стр. 1
(общее количество: 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>


Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Авторы

Смирнов В.В.

Лукина З.П.

М., Фонд "Правовая культура", 1999. - 248 с.


Комментарий к Федеральному закону
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Содержание

Введение
Нормативно-правовые акты
Глава I. Основные положения (ст.ст. 1-7)
Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов
залогодержателя
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
Глава II. Заключение договора об ипотеке (ст.ст. 8-12)
Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке
Статья 9. Содержание договора об ипотеке
Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация
договора об ипотеке
Статья 11. Возникновение права залога по договору об ипотеке
Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на
предмет ипотеки
Глава III. Закладная (ст.ст. 13-18)
Статья 13. Основные положения о закладной
Статья 14. Содержание закладной
Статья 15. Приложения к закладной
Статья 16. Регистрация владельцев закладной
Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение
обеспеченного ипотекой обязательства
Статья 18. Восстановление прав по утраченной закладной
Глава IV. Государственная регистрация ипотеки (ст.ст. 19-28)
Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение
государственной регистрации ипотеки
Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение
государственной регистрации ипотеки
Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной
записи об ипотеке
Статья 24. Расходы по государственной регистрации ипотеки
Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки
Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной
регистрацией ипотеки
Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку
Глава V. Обеспечение сохранности имущества, (ст.ст. 29-36)
заложенного по договору об ипотеке
Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом
Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества
Статья 31. Страхование заложенного имущества
Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и
повреждения
Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц
Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество
Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении
сохранности заложенного имущества
Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества
Глава VI. Переход прав на имущество, заложенное по (ст.ст. 37-42)
договору об ипотеке, к другим лицам и
обременение этого имущества правами
других лиц
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное
имущество к другому лицу
Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного
имущества
Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц
Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством
заложенного имущества
Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества
Глава VII. Последующая ипотека (ст.ст. 43-46)
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она
допускается
Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и
последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора
об ипотеке
Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки
Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по
предшествующей и последующей ипотекам
Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке, (ст.ст. 47-49)
передача и залог закладной
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке
Статья 48. Передача прав по закладной
Статья 49. Залог закладной
Глава IX. Обращение взыскания на имущество, (ст.ст. 50-55)
заложенное по договору об ипотеке
Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное
имущество
Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении
взыскания на заложенное имущество
Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей,
отсутствующего залогодателя и иных лиц
Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об
обращении взыскания на заложенное имущество
Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке
Глава X. Реализация заложенного имущества, на (ст.ст. 56-61)
которое обращено взыскание
Статья 56. Способы реализации заложенного имущества
Статья 57. Порядок проведения публичных торгов
Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися
Статья 59. Продажа заложенного имущества на аукционе
Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и
его реализации
Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного
имущества
Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков (ст.ст. 62-68)
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или
сооружения, принадлежащие залогодателю
Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на
заложенном земельном участке
Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или
сооружения, принадлежащие третьим лицам
Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке
Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные
участки и их реализации
Глава XII. Особенности ипотеки предприятий, зданий (ст.ст. 69-73)
и сооружений
Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным
участком, на котором они находятся
Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса
Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой
предприятия
Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия
Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие
Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и (ст.ст. 74-78)
квартир
Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир
Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме
Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита
банка или иной кредитной организации
Статья 78. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру
Глава XIV. Заключительные положения (ст. 79)
Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

Приложение. Информационно-аналитические материалы и правовые нормы
(извлечения), содержащиеся в законах и иных нормативных
правовых актах и регламентирующие ипотечные отношения

