ОГЛАВЛЕНИЕ

Кассо Л. Здания на чужой земле. - М.: Издание книжного магазина И. К. Голубева под фирмою "Правоведение", 1851.
Предисловие
 
Позвольте представить Вам труд, изданный в 1905 году по поводу проблемы, по-видимому сильно тогда волновавшей теоретиков отечественного права, касающейся возможностей строительства зданий на земельных участках, не принадлежащих застройщикам. То было время реформ, начатых в царствование Александра II, которые ставили своей задачей создание в России правовой системы, обеспечивающей цивилизованное и рациональное владение недвижимостью. На селе шла упорная работа по "приватизации" земли крестьянами; в городе зрели и расцветали новые формы владения жилищем; в канцелярии Его Императорского Величества; в ипотечной комиссии при министерстве юстиции, в министерстве финансов и в аудиториях юридических факультетов оттачивался проект Вотчинного Устава - системы регистрации права на недвижимое имущество, основанной на принципах центрально-европейской титульной системы регистрации прав. Активно обсуждались вопросы ипотеки, отыскания недвижимых имений из чужого владения, строительных правил, направленных на общие блага владельцев городской недвижимости и прочих горожан и прочее, прочее, прочее.
В данной книге исследован вопрос правового режима строения, возведенного на чужой земле - недвижимость ли это? С точки зрения современных проблем интересна и попытка ответа на этот вопрос, совершенно актуальный и сегодня, и сильная аргументация, в которой привлечен богатый материал мирового и исторического опыта, с глубоким анализом разнообразных примеров. Это безусловно пригодится исследователям современных проблем. Но кроме того, этот труд пригодится им как образец всестороннего и детального исследования и обоснования ответственной позиции исследователя. Прежде всего, это важно нам по той причине, что наша отечественная правовая система относится к семье континентального европейского права, имеющей другое именование - "Право Университетов". Этим подчеркивается то, что традиционно такая правовая система в целом находится под интеллектуальным контролем представителей фундаментальной правовой науки - основные законы генерируются в лабораториях этих ученых и только после них попадают на обсуждение законодателей. К сожалению, эта традиция еще не установилась, точнее - не восстановилась в нашей стране. Предлагаемый труд - один из памятников этой, утраченной нами культуры.
Несмотря на то, что автор в некоторых своих прогнозах оказался не прав - например, в критике попыток установить в Германии поквартирную собственность, - им ярко раскрыто основное фундаментальное понятие института недвижимости - понятие самой недвижимости, недвижимой вещи. Правда, для демонстрации основательности трактовки этого понятия в основном использован прием исторических и современных автору мировых примеров. Возможно, этого вполне достаточно, но было бы любопытно познакомиться также с аргументацией, привлекающей анализ самой той сущности недвижимости, которая заставила человечество выделить недвижимость в самостоятельный класс вещей. Прежде всего это актуально для нашего поколения потому, что наше законодательство в сфере недвижимости пребывает пока в состоянии первобытного бульона в немалой степени по причине отсутствия однозначного толкования понятия недвижимости. Хаос и противоречия начинаются уже в отправной точке, в самом главном пункте, который призван был заложить фундамент всему интеллектуальному обеспечению этой сферы - в определении понятия недвижимости, недвижимого имущества, данного в статье 130 Гражданского кодекса России. Возможно, это не бросается в глаза тем, для кого исследуемая тема не представляет живой интерес, но при внимательном прочтении уже первого абзаца обнаруживается возможность неоднозначного толкования сделанного в нем утверждения, что и получило уже широкую практику. По крайней мере, именно это определение дает основания представителям конкурирующих точек зрения одинаково опираться на него в спорах друг с другом - одни выступают с утверждением, что недвижимость есть земельный участок, включающий в себя и дом, и квартиру в доме, другие постановляют, что земельный участок, дом и квартира есть 3 различные самостоятельные недвижимые вещи, имеющие независимые правовые режимы и истории оборота. Основными носителями этих точек зрения выступают различные ведомства и субъекты политики, конкурирующие между собой за лидерство в области регулирования имущественных отношений или в сферах, сопряженных с этими отношениями. Они уже немало потрудились над тем, чтобы укрепить свои позиции положениями законов, инструкций и иных нормативных документов, что оборачивается расцветом противоречивости, бессистемности, фрагментарности, декларативности и малой эффективности всего правового регулирования недвижимости как на основе федерального законодательства, так и местного. Но самое удручающее состоит в том, что именно среди юристов, в том числе тех, которые осуществляют экспертизы проектов нормативных актов, наблюдается массовое равнодушие к такому положению вещей - они просто не видят никакой разницы в этих позициях. Говорят, однажды одно из первых лиц министерства юстиции, отвечающее за законодательство в сфере недвижимости, выступало перед заинтересованной аудиторией с "ответами на вопросы" и на вопрос: "что есть недвижимость", ответило: "это то, что юристы назовут недвижимостью", и указав на стаканчик с карандашами, стоявший на кафедре, продолжило: "объявим завтра этот стаканчик недвижимостью, он ею и будет". В этом ответе заключается уже третий подход к определению понятия недвижимости, открывающий широкие возможности. Оставим это без собственного комментария, впереди интереснейший текст.
 
Никонов Павел Николаевич, архитектор
Санкт-Петербург, 2001
 
Об авторе
Выдержка из статьи "Энциклопедического словаря Брокгауз и Ефрон. Биографии России", CD-диск ElectroTECH Multimedia и Студия КОЛИБРИ, 1998г.
 
КАССО, Лев Аристидович - цивилист и государственный деятель. Родился в 1865 г. Высшее юридическое образование получил за границей. Выдержав магистерский экзамен в Дерптском (Юрьевском) университете, назначен был там в 1892 г. исполняющим должность доцента церковного права, в 1893 г. - исполняющий должность профессора местного прибалтийского права. В 1895 г. защитил магистерскую диссертацию: "Преемство наследника в обязательствах наследодателя" и назначен профессором Харьковского университета. В 1898 г. защитил докторскую диссертацию: "Понятие о залоге в современном праве" и занял кафедру гражданского права в Московском университете. Кроме упомянутых выше диссертаций, написал: "Die Haftung des Beneficialerben nach rumischem und heutigem Rechte" (Берлин, 1889); "Обзор остзейского гражданского права" (Юрьев, 1896); "Общие и местные гражданские законы" (Харьков, 1896); "Ф.Г. фон Бунге и остзейское гражданское право" (Санкт-Петербург, 1897); "Запродажа и задаток" (1904); "К истории свода законов гражданских" (1904); "Здания на чужой земле" (1905); "Русское поземельное право" (1906); "Византийское право в Бессарабии" (1907); "Россия на Дунае и образование Бессарабской области" ("Учебник Западного Императорского лицея в память Цесаревича Николая", выпуск VI и VII, 1912 и 1913 годов). В 1910 г. поставлен во главе министерства народного просвещения.
 
О первоисточнике
 
Текст является полной сканированной копией книги Проф. Л. Кассо "Здания на чужой земле", издания книжного магазина И. К. Голубева под фирмою "Правоведение", Москва 1905 года.
Редакторская правка заключилась лишь в приведении текста к современной орфографии. К публикации подготовлен Никоновым П. Н.
Текст приведен с авторскими примечаниями, исключая несколько случаев, отмеченных "Прим. Н.П.Н.".
 
Л. Кассо. Здания на чужой земле
cтраница 3
Mobilium possessio vilis.
[Движимое владение - ничтожность (дешевка). - Прим. Н.П.Н.]
(Средневековая пословица).
 
Вопрос о праве собственности на здание не мог вызывать у римлян существенных затруднений, так как принцип "superficies solo cedit" [Наземное имущество прирастает к земельному участку (Гай). - Прим. Н.П.Н.] [См. 1. 7 § 10, D. de adq. rerum d. 41.1; 1. 7 § 12 eod. tit; 1. 23 § 7 D. 6. I; 1. 81 § 3. D. de leg. I; 1. 2 D. 43.18; 1. 32 D. 18,1; 1, 60 D.41.1 1. 50 D. 9.2; 1. 2 § I Cod. 3.32; 1. 5 Cod. 8.10.] одинаково применялся при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом участке [См. Vangerow, Pandecten I § 329; Schmid, Hanbuch des gem. Rechts. Besond. Theil I § 10; Gesterding, Lehre vom Eigenthume, стр. 231 сл.]. Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым, даже с точки зрения естественного права [Gaius II § 73; 1. 2 D. de superf. 43.18; 1. 50 D. 9.2.]. Теоретически, конечно, можно себе представить более ранний период в истории юридических воззрений римлян, когда, по сакральному праву до XII таблиц, собственность здания не приобреталась хозяином земли путем приращения [Так Kuntze, Kojengemeinschaft (1888) стр. 63 и Degenkolb, Platzrecht und Miethe, cтp. 120; но их аргументация, основанная на 1. 49 D. 6.1,1. 20 § 2 D. 8.2, 1. 23 pr. D. 41.3, 1. 28 D. 41.1 мало убедительна, как и предположение Kohler'a (zuг Lehre von den Pertinenzen, Iherings Iahrbucher. T. 26 стр. 33 прим. 68), взятое из 1. 28 D. de adq. rer. dom. 41.1.]. Но обсуждение этого вопроса при теперешней наличности источников представляется праздным, и полез-
cтраница 4
нее, наоборот, подчеркнуть, что римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главною частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации, хотя учение прокульянцев, как будто, давало возможность предполагать, что человек, застраивающий чужой участок, превращает его в другую вещь и вследствие этого может быть признан ее собственником. Однако в источниках никаких следов такого образа мысли нет [См. Fitting, Die Specification, в Archiv fur die civilistische Praxis. Том XLVIII, стр. 18.], и те немногие места в Дигестах, из коих некоторые современные романисты желают делать выводы, противоречащие принципу "superficies solo cedit", имеют лишь в виду совсем особые случаи, когда домовладелец выставляет несколько балок или строит даже целую галерею над зданием соседа [L. 33 D. de serv. praed. 8.2; 1. 25 pr. eod. tit.; 1. 28 D. de adqu. rer. dom. 41.1; 1. 47 D. 39. 2.]. Здесь мог бы оказаться спорным вопрос, к какому зданию отнести пристройки. Римские юристы решают его в пользу главного здания, а не в пользу здания, служащего поддержкой, но при этом они нас предупреждают [На последние слова в 1. 47 D. de damno infecto 39.2, (nес tamen consequens est, ut superior pars aedificii, quae nulli conjuncta sit, neque aditum aliunde habeat, alterius sit, quam cuius est id cui superposita est.). Pineles, Die communio pro diviso, (в Grunhut's Zeitschrift, XXIX стр. 718) не обратил достаточного внимания.], что из такого единичного случая вовсе не следует выводить, что, если постороннее лицо вообще построит второй этаж под чужим домом, оно приобретает право собственности на возведенное здание. И потому
cтраница 5
не удивительно, что римляне не знали горизонтального деления домов между несколькими собственниками [Тема горизонтального деления здания между собственниками возникла в Германии в середине XIX века, когда владельцы доходных домов принялись продавать дома поквартирно своим постояльцам. Так как обычно в таком доме весь этаж занимала одна квартира, то возник прецедент горизонтального деления здания между различными собственниками. Проблемы пользования, эксплуатации и развития такой недвижимости порождали такие конфликты между новыми собственниками, что эти дома остались в истории под именем "Дома ссоры". Это заставило правительство заняться разработкой правового регулирования отношений между ними. В итоге родились правовые принципы, известные сегодня под термином "Кондоминиум". - Прим. Н.П.Н.]: чтение источников показывает нам, что, если несколько лиц живут, хотя бы в отдельных квартирах, но в том же доме, нужно выяснить, кто из них владеет земельным участком, как таковым, и тогда за этим лицом при знается владение всем домом, входящим в состав участка [См. 1. 3 § 7 D. uti possidetis. 43.17.].
