<< Пред. стр.

стр. 19
(общее количество: 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

так и для банков, что в итоге позволит значительно снизить стоимость ипотечного
кредита, а значит, существенно увеличит число потенциальных заемщиков, реально
претендующих на его получение;
3) активизировать деятельность банков и иных кредитных учреждений, для
чего необходимо:
а) установить пониженные ставки налогообложения прибыли банков (кредитных
учреждений) от операций по ипотечным кредитам населения и пониженные размеры
резервного фонда, когда обеспечением данных кредитов служит залог недвижимого
имущества;
б) произвести снижение размера норматива обязательного резерва кредитной
организации, депонированного в ЦБ РФ, для определенного вида вклада (например,
жилищные накопительные счета), что даст возможность банкам поднять ставку
начисляемого на данные счета процента, а соответственно ускорить возможность
накопления первоначального взноса за квартиру для потенциального заемщика;
4) снизить тарифы страховых взносов для работодателей в Пенсионный фонд
РФ, Фонд социального страхования РФ, Государственный фонд занятости населения
РФ и фонды обязательного медицинского страхования, начисляемых на определенные
виды оплаты труда, что даст возможность предприятиям и организациям реально
показывать доходы своих работников, а не стараться любыми способами обойти
эти выплаты;
5) подготовить пакет нормативных правовых документов по созданию и развитию
целостной и самовоспроизводимой двухуровневой системы ипотечного кредитования:
первичного рынка закладных и вторичного рынка по замещению закладных доходными
эмиссионными ценными бумагами (облигациями), обеспеченными закладными, для
рефинансирования выданных ипотечных кредитов. В результате воплощения этих
положений в практику должен быть сформирован юридически чистый и финансово
прозрачный механизм ипотечного кредитования;
6) минимизировать размер нотариальной пошлины и взимания различных сборов
при оформлении гражданами договора об ипотеке в качестве обеспечения ипотечного
кредита (займа, ссуды) на приобретение или строительство жилья.
Для системы ипотечного кредитования необходимо также разработать адекватную
нормативно-правовую базу в сфере регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, а также в сфере обращения взыскания на заложенные объекты
недвижимости при невыполнении должником обязанностей по основному обязательству,
обеспеченному ипотекой.
В частности, при реализации ипотечных программ на местах следует предусмотреть
создание резервного жилищного фонда для обеспечения охраны конституционных
прав граждан на жилище и удовлетворения прав кредиторов по договорам, обеспеченным
залогом жилых помещений. Этот фонд предназначен для предоставления жилья залогодателям
и членам их семей, не имеющим альтернативного жилья, в случае обращения взыскания
на принадлежащий им заложенный жилой дом или квартиру. Резервный жилой фонд
должен состоять из жилых домов (жилых помещений), пригодных для временного
проживания, и может включать дома в себя гостиничного и коридорного типа.
Следует создать такие правовые условия, чтобы в ипотечных программах
в полной мере могли использоваться возможности залога не завершенного строительством
недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства
в установленном законодательством порядке. Здесь в первую очередь необходимо
решить вопросы по поводу государственной регистрации права собственности на
не завершенные строительством объекты недвижимости. Ответом на них должно
быть появление необходимых законодательные норм, например по аналогии с тем,
как это сделано в отношении регистрации ипотеки строящегося судна (ст.375
- 377 Кодекса торгового мореплавания от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ).
Для максимально быстрого развития ипотечного рынка и привлечения денег
населения страны в долгосрочные жилищные инвестиции необходимо вести целенаправленную
работу по принятию единых федеральных стандартов по ипотечному кредитованию,
базирующихся на основополагающих принципах и механизмах института ипотеки.
Для этого при Госстандарте России установленным порядком по согласованию
с заинтересованными организациями целесообразно образовать Технический комитет
по стандартизации (ТК) "Стандартизация в области залога недвижимости (ипотеки)".
Он должен быть сформирован на добровольной основе из специалистов, являющихся
полномочными представителями министерств, ведомств, предприятий (организаций)
- членов ТК для разработки государственных стандартов Российской Федерации
и проведения работ в области международной стандартизации с целью обеспечения
единой нормативной базы для регламентации требований, предъявляемых к услугам
в области проведения залоговых (ипотечных) операций в условиях становления
в стране ипотечного кредитования и формирования ипотечного рынка.
После своего создания ТК в области государственной стандартизации организует
