<< Пред. стр.

стр. 5
(общее количество: 5)

ОГЛАВЛЕНИЕ

(договора) о сервитуте между собственником недвижимого имущества и лицом,
в пользу которого установлен сервитут. При наличии такого соглашения государственная
регистрация сервитута проводится по заявлению любой из сторон соглашения о
сервитуте. Сервитут как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости
вступает в силу после его регистрации в Реестре. Обременение земельного участка
сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения
этим участком (п.2 ст.274 ГК). В соответствии со ст.275 ГК сервитут сохраняется
в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом,
к другому лицу.
2. В представляемых на регистрацию документах должны быть указаны содержание
и сфера действия сервитута. Пункт 2 ст.27 Закона предусматривает различия
в составе представляемых для государственной регистрации документов в зависимости
от того, относится ли сервитут лишь к части объекта недвижимости или ко всему
такому объекту. В первом случае (сервитут относится к части объекта) к документам,
в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный
организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором
отмечена сфера действия сервитута. Во втором случае (сервитут относится ко
всему объекту недвижимости) предоставление такого плана не требуется. Хотя
в п.2 ст.27 Закона прямо указано на отсутствие необходимости прилагать план
сферы действия сервитута лишь для случая установления сервитута в отношении
земельного участка, это правило следует применять к любым объектам недвижимости,
поскольку совершение позитивного действия (предоставление плана) предусмотрено
Законом лишь для случая относимости сервитута к части любого объекта недвижимости.

Комментарий к статье 28

1. В качестве одного из оснований для государственной регистрации прав
Закон предусматривает вступившее в законную силу судебное решение(ст.17 Закона).
В комментируемой статье определяются правила проведения регистрации по указанному
основанию. Судебное решение как основание для государственной регистрации
прав может явиться результатом рассмотрения различного рода гражданско-правовых
споров, а также дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение.
Так, в п.3 ст.165 ГК установлено правило, согласно которому суд вправе по
требованию одной из сторон сделки вынести решение о регистрации сделки, если
эта сделка совершена в надлежащей форме и требует государственной регистрации,
но другая сторона сделки уклоняется от ее регистрации. В качестве другого
примера можно привести случай недостижения сервитутного соглашения: п.3 ст.274
ГК предусматривает, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом,
требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит
регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество;
однако в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута
спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Для
случая продажи недвижимости п.3 ст.551 ГК предусматривает, что когда одна
из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности
на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о
государственной регистрации перехода права собственности. Судебное решение
является основанием и для государственной регистрации возникновения права
собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности. Предметом
судебного рассмотрения в этом случае является заявление об установлении факта
приобретательной давности (подробнее см. комментарий к ст.6 Закона). Момент
возникновения регистрируемого права определяется решением суда.
2. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе
отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в
силу решением суда; если решение суда не содержит сведений, которые регистратор
прав обязан внести в Реестр, регистратор прав (или правообладатель при наличии
в письменной форме заключения регистратора прав) вправе запроситьсуд о порядке
исполненияданного решения. Следует заметить, что в действующем процессуальном
законодательстве пока не предусмотрен институт запроса о порядке исполнения
решения. Так, ст.207 ГПК устанавливает право суда лишь изменить порядок исполнения
судебного решения. Поэтому предусмотренное в комментируемой статье право запроса
о порядке исполнения судебного решения может быть реализовано путем подачи
правообладателем заявления о разъяснении вступившего в законную силу решения
в порядке ст.206 ГПК, ст.139 АПК. До внесения изменений в процессуальное законодательство
следует учитывать, что разъяснение решения возможно лишь по заявлению участвующих
в деле лиц. Правообладатель всегда является лицом, участвующим в деле; орган
по регистрации прав - лишь в случаях, когда он привлечен к участию в деле
в порядке ст.42 ГПК. Поэтому запрос не участвующего в деле регистратора прав
не является основанием для разъяснения решения; с таким заявлением может обратиться
лишь сам правообладатель.
3. В случаях, если права на недвижимое имущество оспариваются в судебном
порядке, регистратор прав делает запись о том, что в отношении данных прав
заявлено право требования со стороны конкретного лица. Основанием для внесения
такой записи может являться надлежаще заверенная копия определения судьи о
принятии соответствующего искового заявления к производству либо справка из
суда о нахождении в его производстве соответствующего дела.
4. При применении указания, содержащегося в п.3 ст.28, о том, что вступившие
в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество
подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в
учреждение юстиции по регистрации прав, следует учитывать, что здесь имеются
в виду определения, при вынесении которых производство по делу завершается
без постановления решения о прекращении производства по делу или оставлении
иска без рассмотрения.