В современной германской литературе некоторые авторы [Так, напр., Pineles 1. с., стр. 709 сл.] пытаются доказать, что в Риме существовала поэтажная собственность, т. н. Stockwerkseigenthum, но их аргументацию нельзя признать особенно удачной, так как единственный веский довод для этой конструкции найден в римско-сирийском сборнике [Syrisch-romisches Rechtsbuch (изд. Bruns und Sachau), § 132 и стр. 273.], составленном в V веке после Р. X. для восточной части империи, т. е. в такую эпоху, когда точность юридического выражения обыкновенно отсутствовала в законе; и, кроме того, вряд ли можно придавать местному узаконению значение общепринятого в Риме правила. В силу принципа приращения собственнику почвы [Земля считается главною вещью, к которой прибавляется здание. См. 1. 21 D. de pign. act. 13.7; 1. 98 § 8. D. de solut. 46. 3; 1. 44 § 1 D. de oblig. et act. 44. 7. Против них не говорят 1. 20 § 2 D. 8. 2; 1.49; D. 6. I и 1. 23 D. 41.3, так как из сих последних вовсе не вытекает, что здание считается главной частью, как это полагает Bechmann, zur Lehre vom Eigenthumserwerb (1867), стр. 57-58.] всегда принадлежит право собственности на целое здание и отдельное отчуждение одной только постройки (без земли) было немыслимо, как со стороны строителя, так и со стороны хозяина земли. Против этой безусловности римской accessio [В источниках нас поражает та осторожность, с которой римляне относятся к праву собственности на вещи, вошедшие в какую-либо связь с почвою; см. 1. 27 § 32 D. 9.2.] при inaedificatio восстает
cтраница 6
в нашей юридической литературе Л. И. Петражицкий [Права добросовестного владельца (1897), стр. 134 прим. 1.], указывая на возможность вредных для народного хозяйства последствий. Но интересы экономические так сложны и так разнообразны, что трудно отыскать правовое положение, которое при известных условиях для кого-нибудь не оказалось бы опасным; и нужно напомнить прежде всего, что римские принципы, "superficies solo cedit", безусловно содействуют охранению строений как таковых: временный обладатель или пользователь может быть склонен, когда он покидает участок, разобрать все им построенное, тогда как, наоборот, хозяин земли будет дорожить приращением; земельные участки вследствие этого могут вздорожать и народное хозяйство в общей сложности не пострадает [Ср. Biermann, Ihering's lahrbucher T. 34 стр. 182; Sokolowski, Die Philosophie im Privatrechte (1902) стр. 112.].
Конечно, возможны случаи, где желательно для самого землевладельца привлечь строителя, а вместе с тем последнему необходимо заручиться вещной гарантией. Подобная потребность [Подробнее об этом у Dirksen, Abhandlungen der Berliner Academie. Hist. phil. klasse. 1853 г. стр. 183; Kuntze, Cursus des romischen Rechts (1869) § 589; Degenkolb, Platzrecht und Miethe, стр. 112.] и вызвала в Риме возникновение суперфициального права, развитие которого свидетельствует о его целесообразности. В силу особого договора и взамен уплаты годовых взносов ["Es gibt keine superficies ohne solarium" - пишет Degenkolb, Platzrecht, стр. 20 cл.] суперфициарий приобретает на возводимые им постройки своеобразное jus in re aliena, дающее ему владельческую защиту и право распоряжения построенным зданием.
Но собственником здания и здесь считается собствен-
cтраница 7
ник земли в силу общего правила [Ср. 1. 3 § 7 D. uti possidetis 43.17 (в концe).]; так что суперфициарий получает лишь владение правом [См. 1. 16 § 2 D. 13,7; 1. 13 § 3 D. 20,1; 1. 15 D. 20,4. Такого взгляда Bremer Pfandrecht (1867) стр. 40 сл. Wachter, Das Superficiar oder Platzrecht (1868) стр. 38 сл.; Windscheid, Pandecten 1 § 227 прим. 3; иного взгляда Dernburg, Pfandrecht, 1 стр. 220 прим. 5, но для этого приходится прибегать к смелому толкованию 1. 1 § 6 D. 43,18.], juris quasi possessio, и своими отчуждениями он только переносит право на чужую вещь; собственность же как право он перенести не может. Таким образом, и в данном случае римское право осталось себе верным: с одной стороны оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой, не находя мыслимым представления о здании, как отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно дает одному лицу собственность на землю и на здание, но одновременно обременяет ее существенным и пространным правом в пользу второго лица [Ср. Sintenis, Gemeines Civilrecht, I § 56 примеч. 12 и Kuntze, Kojengemeinschaft стр. 76.].
 
I.
 
В Риме вопрос о движимом или недвижимом характере какой-нибудь вещи юридического значения, как известно, не имел; но если бы такой вопрос возник по поводу построек на чужой земле, то он бы по римскому праву решился очень просто, так как земля с постройками образовала бы одну недвижимость [Ср. Biermann, Ihering's Jahrbucher т. XXXIV, стр. 199.].
Несколько сложнее постановка этого вопроса в древнегерманском праве, где правило о приращении не применялось также безусловно как в Риме, и где, кроме того, различие между вещами движимыми и недвижимыми имело практически в высшей степени существенное значение.
cтраница 8
В литературе встречается мнение, что у древних германцев все постройки считались имуществом движимым [Напр. Friedlieb, Reallasten стр. 186 прим. 6.] и такая аномалия объясняется якобы легкостью построек, большей частью деревянных, и вообще малоценностью употребляемых материалов ["Was die Fackel verzehrt ist Fahrniss"; см. llillebrand, Deutsche Rechtsprichworter (1858) стр. 42.], по крайней мере в течение первой половины средних веков. Но столь широкий вывод, основанный на такой общей мотивировке, представляет некоторые опасности. Несомненно, что в германском праве встречаются постановления, разрешающие строителю перенесение [Ср. Bluntschli, Rechtsgeschichte der Stadt Zurich I стр. 261.] здания с одного места на другое [См. Stadtrecht.von Zuozwil (1488 r.) § 22: (у Grimm, Weisthumer I, 134) "Item woller ain hus hat uf aim vogtbar guot und das darab verkoft, der sol dem herren darvon den dritten pfenning geben, es si dann das er das uf ein anderguot setze, da och vogtbar ware, den gibt er dem herren niit". Ср. еще Stadtrecht zu Imbstein (Эльзас). Grimm, Weisthumer I 735, и Stadtrecht von Dornstellen (Шварцвальд) там же, I 383.], но и римляне знали в аналогичных случаях jus tollendi [О подробностях этого права у римлян см. Vangerow, Pandecten I § 329 и Wachter в Weiske's Rechtslexicon 1 стр. 28-29.], которое вовсе не стояло в противоречии с общим принципом обязательного приращения. Большее внимание по поводу рассматриваемого здесь вопроса заслуживают те изречения средневековых источников обычного права, которые называют движимостью все постройки вообще или только некоторые категории зданий [Landrecht von Wildenhaus (XV века) § 3 (Grimm, Weisthumer V 202) wo auch gmurete huser verend die sollend in wiz und masz wie ander gelegen guot geachtet und geerbt; wasz aber holzern huser sind die sollend fur fahrends gehalten und geschatzt werden. См. также у Stammler'a, Das Recht des Breidenbacher. Grundes (Gierke's Untersuchungen XII) стр. 92 № 22... "ob die heusser vor fahrniss gerechnet und gehalten wirden berichten die Schopfen dass im Gerichte Breidenbach alle Baue, was die fackel oder Brand hinweg. nehme, vor fahrniss gehalden, und erkannt wurden, massen solches alt herkommens".]. Такое воззрение [Встречается, однако, и противоположный взгляд, может быть под влиянием римского права. См. Zurische Rathsverordnungen 1410 г. (Bluntschli 1. с. I стр. 415) "Daz alle huser u. trotten... ewenklich liegend guot sin u. heissen sol. u sol man es fur liegend guot erben u versturen, ane widerred ungefarlich." Oeffnung von Wetteschwill 1468 r. (Grimm, Weisthumer I 42...): es sollent ouch in den genannten zwingen und gerichten husser fur ligent gut gehept und gehalteu werden und nit fur varent gutt".],
cтраница 9
несмотря на то, что оно иногда формулируется без всяких оговорок [Так, напр., Stadtrecht von Lagerburg 1525 г. (цит. у Reyscher, Das Wurttembergische Privatrecht I, стр. 423 прим. 3): "Item alle Huser und schuren werden fur fahrende Hab geachtet und geschatzt".], имеет однако в виду очень определенные и узкие цели; оно выставляется для того, чтобы допустить к наследованию в зданиях те лица, которые, по общему правилу, могли бы получить лишь одно движимое имущество [Саксонское Зерцало. Земское право (по изд. Homeyer'a), 1. 20 § 2: "Svar der vrowen die stat nicht n'is mit dem gebu, als ir man stirft, binnen ses weken na dem drittegesten sal se mit dem gebu rumen, so dat se de erde nicht ne wunde. II 21 § 1 Die tinsmann, sve he si, erft sin gebu uppe sinen erven uppo tinsgude; it ne si en man von ridders art, die't sime wive habbe gegebeu". Этот принцип проявляется и впоследствии при общности имуществ между супругами в северной Германии. Steman, Das Guterrecht der Ehegatten (1857) стр. 36.], или для того, чтобы расширить право распоряжения хозяина этих зданий и избавить его от установленной при отчуждении остальных недвижимостей необходимости заручиться согласием кровных родственников [Prager Rechtsbuch (XIV века) нап. у Rossler, Deutsche Rechtsdenkmaler aus Bohmen I, гл. 149 § 4: "gybt ein man seinem weib sein gebeude, dass auf eines anderen mannes hoffstat leit, stirbt derman an-kint, sein nechster frunt haben an dem gut nicht, ob die frowe bezogt dass is ir gegeben sei mit recht. § 5. Ist aber dass aigen des mannes da das gebeude auf stet, so muss ers ir vorlangen vor gericht odir is hat nicht crafft''.]. Но этим вовсе еще не сказано, что здание во всех остальных случаях приравнивается к вещам движимым. Наоборот, видно из источников, что при стечении прав двух лиц на одно здание, последнее в своих внутренних отношениях рассматривается вполне естественно, как недвижимое имущество: если по местным статутам недвижимое имущество вообще не подлежит принудительной продаже, то собственник участка
cтраница 10
не может по недоимкам строителя направлять свое взыскaниe против самого здания [Hofrodel zu Altorf (XV века) § 30 (Grimm, Woisthumer I, 14): "Wer aher ob ieman sin gueter liessi fur den herren zins, so sol ein herr uf denselben guetern und die dazu gehorrent, den zins suchen und niit uf husern noch uf anderm plunder das zu liegendem gut gehoert".]. Это выражается в поговорке, что дом по отношению к наследникам движимая, а по отношению к вотчиннику недвижимая вещь ["Huser farend gut ist gegen den frunden und liegend gut is gegen den herrn". (Stafner Oefnung § 10, Grimm I 45).- Ср. по этому поводу Grafund Dietherr, Deutsche Rechtssprichworter стр. 64 и 66; Heusler, Institulionen des deutschen Rechts II, стр. 366 и Thudicum, Der altdeutsche Staat (1862) стр. 121.]. Для ясного понимания таких, с нашей современной точки зрения, может быть, странных, явлений не нужно забывать, что древнегерманское право при разделении имущества на движимое и недвижимое не всегда подчиняется естественным свойствам вещей, а руководствуется неоднократно стремлением распространить какое-нибудь правило на тот или другой разряд вещей. Так, напр., в Любеке пустопорожние земли, не принадлежащие к разряду родовых имуществ, приравнивались к движимым вещам лишь в том смысле, что они отчуждались без содействия наследников, но этим и ограничивалось применение к подобным землям понятия о движимом имуществе [Pauli, Abhandlungen aus dem lubischen Rechte 1 стр. 24 сл. 60 сл.]. Обращение земель было, очевидно, так стеснительно в древней Германии, что приходилось для удобств жизни прибегать к таким отступлениям и натяжкам.