и осуществляет:
- разработку концепции стандартизации в области проведения залоговых
(ипотечных) операций и оказания субъектам ипотечного рынка соответствующих
услуг;
- разработку программ и годовых планов по стандартизации, включая исследовательские
работы, рассмотрение заявок и предложений на проведение работ по стандартизации
в залоге недвижимости (ипотеки);
- разработку, рассмотрение, согласование и подготовку к принятию Госстандартом
России проектов государственных стандартов Российской Федерации, пересмотр
действующих нормативных документов, подготовку изменений к ним, подготовку
предложений по отмене действующих документов в области проведения залоговых
(ипотечных) операций;
- гармонизацию национальных с международными нормативными документами;
- сотрудничество в смежных областях деятельности с другими ТК, связанными
по роду своей деятельности с отношениями по залогу недвижимости (ипотеке);
- сотрудничество с организациями - пользователями нормативной документации;
- организацию и ведение справочно-информационного фонда межгосударственных,
государственных и отраслевых нормативных документов в области проведения залоговых
(ипотечных) операций.
Технический комитет должен руководствоваться в своей деятельности действующим
законодательством Российской Федерации, решениями директивных органов, стандартами
Государственной системы стандартов Российской Федерации, другой нормативной
документацией, относящейся к деятельности ТК, Следовательно, он должен строить
свою работу, руководствуясь прежде всего положениями следующих документов:
1) Закон РФ от 10 июня 1993 г. N 5154-1 "О стандартизации" (в ред. Федерального
закона 27.12.95 N 211-ФЗ);
2) ГОСТ Р 1.0-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации.
Основные положения;
3) ГОСТ Р 1.2-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации.
Порядок разработки государственных стандартов;
4) ГОСТ Р 1.4-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации.
Стандарты отраслей, стандарты предприятий, стандарты научно-технических, инженерных
обществ и других общественных объединений. Общие положения;
5) ГОСТ Р 1.5-92 Государственная система стандартизации Российской Федерации.
Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.
Становление и развитие ипотечного кредитования тесно связано с оперативной
и позитивной работой Центрального банка России по подготовке для банков и
иных кредитных организаций, для которых деятельность по ипотечному жилищному
кредитованию является основной, дополнительных инструкций по нормам банковского
надзора, ведению бухгалтерского учета и финансовой отчетности, установлению
экономических нормативов по целевому льготному кредитованию, а также по снижению
процентной ставки по кредитам под ипотеку.
Состояние и дальнейшее развитие национального ипотечного рынка во многом
взаимосвязано с решением проблемы земельных отношений, регулируемых в настоящее
время множеством нормативных правовых актов различного уровня. Глава 17 "Право
собственности и другие вещные права на землю" ГК РФ вводится в действие со
дня введения в действие нового Земельного кодекса РФ, принятие которого затягивается
на неопределенное время. Между тем принятый Земельный кодекс в первую очередь
должен ввести в гражданское законодательство:
- четкое и ясное определение понятия земельного участка как категории
в границах отвода, предоставленного юридическим (в частности, предприятию)
или физическим лицам в пользование или в собственность уполномоченными на
то органами;
- исчерпывающий перечень документов, необходимых при подаче заявки для
оформления сделки по выкупу земельного участка;
- право любых собственников объектов недвижимости на земельном участке
(юридические и физические лица) на выкуп земли;
- возможность выкупа земли, доступную для большей части собственников
недвижимого имущества, предусмотрев гибкие финансовые механизмы, такие, как
рассрочка платежа, выкуп земельного участка по частям, выкуп доли земельного
участка;
- четкий перечень органов, участвующих в процессе приватизации земли,
состав их компетенции и рамки полномочий, а также сроки прохождения документов;
- четкое регулирование процедуры изъятия земельного участка для государственных
или общественных нужд, в которой предусмотрен механизм определения реальной
стоимости, размера компенсации и порядок ее выплаты собственнику участка.
Нуждается в доработке и ГК РФ; при этом предлагается исходить из общего
принципа по возможности разрешать возникающие проблемы через поправки к другим
федеральным законам, принятие нормативных правовых актов, совершенствование
процедур и т.п.
Требуется внесение поправок в п.2 ст.292 ГК РФ, поскольку содержащиеся
в нем правила, устанавливающие вещное право пользования жилым помещением членами
семьи собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру,
фактически блокируют внедрение и развитие в России ипотечного кредитования
граждан и рынка жилья в целом.