Комментарий к статье 29

1. Под ипотекойв гражданском законодательстве понимается залог недвижимого
имущества. Согласно п.2, 3 ст.339 ГК договор об ипотеке должен быть нотариально
удостоверен и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок
с недвижимостью.
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право
залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и
недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные
в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.340
ГК). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой
по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или
сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый
объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его
соответствующей части (п.3 ст.340 ГК). При ипотеке земельного участка право
залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания
и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания
на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования
(сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или
сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью
участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае
спора - судом (п.4 ст.340 ГК).
Государственная регистрация ипотекипроводится на основании заявления
залогодателя после государственной регистрации вещных прав (право собственности,
право хозяйственного ведения) залогодателя на недвижимое имущество. Такой
состав вещных прав следует из содержания п.2 ст.335 ГК, в соответствии с которым
залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, обладающие правом
хозяйственного ведения имуществом. К заявлению залогодателя прилагается договор
об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
2. Помимо применимых к ипотеке оснований отказа в государственной регистрации,
установленных в ст.20 Закона, п.2 ст.29 предусматривает специальные основания
отказав случаях, если:
а) ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается
в соответствии с законодательством Российской Федерации;
б) содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых
документов не соответствует требованиям, предъявляемым к документам, представляемым
на государственную регистрацию прав (ст.18 Закона).
3. При государственной регистрации ипотеки обязательно указание следующих
сведений:
а) о залогодержателе (в отношении физического лица эти сведения устанавливаются
по документу, удостоверяющему личность, в отношении юридического лица - по
учредительным документам);
б) о предмете ипотеки;
в) о стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке
и об условиях определения этой стоимости.
4. Основаниями погашения записи об ипотеке являются:
а) заявление залогодержателя;
б) заявление залогодателя (в этом случае к заявлению должны быть приложены
документы, подтверждающие прекращение залога в связи с прекращением основного
обязательства);
в) судебное решение.

Комментарий к статье 30

1. Определение договора доверительного управленияимуществом содержится
в ст.1012 ГК. По договору доверительного управления имуществом одна сторона
(учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему)
на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона
обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления
или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное
управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному
управляющему. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий
осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный
управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует
в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при
совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована
об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных
документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана
пометка "Д.У.". При отсутствии указания о действии доверительного управляющего
в этом качестве доверительный управляющий обязуется перед третьими лицами
лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении,
не может быть передано в доверительное управление (ст.1013 ГК). Передача в
доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении
или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического
лица либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления
имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным
законом основаниям.
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или
коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях,
когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным
законом (ст.1026 ГК), доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся
предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.
2. Существенные условия договора доверительного управления имуществом
определены в ст.1016 ГК. В таком договоре должны быть указаны:
а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых
осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
в) размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения
предусмотрена договором;
г) срок действия договора, который не должен превышать пяти лет, если
законом не установлено иное.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен
в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача
недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной
регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество
(п.2 ст.1017 ГК). Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом
или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное
управление влечет недействительность договора.
3. Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным
законом, может быть также учреждено:
а) вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного(ст.38
ГК);
б) на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик);
в) по иным основаниям, предусмотренным законом.
В указанных случаях права учредителя управления принадлежат соответственно
органу опеки и попечительства, исполнителю завещания (душеприказчику) или
иному лицу, указанному в законе. Эти органы и лица заключают договор с доверительным
управляющим.
Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на
условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только
на основании документов, определяющих такие отношения (договоры доверительного
управления, судебные решения).