cтраница 10
Все сказанное доказывает, что в германском праве средних веков здание могло иметь отдельную от земли участь [Здание считается имуществом строителя и может отвечать как таковое пред вотчинником. См. Appingadamer Bauerbrief 1327 г. (Richthofen. Friesische Rechtsquellen 1840 стр. 296) § 3: "Item quod si aliquis conducens aream aliquam paupertatem incidat, in tantum quod pensionem promissam solvere nequeat, domus quae in area fundata, dum sit domino fundi pro pensione tacite obligata, sine eius consensu nemini vendi potest."]:
cтраница 11
как движимое оно отходило к одним родственникам, а земля вместе с остальной вотчиной получалась другими родичами. Но еще более характерным для разбираемого здесь вопроса является в эту эпоху возможность двойного права на здание, при чем оба управомоченных лица считаются собственниками. Такому явлению содействовало в средневековой Германии прежде всего широкий круг и пестрый состав вещных прав [В отличие от римской жизни, см. Sohm, Deutsche Rechtsentwickelung в Grunhut's Zeitschrift fur das off. u. Privatrecht I стр. 248.], среди которых тогдашние теоретики различали несколько типов права собственности. Хорошо известно разделение на dominium directum и dominium utile, встречающееся в сочинениях средневековых юристов: глоссаторы начали с того, что назвали право римского эмфитевты dominium utile, на том основании, что источники давали ему rei vindicatio utilis в противоположность собственнику, имеющему actio directa; а последующие писатели стали уже неправильно [Ср. Pagenstecher, Die romische Lehre vom Eigenthume (1859) стр. 12 сл.; Landsberg, Die Glosse des Accursius und die Lehre vom Eigenthum (1883). стр. 98 сл.] понимать это выражение и давать название - dominium utile или Nutzungseigenthum тому правомочию, которое представляет держателю все экономические выгоды владения, тогда как право верховного обладания над тем же участком было названо ими dominium directum (Obereigenthum) [Ст. 942 Свода узаконений гражданских губ. прибалтийских гласит: "Когда право на сущность недвижимости соединено в одном лице с правом на пользование оною, то собственность есть полная и нераздельная. Но когда одному предоставлено только право на сущность вещи, другому же сверх того же права на ее сущность принадлежит и право исключительного ею пользования, то собственность считается разделенной и первое лицо называется в таком случае прямым собственником (dominus directus), а второе пользователем на правах собственности (dominus utilis)".]. В городах, когда властелин отдавал землю под постройку кому-нибудь из горожан, то он
cтраница 12
сохранял на землю и приобретал на здание это почти голое право, признавание которого однако лежало в уплате оброка [Хотя иногда уплата оброка означает лишь повинность, обременяющую участок, единственным собственником которого является его обладатель. В концe средних веков консолидация собственности происходила в пользу сего последнего. См. напр. Rosenthal, Geschichte des Eigenthums in der Stadt Wirzburg (1898) стр. 72 сл.; Des Marez Etude sur la propriete fonciere dans les Villes du Moyen Age (1898) стр. 103.], и строитель со своей стороны признавался по отношению к этим же объектам также собственником [Ср. Handfeste von Diessenhofen (XIII века), напеч. у Gengler (Deutsche Stadtrechte стр. 79), § 1.: "Item unicuique civi area contraditur in qua domum propriam aedificare poterit..."], хотя и стоящим ниже первого [Эта двойственность как будто упущена из виду у Wolff, Der Bau auf fremden Boden (1900) стр. 14. Ср. Arnold, zur Geschichte des Eigenthums, in den deutschen Stadten. стр. 147 сл.]. Установление права строителя совершалось в том же порядке, в каком происходило тогда отчуждение всякой вотчины, и вещное право обладателя зданием приравнивалось в этом отношении к поземельной собственности [Ср. напр. Falck, Handbuch des schlew holsteinischen Privatrechts V. 1, стр. 245.]. На такой почве стоит у нас до сих пор наше остзейское право в учении о правах оброчного содержания: здания воздвигнутые им на участке вотчинника считаются тоже собственностью строителя [Ст. 1329 Свода гласит: "Оброчному содержателю запрещается обязывать недвижимость какими-либо сервитутами, ипотеками или др. повинностями без согласия собственника. Но поставленные им на ней строения он властен подчинять как сервитутам, так и ипотекам по собственному усмотрению".], и римский принцип об обязательном приращении здания к земле [Он выражается в статье 771: "Возведенное на чьей-либо земле и плотно с нею соединенное строение признается частью этой земли".] несколько извращается представлением прибалтийского Свода о такой возможности двух собственников на одно и тоже здание. Но нельзя тем не менее сказать, что германское право вообще шло в разрез с принципом "superficies solo ce-
cтраница 13
dit" [См. Roth. Deutsches Privatrecht III, § 244; Stobbe, Beitrage zu Ge schichte des deutschen Rechls. (1865), стр. 62 сл.], оно только обходило его, допуская за строителем и его преемниками отдельную собственность, которая уживалась с правом собственности вотчинника.
Неудивительно, что при таких воззрениях [Ср. Ackermann, Uber Stockwerkseigenthum (1891), стр. 8 - 9.] могли в Германии строиться дома, в которых право собственности распределялось горизонтально, при чем отдельные жильцы считались собственниками одного лишь этажа [Определение дает Цюрихское Уложение 1887 г. в ст. 133. "Ausnamsweise wird eine Theilung des Eigenthums in der Art, dass verschiedene ubereinander liegende Abtheilungen eines Gebaudes oder das Gebaude einer seits und der Boden anderseits verschiedenen Eigenthumern gehoren, noch anerkannt, soweit derartige Spaltungen zur zeit bestehen"…] - явление противоречащее римскому праву, как выше сказано, но тем не менее весьма распространенное в средней и южной Германии [Случаи приведены у Biermann, lhering's lahrbucher XXXIV, стр 192 сл.; Heimbach в Weiske's Rechtslexicon Т. IX стр. 498 прим. 201; Kuntze Kojengemeinschaft und Geschosseigenthum (1888), стр. 5 сл., 53 сл. Относительно Швейцарии см. Bluntschli. Das Zurische Sachenrecht (1861) стр. 70.]. Романизирующая литература с XVI века [См. Der Stadt Frankfurt Reformation wie die anno 1578 aussgangen (изд. 1611 г.) VI tit. 4 § 6: "Wir ordnen und wollen auch insonderheit wann eine Behausung in der Erbschaft soll getheilt werden, die aber fuglich und ohn Misstand nicht zu theilen were; dass sio in allewege gantz und unzerissen beysammen gelassen, und nicht (exsempelweiss) einem Theil unden der Keller, dem anderen das erst, widerumb dem anderen das zweyt oder oberst Stockwerk zugetheilt soll werden; wie dann von Alters in dieser Stadt sehr brauchlich (wie noch vor Augen) geweson ist. aber offtmals grosse Unrichtigkeit verursacht hat".] уже осуждала такую communio pro diviso, и в XIX веке школа Савиньи [Recht des Besitzes (1837), стр. 302 сл.] как-то особенно строго отнеслась к этому своеобразному виду собственности [См. напр. Zaun, Archiv fur die civ. Praxis ХLII стр. 211 сл.], которой по-видимому суждено исчезнуть из современной Германии. До
cтраница 14
введения нового уложения, практика [Так напр. практика виртембергских судов; см. Archiv fur Wurtemb. Privatrecht XII, стр. 329 сл. и Mandry, там же, XIII стр. 193 сл.] тех территорий, где встречался т. н. Stockwerkseigenthum, старалась провести в соглашение эту поэтажную собственность с римским учением, предполагая, что все жильцы имеют кроме отдельной собственности на определенный этаж еще condominium на весь земельный участок, занятый постройкой; но тем не менее, и не взирая на горячий протест Гирке [Der Entwurf eines burgerlichen Gesetzbuchs, стр. 289.], гражданский кодекс объединенной Германии произнес смертный приговор над этой формой домовладения и лишил ее всякого будущего [Ст. 961 п. 2 гражд. Уложения воспрещается установление новых поэтажных прав, но Einfuhrungsgesetz § 182 сохраняет уже возникшие.] [Здесь автор глубоко ошибся в своих прогнозах. Данная конструкция не только не исчезла, но дала новую мощную форму развития принципа "superficies solo cedit". Речь идет о Кондоминиуме, который устанавливает механизм, посредством которого собственник квартиры в многоквартирном доме является также и собственником земельного участка, относящегося к дому. Праву собственности на квартиры в многоквартирном доме посвящен отдельный закон Wohnungseigentumsgesetz - "О праве собственности на жилье" от 15.03.1951. - Прим. Н.П.Н.].
Параллельно с вышеизложенными особенностями германского права, нелишне будет указать на нечто подобное в кутюмах древней Франции, главным образом в памятниках северных провинций и Фландрии, где продолжительность влияния германских взглядов вполне понятна. Обычное право, признавая [Уже со времен Beaumanoir'a; см. его Coutumes de Beauvoisis (изд. Salmon II) глава XXIII: "Mueble a parler generaument si sont toutes choses mouvables, c'est a entendre toutes choses qui pueent etre menees de lieu en autre".] на общих основаниях разделение вещей на mobiles и immobiles, выставляло в только что указанных областях еще одну категорию имущества [Об экономическом объяснении этому выделению см. Beaune, Droit contumier III стр. 19-20; Brissaud, Manuel d'histoire du droit francais (1904), стр. 1182.], называемую "cateux" [Bouteiller, Somme rural, Annotations sur le titre septante quatrieme: "Aucuns ont escrit que cateulx de leur nature sont immeubles et neamoins se partissent et se divisent comme meubles". - Различались "cateux secs" - здания от "cateux vегts"-лесного прироста.], к которой между прочим относятся постройки, не входящие в состав усадьбы [Coutumier d'Artois 1300 г. (изд. Tardif стр. 90-91) titre 39: "Toutes maisons, si comme li maisons d'un chevalier ou d'un eskuier qui est tenu en fief, sont chatel, hormis les edifices qui sont en le mote, se ele i est et le fermete. Et tout le casement qui dehors sont, soient granges, estables greniers, bergeries, porkeries, molins a vent... tout ce sont chastel". См. еще Coutumes de Beauquesne XII (Bourdot de Richebourg Coutumier gen. I 197) и Coutumes d'Artois CXLIV (Bourdot I 270).], а по некото-
cтраница 15
рым кутюмам вообще все здания [Coutumes du pays de Lalleux en Artois (Bourdot. I стр. 375) XXXVII "Par ladite coustume tous edifices... sont reputes catheux".- Coutume locale de la parie d'Esreux (Bourdot II 918)... "Maisons et heritages tenus de la Parie d'Esreux a nous appartenans gisans en notre ville de Lille que hors icelles sont reputez pour meublos". Coutumes de la Ville et Eschevinage de la Bassee (Bourdot II 919) VI "Maisons et heritages tenus du dit Echevinage sont reputez et sortissent nature de meuble". ] независимо от их стоимости или значения. Юридические последствия, вызванные созданием названной категории, аналогичны с явлениями германского права: этот особый класс вещей делится после смерти хозяина согласно правилам, принятым для движимого имущества, и без всякого преимущества в силу первородства [Coutumes de Montreuil s. m. XLVI (Bourdot I 196) "Granges, estables sout estimez et reputes meubles entre enfants seulement". To же самое в Coutumes du Boulenois LXXIII (Bourdot de Richebourg Coutumier general 1 стр.52).]; жена после расторжения брака имеет на эти cateux те права, которые принадлежат ей при communaute de biens на половину всей движимости [ Coutumes de la Chatellerie de Lille XXIX (Bourdot II 899).]. В некоторых городах Франции, как и в Любеке, подобное изъятие из категории недвижимостей встречается в пользу особого рода земель, называемых gagieres [Cp. Ancillon, Traite de la difference des biens dans la Coutume de Metz (1698), стр. 31 сл.], которые независимо от застроения и лишь в силу своеобразности своего правового положения могли быть, в отличие от других участков и подобно движимости, предметом свободного распоряжения на случай смерти [См. Coutume de Mez titre V (y Bourdot, Coutumier gen. II стр. 400).]. Но во всех таких случаях кутюмы указывают на специальное значение этой мобилизации, и из их изречений
cтраница 16
видно, что они не приравнивают вообще catеux к недвижимым имуществам; здания эти подлежали на обычных основаниях правилам взыскания, установленным для недвижимого имущества [См. Beaune, Droit contumier III стр. 20; Merien, Repertoire слово Cateux. Section III, §4.], и подвергались риску родового выкупа вместе с земельным участком [Coutumes de Lille гл. XI § 1 (Bourdot II 905) и Coutumes de Douai § l (Bourdot II 978).]. Это значит, что право владельца считается отдельным от земли правом, которое рассматривается, смотря по обстоятельствам, как движимое или недвижимое имущество [Для залога Cateux по некоторым кутюмам требуется крепостной порядок, установленный для недвижимости под названием main mise. См. Coutumes de Lille XX (Bourdot II 909).]; причем кутюмы не порывают всякую связь здания с землею [Римское учение о приращении несомненно реципировано в средневековой Франции, см. Goury, Origines et developpement historique de la distinction des biens en meubles et immeubles (Bibliotheque de la Conference Rogeville. Nancy 1897).] и постановляют иногда, что вотчинник может навязать строителю денежную сумму, равную стоимости построенного, и приобрести тогда право на все то, чем бывает застроен участок [Coutumes d'Artois CXLVI1 (Bourdot I 270) "L'heritier .... peut avoir et retenir les.... biens reputes catheux en payant a 1'heritier mobiliaire la valeur et priserie d'icelles qui se doit estimer comme si le tout estoit demoly". Также Coutumes de Saint Pol IV (Bourdot I 353); coutumes du Boulenois LXXIII (Bourdot I стр. 52); Coutumes de Beauquesne XII (Bourdot I 197).].
