата, начиная с которой взимается повышенная плата земельного налога, то за нее принимается дата принятия самого решения. Применение повышенной ставки земельного налога продолжается в течение всего срока действия решения органов местного самоуправления до его отмены.
При принятии решения по данному факту налоговые органы начисляют земельный налог, применяя ставку в двукратном размере.
Земли в Российской Федерации подразделяются по целевому назначению на семь категорий. Отнесение земель к соответствующим категориям и их перевод из одной категории в другую устанавливается статьей 84 Земельного кодекса РФ, утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляется органами государственной власти субъектов РФ. Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Черта сельских поселений утверждается органами государственной власти субъектов РФ. В соответствии с Градостроительным кодексом, проекты черты городского и сельского поселений, черты другого муниципального образования утверждается органами государственной власти субъекта РФ по согласованию с органами местного самоуправления определьных территорий. Включение земельных участков в черту поселений не прекращает прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Проекты черты городских и сельских поселений, других муниципальных образований должны утверждаться с учетом мнения граждан, интересы которых этим затрагиваются.
В случаях, если населенные пункты в течение года относятся к другой категории поселений либо передаются в административном отношении в подчинение другого органа местного самоуправления или если их территории включаются в состав территории другого населенного пункта, вопрос о применении ставок земельного налога решается в порядке, установленном пунктом 18 Инструкции МНС России N 56.
При этом под земельным участком понимается часть городской территории, имеющая площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном кадастре.
Государственный земельный кадастр представляет собой единую систему, включающую Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы), а также составленные на их основе реестры и базы земельно-кадастровых данных. Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной, планирования и регулирования использования земельных ресурсов, оценки земель и установления обоснованной платы за землю, обеспечения защиты прав на землю организаций и физических лиц, информационного обеспечения гражданского оборота земли.
Учитывая, что государственная кадастровая оценка земель проводится преимущественно для целей налогообложения, для реализации положений глав НК РФ, предусматривающих исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка, разрабатываются методические материалы по оценке кадастровой стоимости земель.
Размер регулярных земельных платежей для владельца, пользователя, земельного участка определяется как произведение площади земельного участка, соответствующей ставки регулярных земельных платежей и поправочных коэффициентов с учетом установленных законодательством льгот.
При предоставлении льгот по земельному налогу следует исходить из нормы, определенной статьей 56 НК РФ, которой установлено, что льготами по налогам и сборам признаются предоставленные отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог, либо уплачивать в меньшем размере.
Органы законодательной (представительной) власти субъектов РФ согласно ст. 13 Закона о плате за землю имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу категориям налогоплательщиков в пределах сумм земельного налога, находящегося в распоряжении соответствующего субъекта РФ. Одновременно органы местного самоуправления имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу согласно статье 14 Закона о плате за землю категориям налогоплательщиков в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога в пределах суммы налога, остающейся в распоряжении соответствующего органа местного самоуправления.
Это означает, что и органы законодательной (представительной) власти субъекта РФ, и органы местного самоуправления не могут предоставлять льготы по земельному налогу отдельным налогоплательщикам, а могут освобождать от уплаты земельного налога только категории налогоплательщиков. Исходя из экономически, социальных, экологических и иных соображений законодатель устанавливает ряд льгот по плате за землю.
Виды льгот:
- федеральные;
- субъектов федерации РФ,
- органов местного самоуправления.
Льготы могут быть выражены:
- в полном освобождении отплаты земельного налога, арендной платы;
- в отсрочке платежа на определенное количество времени;
- в рассрочке;
- в процентном соотношении от ставки земельного налога (25 процентов от ставки земельного налога устанавливаются платежи за полосы земельного отвода вдоль железных дорог).
На федеральном уровне установлены льготы, которые выражены в полном освобождении от уплаты земельного налога для:
- определенных территорий (заповедники, заказники и т.д.);
- определенных организаций (научные, образование, здравоохранения и т.д.)
- граждан (участники ВОВ, инвалиды 1-2 группы, военнослужащие и т.д.)
- земель (министерство обороны, общего пользования населенных пунктов, вдоль государственной границы).
Имеют право на отсрочку платежа, т.е. частично освобождаются на определенное время:
- граждане и юридические лица, получившие земельные участки для сельхоз нужд, нарушенные (требующие рекультивации) - на 10 лет;
- граждане, которые впервые организовали крестьянско-фермерское хозяйство на 5 лет с момента предоставления им земельного участка.
Все перечисленные граждане и юридические лица, которые пользуются льготами при сдаче земельного участка в аренду, лишается предоставленных льгот.