Глава V. Ответственность при государственной
регистрации прав на недвижимое имущество

Комментарий к статье 31

Орган по регистрации прав несет ответственностьза своевременность и точность
записей в Реестре о праве на недвижимое имущество и сделках с ним, а также
за полноту и подлинность выдаваемой информации. Ответственность за точность
данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их представления
несут организации по учету этих объектов. Иск о возмещении убытков, причиненных
вышеуказанными неправомерными действиями, может быть предъявлен в любом случае
к регистрирующему органу, а организация по учету может быть привлечена к участию
в деле (при наличии оснований) в качестве второго ответчика (ст.36 ГПК).
Государственная регистрация прав на недвижимость определена в законе
как единственное доказательство существования зарегистрированного права, но
доказательство существует ровно до тех пор, пока акт государственной регистрации
не признан недействительным (при наличии законных к тому оснований). С этого
момента возникает вопрос о возмещении убытков, причиненных неправомерной регистрацией.
Как было показано выше, в Законе предусмотрена ответственность за своевременность
и точность записей в Реестре, но это не тождественно ответственности за неправомерную
регистрацию, которая в Законе прямо не упомянута. Статьи 16, 1069 ГК определяют
достаточные основания для взыскания с регистрирующего органа убытков, причиненных
гражданину или юридическому лицу в связи с неправомерной регистрацией прав.

Глава VI. Заключительные и переходные положения

Комментарий к статье 32

1. Комментируемая статья определяет организационные мерыпо реализации
Закона. Органом, ответственным за такую реализацию, определено Правительство
РФ. Правительством РФ принято Постановление от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О
мерах по реализации Федерального Закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним". Федеральная программа поэтапного
развития системы государственной регистрации прав, в соответствии с Приложением
к Постановлению, должна быть разработана Госстроем, Госкомземом, Мингосимуществом
и Минюстом РФ в течение 1998 г. Согласно п.2 этого Постановления Правила ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
должны быть разработаны совместно Госкомземом, Минюстом, Госстроем и Мингосимуществом
РФ и утверждены Правительством РФ. Разработка Примерного положения об учреждении
юстиции по регистрации прав возложена на Минюст, Госстрой, Госкомзем, Мингосимущество
РФ. Как следует из смысла комментируемого Закона и Постановления, положения
об учреждениях юстиции по регистрации прав утверждаются органами исполнительной
власти субъектов РФ и должны соответствовать Примерному положению.
2. Субъекты РФ должны создать региональные программы развития системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
соответствующих территориях. При этом они вправе делегировать органам местного
самоуправления часть своих полномочий в области организации системы государственной
регистрации прав, предусмотренных настоящим Законом. В процессе поэтапного
введения системы государственной регистрации прав субъекты РФ могут использовать
для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие
регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Комментарий к статье 33

1. Комментируемый Закон был введен в действие на всей территории Российской
Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования, т.е. 1
февраля 1998 г. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную
регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Реестра и выдаче информации
о зарегистрированных правах.
2. Регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты не подпадает под действие Закона и до принятия соответствующих
федеральных законов производится органами, которые в соответствии с действующими
транспортными уставами и кодексами в настоящее время осуществляют регистрацию
такого имущества.
3. До приведения законов и иных нормативных правовых актов в соответствие
с настоящим Законом действующие на территории Российской Федерации законы
и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат
настоящему Закону.
4. Закон не имеет обратной силы, поэтому он применяется к правоотношениям,
возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до
введения настоящего Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям,
которые возникнут после введения его в действие.
5. Для упорядочения предоставления информации о зарегистрированных правах
на недвижимое имущество п.4 ст.33 Закона предусматривает, что до создания
системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации
прав такая информация предоставляется по месту совершения государственной
регистрации прав. Это правило имеет существенное значение для применения,
например, ст.22 Закона (см. комментарий к ней).

А.М.Эрделевский



<< Пред. стр.

стр. 5
(общее количество: 5)

ОГЛАВЛЕНИЕ