Римское начало обязательного приращения встречается и в кодификациях прошлых двух веков, которые возникли на почве рецепции иноземного права. Но в Прусском Земском праве, например, здание поступало в собственность вотчинника безусловно лишь в том случае, когда постройка возведена была без его ведома; но когда он об этом знал, и он не противился строительным работам, то происходило нечто довольно странное: земля, находящаяся под
cтраница 17
зданием, могла за известное вознаграждение отойти к строителю, так что и здесь устанавливалось единое право собственности на участок и на его поверхность; но приращение происходило не в пользу хозяина земли, как у римлян, а в пользу строителя [Preussisches Landrecht I 9 §§ 327, 329, 331, 332, а также I 20 §§ 472, 473. Однородное постановление в Уложении кантона Люцерна, ст. 281.]. Кроме того, по прусскому праву, ныне отмененному, могли представляться случаи, когда строитель считался собственником здания без приобретения земли, а именно когда это правоотношение вытекало из договора об отдаче земли в наем под выстройку [Практика считала, что в таком случае строитель отнюдь уже не имел права требовать собственность на почву; см. решение Оbeг Tribunal' от 8-го января 1861 г. (Striethorst's Archiv fur Rechtsfalle XL стр. 125) и решение Reichsgericht'a от 16 апреля 1894 г. (Entscheidungen des Reichsgerichts in Civilsachen XXXIII № 57).]. Ландрехт считал тогда строителя не простым держателем особого права на чужую вещь, а настоящим собственником здания [Ср. Landrecht I 21 § 43.], при чем последнее рассматривалось, как отдельная самостоятельная недвижимость, для которой мог быть отведен особый лист в вотчинной книге [На основании ст. 69 закона 5 мая 1872. См. по этому поводу Dernburg Preussisches Privatrecht I (5-e изд.) стр. 714.], и этого было достаточно, чтобы обеспечить оборотоспособность такого своеобразного имущественного объекта. Но прусская практика решалась выставлять представление о здании, как об особой вещи, отрешенной от земли, только по отношению к сооружениям, воздвигаемым в силу вещного права, как оброчное содержание и superficies [Ср. Landrecht I 22, разд. VII.]; при обыкновенной же аренде дом, хотя и считался отдельной собственностью строителя, но признавался вещью движимой [См. решение Обер-Трибунала от 27 сентября 1878 г. (Iohow und Kuntzel, lahrbuch der Entscheidungen des Kammergerichts I № 48) и Biermann, Ihering's Iahrbucher XXXIV стр. 230.],
cтраница 18
а из этого вытекал для арендаторов-строителей целый ряд невыгодных последствий, между прочим крайняя ограниченность кредита: закладывать свои дома, как недвижимость, им не разрешалось; а с другой стороны заем, обеспеченный закладом движимости, им также был недоступен уже потому, что Ландрехт требовал непременно установления ручного заклада с передачею владения, что в данном случае было немыслимо.
Влияние Ландрехта и прусской практики сказалось при составлении имперского Уложения, где статья 95 (по первому проекту 785) отрицает безусловность римского приращения и гласит: "К составным частям поземельных участков не принадлежат вещи, связанные с почвой лишь для преходящих целей. То же правило применяется к строению или другому сооружению, которое было возведено на поземельном участке управомоченным лицом в осуществлении права на чужую недвижимость". В этих словах лежит признание возможности существования здания на чужой земле без распространения собственности вотчинника на эту постройку. Когда последняя прочно и неразрывно связана с почвой, то юридическая разъединенность двух объектов мыслима только в такой обстановке, где строителю принадлежит право подходящее под категорию jura in re aliena, а туда Уложением относится между прочим т. н. Erbbaurecht [Ст. 1012 сл.] или наследственное право стройки, которое ближе стоит к чисто германским институтам, вроде Erbleihe или Bodenzinsrecht, чем к римской superficies. Существенная черта подобного права на застраиваемый участок заключается в том, что оно, как самостоятельное имущество, подлежит всякого рода распоряжениям в течение определенного промежутка времени [Ст. 1012 Германского Уложения гласит (в переводе А. Э. Вормса, приложение к Журналу Министерства Юстиции за 1898 г.): „Поземельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицо, в чью пользу установлено обременение, приобретало отчуждаемое и переходящее по наследству право иметь строение на этом участке или под поверхностью его". - Приблизительно также в проекте Швейцарского Уложения §§ 676, 773, 985.].
cтраница 19
На этот институт некоторые германские публицисты [Ср. Eschenbach, Die Kreditquelle des Erbbaurechts в Iahrbucher fur Nationaloconomie und Statistik III F. XX стр. 645; Mertens. Das Erbbaurecht als Mittel zur Bekampfung der Wohnungsnoth (1901). Sohm, Sociale Bedeutung des Erbbaurechts (Soziale Streitfragen № 31). Несколько осторожнее к Erbbaurecht относится Grunberg, Bauten auf fremden Grunde (1903) стр. 61 сл. - Ср. еще Hitzig в Zeitschrift fur Schweizerisches Civilrecht. Том XLIV стр. 25.] возлагают теперь большие надежды: им кажется, что отдача земель под выстройку названным способом может оказаться для городов, владеющих пустопорожними местами, выгоднее, чем окончательное отчуждение земли, и что с другой стороны, поощрение строительства будет содействовать удешевлению квартир для рабочего класса. С целью сделать это право строителя оборотоспособным германское общеимперское право разрешает открыть для него особый лист в Поземельной книге с возможностью свободного всестороннего распоряжения [Общегерманский вотчинный Устав (Gruudbuchordnung) § 7: „Ist auf dem Blatte eines Grundstucks ein Erbbaurecht eingetragen, so ist auf Antrag fur dieses Recht ein besonderes Grundstucksblatt anzulegen. Die Anlegung erfolgt von Amtswegen, wenn das Recht veraussert oder belastet werden soll. Die Anlegung wird auf dem Blatte des Grundstucks vermerkt". Cp. по этому поводу Turnau und Forster, Das Liegenschaftsrecht (1903) II стр. 61 Tuchs, Grundbuchrecht (1902) 1 стр. 270 сл. и II стр. 117.] этим jus in rе aliena, которое по германскому Уложению приравнивается к недвижимому имуществу [Ст. 1017 Улож.: „К наследственному праву стройки применяются правила постановленные относительно поземельных участков". Однако против полного приравнивания возражает Wittnack, Ueber Beleihung von Crbbaurechten в Archiv fur civ. Praxis XCIII стр. 340 сл., 315 сл.], из чего вытекает целый ряд определенных последствий касательно использования и отчуждения [Ср. Boehm, Reichsgrundbuchrecht (1898) стр. 116.].
cтраница 20
Однако один вопрос оказывается еще не совсем выясненным: к какой категории вещей должно быть отнесено не самое право строителей, а здания, построенные в силу этого права? Ясно, конечно, что дома, построенные вотчинником до установления отдельного Erbbaurecht'a, входят в состав самой недвижимости и разделяют ее участь, когда она отчуждается и обременяется. Несомненно с другой стороны, что когда строитель, получив пустопорожнее место, застроил его в силу своего права, то распоряжения вотчинника уже не могут отразиться на воздвигнутых зданиях, так как сии последние в силу ст. 95 имеют самостоятельное существование [См. Hitzig 1. с. стр. 24.]. Но спрашивается: к которой из двух категорий имущества относятся эти дома сами по себе? Если строитель пожелает заложить одно какое либо из этих зданий (без залога самого Erbbaurecht'а), должен ли он прибегнуть к ипотеке недвижимости или закладу движимости? Ведь ст. 95 только говорит, что названные здания не входят в состав поземельной собственности. Но можно ли считать их отдельными, хотя бы и безземельными, недвижимостями, или, наоборот, необходимо отнести их под рубрику движимого имущества? Большинство немецких юристов [Eck, Vortrage uber das Recht des burg. Gesetzbuchs I cтp. 10 Endemann, Lehrbuch der burg. Rechts I (8-е издание) § 52, прим. 28; Gierk Die Bedeutung des Fahrnissbegriffes стр. 37; Wolff, der Bau auf fremde Boden, стр. 80 сл.; см. также Andre, Rechtliche Stellung des Erbbaurecht в Schriften der Central Stelle fur Arbeitswohlfahrtseinrichfungen № 2 стр. 115-123.], германисты как и романисты, склонны признавать последнее, и впрочем отдают себе отчет о тех практических неудобствах, которые могут произойти от этого, когда Erbbaurecht, созданное Уложением 1900г., успеет привиться в жизни. Для предотвращения неудобств, связанных с
cтраница 21
причислением к движимости вещей, по своей природе несомненно недвижимых, коль скоро не идет речь о груде материалов, некоторые юристы [Так, напр.: Tobias, в Archiv fur civ. Praxis. Том XCIV, стр. 430.] наоборот расположены видеть в этих домах обыкновенную недвижимость. Они рассуждают следующим образом: если дом, построенный хозяином земли, по общему правилу считается составной частью участка, то по аналоги дом, воздвигнутый держателем Erbbaurecht'a, будет входить в состав этого правомочия; вследствие чего он должен быть, вместе с ним, признан недвижимым имуществом. Однако такое рассуждение легко вызовет возражение, что между принадлежностями вещного права и принадлежностями самой вещи может быть разница, и если они не безусловно совпадают, то вопрос остается открытым [Окажется спорным тогда, простирается ли, при залоге права стройки, вещное обременение также и на дома, воздвигнутые строителем, согласно ст. 1120 Уложения, которая гласит: „Ипотека простирается... на составные части участка". См. Klein, Die Rechtsformen der Gebrauchsleihe in dem burg. Gesetzbuche (1902) стр. 32, прим. 29.]. Чувствуя здесь какую-то ненормальность, некоторые юристы, как напр., Oertmann [Archiv fur burgerliches Recht XX стр. 184, сл. 190.], чтоб укрепить юридическую связь между зданием и почвою, предлагают признавать за строителем нечто вроде права собственности на ту часть земли, которая находится под зданием, так что когда строитель, напр., закладывает дом, то он вместе с тем отдает в залог эту часть почвы. Ho если с помощью подобной конструкции дом приближается к понятию об обыкновенной недвижимости, снабженной определенным количеством земли, и уже не перестает быть в некоторой связи с участком, то приходится констатировать другую анормальность: земля под зданием между тем не перестает принадлежать вотчиннику, и приходится таким образом обнаруживать на одном и том же
cтраница 22
участке два права собственности в пользу двух разных лиц: явление конечно допустимое с точки зрения прежней теории о dominium directum и utile, но встреча с ним в XX веке, после столь энергичного осуждения со стороны романистов XIX века, а также и составителей самого Уложения [См. Motive zum Entwurfe eines burg. Gesetzbuchs III стр. 467.], может казаться неожиданной.