На уровне субъектов помимо перечисленных могут быть введены дополнительные льготы (полные или частичные), и касаются категории граждан, которые установляются органами власти субъектов, и пределах тех средств полученных в результате сбора земельного налога.
Органы местного самоуправления имеют право устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, снижения ставки земельного налога, в пределах средств образующихся в результате сбора земельного налога. Органы местного самоуправления не могут предусматривать налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщика.
Согласно пункту 8 Инструкции МНС России N 56, в случае возникновения у налогоплательщика права на льготы по земельному налогу в течение года они освобождаются от уплаты этого налога с того месяца, в котором возникло право на льготу, хотя бы это право возникло и по истечении последнего срока уплаты налога. При утрате в течение года права на льготу обложение земельным налогом производиться, начиная с месяца, следующего за утратой этого права.
При исчислении размера земельного налога, по мнению налоговых органов, умножать коэффициент 1,1 надо на те ставки, которые действуют в 2003 году, они приведены в инструкции МНС России от 21.02.2000 г. N 56 "По применению Закона РФ "О плате за землю"". В том числе в п. 15 этой инструкции приведены средние ставки налога на земли городов (поселков). Они получены путем перемножения всех ежегодных коэффициентов, установленных с 1995 по 2003 год.
Однако суды не всегда соглашаются с таким размером ставок. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа полагает, что ставку надо рассчитывать иначе, причем при этом расчете налогоплательщику придется платить меньше, чем при подсчетах МНС. Дело в том, что коэффициенты на определенные годы были установлены федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год. По мнению суда, нормы закона о бюджете являются срочными и прекращают свое действие в последний день календарного года. Следовательно, для определения ставки на следующий год не требуется учитывать коэффициенты, которые были установлены на предыдущий год.
А вот федеральный арбитражный суд Уральского округа считает, что местные органы вообще не имеют право устанавливать ставки земельного налога до тех пор, пока федеральным законодательством не будет определен механизм дифференциации средних ставок.
Это мнение основано на позиции Конституционного суда РФ, выраженного в постановлении от 08.12.1997 г. N 13-П. Конституционный суд указал, что недостаточно установить на федеральном уровне средние ставки, надо еще определить единый порядок расчета на их основе дифференцированных ставок. Иначе налоговые органы могут устанавливать налоговые ставки произвольно, что нарушает право налогоплательщиков.
Есть еще одна позиция, которой придерживаются суды в других округах. Дело в том, что закон, устанавливающий коэффициент на 1999 год, был опубликован уже в 1999 году. Между тем с 1 января 1999 г. начала действовать статья 5 НК РФ, которая предусматривает особый порядок вступления в силу налоговых законов. Закон, увеличивающий ставку земельного налога, мог вступить в силу не ранее чем по истечению одного месяца со дня опубликования и не ранее первого числа очередного налогового периода. Получается, что закон, устанавливающий коэффициент на 1999 год, должен был вступить в силу с 1 января 2000 г., когда этот коэффициент уже перестал действовать. Точно такая же история произошла и с коэффициентом на 2000 год. А закон, устанавливающий коэффициент на 2002 год, был опубликован 20 декабря 2001 г., то есть правило ст. 5 НК РФ о вступлении в силу не ранее чем через месяц после опубликования опять нарушалось.
Таким образом, используя эти аргументы, налогоплательщик может доказать, что при определении ставки на 2004 год не надо учитывать коэффициенты на 1999, 2000 и 2002 годы.
В законе введено четкое деление видов земель и земельных участков, подлежащих обложению земельным налогом. Это деление следующее:
- земельные участки сельскохозяйственных коммерческих организаций;
- крестьянские и фермерские хозяйства;
- подсобные хозяйства государственных учреждений и предприятий;
- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики;
- земли лесного фонда, в которых производится заготовка древесины, а также сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда;
- земли водного фонда, предоставленные для хозяйственной деятельности;
- земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства и огородничества;
- земельные участки, предоставленные кооперативам и товариществам граждан для садоводства, огородничества, жилищного, дачного и гаражного строительства;
- земельные участки и наделы, предоставляемые отдельным категориям работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного, водного, рыбного, охотничьего хозяйств.
Земельный налог устанавливается с учетом плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка.
Его величина не зависит от результатов хозяйственной деятельности владельца земельного участка. Для определения земельного налога проводятся периодические оценки земельных участков. Порядок, периодичность и сроки их проведения определяются законами субъектов Российской Федерации.