5. Ипотека и система государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним

Действующая в настоящее время процедура государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу того что она пока имеет место
в ограниченном числе субъектов Федерации, не всегда воспринимается должным
образом. Здесь надо однозначно представлять, что к моменту заключения договора
об ипотеке и последующей государственной регистрации ипотеки "право, в силу
которого имущество, являющееся предметом ипотеки", должно быть надлежащим
образом зарегистрировано.
Проблема правильности определения основания возникновения права, особенно
в период становления института государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, еще очень долго будет оставаться актуальной. Ее
значимость лучше всего показать на довольно часто встречающемся примере, когда
вещные права на предполагаемый предмет ипотеки у потенциального залогодателя
не оформлены надлежащим образом.

5.1. Пути решения проблем при регистрации имущественного
комплекса

В ходе приватизации государственного и муниципального имущества большая
часть предприятий стали собственниками имущества, в том числе и недвижимого.
Фонды имущества и комитеты по управлению имуществом выдавали приватизированным
предприятиям различного рода свидетельства о собственности, в которых указывалось,
что то или иное акционерное общество имеет право собственности на все приватизированное
имущество. В то же время когда созданное в процессе приватизации акционерное
общество хотело оформить сделку, например залог здания, то залогодержатель,
например банк, и нотариус, оформляющий сделку, требовали предъявить документ,
подтверждающий право собственности акционерного общества на это конкретное
здание. План приватизации, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный
капитал АО, ни нотариус, ни залогодержатель в качестве такого документа не
рассматривал. Свидетельство же о собственности, выданное Фондом имущества
или комитетом по управлению имуществом, не содержало перечня конкретного имущества.
Регистрируя право собственности приватизированных предприятий на недвижимое
имущество, в частности, Московская областная регистрационная палата исходит
из следующих моментов.
В соответствии с Положением о коммерциализации государственных предприятий
с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным
Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721, с момента регистрации акционерного
общества активы, в том числе недвижимое имущество, и пассивы предприятия принимаются
акционерным обществом, которое становится правопреемником прав и обязанностей
преобразованного предприятия. Таким образом, происходит реорганизация юридического
лица, и в ходе ее меняется отношение собственности. Государственная собственность
становится частной, а состав имущества акционерного общества на момент его
учреждения отражается в акте оценки имущества, который, по существу, является
передаточным актом. В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности переходит
к правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Акционерное общество, образованное в процессе приватизации, не является
собственником лишь того имущества, которое не вошло в уставный капитал, а
это можно определить только по плану приватизации и актам оценки.
Изложенные выше положения, для регламентации проводимых Московской областной
регистрационной палатой регистрационных процедур, были отражены в Инструкции
"О порядке регистрации прав на недвижимое имущество акционерных обществ, созданных
в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий".
При регистрации прав собственности акционерного общества, созданного
в процессе приватизации, предъявляется план приватизации и акты оценки: акт
N 1, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный капитал; акт N 2,
содержащий перечень не завершенных строительством объектов, вошедших в уставный
капитал; акт N 9, содержащий перечень имущества, не вошедшего в уставный капитал.
При этом имеют место следующие проблемы при осуществлении государственной
регистрации прав собственности на имущество акционерных обществ:
1) в акте N 1 здание имеет одно наименование, например "административно-бытовое
здание", а в техническом паспорте БТИ - "здание-контора". В этих случаях предоставляется
справка за подписью генерального директора и главного бухгалтера АО об идентичности
наименований объекта. Проверяется, совпадает ли год постройки объекта, указанный
в акте оценки, с годом, указанным в техническом паспорте БТИ;
2) акт N 1 не содержит пообъектный перечень имущества. В основном он
встречается в документах, подготовленных Госкомимуществом России. В отношении
акционерных обществ, образованных в процессе приватизации, вышеназванный Указ
Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 допускал такое оформление акта, отменяя
в этой части требования Указа Президента РФ от 29 января 1992 г. N 66. Например,
указано одной строкой - "производственный комплекс", а в этот комплекс входит
15 объектов и только на один объект заявитель просит зарегистрировать права.
Регистратору же важно убедиться, действительно ли это здание вошло в состав
"производственного комплекса" и было приватизировано. В этом случае заявитель
представляет расшифровку по данным бухгалтерского учета понятия "производственный
комплекс" с указанием объектов, которые вошли в этот комплекс. Эту расшифровку
заверяет представитель собственника - соответствующий комитет по управлению
имуществом. Московская областная регистрационная палата заключила соглашение
с Комитетом по управлению имуществом Московской области, согласно которому
Комитет предоставляет такие сведения и по запросу Палаты.
Также с опорой на действующее законодательство решается вопрос по объектам,
которые не отражены в актах оценки и не исключены из уставного капитала общества.
Например, оценка имущества произведена на 1 июля 1992 г. по данным инвентаризации
на это же число. Следовательно, в актах оценки отражено только то имущество,
которое, по данным баланса, находилось у общества на дату оценки. Приватизировалось
предприятие в 1995 г., а в 1994 г. приобрело или построило объект недвижимости.
В этом случае заявитель для регистрации права собственности предоставляет
либо договор, по которому он приобрел объект, либо акт ввода в эксплуатацию,
если он его построил, и на основании этих документов производится регистрация.
Возникли проблемы и с определением перечня документов, представляемых
для регистрации прав на вновь построенные объекты недвижимости. Требования
к документам изложены в информационном письме Палаты "О требованиях к документам
по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, представляемых
для регистрации прав на вновь возведенный объект". В случаях, когда предприятие
на занимаемой территории, без получения разрешения на строительство, своими
силами построило какой-либо объект недвижимости и не ввело его в эксплуатацию
в установленном порядке, в регистрации права собственности на этот объект
Палата отказывает, поскольку в силу п.1 ст.222 ГК РФ этот объект является
самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает. Поэтому
заявителю предлагается установленным порядком осуществить техническую инвентаризацию
(паспортизацию) построенного объекта в местном органе БТИ, ввести его в эксплуатацию.
После чего происходит регистрация прав заявителя на этот объект и он становится
оборотоспособным; благодаря этому объектам можно распорядиться, в том числе
передать в ипотеку.