Рассмотренный до сих пор вопрос о правовом положении здания, построенных в силу Erbbaurecht'a, еще не предрешает определения характера, по германскому Уложению, тех построек, которые возводятся в силу простого арендного договора, не внесенного в поземельную книгу. Применима ли к ним статья 95, провозглашающая самостоятельность тех зданий, которые построены лицом, имеющим особое право на землю? Дернбург [Buurgerliches Recht (1898) III стр. 17.] вполне правильно замечает, что у арендатора связь с землею менее тесная, чем, у лиц, пользующихся поверхностью земли в силу вещного права, так что a forciori здания, построенного арендатором, не должны считаться собственностью вотчинника. И в виду того, что в Уложении нет статьи, позволяющей назвать собственность арендатора недвижимым имуществом [Ср. Neumann, Iahrbuch des deutschen Rechts I стр. 55.], приходится по неволе допускать своеобразную категорию движимых вещей, для которой трудно подыскать достаточных оснований или внутренних признаков, не говоря уже об опасности, которая может вследствие этого обнаружиться в жизни.
cтраница 22
Очень поучительно в этом отношении зрелище, представляемое австрийским правом. Там также возможно установление вещного права в пользу строителя под названием Dodenzinsrecht и Erbpacht [См. ст. 1125, 1147-1150 австрийского Уложения.], причем откры-
cтраница 23
вается для него особый лист [Bartsch, Oesterreichisches Grundbuchgesetz (3-е изд.) стр. 230 сл.] в Поземельной книге, а вотчинник отмечается как лицо, в пользу которого уплачивается ежегодный взнос, подлежащий выкупу теперь, после реформы 1807 г. [Ср. Randa, Eigenthumsrecht (2-е изд.) стр. 16.]. Но достойны внимания главным образом в австрийском праве те примеры застроения, когда строителями являются обыкновенные арендаторы, как это встречается чаще всего на окраинах австрийской столицы (т.н. Praterhutten и постройки в Brigittenau). Уложение австрийское, по примеру прусского, различает построения возведенные с ведома вотчинника и помимо его воли [Ст. 297 австрийского Уложения (в переводе Вербловского, издание Редакционной комиссии, 1884 г.): "Точно также принадлежит к недвижимым вещам то, что возведено на земле с тем намерением, чтобы оно оставалось на ней всегда, далее принадлежит к недвижимостям не только все что прикреплено к земле..." Ст. 418: "Если постройка сделана кем-либо из собственных материалов на чужой земле без ведома и согласия ее собственника, то строение достается собственнику земли. Если собственник земли знал о возведении строения и не запретил добросовестному строителю тотчас же, то может требовать только обыкновенной цены за землю".]; и также решает, что в первом случае строитель может требовать присуждения ему земли, а во втором собственность на здание признается за вотчинником [Переход собственности должен произойти крепостным порядком. См. Strohal, Zur Lehre vom Eigenthume an Immobilien, стр. 158-160.]. Но австрийское уложениe ничего не говорит о построениях, возникших на основании арендных отношений, и практика давно уже признала, что ни постановление о приращении, ни правило о приобретении земли строителем не применимы к этому особому случаю [В таком смысле решения верховного суда (Oberster Gerichtshof) 23 ноября 1876 г. и 21 декабря 1882 г. (в сборнике Unger-Glaser №№ 6296, 9234).]. Приходится таким образом признавать, что строитель-арендатор делается собственником одной только постройки без всякого вещного отношения к самой почве.
cтраница 24
Но важным, и иногда даже жгучим, является вопрос о характере этой самостоятельной и отрешенной от земли собственности. В прежнее время австрийская практика допускала для таких обособленных сооружений, в виде надстроек [См. Fuchs, Grundbucherliche Curiositaten des neuen Wiener Grundbuchs. Juristische Blatter 1878, № 46.] или подвалов [См. решения верховного суда у Unger-Glaser, Sammlung der Civilrechtlichen Entscheidungen №№ 6704, 9409, 11940, 12508.-Ср. еще Randa Eigenthumsrecht, стр. 244 сл. и Pfersche, Oesterreichisches Sachenrecht § 3.], особую запись в крепостную книгу, и таким образом эти здания получали с формальной точки зрения характер отдельного недвижимого имущества [Cр. Rostocil, Das Erbbaurecht в Zeitschrift fur Notariat und freiwillige Gerichtsbarkeit in Oesterreich 1894, №№ 28-30.]. Но теперь, после преобразования поземельной регистрации в Австрии [Das allgemeine Grundbuchgesetz 25 июля 1871 вводилось в отдельных провинциях посредством особых законов, напечатанных вместе с вотчинным уставом в издании Manz'a (Taschen Ausgabe des Oesterreichischen Gesetze) под № 18.], вотчинной единицей, призванной занимать особое место в вотчинной книге, считается кадастральный участок, включающий в себя обязательно известную меру земли, так что внесение в книгу одного подземного или надземного имущества прямо немыслимо [См. между прочим правила 5 декабря 1874 для богемскoго королевства (Manz 1893, стр. 269) § 7: "Das Gutsbestandblatt hat alle Bestandtheile eines Grundbuhkorpers und diejenigen dinglichen Rechte anzugeben, welche mit dem Eigenthume des Grundbuchkorpers oder eines Theiles desselben verbunden sind. Die Bezeichnung der Bestandtheile eines Grundbuchkorpers hat mit den Bezeichnungen des Katasters und der Katastralmappe ubereinzustimmen". Cp. Offenhuber, Die Uebereinstimmung des Grundbuchs mit dem Kataster в Zeitschrift fur Notariat und freiwillige Gerichtsbarkeit in Oesterreich 1894, № 26 и № 27.]. Кроме того закон 1879 г. также возбраняет [Запрещение это лежит уже в § 10 вотчинного устава 1871 г.] общую собственность в виде communio pro diviso на один и тот же дом; Stockwerkseigenthum перестало и здесь быть жизнеспособным институтом [Закон 30 марта 1879 г. в § 1 гласит: An materiellen Teilen eines Gebaudes, welche nicht so beschaffen sind, dass sie als selbstandige korperliche Sachen angesehen werden konnen, wie z. B. an einzelnen Stockwerken oder Raumen desselben Gebaudes, kann ein selbstandiges Eigenthumsrecht nicht erwerben und zu diesem Ende eine Eintragung in das Grundbuch, nicht erwirkt werden". - Возникшая до 1879 г. поэтажная собственность остается в силе (§ 2). Ср. у Manz'a стр. 268, 316, 352, 369. 372.]. При таких условиях, и в
cтраница 25
виду невозможности книжной записи, строения арендатора были причислены к движимости, несмотря на то, что судебная практика испытывает большие неудобства от такого взгляда. Арендный договор между собственником и арендатором гарантирует последнему спокойное обладание лишь на время существования между ними договорных отношений; но распоряжения со стороны вотчинника могут нанести ему чувствительный удар, так как приобретатель участка, будучи in bona fide и не подозревая права строителя, о котором умалчивает вотчинная книга, предъявить неограниченное право на поверхность участка и между прочим на эти здания, называемые австрийской практикой Superaedificate [Ср. Grunberg, Bauten auf fremdem Grunde (1903) стр. 31; Gass, Aus meiner Landpraxis, в Zeitschrift fur Notariat 1895 г., № 39 сл.]. С другой стороны положение самого строителя, когда он желает распорядиться своим правом, может оказаться мало завидным, особенно, когда он, нуждаясь в кредите, стремится заложить постройку - не в виде материала на снос. Ипотека недвижимого имущества [Фискальные учреждения в Австрии относятся к этим Superadificate как к недвижимости и взимают соответствующий налог. См. решение верховного суда от 22 января 1872 г. (Unger-Glaser № 4457), но судебная практика не решается следовать этому примеру.] ему недоступна по только что указанной формальной причине, а именно невозможности записи; если же должник вздумал заложить свой дом в вид движимого имущества, то он встретился бы с неисполнимым предписанием закона [Австрийское уложение §§ 447, 451.], требующим непременно ручного заклада. Заинтересованные лица стараются, как видно, обходить эти неудобства, до-
cтраница 26
пуская в силу фиктивно просроченного долга направление мобилярного взыскания [Нужно заметить, что австрийское право знает особый вид взыскания по отношению к тем недвижимостям, которые не записаны в поземельный книги. Oesterreichische Executionsordnung 27 мая 1896 г., § 90: "Wenn die Liegenschaft, an der oder an deren Antheil, fur die vollstreckbare Forderung ein Pfandrecht begrundet werden soll, in ein offentliches Buch nicht aufgenommen ist, so ist zum Erwerbe des Pfandrechts die vom. Executionsgerichte auf Grund der Executionsbewilligung vorzunehmende pfandweise Beschreibung der zu pfandenden Liegenschaft erforderlich".- О применении этого порядка к Superadificate существует спор в австрийской литературе. См., с одной стороны, Pfersche, Sachenrecht § 3, а с другой, Rosenfeld, в Gerichtshalle 1899, №. 2 и Nemethy, Juristische Blatter 1899, № № 1, 2.] на эти строения, и создают таким образом вещную гарантию, в виде судебного закладного права, допустимого по австрийскому законодательству. Но к сожалению в Австрии для такого взыскания существует годовая погасительная давность [Oesterreichische Executionsordnung § 256.], так что и эта довольно сложная сделка долгосрочного кредита строителю не доставит. При этом не нужно упускать из виду, что если дело дойдет до публичной продажи по такому закладу, приобретатель постройки, не приобретая никаких прав на землю, вовсе не гарантирован, что вотчинник не потребует от него сноса здания; и нужно признаться, что подобная перспектива, мало заманчивая для покупателей, значительно повлияет на размер предлагаемой покупной цены, а вследствие этого с самого начала пострадает кредит хозяина постройки [Ср. Gass I. с. № 39.].
Австрийскому праву можно по данному вопросу противопоставить французское, которое в настоящее время считает возможным признавать за домами характер недвижимого имущества и в тех случаях, когда право собственности на них принадлежит постороннему лицу, а не хозяину земли. Ст. 553 Кодекса позволяет сузить действие прин-
cтраница 27
ципа, "superficies solo cedit", когда будет доказано существование отдельного права на вещь ["Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'interieur sont presumes faits par le proprietaire a ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouve; sans prejudice de la propriete qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquerir par prescription soit d'un souterrain sous le batiment d'autrui, soit de toute autre partie du batiment" Последние слова имеют в виду поэтажную собственность, разрешенную французским кодексом. См. ст. 664.], и этой оговорки достаточно для того, чтобы эмфитевт во Франции [См. решение кассационного Суда от 16 декабря 1873, у Dalloz'a Recueil periodique 1874, часть I, стр. 249 и от 22 июля 1885 г. (Sirey Recueil 1888, ч. I, стр. 130), а также апелляционной палаты в Douai от 8 февраля 1878 г. (Sirey 1881, ч. 2, ст. 260).], бельгийский суперфициарий [По поводу бельгийского закона 10 января 1824 ср. Laurent, Principes de droit civil V № 414 и VII № 409.], или наконец domanier в Бретании [По поводу ст. 9 закона 6 августа 1791 по поводу domaine congeable, см. Henry, Une vieille contume bretonne (1894) стр. 43.] могли иметь на воздвигнутую им постройку не jus in re aliena, как в Риме, а настоящее право собственности, отнесенное к категории недвижимого имущества. Однако эти виды пользовладения в тех территориях, где применяется кодекс Наполеона, скорее редкие, а гораздо чаще встречаются там обыкновенные арендные договоры с правом для арендатора построить какое либо здание.
Спрашивается, в этих случаях кому принадлежит здание, и если считать его собственностью строителя, то будет ли оно res mobilis или immoobilis? Французская доктрина [См. Demolombe, Cours de Code Napoleon IX № 166 сл.; Marcade, Explication theorique du Code civil (8-е изд.) II, № 421 сл.; Guillouard, Contrat de louage I, стр. 345; Laurent, Principes de droit civil, решается допустить собственность строителя, но считает ее в этом случае движимостью. Не совсем ясно у Planiol, Manuel de droit civil I, (1900) стр. 447, который говорит о "superficie temporaire".] отрицала право собственности арендатора, не допуская последнего к самостоятельному положению держателя вещных прав. Но здесь лишний раз обнаруживается
cтраница 28
раскол, так часто разделяющий во Франции науку и судебную практику: кассационный суд не только считает арендатора собственником в течении договорного срока, но уже начиная с середины прошлого века [В первой половине XIX в. встречаются решения апелляционных палат, стоящие за движимый характер этих построек, так напр. Cour de Besancon 22 мая 1845 (Sirey 1847, 2 стр. 275).] он, в противоположность некоторым низшим судам [Сюда можно отнести главным образом Tribunal de la Seine. См. по этому поводу кроме кассационного решения 1 июля 1845 (Dalloz 1845, I, стр. 518) два более поздних решения 1868 и 1871 г., приведенные у Dalloz 1871, III, стр. 33.], проводит взгляд, по которому дом, построенный арендатором, признается именно его недвижимой собственностью, если в договоре хозяин земли, хотя бы и безмолвно, отказался от приращения [См. реш. Кас. Суда от 15 апреля 1846 (Dalloz 1846, I, 171), 14 февраля 1849 (Dalloz 1849, I, 168) и 7 апреля 1862 (Sirey 1862, I, 459); парижской палаты 30 мая 1864 (Dalloz 1866, 2, 175) и 15 декабря 1869 (Sirey 1866, 2, 83); палаты в Бордо 22 декабря 1868 (Dalloz, 1871, 2, 191).].