Что касается налогообложения земель сельскохозяйственного назначения, то оно производится с учетом требований, установленных статьей 65 Земельного кодекса РФ о платном использовании земли в Российской Федерации. Налог на земли сельскохозяйственных угодий устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. Сельскохозяйственные угодья включают: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).
Законом о плате за землю установлены средние размеры земельного налога с одного гектара пашни по субъектам РФ. Минимальные ставки налога за один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъекта РФ. При исчислении сумм налога для налогоплательщиков вводятся коррективы на местоположение их земельных участков. Органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ, исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий, утверждаются ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ.
Средний размер налога для орошаемой, осушенной пашни, участков закрытого грунта, многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ определяется в зависимости от зонального характера использования этих угодий по их сравнительной продуктивности относительно немелиорированной пашни. Дифференциация средних размеров земельного налога по сельскохозяйственным угодьям и группам почв осуществляется на основе показателей земельной ренты по природно-сельскохозяйственным зонам РФ или непосредственно по материалам оценки земель.
Расчет ставок по группам почв, выделенным при оценке сельскохозяйственных угодий, производится исходя из средних для административно-территориальных образований размеров налога по угодьям и баллов бонитета групп почв по продуктивности. Ставки налога по группам почв рассчитываются умножением соответствующих им баллов бонитета на цену одного балла. При этом цены баллов и подвидов едины для республики в составе РФ, края области, автономного округу и определяются исходя из средних размеров налога и баллом бонитета.
При отсутствии данных оценки орошаемой и осушенной пашни, участков закрытого грунта и многолетних насаждений ставки налога по ним определяются исходя из ставок по аналогичным группам почв немелиорированной пашни и коэффициента соотношений доходности видов угодий с доходностью немелиорированной пашни. При этом для налогообложения некоторых категорий земель определяются и средние ставки сельскохозяйственных угодий административного района. Ставки земельного налога за земли сельскохозяйственных угодий применяются с учетом их индексации по соответствующим годам.
Для городских и поселковых земель налог устанавливается на основе средних ставок согласно приложения 2 (таблица 1, 2, 3) к Закону о плате за землю. При этом средняя ставка устанавливается в зависимости от численности населения конкретного города и нахождения этого города в соответствующем экономическом районе. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические зоны и другие зоны, если оно не предоставлены в пользование другим организациям и гражданам.
Для городов и поселков, расположенных в курортных районах, зонах отдыха городов Москвы и Санкт-Петербурга, в пригородных зонах городов с численностью населения свыше 500000 человек, а также для городов являющихся столицами республик в составе РФ, краевым, областным центрам, и городов с развитым социально-культурным потенциалов соответствующий городу и поселку норматив из таблицы 1 приложения N 2 к Закону о плате за землю увеличивается кратно коэффициентам из таблиц 2 и 3 этого Приложения. При этом уровень коэффициента увеличения средней ставки земельного налога в курортных зонах определяется в зависимости от установленной рекреационной ценности зоны.
Органами местного самоуправления городов средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов. В городах и поселках, по которым выполнена комплексная экономическая оценка территории, материалы этой оценки принимаются за основы для определения показателей градостроительной ценности территории и дифференциации средней ставки земельного налога в городе, поселке по зонам различной градостроительной ценности территории, на основе утвержденной проектно-планировочной документации.
В городах и поселках, где отсутствуют материалы комплексной экономической оценки территории, допускается дифференциация средних ставок земельного налога путем экспертной оценки специалистов с учетом проектно-планировочной, землеустроительной документации. Зонирование территории по градостроительной ценности производится с учетом местоположения земельных участков, доступности к центру города (поселка), местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения, уровня развития инженерной инфраструктуры и другие.
В состав земель городов и поселков могут входить и земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальной зоне сельскохозяйственного использования. При этом зоны сельскохозяйственного использования включают земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, и использования в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки. Эта норма позволяет применять двукратный размер ставок земельного налога за земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты, закрепленные, например, за сельскохозяйственной организацией, и используемые ею по целевому назначению. Эта норма определена частью восьмой статьи 8 Закона о плате за землю, где установлен налог за земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты в виде определенных в двукратном размере ставок налога за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества.
При налогообложении земельных участков учитывается кроме категорий земель определенные законодательством нормы предоставления земельных участков. За субъектами РФ остается право установления предельных размеров земельных участков на те земли, которые предоставлены гражданам в собственность, из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства. Право на установление максимальных и минимальных размеров земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства закрепляется за органами местного самоуправления, которые определяют это право своим нормативным актом.

<< Пред. стр.

стр. 2
(общее количество: 3)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>