5.2. Порядок регистрации договора об ипотеке

Регистрация договора об ипотеке осуществляется только после регистрации
в органе, осуществляющем государственную регистрации прав, вещных прав залогодателя
на недвижимость (собственности, хозяйственного ведения) в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5.2.1. Перечень документов, представляемых для государственной
регистрации договора об ипотеке

В состав документов входят:
1. Заявление о регистрации договора от имени залогодателя.
2. Заявление о выдаче свидетельства о произведенной регистрации ипотеки
от имени залогодержателя.
3. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию
сделки.
4. Подлинный платежный документ об оплате государственной пошлины за
регистрацию договора об ипотеке в местный бюджет (по месту нахождения банка
или его филиала, принявшего платеж) в сумме:
а) пятикратного минимального размера оплаты труда, официально установленного
на дату уплаты госпошлины, для залогодателей - юридических лиц;
б) двукратного минимального размера оплаты труда, официально установленного
на дату уплаты госпошлины, для залогодателей - физических лиц.
5. Подлинный платежный документ об оплате государственной пошлины на
выдачу свидетельства о произведенной регистрации ипотеки (при наличии заявления
залогодержателя) в местный бюджет (по месту нахождения банка или его филиала,
принявшего платеж) в сумме:
а) пятикратного минимального размера оплаты труда, официально установленного
на дату уплаты госпошлины, для залогодержателей - юридических лиц;
б) двукратного минимального размера оплаты труда, официально установленного
на дату уплаты госпошлины, для залогодержателей - физических лиц.
Примечание. На платежном документе об оплате госпошлины должна стоять
надпись "Перечислено в доход бюджета _____ руб." и подпись главного бухгалтера
учреждения банка, скрепленная оттиском круглой печати.
6. Доверенности представителей юридического лица на совершение действий
по регистрации, получение экземпляров договора и свидетельства.
Примечание. В случае подачи документов на регистрацию представителями
физических лиц требуется доверенность (нотариально удостоверенная либо приравненная
к таковой в соответствии со ст.185 ГК РФ) для представления в учреждение юстиции
по регистрации прав.
Допускается составление доверенности лично физическими лицами (залогодателем,
залогодержателем) в учреждении юстиции по регистрации прав при предъявлении
документа, удостоверяющего личность.
Подлинники представляемых документов возвращаются обладателю. Копии должны
быть нотариально засвидетельствованы или заверены органом, выдавшим документ.
7. Документы залогодателя (лица или организации, передающих недвижимое
имущество в залог).
Для физического лица (залогодателя, представителя залогодателя) - один
из документов, удостоверяющий личность:
- паспорт гражданина РФ;
- общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое
государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории
РФ;
- общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий
отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;
- вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;
- удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
- военный билет военнослужащего срочной службы;
- паспорт моряка;
- справка из органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта;
- выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы удостоверение
беженца установленного образца, с фотографией (срок действия - 3 года со дня
выдачи).
8. Подлинники свидетельства о государственной регистрации права залогодателя
на передаваемый в залог объект недвижимого имущества и земельный участок.
Примечание. Свидетельство о регистрации залогодателя - юридического лица,
его учредительные документы находятся в деле правоустанавливающих документов
на объект, передаваемый в залог. Действующие изменения и дополнения, внесенные
после регистрации права, приобщаются к реестровому делу.
9. Копия одного из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего
договор от имени юридического лица:
а) выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании
органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров);
б) приказ собственника о назначении директора (заключении контракта).
10. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического
лица, дополнительно представляется копия доверенности на заключение сделки,
подписанной уполномоченным лицом и скрепленной печатью юридического лица.
11. Для государственных и муниципальных предприятий, владеющих имуществом
на праве хозяйственного ведения, обязательно письменное согласие соответствующего