Подобные решения, в которых верховный суд и апелляционные палаты весьма основательно подчеркивают, что дом не может не считаться недвижимостью [См. напр. решение Лионской палаты 15 февраля 1871 г. (Sirey 1871, 2, 82), "attendu en droit qu' un batiment des qu'il est construit devient immeuble dans le sens Ie plus absolu, quelqu'en ait ete le constructeur".] потому, что он не утрачивает своих cyщecтвeнныx свойств, даже тогда, когда он стоит на чужой земле, попадаются в избытке вплоть до конца 80-х годов, и свидетельствуют об окончательно установившейся практике [См. еще кас. решения 3 февраля 1872 (Dalloz 1872, 1, 256) и 11 августа 1884 (Sirey 1885, 1, 230).]. В этих решениях, конечно, предполагается временная собственность ["Le caractere temporaire et resоluble du droit qui appartient au locataire constructeur ne saurait empecher d'y reconnaitre un droit de propriete" (Cour de Paris 23 февраля 1872, Dalloz 1874, 2, 22). В том же решении палата называет право строителя "domaine utile". Странно, что Кассационный Суд, тем не менее, не дает строителю владельческой зашиты. См. решение 2 августа 1870 г. (Dalloz 1871, 1, 173).], обусловленная содержанием
cтраница 29
договора; по истечении установленного срока здание превращается в движимую вещь, подлежащую сносу, если нет оговорки в пользу хозяина земли. Но до этого момента, на основании только что приведенной практики, строитель пользуется всеми выгодами недвижимого имущества и между прочим может заложить свой дом, как любой земельный участок [См. кроме выше приведенных решений Орлеанской палаты от 19 апреля 1866 г. (Dalloz 1866, 2, 94).]; французская система именной записи по фамилиям владельцев устраняет всякие формальные затруднения для обременения этих зданий обыкновенной ипотекой. Одно только остается не совсем выясненным на практике, а именно значение, которое следует придавать тем или другим договорным пунктам для решения вопроса: отказался ли собственник земли в конкретном случае от надстроенных зданий в пользу нанимателя, или нет? Встречаются решения, в которых право арендатора снести построенный им дом по истечении арендного срока служит признаком, что он в течение договорного срока должен был считаться собственником этого здания [Так напр. в выше приведен. решении 7 апреля 1862 г. (Sirey 1862, 1, 459); Lyon 18 февраля 1871 г. (Sirey 1871, 2, 82).]; но встречаются и другие, более ранние, судебные разъяснения, где, наоборот, такое право строителя на снос вовсе еще не равносильно отказу от собственности на здание со стороны вотчинника [См. реш. кассационного суда 8 июля 1851 (Sirey 1881, 1, 184).]. Кроме того, французская практика расположена считать, что упоминание в договоре, об обязанности вотчинника, по прекращении договора, уплатить строителю стоимость дома, означает, что до этого момента строение принадлежит строителю [Это вытекает, между прочим, из решения парижской апелляционной палаты 30 мая 1864 г. (Dalloz 1866, 2, 175).]. K сожалению, такая
cтраница 30
презумпция не всегда оказывается основательной: бывали случаи, когда суды ее отвергали [В этом смысле решение палаты в Besancon 22 мая 1845 г. (Dalloz 1849, 1. 166).]. Вот почему сторонам полезно вносить в договор аренды под выстройку особую оговорку, где будет решен вопрос о том, кого из контрагентов в течение договорного срока следует считать собственником здания; но последнее, на основании выше приведенной практики, будет, в том или другом случае всегда недвижимым объектом.
 
II.
 
После краткого обзора тех разноречивых ответов, которые получает в западноевропейском праве вопрос о юридическом положении зданий, стоящих на чужой земле, приходится теперь обратиться к русской правовой жизни, где также встречается подобное дробление права собственности между землевладельцем и строителем.
В законодательстве Московского государства мы находим постановления, вряд ли заимствованные из западнорусского права [В литовском статутe 1858 г. Разд. III, арт. 30, § 4 приводится случай, где, наоборот, строитель поставлен в худшее положение.], в которых обнаруживается стремление охранять постройки, возведенные на земле, переходящей потом к новому хозяину; последний по Уложению 1649 г. [Гл. XVII ст. 27.] обязан при выкупе уплатить строителю полную стоимость постройки, и такое же правило встречается позднее, по поводу возвращения участка из незаконного владения [Ук. 9 апреля 1684 г. (П. С. 3. 1087).]. Эти постановления свидетельствуют о желании законодателя удержать владельца от бесполезного разрушения построенного и вместе с тем провозглашают право вотчинника на поверхность
cтраница 31
земли. В начале ХVIII века дома сливаются со всеми остальными категориями поземельных прав под общее название недвижимого имущества; и отмена Указа о единонаследии уже не в состоянии была поколебать [См. однако следы некоторых сомнений присутственных мест относительно принадлежания дворов к категории недвижимого имущества в ук. 11 апреля и 29 ноября 1762 г. (П. С. 3. 11511 и 11715).] результат, давно подготовленный предшествующим развитием. В истории нашей собственности ХVIII век означает применение романистических взглядов к явлениям поземельного права, а в сфере специально здесь рассматриваемого вопроса это стремление обнаруживается в попытках законодателя устранить ограничения собственности, которые вытекают из стечения прав двух лиц на один застроенный участок. Межевая инструкция Екатерины II от 25 Мая 1766 г., столь способствовавшая упорядочению и укреплению наших поземельных отношений, изобилует постановлениями, имеющими целью положить конец раздвоению права собственности между зданием и землею; но консолидация происходит здесь не в пользу хозяина участка, а в пользу строителя или его преемника. Государство предписывает сему последнему уплатить первому то, что стоит земля под зданием, и таким образом получается один собственник почвы и ее поверхности [Межевая инструкция 25 мая 1766 г. (12659) глава VIII, § 11; глава XXIII § 9; XXV §§ 15, 16, 18, 20; гл. XXVII, §§ 3, 4. - Инструкция землемерам 13 февраля 1766 г. (12570); указ 27 марта 1769 г. (13275).]. Здесь законодатель опять-таки руководствуется ценностью построек и сравнительной дешевизной, а также изобилием земли, в большинстве названных случаев, казенной. Но эти мероприятия Межевой Инструкции носят временный и чрезвычайный характер: на будущие годы застроение чужой земли вовсе возбраняется [Там, где государство поощряет строительное дело, оно отводит застроенный участок в собственность строителю и отнимает его только тогда, когда обещанное здание не будет воздвигнуто. См. ук. 24 июня 1803 (20816) III 6 п. I; 29 июня 1808 (23173) п. 1-4.], а это значит, что если тем не
cтраница 32
менее обнаружится случай возведения постройки на чужой земле без разрешения хозяина участка, строитель должен подчиняться праву сего последнего и допустить применение правила superficies solo cedit [См. Межевая Инструкция 25 мая 1766 г. (12659) гл. VIII, § 16. Исключение сделано для кирпичных заводов в § 15.]. Принцип этот выражается весьма ясно в нашем Своде законов 1832 г. и можно только жалеть, что ст. 364 [(По изданию 1842 г., ст. 529). "Кто без всякого правильного укрепления завладел чужою землею и оную застроил, тот лишается ВМЕСТЕ с землею и заведенного им строения в пользу законного владельца без всякого вознаграждения". О засеве говорит ст. 370 (536 по изд. 1842).] не была уже воспроизведена в I ч. Х тома после 1842 г., хотя нынешняя ст. 386 не дозволяет сомневаться, что по общему правилу в русском праве собственник земли является собственником надстроенных [См. еще ст. 611, 1 ч., Х т. (по изд. 1900 г.).] зданий, причем незаконному владельцу дается теперь, в отличие от Свода 1832 г., jus tollendi [Ст. 622, 628, 1 ч., Х т., по изд. 1900 г. До какой степени у нас принцип "Superficies solo cedit" препятствует установлению поэтажной собственности, трудно сказать. Наш Х том в ст. 394 не приводит домов в числе нераздельных имуществ, и Сенат разрешал установление отдельной собственности на подвал под лавкой. См. реш. 1869 г., № 10.].
Но, невзирая на стремление законодателя устранить возможность конфликтов, и в XIX веке встречаются многочисленные случаи стечения двух прав на застроенный участок. Так напр., до 1861 г. дома, построенные государственными крестьянами на казенных землях, считались недвижимостями [Это вытекает из ст. 319 Устава о благоустройстве в казенных селениях т. XII, ч. 2; см. по этому поводу Победоносцев, Курс гражд. права (2-е изд.) I стр. 32 и Сенат, решение гражд. Деп. 1870 г. № 669.], когда они продавались не на снос [На этот счет см. ст. 2184, 2 ч., Х тома (по изд. 1857 г.).], а из этого нельзя было вывести, что земля под домами переставала принадлежать государству, так что здесь полу-
cтраница 33
чалась двойственность прав; но с другой стороны, когда эти же участки отдавались под выстройку лицам других сословий без надлежащего разрешения правительства, суды отказывались признавать эти здания собственностью строителей, и тогда принцип приращения, выраженный в выше (стр. 32) приведенной ст. 386, а также и в ст. 424, считающих здания принадлежностями земли, одерживал верх [См. Пестржецкий, о строениях воздвигнутых на общественных землях, Журн. Гражд. и Угол. права 1872. кн. 5, стр. §61.].
При прекращении крепостной зависимости пришлось упорядочить давно уже сложившиеся отношения и устранять то, что шло в разрез с новыми начертаниями: крестьянские постройки или мельницы, построенные на помещичьей земле и оказавшияся вне мирской земли после отведения надела, не должны были оставаться в таком неопределенном положении, и закон предложил крестьянам выкупить землю; в противном случае помещик по истечении известного времени имел право снести постройку [Положение о Великорус. крестьянах (по прод. 1863 г.) ст. 91, местное Малороссийское положение ст. 85.]. Теперь после обязательного перехода на выкупные платежи возможность этих коллизий на почве крепостного права исчезла и крестьянские постройки считаются составной частью двора [Особое приложение к IX т. изд. 1902 г. IV ст. 12, 13, 74. 75, 99. 146, 198. Ср. решение гражд. кас. Деп. 1896 г., № 102.]. Вопрос о праве собственности на них связан с решением другого: кто собственник двора? Если субъектом будет признана семья, то и здание разделит участь земли. Если же двор должен быть признан собственностью общества, то семья будет иметь на землю и на здания лишь право потомственного пользования [Проект положения о надельных землях (1904) ст. 5, 155.]. Так, по крайней меpе, решают вопрос по отношению к крестьянам, живущим в общинном землевладении, составители нового "Проекта по
cтраница 34
пересмотру крестьянского законодательства". Вообще нужно заметить, что у нас, как ни старались иногда обойтись без jura in re aliena, на практике приходится неизбежно считаться с этими видами пользовладения. Убедительным подтверждением этой мысли служит чиншевое право, которое продолжает жить и развиваться в России, несмотря на все стремления искоренить или, по крайней мере, локализировать его [Характерно в этом отношении решение Сената от 3 марта 1904 (Журн. Мин. юстиции 1904, .№ 4, стр. 149 сл.).]. При городских чиншевых отношениях чиншевик строит дом, или владеет им, конечно на чужой земле; и если считать, что он по нашим современным правовым воззрениям, в отличие от римского эмфитевта, может быть назван именно собственником здания [В циркуляре Министра Юстиции от 12 ноября 1898 г. за № 30317 права чиншевика на строение названо "собственностью".], то этим самым однако еще не решается вопрос о характере такой собственности: раз юридическая связь с землею порвана, здание может быть произвольно признано движимостью или недвижимостью.
