ОГЛАВЛЕНИЕ

Комментарий к Договору субаренды

Договор субаренды (поднайма) является производной сделкой от
Договора аренды (имущественного найма), разновидностям которого посвящена
состоящая из 61 статьи глава 29 Особенной части Гражданского кодекса
Республики Казахстан, и поэтому его содержание, условия заключения и
исполнения во многом с ним идентичны. Вместе с тем договор субаренды
имеет и некоторые особенности, знать которые необходимо всем
предпринимателям и бухгалтерам. В чем же эти особенности?
Во-первых, при заключении договора субаренды в качестве наймодателя
выступает арендатор, который при этом автоматически не освобождается от
выполнения своих обязанностей перед наймодателем по ранее заключенному
договору аренды одного и того же имущества. Статья 551 ГК РК
регламентирует эту особенность так:
"1. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое
имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по
договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять
нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права
в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный
кооператив, если иное не установлено законодательными актами. В указанных
случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед
наймодателем остается наниматель.
2. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен
на срок, превышающий срок договора найма.
3. К договору поднайма применяются правила о договоре имущественного
найма, если иное не установлено законодательными актами".
В процитированной статье не указывается, каким образом наймодатель
должен выражать свое согласие на совершение нанимателем (арендатором)
соответствующих операций с принадлежащим наймодателю на праве
собственности имуществом. В деловом обороте наиболее распространенным
способом стало письменное выражение этого согласия на последней странице
договора (контракта, соглашения) ниже подписей заключивших его сторон
путем представления подписи наймодателя, заверенной гербовой печатью.
Статья 578 ГК РК предусматривает, что арендатор вправе без согласия
наймодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование
либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества
арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права
и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу
при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не
нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено
законодательными актами или договорами.
Вторая особенность заключается в том, что согласно ст. 560 ГК РК
досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и заключенного в
соответствии с ним договора субаренды, а признание договора аренды по
основаниям, предусмотренным ГК РК. недействительным, автоматически делает
недействительным и договор субаренды. Закон предусматривает, что в
договоре аренды могут быть оговорены для таких случаев и иные условия. но
на практике выполнить их арендатору крайне трудно.
Третьей особенностью договора субаренды является то, что при его
заключении субарендатору нередко приходится заключать дополнительные
договоры с третьими лицами, с которыми связаны деловыми отношениями
наймодатель (собственник имущества) и арендатор.
В заключение следует сказать, что если предметом договора субаренды
является недвижимость, то юридическую силу он, как и договор аренды,
приобретает только после государственной регистрации в территориальном
регистрирующем органе.

Д. Лобков, юрист, главный специалист НАК "Центраудит Казахстан"

Договор субаренды N ___________

г. ______________ "___" _______2000 г.

Открытое акционерное общество "________________", зарегистрированное
в г. ________ (свидетельство о государственной регистрации N ____, выдано
"____" _______________ 1999 г.), именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице
_________________________, действующего на основании Устава (Доверенности
(должность, Ф.И.О.)
N ______ от "___" _________ 2000 г.) и пункта _____ Договора аренды N
____ от "_____"____________ 1999г., заключенного между Арендатором и
ЗАО "________________", с одной стороны, и закрытое акционерное общество
"__________________________", зарегистрированное в г. ___________________
(свидетельство о государственной регистрации N ___, выдано "___" ______
1999 г.), именуемое в дальнейшем Субарендатор, в лице
___________________, действующего на основании Устава (Доверенности N ___
(должность, Ф. И. О.)
от "___" _________ 2000 г.), с другой стороны, в дальнейшем совместно
именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное
владение и пользование, не превышающее по времени срок действия Договора
аренды N _____ от "___" _______ 1999 г., являющего неотъемлемым
приложением настоящего договора, следующее имущество:
1 ___________________________________________________
2 ___________________________________________________
3 ___________________________________________________
(перечислить конкретные здания, сооружения и т. п.)

в дальнейшем именуемое Имущество.
1.2. Указанное в п.п. 1.1. настоящего договора имущество находится
во владении и пользовании Арендатора и передается Субарендатору по акту
приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон, в
течение ______ рабочих дней с даты подписания настоящего договора.
1.3. Имущество предназначено для использования в качестве __________
_________________________________________________________________________
(указать, в каком именно качестве)

2. Цена договора и порядок расчетов

2.1. Субарендатор за пользование Имуществом ежемесячно перечисляет
на расчетный счет Арендатора или указанного им третьего лица
_______________ тенге.
Первый платеж осуществляется за текущий месяц в течение двух рабочих
дней после подписания настоящего договора. Последующие платежи
Субарендатор производит не позднее 5 числа месяца, следующего за
оплачиваемым месяцем.
2.2. По соглашению между Сторонами субарендные платежи могут
осуществляться путем бартера или оказания соответствующих услуг
(выполнения каких-либо работ).
2.3. Размер ежемесячной субарендной платы не меняется в течение
всего срока действия настоящего договора (или меняется не чаще одного
раза в год).