комитета по управлению имуществом.
12. Для индивидуальных частных (семейных) предприятий обязательно письменное
разрешение собственника на передачу имущества в залог.
13. Для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных
и муниципальных предприятий требуется выписка из реестра акционеров с указанием
количества акций, находящихся в собственности государства. Если более 25%
акций находится в государственной собственности, обязательно согласие соответствующего
держателя государственного пакета (комитета по управлению имуществом или фонда
имущества).
14. Согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды земельного
участка или его части, необходимой для функционирования объекта (предмета
ипотеки), если залогодатель является арендатором земельного участка, на котором
расположен передаваемый в залог объект недвижимого имущества.
15. Документы залогодержателя (лица или организации, принимающих недвижимое
имущество в залог):
- для физического лица (залогодержателя, представителя залогодержателя)
- см. п.7 данного перечня;
- для юридического лица - подлинник и копия свидетельства о регистрации,
учредительных документов со всеми действующими изменениями и дополнениями.
16. Копия справки о присвоении кодов статистики юридическому лицу.
17. В деле правоустанавливающих документов на объекты, являющиеся предметом
сделки, после регистрации прав залогодателя должны находиться следующие документы,
описывающие объект сделки:
а) технический паспорт БТИ на здание, сооружение, жилой дом, дачу, садовый
домик, квартиру, гараж или выкопировка из поэтажного плана с экспликацией
на часть дома, часть здания, нежилое помещение давностью не более 5 лет.
Примечание. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. Отдельно
стоящие на одном земельном участке объекты обозначаются разными литерами.
Технический паспорт на отдельно стоящий объект или комплекс объектов должен
иметь инвентарный план земельного участка.
В случае отдельно стоящего объекта или объектов, закладываемых вместе
с земельным участком или правом аренды, - правоустанавливающие документы продавца
на земельный участок;
б) копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления
с приложением копии одного из документов, подтверждающих права пользования
земельным участком:
- свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования;
- свидетельства на право пожизненного наследуемого владения;
- свидетельства на право собственности;
- договора аренды;
- иного документа в соответствии с инструкциями учреждения юстиции по
регистрации прав о порядке регистрации прав на земельные участки;
в) кадастровый план земельного участка. В случае его отсутствия - план,
заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
18. Договор:
а) подлежащие государственной регистрации экземпляры договора об ипотеке,
сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми действующими дополнениями,
изменениями и соглашениями, и одна нотариально засвидетельствованная копия
для хранения в деле правоустанавливающих документов;
б) копия кредитного договора или иной договор, исполнение обязательства
по которому обеспечивается ипотекой;
в) копии иных указанных в договоре документов.

5.2.2. Порядок регистрационных действий

В практике учреждений юстиции по регистрации прав к настоящему времени
сложился следующий порядок осуществления регистрационных действий:
1. Прием документов, внесение записей в соответствующие графы Книги учета
документов, поступивших на государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
2. Проверка документов на соответствие требованиям действующего законодательства
и соответствующей инструкции, разработанной в учреждении юстиции по регистрации
прав.
3. Проверка наличия записи о регистрации права на объект в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр), проверка
на предмет регистрации сделок с данным объектом, условий и запретов.
4. Принятие решения о регистрации договора об ипотеке или отказе в регистрации.
5. Регистрация договора об ипотеке: заполнение подраздела III-2 соответствующего
раздела Реестра, присвоение номера регистрации договора.

Подраздел III-2

Лист __________
Кадастровый номер _______________________________________________________
Условный номер __________________________________________________________

Запись об ипотеке

Номер регистрации _______________________________________________________
Описание предмета ипотеки _______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

<< Пред. стр.

стр. 19
(общее количество: 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>