cтраница 34
Значение названного вопроса обостряется при переходе чиншевого права от одного чиншевика к другому. Когда в Западном крае действовал Литовский Статут, то эти переходы могли совершаться и домашним порядком [Ср. Положение о земельном устройстве чиншевиков 1886 г. (Особое прил. к IX тому XXV) ст. 8.]. После введения там I ч. Х тома, статья 594 (по изд. 1842 г., а по изд. 1887 г. в прил. к ст. 708 § 18), в которой перечисляются акты совершаемые крепостным порядком, могла бы означать необходимость крепостного обряда для таких сделок, уже потому, что оброчные содержатели, имеющие потомственное право пользования на городских [Устав о городском и сельском хозяйстве. (Свод 1857 г. т. XII ч. 2) ст. 43 п. 3 и ст. 108 п. 31.] и казенных зем-
cтраница 35
лях [Устав о пошлинах (Т. V Свода по изд. 1903 г.) ст. 237.] подлежат взиманию крепостных пошлин при отчуждении своего права. Но для чиншевиков во владельческих городах и местечках с 1828 г. [Зак. 31 мая 1828 (2071) п. 16 и 17.] была введена особая льгота, избавившая их от сборов, связанных с крепостным порядком. Это узаконение, образовавшее нынешнее примечание 1 к статье 243 Устава о пошлинах, так редактировано ["В западных губерниях во владельческих городах и местечках с владельцев домов и других строений, если с сим владением не соединено или не переуступается право собственности на землю, на которой находится строение, не потребуется кроме условий помещиком утвержденных других каких либо крепостных актов, и при продаже означенных домов и строений или переходе иным образом к другому лицу не взыскивается пошлин". По мнению Змирлова (Журнал Гражд. и Уг. Права 1881 г. кн 3. Заметки стр. 84), здесь продавец освобождается от представления купчих в доказательство своего права, но не сказано, что сам акт продажи может заключаться домашним порядком. См. однако Победоносцев, Курс (изд. 4-е) I стр. 34.], что из него можно вывести освобождение не только от пошлин, но и от всех формальностей, образующих крепостной порядок и установленных для перенесения прав на недвижимость. Однако там не сказано, что названная форма недоступна вообще сторонам, если они пожелают облечь свое соглашение в крепостной акт [См. Маттель. Журнал Гражд. и Угол. Права 1886 г. № 4, заметки стр. 8.], и присутственные места старого типа [См. решение общего собрания Сената 19 июня 1857 г. (Сборник решений Правительствующего Сената I № 570).] допускали, как нам известно, coсвершение купчих крепостей, содержащих перенесение чиншевого права. Однако с введением судебной реформы в Западном крае произошла и в этом отношении перемена [Ср. Маттель, там же; впрочем встречаются и исключения, среди которых нужно упомянуть о циркулярном распоряжении Луцкого суда нотариусам (Суд. Газета 1884 г. № 39 стр. 10), где предписывается крепостная форма, но без пошлин крепостных.]: суды и нота-
cтраница 36
риусы стали толковать вышеприведенную статью в смысле безусловного запрещения отчуждения чиншевых построек крепостным порядком, а из этого уже неизбежно вытекало, что такие постройки приравнивались к имуществу движимому, отчуждаемому домашним порядком или нотариальным, но без утверждения старшим нотариусом. Однако подобное воззрение шло в разрез с общим духом нашего обновленного законодательства, в котором Устав гражданского судопроизводства определяет для спора о чиншевом праве подсудность недвижимого имущества [Прил. к ст. 1400 У. Г. С. II п. 2.]; и неудивительно потому, что Сенат, проводя этот последний принцип, старался одновременно противодействовать практике, допускающей отнесение чиншевых построек к категории движимого имущества [См., напр., решение 1877 г. № 112.]. Но Сенату не удалось удержаться на этой вполне правильной и целесообразной точке зрения [Ср. последнее решение в этом смысле в 1892 г. № 111.]: в последних его двух решениях обнаруживается, что вышеуказанное направление практики восторжествовало и в Верховном суде.
В одном из этих решений Сенат, по отношению к чиншевикам Привислинского края [1901 г. № 12; см. по этому поводу заметку Cap. в Журн. Мин. Юстици 1903 г. № 1 и толкование, которое дается статье 203 Устава о пошлинах.], признает только беспошлинность перехода, не касаясь самого порядка отчуждения, который по законам, действующим в округе Варшавской Судебной Палаты, должен быть признан тождественным с формой, там установленной для отчуждения недвижимого имущества [См. Ипотечный устав 1818 г. ст. 43-45 и 52; ср. по этому поводу Дуткевич. Польское ипотечное право, стр. 256.]. Но в губерниях, где применяется наше общегражданское право, вышеприведенная
cтраница 37
практика, к которой присоединился и Сенат [1899 г. № 26.] в последнее время, сводится к тому, что строения городских чиншевиков, не тронутые законом 1886 г., продолжают обращаться, как вещи движимые: передача этого имущества совершается в форме домашнего письменного акта, являемого только к владельцу города или местечка; а для того, чтобы приобретатель чиншевого права считался одновременно собственником здания, пишется иногда купля-продажа на дом, как на материал, отдаваемый на снос; таким же образом совершается заклад, нередко облекаемый в форму условной купли [Ср. Рабинович, Судебная Газета 1884 г. № 36 стр. 12, и Нейман, там же 1881 № 39 стр. 9; относительно жителей владельческих городов и местечек Бесарабии существуют особые правила, именно в смысле приравнения построек к движимому имуществу, IX том Свода, Прил. к ст. 322 (прим. II ст. 11). См. Раввич, Юридическая Газета 1874 № 42, стр. 2.]. Понятно, что при этой обстановке названные чиншевики лишены настоящего реального кредита, и неудивительно, что государство нашло нужным прийти к ним на помощь, дозволяя земельным банкам выдавать ссуды под обеспечение чиншевых построек [Высочайше утвержденное мнение Государственного Совета 26 мая 1897 г. (П. С. 3. 14153). "Министру Финансов предоставляется изменить уставы учреждений долгосрочного кредита по ходатайствам сих учреждений, в смысле разрешения им выдавать ссуды в городах под залог участков с строениями, находящимися у заемщиков во владении на праве потомственного бессрочного пользования и распоряжения за определенную и не подлежащую изменению плату или чинш...". Соответственно сему был изменен, напр., устав Киевского земельного Банка распоряжением Министра Финансов от 13 ноября 1898 г. (С. У. Р. 1899 ст. 123).], если заемщиком будет представлено залоговое свидетельство, составленное старшим нотариусом, на общих основаниях [См. цирк. Мин. Юстиции от 12 ноября 1898 г. за № 30317: "п. 4 о выдаче залогового свидетельства старший нотариус делает отметку в крепостном реестре и сборнике запрещений". Реестр в виду отсутствия особого листа для чиншевика больших услуг оказывать не может. Наоборот, алфавитный указатель к сборнику запретительных статей (Прил. к ст. 154 п. 5 Пол. о Нот. части §§7-9) мог бы играть существенную роль.],
cтраница 38
хотя и с некоторыми особенностями. Но Государственный Совет счел целесообразным разрешить эту выдачу только тем чиншевикам, которые прибрели свое право путем крепостей [Устав Киевского земельного Банка § 10 (новая редакция). "Ссуды под залог имущества последнего рода... (чиншевиков) выдаются с соблюдением при том следующих условий: а) в залог не принимаются имущества, которые по свойству права владения и по месту нахождения самих имуществ могут быть отчуждаемы без совершения крепостных актов".]: это весьма понятное предписание имеет целью охранить банк от принятия в залог строений, не принадлежащих чиншевикам-заемщикам [См. мотивы Государственного Совета в выше приведенном циркуляре Министра Юстици.]. Но так как громадное большинство чиншевиков владеет без всяких крепостей, оказанное благодушие рискует остаться мертвой буквой; и такое крупное практическое неудобство, подрывающее значение этого поземельного правоотношения, вытекает в сущности только из неправильного воззрения на чиншевую постройку, как на движимое имущество.
Кроме чиншевого права встречаются в нашем законодательстве права отдельного владения на казенных участках, отдаваемых под выстройку частным лицам. Это право отчуждаемо, и казна между прочим имеет возможность направить на него свое взыскание в случае неуплаты оброка. Тут мыслим был бы спор о том, имеет ли владелец казенного участка на это здание собственность или только правомочие в виде jus in re aliena? К счастью, в данном случае, спор решается текстом закона [Прил. к ст. 28 Устава Сельского хозяйства (Т. XII Свода Законов по изд. 1903 г.) ст. 28: "непременными принадлежностями участка считаются 1) все строения в участке находящиеся... Ст. 26. Продажа участков производится… с соблюдениями следующих условий: 1) участок со всеми принадлежностями продается не в полную собственность, но с тем только правом, которое имел неисправный содержатель..."] в пользу последней конструкции: земля и здания
cтраница 39
принадлежат казне в собственность, а право оброчного содержателя относится к недвижимости [Устав о пошлинах 237: "крепостные пошлины взимаются и при отчуждении дозволенными способами участков казенных земель, отданных в частное оброчное содержание под разные заведения; из сего правила не изымается и продажа их с публичного торга в случае неисправности содержателей".], - что вполне соответствует классификации имущества по I ч. Х т. [Ср. ст. 383, 402, 410.].
Менее удовлетворительной и гораздо более сложной является постановка того же вопроса по поводу обыкновенной срочной аренды под выстройку, когда здание воздвигнуто с разрешения собственника и когда контрагенты устранили добровольно последствия приращения. Хорошо известна ст. 1706 I ч. Х тома, говорящая в этом случае о "временной собственности" нанимателя: слова [Против расширительного их толкования см. Сенат 1869 г. V: 583.] эти вероятно навеяны из Австрийского уложения [Ст. 1126 сл.], и в них слышится отдаленный отзвук учения о Kutzungseigenthum, столь распространенного еще в Германии XIX века. Наша статья не различает общего права арендатора, вытекающего из договора найма, от отдельного его права на здание. По отношению к первому применение термина "собственность" безусловно неправильно, что же касается права на здание, то здесь заметно (в отличие от римского права) расположение закона считать собственником здания строителя, во всех тех случаях, где приращение в пользу вотчинника, которое должно было наступить вследствие ст. 386, исключено или договором аренды, или отдельным соглашением вообще. Вотчинник отказывается от права на поверхность, принадлежащего ему по ст. 424, и если признать,
cтраница 40
что другое лицо, строитель или его преемник, имеет, по крайней мере в течение арендного срока, право собственности на возведенное здание, то будет ли это здание в его имуществе движимой или недвижимой вещью?
От разрешения такого вопроса [Он уже разделял Московское юридическое общество в начале 70-х годов. См. Юридический Вестник 1871 г. Т. III, № 1 стр. 14; ср. еще по поводу этого спора Думашевский, Журн. Мин. Юстиции 1868 г. т. I стр. 168 сл.; Змирлов, Журн. Гр. и Угол. Права 1881 кн. 3 Заметки. стр. 90 сл.] в ту или другую сторону зависит не только форма распоряжений предпринимаемых строителем, но и размер наследственных женских долей в этом его имуществе. Интересно конечно было бы прежде всего выяснить взгляд нашей дореформенной практики на юридическое положение таких строений, возведенных арендатором. К сожалению, у нас может быть лишь очень ограниченный кругозор: уж очень скромен по своим размерам напечатанный до ныне материал. Кроме полдюжины томов с решениями Общих Собраний Сената за сравнительно краткий промежуток времени, все остальное похоронено, должно быть навсегда, под вековой пылью наших архивов. Однако есть основания утверждать, что практика старых наших судов признавала названные здания отдельными недвижимостями, несмотря на то, что земля под ними продолжала оставаться собственностью наймодателя [См. указания у Павловича относительно белорусских губерний. Судебная Газета, 1884, № 46.]. Так, напр., видно, что отчуждение здания арендатором-строителем и отдача в залог совершались крепостным порядком, и Сенат даже допускал родовой выкуп таких зданий после их продажи чужеродцу [См. решение VII Департамента Сената, приведенное в Журнале Мин. Юстиции Т. XVI стр. 496 сл.]. Подобное приравнение к недвижимо-
cтраница 41
стям облегчалось формально еще тем, что в то время вотчинная наша регистрация не знала индивидуализации участков, и одновременное утверждение разных сделок на землю и на здание не могло вызвать коллизии при книжной записи [Сделка о недвижимом имуществе тогда могла быть заключена где угодно (ср. ст. 761, I ч. Х т. 1857 г.) и запрещение заносилось в общие списки без приурочивания его к определенной местности, ср. Штраних, Юрид. Газета 1898 г. № 75.].