3. Обязанности Сторон

3.1. Арендатор обязан:
3.1.1. При заключении настоящего договора предупредить Субарендатора
обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду Имущество
(сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение этого правила дает
Субарендатору право требовать уменьшения платы за пользование имуществом
либо расторжения настоящего договора.
3.1.2. Своевременно передать Субарендатору Имущество в состоянии,
позволяющем без затруднений использовать его по назначению.
3.1.3. Производить за свой счет капитальный ремонт Имущества, а
также ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу
обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, в разумные сроки. В
случае невыполнения Арендатором этих обязанностей Субарендатор имеет
право по своему выбору:
- произвести ремонт самостоятельно и взыскать с Арендатора стоимость
ремонта;
- зачесть стоимость ремонта в счет платы по настоящему договору;
- потребовать соответствующего уменьшения субарендной платы;
- отказаться от настоящего договора.
3.1.4. Производить за сданное в субаренду Имущество положенные
налоговые платежи в бюджет, коммунальные и прочие платежи (указать, какие
конкретно).
3.1.5. Оказывать содействие Субарендатору в решении вопросов,
связанных с сохранностью Имущества и его наиболее эффективным
использованием.
3.2. Субарендатор обязан:
3.2.1. Использовать Имущество в соответствии с условиями настоящего
договора.
3.2.2. Поддерживать Имущество в исправном состоянии, производить за
свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
3.2.3. Обеспечить сохранность Имущества от хищений, порчи и утраты.
3.2.4. И случае намерения произвести какие-либо улучшения нанятого
имущества или его конструктивные изменения получить на это письменное
согласие Арендатора.
3.2.5. Производить субарендные платежи в порядке и сроки,
предусмотренные п.п. 2.1 - 2.3. настоящего договора.
3.2.6. Не препятствовать Арендатору в проведении им проверок порядка
использования арендуемого Имущества в соответствии с условиями настоящего
договора.
3.2.7. В течение пяти рабочих дней после прекращения действия
настоящего договора возвратить Имущество Арендатору по акту
приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон, в
исправном состоянии с учетом естественного износа за период его
использования.

4. Ответственность сторон

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее
исполнение условий настоящего договора в соответствии с действующим
законодательством Республики Казахстан.
4.2.За просрочку платежи Субарендатор уплачивает Арендатору штраф в
размере _____ % от неоплаченной Суммы договора за каждый день просрочки.
4.3. Уплата штрафа не освобождает Субарендатора от выполнения
обязанностей по уплате стоимости найма Имущества.
4.4. В случае просрочки внесения субарендной платы свыше двух
месяцев Арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор и потребовать
возмещения причиненных убытков.
4.5. За неисполнение иных обязательств, предусмотренных настоящим
договором, виновная сторона уплачивает штраф в размере до 10% суммы
годовой субарендной платы.

5. Форс-мажор

5.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой
Стороной за выполнение обязательств по настоящему договору, если это
обусловлено форс-мажорными, т. е. имеющими действие непреодолимой силы,
обстоятельствами, которые нельзя предвидеть или избежать (военные
действия, гражданские волнения, землетрясения, наводнения, пожары и
другие стихийные бедствия, решения органов государственной, власти и
изменение законодательства).
5.2. Сторона, не исполнившая своих обязательств по причине
наступления форс-мажорных обстоятельств, должна в трехдневный срок
оповестить об этом другую Сторону любым способом с представлением
официальных документов, подтверждающих наступление таких обстоятельств.
5.3. В случае действия форс-мажорных обстоятельств свыше двух
месяцев настоящий договор может быть по соглашению Сторон изменен или
расторгнут путем направления соответствующего уведомления.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры и иные разногласия, которые могут возникнуть при
исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем
переговоров между Сторонами.
6.2. В случае невозможности разрешения возникших споров путем
переговоров Стороны после проведения процедуры их досудебного
урегулирования будут решать в судебном порядке.

7. Заключительные положения

7.1. Срок субаренды начинает исчисляться с даты государственной
регистрации настоящего договора в регистрирующем органе и истекает с
окончанием срока аренды Имущества по договору аренды N _____ от
"___"__________ 1999г.
7.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору
действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и
подписаны уполномоченными на то представителями Сторон.
7.3. Досрочное расторжение настоящего договора может быть
произведено по соглашению Сторон или по основаниям, предусмотренным
действующим законодательством Республики Казахстан.
7.4. Настоящий договор прекращает свое действие в случае расторжения
Договора аренды N _____ от "____"________ 1999 г. между Арендатором и ЗАО
"______________________________" по любому основанию.
В этом случае Субарендатор имеет право требовать от Арендатора
возмещения убытков, вызванных досрочным прекращением настоящего договора.
7.5. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, имеющих
одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, Арендодателя
и регистрирующего органа.
7.6. Настоящий договор не изменяет условия Договора аренды N _____
от "___" _______ 1999 г. между Арендатором и ЗАО "____________________".

8. Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи Сторон

Арендатор Субарендатор Арендодатель ЗАО

_______________ _______________ _______________


МП
"___" ___________ 2000 г.



ОГЛАВЛЕНИЕ