Введение

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имеет исключительное
значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом
залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный
акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным
ипотеке.
Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического
и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным
вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.
Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых
средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также
в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать
механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.
В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс
становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи
с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись
на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые
акты.
Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ
национального ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от
28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так
как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального
закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК
РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования
под залог недвижимого имущества.
В предшествующий период многие правовые акты, имеющие в той или иной
мере отношение к залогу недвижимости, носили промежуточный и переходный характер,
но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании
ипотечных отношений.
С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования
залоговых отношений являются статьи 334 - 358 (§ 3 "Залог" гл.23 "Обеспечение
исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной
мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон
нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало
менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона
о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но
только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об
ипотеке.
Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено ГК РФ (п.2 ст.334), в
котором содержится следующее предписание: "Залог земельных участков, предприятий,
зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется
законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются
к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены
иные правила".
Основополагающие нормы о залоге, содержащиеся в § 3 гл.23 ГК РФ, получили
достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В
частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении
денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой
дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют
положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.
В Законе "Об ипотеке" содержится значительное количество нововведений,
в отношении которых нет аналогов в (§ 3 гл.23 ГК РФ). Среди них принципиальный
характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной
ценной бумаге (гл.III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом
рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных
неэмиссионных ценных бумаг в обезличенные эмиссионные доходные бумаги (облигации)
с целью размещения их среди инвесторов.
К такого рода новеллам можно отнести нормы о возможности залога незавершенного
строительством недвижимого имущества (п.2 ст.5 Закона), а также наряду с этим
и залога принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены
для строительства жилого дома (ст.76 Закона).
Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в рамках комментируемого
Закона. Данное обстоятельство несомненно вызовет появление соответствующих
правовых актов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Последующая
активная нормотворческая работа также связана с тем, что Закон "Об ипотеке"
является законом, принятым по предмету совместного ведения Российской Федерации
и субъектов Федерации (ст.72 Конституции РФ).
Следует отметить и то, что данный Закон не является окончательным итогом
развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало.
Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность
и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные
формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо
особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для
формирования национального ипотечного рынка.
Комментируемый Закон состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.
В главу I "Основные положения" включены статьи, которые носят в известной
мере основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости),
поскольку в ней определен ряд базовых понятий, являющихся основой ипотечных
правоотношений.
В главе II "Заключение договора об ипотеке" содержатся нормы об общих
и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым
обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости),
служащая обеспечением по какому-либо обязательству.
Глава III "Закладная" вводит в оборот новую именную ценную бумагу - закладную,
удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству
и по договору об ипотеке.
Глава IV "Государственная регистрация ипотеки" посвящена правовому регулированию
важнейшей процедуры ипотечных отношений, поскольку ее наличие позволяет обеспечить
и закрепить классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество, и сделок с ним.
В главе V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору
об ипотеке" содержатся нормы, определяющие порядок пользования заложенным
имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, а также
другие меры по предохранению предмета ипотеки от утраты и повреждения вследствие
воздействия на него различных факторов.
В главе VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке,
к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" конкретизированы
применительно к ипотеке общие правила о перемене лиц в обязательстве, а также
содержатся нормы о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки
правами третьих лиц.
Глава VII "Последующая ипотека" содержит положения о перезалоге уже заложенного
недвижимого имущества.
Глава VIII "Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной"
посвящена регулированию отношений, возникающих вследствие распоряжения правами
по договору об ипотеке и рыночному обороту закладной.
В главе IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору
об ипотеке" содержатся нормы о первом этапе реализации права залогодержателя
на удовлетворение из стоимости заложенной вещи - обращение взыскания на заложенное
недвижимое имущество.
В главе X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание"
установлен порядок реализации заложенной недвижимости, являющейся вторым этапом
удовлетворения требований залогодержателя-кредитора из стоимости предмета
ипотеки.
Глава XI "Особенности ипотеки земельных участков" содержит специальные
нормы, отражающие специфику правового регулирования отношений, в которых предметом
ипотеки являются земельные участки.
В главу XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" включены
положения, раскрывающие особенности ипотеки предприятия как имущественного
комплекса.
Глава XIII "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" отражает специфику
построения правоотношений при залоге жилья.
Глава XIV "Заключительные положения" включает положения, касающиеся порядка
введения Закона в действие и приведения нормативных правовых актов в соответствии
с ним.
В предлагаемом вниманию читателей изданию последовательно комментируются
статьи Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что, по мнению
авторов, позволит лучше понять его правовую конструкцию и содержание, облегчит
практическое применение положений Закона в ходе построения и реализации конкретных
ипотечных моделей.
Отдельные статьи Закона "Об ипотеке" анализируются более подробно, поскольку
содержащиеся в них нормы логично вписываются в уже существующий арсенал юридических
правил и механизмов регулирования отношений по залогу вообще и залогу недвижимого
имущества (ипотеке) в частности.
В настоящей работе, ввиду сложности и относительной новизны темы, ряд
статей Закона прокомментирован с позиций, отражающих субъективные взгляды
авторов на способ решения соответствующей проблемы, возникновение которой
может быть вызвано применением на практике соответствующих положений данного
законодательного акта. Однако комментарий нельзя рассматривать как некое научно-практическое
пособие, дающее ответы на все поставленные Законом "Об ипотеке" вопросы, так
как многие реальные проблемы могут быть выявлены лишь в ходе воплощения законодательных
норм в практику, которая выявит пробелы как в самом Законе, так и в механизме
его реализации. Поэтому окончательный ответ о правомерности действий в той
или иной ситуации даст либо судебная практика, либо законодатель, сформулировав
в виде дополнений и изменений к комментируемому Закону точное предписание
о том, в каком порядке осуществляется правовое регулирование соответствующих
ипотечных операций.
Также следует учитывать, что Закон "Об ипотеке" является комплексным
законодательным актом, оказывающим регулирующее воздействие на разнообразные
по своей природе процессы, относящиеся к различным сторонам российского права.
В связи с этим, помимо комментария к Закону, настоящее издание также содержит
подборку информационно-аналитических материалов, цель которых - помочь читателю
более детально разобраться в сложностях ипотечных правоотношений.
Чтобы всесторонне проанализировать и оценить значение первого российского
Закона "Об ипотеке", обязательно необходимо сделать небольшой исторический
экскурс, без которого будет затруднено понимание значимости данного свершившегося
факта, а также порожденного им явления, т.е. института ипотеки. Обращение
к истории - это, кроме того, признание преемственности в правовом регламентировании
ипотеки и организации отечественного ипотечного рынка. Поэтому в данную подборку
включены материалы о состоянии правого регулирования отношений при ипотеке,
показан процесс создания и совершенствования законодательной базы по формированию
отечественного ипотечного рынка, приведена хронология российской ипотеки.
Комментируемый Закон закрепляет классическое понимание ипотеки как залога
недвижимости, подвергнутого государственной регистрации (в наших условиях
- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним). Поэтому в указанную подборку материалов включены разъяснения по осуществлению
соответствующих регистрационных процедур как неотъемлемого и важнейшего элемента
ипотеки.
В Российской Федерации, во многом благодаря появлению Закона "Об ипотеке",
идут интенсивные процессы становления и развития ипотечных отношений. Еще
раз следует обратить внимание на то, что комментируемый Закон носит комплексный
характер и является сложным и неоднородным законодательным актом, поскольку
во многом отражает состояние и специфику самого отечественного ипотечного
рынка. С учетом этого авторы выражают надежду, что данное издание вместе с
уже имеющимися работами по аналогичной тематике расширит и углубит общее представление
об ипотеке (залоге недвижимости) и будет полезно для разного рода специалистов,
осуществляющих ипотечные (залоговые) операции и работающих как на рынке недвижимости,
так и в финансово-кредитной сфере, а также для студентов, аспирантов, преподавателей,
юристов, предпринимателей и, несомненно, лиц, желающих улучшить свои жилищные
условия посредством ипотечного кредитования.