Как бы то ни было, но после введения судебной реформы практика вскоре изменилась [Ср. ст. Ил. Ф-ий в Юрид. Вестнике 1867-1868 г. кн. 9 стр. 62 сл.; спор о характере этих строений мог иметь последствия и в уголовном праве, когда возбуждались преследования за самовольную продажу по ст. 174 Устава о наказаниях п. 5. См. Реш. Угол. Кассац. Департамента 1867 № 468.]: мировые судебные учреждения, исходя из желания облегчить арендаторам распоряжения надстроенными на чужой земле зданиями, стали допускать у себя рассмотрение споров, возникающих по поводу этих сделок, что конечно достигалось только путем признания этих зданий вещами движимыми. Кассационный Департамент долго относился враждебно к этому направлению, и таким образом завязалась между высшей и низшей инстанцией интересная борьба [1869 г. № 537; 1871 № 558; 1872 № 251; 1873 № 733; 1874 № 159.], описанная уже Обнинским [Юридический Вестник 1878 кн. 3, стр. 366 сл.] до 1876 г. и продолжавшаяся впоследствии [1877 № 149; 1879 г. № 219; 1881 г. № 13.].
Сенат конечно не отрицал, что дом, продаваемый на снос, должен быть приравнен к вещи движимой, точно так же, как и лес на сруб [Относительно решений 1870 № 459 и 1874 № 515. См. возражения Маттеля (Журн. Гражд. и Угол. Права 1884 кн. 4 Зам.) против вывода Змирлова (Там же 1881 кн. 3 стр. 90 сл.).]. Но иногда на арендуемом участке с разрешения вместника возводилось арендатором строение, то право его на cиe последнее в течение договорного срока не должно быть рассматри-
cтраница 42
ваемо как право собственности на движимое имущество. По истечении срока и при отсутствии для строителя права снести здание, оно становится собственностью вотчинника в силу ст. 628 I ч. Х тома, так как в глазах Сената [Ср. еще реш. 1870 № 692; 1874 № 136 и 515; 875 № 1019.] по общему правилу, выраженному в ст. 386, признающей здания составными частями земли, у нас вотчинник имеет право на застроенную поверхность [См. реш. 1878 г. № 26; 1880 № 192, 1884 № 3; 1890 г. № 44.]; но строитель может себе всегда оговорить право на постройки, и такие здания, не подлежащие праву приращения в пользу вотчинника, полагает Сенат, не должны считаться движимыми вещами, уже потому, что Х том приводит дома в числе недвижимостей, а с другой стороны умалчивает о них в той статье, где он перечисляет вещи движимые [Ср. ст. 384 и 401 I ч. Х тома.]. Противоположная практика, с которой боролся Сенат и которая мало-помалу проникла, хотя и не сразу [См. решения в пользу недвижимого характера: Псковского Окружного Суда 28 апр. 1867 г. (Суд. Вестник 1867 .№ 141); Одесской Палаты 1872 г. (Сенат. 1873 № 1180) и Московской (у Вербловского, Юрид. Газета 1895 № 90 стр. 2).], в общие суды, считала [См. решения судебных Палат, считающие здания движимостью и приведенные в сенатских решениях 1871 № 272; 1872 № 1258; 1876 № 127.], что дома могут быть признаны недвижимостью лишь тогда, когда они являются составными частями земли, а в случае недопущения юридической связи, установленной ст. 386 между зданием и почвой, следует непременно отнести их к категории движимых вещей. Сенат в свою очередь старался по прежнему проводить безусловность недвижимого характера таких зданий и настаивал, когда возникал спор о форме передачи права строителя, на необходимости крепостного порядка [См. выше приведенные решения.]. Но вопрос
cтраница 43
о крепостных пошлинах здесь, как и в учении о чиншевом праве, должен был имеет роковые последствия: конфликт с фискальною властью дошел до рассмотрения Общего Собрания Сената [1881 г. № 47.], которое нашло, что передача прав на здание, построенное на казенной земле в силу договора срочной аренды, не требует уплаты крепостных пошлин. Нельзя сомневаться в том, что это решение вызвало постепенный поворот в сенатской практике; несколько лет спустя [Реш. Кас. Деп. 1894 г. № 76.] только что приведенный взгляд выставляется уже по отношению к аренде на крестьянской земле, и так как крепостные пошлины всегда сопутствуют крепостному акту, их отсутствие как бы означает допущение домашнего акта, из чего следует, что отчуждаемое имущество уже никак не может быть признано недвижимостью. Подобная мысль еще яснее проглядывает в кассационном решении 1896 г. [№ 28.], oтpицающем возможность родового выкупа, направленного на проданный дом, только потому, что этот дом, построенный на чужой земле, не есть недвижимое имущество. Наконец последний шаг в этом направлении сделан Сенатом в 1901 г. [Реш. № 6.], когда было разрешено хозяевам таких домов закладывать их только в виде движимого имущества, что равняется конечно для них отрицанию возможности правильного реального кредита.
Вот настоящее положение данного вопроса, и весьма понятно, что после вышеизложенных колебаний в жизни замечаются сомнения [См. интересный обмен мыслей между нотариусами Главацким и Чага в Юридической газете 1898 №№ 67, 71, 75. Большинство писателей однако высказывается за движимый характер домов, воздвигнутых на чужой земле. Так, Анненков, Система гр. права 1 стр. 259 сл., Рукавишников, Юрид. газета 1893 № 94 стр. 2; Флексор, Судебная Газета 1892 №№ 45 -46. Другого мнения однако Победоносцев, Курс I стр. 34.] и спор, когда нужно определить
cтраница 44
форму перенесения собственности на эти постройки, число которых постоянно растет у нас. Нужна ли при продаже купчая крепость или домашняя сделка? Требуется ли при торгах данная или простая передача после аукциона? [Ср. по этому поводу Асосков, Разрешитель вопросов по нотариальному праву (1898) стр. 88.].
Проект будущего гражданского уложения [Общие положения, ст. 35. "Постоянные строения и сооружения признаются недвижимым имуществом, если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного права на имение". См. Объяснительную Записку стр. 161.] приближается к сенатской практике в ее последнем фазисе: под явным влиянием Германского уложения здания там признаются недвижимостями, когда они принадлежат собственнику или лицу имеющему на участок вещное право; во всех же случаях, когда они принадлежат другому субъекту, напр., арендатору, они считаются имуществом движимым. Нельзя конечно отрицать, что безупречное теоретическое рассуждение очень затруднительно. Ясно и бесспорно, что дом по своей природе не есть движимая вещь, когда он носит постоянный характер и прочно связан с землею. Но и с другой стороны приходится признавать, что дом без земли, дом, лишенный так сказать реального субстрата, до некоторой степени расходится с тем, что мы обыкновенно называем недвижимостью. Кроме того выходит таким образом, что один и тот же арендный договор создает для того же лица: сначала право пользования, относимое, как всякое личное требование, к разряду движимого имущества, а впоследствии кроме того и право собственности на выстроенный дом, признаваемый недвижимым имуществом: такая двойственность и разно-
cтраница 45
родность в правах арендатора может смутить поклонников правильных и выдержанных юридических конструкций. Однако в сущности основание такого явления лежит в неудовлетворительности, которую представляет в данном случае разделение имущества на движимость и недвижимость, что нас тем не менее не освобождает от необходимости поместить дома на чужой земле под первую или вторую рубрику. Но важнее в сто крат те практические последствия, которые связаны с той или другой категорией, так как первое место должны несомненно занимать соображения практической пользы и целесообразности. Для недвижимого имущества создан в современном праве особый вид защиты, известный под названием Поземельной регистрации, без которой дом или здание вообще не может в имуществе арендатора-строителя удовлетворить своему назначению. Представим себе, что постройка, возведенная на чужой земле, будет заложена в виде движимого имущества. Обеспечение для кредитора означает, что он приобретает право продажи на снос [Так решил Сенат в 1901 г. № 6.], так как вотчинник, не состоящий в обязательственных отношениях с закладодержателем, будет в состоянии требовать удаления постройки как груды материала; и вряд ли нужно добавить, что при такой обстановке размер кредита строителя по отношению к третьим лицам будет более чем скромный. С другой стороны вотчинник своими отчуждениями может значительно стеснять строителя: при утверждении купчей или накладной на землю старший нотариус, не подозревая существования договора аренды под выстройку, не в состоянии будет охранить строителя, который легко может страдать от вступления нового вотчинника в право собственности на землю. Кроме того при
cтраница 46
рассмотрении этих построек, как вещей движимых, сильно может пострадать то третье лицо, с которым будет иметь дело арендатор, когда он распоряжается своим правом: последний легко может продать или заложить ту же постройку сначала одному контрагенту, потом второму, третьему и т. д., причем последующие не будут знать о предшествовавших сделках, которые не оставили никаких следов во внешнем мире [Имеется в виду регистрация ипотеки в системе Поземельной регистрации, как это было обязательным для залога недвижимых имуществ. В результате этой регистрации все уже имеющие место акты залога этого имущества были известны новому кредитору, и тот мог оценить риск выдачи денег в залог него. - Прим. Н.П.Н.]. Вот почему у нас некоторые нотариусы [О практикe московских нотариусов именно в смысле закрепощения права на постройки см. статью И. Л. Из нотариальной практики, Суд. Газета 1892 № 35.] чувствовали потребность приурочить каким-либо образом эти сделки к крепостной книге, без которой для этих, нередко крупных и ценных имущественных объектов, не может быть правильного оборота: названия сделки представлялись на утверждение старшего нотариуса, который заносил их на лист, отведенный застроенному участку. Но эта практика Московского округа [Ср. кроме выше приведенной заметки заключение Екатеринославского Юрид. Об-ва от 27 марта 1899 г. в Журнале Мин. Юстиции 1899 № 5 стр. 274 сл.] не может рассчитывать на успех после того, как Сенат так категорически высказывается в пользу движимого характера таких построек. В конце 60-х и начале 70-х годов Сенат обнаружил попытку истолковать для разбираемого здесь вопроса, выставленное в нашем Своде гражданских Законов [Ст. 432 сл.], понятие о неполной собственности: вотчинник, отдавая свой участок под выстройку, как бы ограничивает свое право пользования и владения, а строитель получает тем самым эти правомочия из чужой собственности [См. 1869 г. № 583 и 1878 № 276.]. Здесь лежало бы основание
cтраница 47
плодотворной мысли, если бы это право строителя было приравнено к вещному праву на недвижимость. Теперь же, в связи с новейшей практикой Сената, это право строителя считается движимым имуществом [Так, решение Сената (по делу Чинизелли) 1902 № 62.]. Однако не нужно терять надежду, что и при нынешнем состоянии нашего гражданского права, до осуществления готовящейся кодификации, может произойти перемена к лучшему. Самое право из договора найма подлежало бы внесению в реестр по аналогии с случаем, нормированным в ст. 1703 1ч. Х тома [В третьем отделе листа; см. Правила о составлении и реестра крепостных дел от 31 мая 1891 г. § 14.]. Этим прежде всего была бы достигнута гласность ограничения, созданного по отношению к вотчиннику. Но для оборотоспособности самого объекта обладания одной отметки еще мало: нужно открыть в реестре особый лист [Составители проекта нового Уложения обещают нам отдельный лист для некоторых jura in re aliena. См. проект Вотчинного Устава 1892 г. ст. 412, и проект Вотчинного Права 1902 г. Объяснительная записка II стр. 62 сл. 78.], отводимый этому зданию. А к такому новшеству можно было приступить на основании ныне действующего нотариального порядка, и не дожидаясь перекройки нашей вотчинной регистрации. Статья 53 Положения о нотариальной части говорит, что для каждой недвижимости открывается особый лист, а если прежняя сенатская точка зрения должна в будущем опять быть признана правильной, то можно было бы сказать, что для дома на чужой земле, как для недвижимого имущества, полагается открытие отдельного листа, по мере надобности. В первой части листа [Согласно Правилам 31 мая 1891 г. § 10.], посвященного самому участку, была бы отметка со ссылкой на новый лист [Ст. 64 Пол. о Нот. части.], и уже на сем последнем отмечались бы в
cтраница 48
обычном порядке все сделки, касающееся данного строения, но разумеется только на время арендных правоотношений.
Принципиальный, скорее отвлеченный, вопрос о собственности на здание этим конечно еще не разрешается окончательно, и можно все-таки спорить о том, кому принадлежит постройка. Имеем ли мы здесь дело с собственностью вотчинника, хотя бы и значительно ограниченной? Или, наоборот, приходится считать собственником строителя, пока действует арендный договор?
Но как бы ни решился этот спор по существу, самое главное было бы достигнуто, и практике была бы оказана существенная услуга, если бы формальная запись приравняла эти здания к остальным недвижимостям. Встречающиеся в нашей жизни затруднения, которые вытекают из стечения двух прав на ту же вещь, были бы надолго устранены.



ОГЛАВЛЕНИЕ