Нормативно-правовые акты

Закон "Об ипотеке" (Закон) - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 5 мая 1995 г. N 70-ФЗ
ГК РФ - Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ
(в ред. федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ), Гражданский
кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных
законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ)
ГПК РСФСР - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.
(с изменениями и дополнениями на 4 января 1999 г.)
ЖК РСФСР - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями и
дополнениями на 28 марта 1998 г.)
Закон о бухгалтерском учете - Федеральный закон от 21 ноября 1996 г.
N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (в ред. Федерального закона от 23.07.98 N
123-ФЗ)
Закон о госрегистрации прав - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним"
Закон о залоге - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"
Закон о защите прав потребителей - Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1
"О защите прав потребителей" (в ред. Федерального закона от 09.01.96 N 2-ФЗ)
Закон о лизинге - Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О
лизинге"
Закон о лицензировании - Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ
"О лицензировании отдельных видов деятельности" (в ред. Федерального закона
от 26.11.98 N 178-ФЗ)
Закон о приватизации госимущества - Федеральный закон от 21 июля 1997
г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации"
Закон о приватизации жилищного фонда - Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями
на 1 мая 1999 г.)
Закон о РЦБ - Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке
ценных бумаг" (в ред. Федерального закона от 26.11.98 N 182-ФЗ)
Закон о судебных приставах - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ
"О судебных приставах"
Закон об исполнительном производстве - Федеральный закон от 21 июля 1997
г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"
Закон об организации страхового дела - Закон РФ от 27 ноября 1992 г.
N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального
закона от 31.12.97 N 157-ФЗ)
Закон об основах жилищной политики - Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об
основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями на 10
февраля 1999 г.)
Закон об оценочной деятельности - Федеральный закон от 29 июля 1998 г.
N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
КЗоТ РФ - Кодекс законов о труде Российской Федерации от 9 декабря 1971
г. (с изменениями и дополнениями на 31 июля 1998 г.)
КТМ РФ - Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля
1999 г. N 81-ФЗ
Методические рекомендации по применению Закона "Об ипотеке" - Методические
рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", утверждены Распоряжением
Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р
Основы законодательства РФ о нотариате - Основы законодательства Российской
Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4460-1 Правила ведения Единого
государственного реестра прав - Правила ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219

Федеральный закон
от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Глава I. Основные положения

В данной главе, состоящей из семи статей, определен круг отношений, регулируемых

стр. 1
(общее количество: 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>