<< Пред. стр.

стр. 2
(общее количество: 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Законом "Об ипотеке". В ней содержатся положения по поводу основания возникновения
ипотеки и ее регулирования (ст.1), приводится перечень обязательств и требований,
обеспечиваемых ипотекой (ст.2 - 3). В главу включено достаточно большое количество
правовых норм, посвященных недвижимому имуществу, которое может быть заложено
по договору об ипотеке (ст.5 - 7).
Структура Закона не повторяет хорошо известную отечественной законотворческой
практике модель, когда в первом разделе дается определение основных понятий,
используемых в дальнейшем в тексте. Отсутствие юридически определенных понятий
(терминов), установленных законодателем, усложняет понимание и однозначное
толкование изложенных норм, особенно в отношении многочисленных новелл.
В основных правилах о залоге недвижимого имущества дублируются правовые
нормы о залоговых правоотношениях ГК РФ и статьи Закона о залоге, сохранившие
свою силу, т.е. те из них, которые не противоречат Закону "Об ипотеке".

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна
сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному
ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к
должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя,
за изъятиями, установленными Федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному
ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в
его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального
закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются
правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным
законом не установлено иное.
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской
Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда
указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир
и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку
их оборот допускается федеральными законами.

Комментарий к статье 1

1. Ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит
недвижимость, поэтому изложенная в п.1 ст.1 Закона "Об ипотеке" сущность договорных
отношений о залоге недвижимого имущества закономерно аналогична норме, содержащейся
в п.1 ст.334 ГК РФ.
2. В Законе (ч.2 ст.1) также повторена норма п.1 ст.335 ГК РФ о том,
что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как
сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Участие третьего
лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же
как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным
условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим
лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным
должником, например по кредитному договору. Отношения между названными лицами
могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся,
поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, "верят не лицу, а вещи".
3. Закон (ч.3 п.1 ст.1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость
остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки,
по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом. Данное правило в
отношении ипотеки аналогично норме ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ, т.е. имеет место
залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением
его оборота, имеющего соответствующие ограничения.
При ипотеке триада правомочий собственника (п.1 ст.209 ГК РФ) приобретает
усеченный вид. Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать
и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых
оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять
юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.
Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор,
постольку лишь только по согласованию с ним (отражается в договоре об ипотеке)
можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять
иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться
принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.
4. Ипотека может возникать в силу норм Закона. В частности, считается
находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи
жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной
организации в собственность (п.1 ст.77 Закона).
Залог в силу Закона имеет место в отношении товара, проданного в кредит
или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца (п.5 ст.488,
п.3 ст.489 ГК РФ). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого
недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика
ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Несмотря
на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения
ипотеки является договор.
5. Российское законодательство о залоге носит "многослойный" характер;
из-за этого существует проблема соотношения положений Закона "Об ипотеке"
с общими правилами о залоге. В п.3 ст.1 Закона содержится правило отсылочного
характера, по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет
перед общими нормами залогового права. В соответствии с п.2 ст.335 общие правила
о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку
не противоречат Закону "Об ипотеке".
6. Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об
оборотоспособности объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ), так и правила
по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости
допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами,
то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог
земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого
имущества (п.4 ст.1 Закона).
Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут
или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков
лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст.12 Лесного кодекса Российской
Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ).

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному
договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства,
основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении
вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету
кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Комментарий к статье 2

1. Ипотека обслуживает основное обязательство. В ст.2 приведен перечень
обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:
кредитный договор (ст.819 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ); договор иного
обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454
ГК РФ), аренде (ст.606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст.420
ГК РФ); причинение вреда (пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ). Данный перечень не носит исчерпывающего
характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка "если иное не
предусмотрено федеральным законом".
2. Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица,
то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому
учету (ч.2 ст.2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской
Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его
положениями (п.2 ст.1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций,
их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в
процессе их деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском
учете, детализируются в других нормативных правовых актах.
Например, нормативной базой бухгалтерского учета основных средств предприятий
(организаций, учреждений) являются:
1) Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97),
утвержденное Приказом Минфина России от 3 сентября 1997 г. N 65н;
2) Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные
Приказом Минфина России от 20 июля 1998 г. N 33н.
3. В каждом конкретном случае бухучет обязательств, обеспечиваемых ипотекой,
имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным
образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается
от правил, по которым производится бухучет аренды имущества.
Согласно п.1 ст.807 ГК РФ, по договору займа деньги или иные вещи, определенные
родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок
выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций
определен в ГК РФ (гл.42). В соответствии с ГК РФ договором займа или нормативными
правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных
средств.
Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа
связана с переходом права собственности на него, а значит, и со списанием
с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием
к учету на соответствующие счета заемщика.
Средства, переданные в заем, у заимодавца учитываются на субсчете 06-3
"Предоставленные займы" или 58-3 "Предоставленные займы" в разрезе заемщиков
по срокам погашения. Шифр счета зависит от срока займа.
Заемщик организует учет полученных займов на счетах 94 "Краткосрочные
займы" и 95 "Долгосрочные займы"; при этом аналитический учет по счетам 94
и 95 ведется по заимодавцам и срокам погашения займов.
Основанием для бухгалтерских записей при передаче денежных средств являются
выписки банка, платежные поручения, при передаче имущества - накладные, акты
приемки-передачи.
Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику сопровождается
переходом права собственности на них к последнему и дает формальное основание
в бухгалтерском учете отражать операцию через счета по учету реализации. Вместе
с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием
счетов учета выручки от реализации.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по
кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью
либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или
договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору
(заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными
средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату
залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие
неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,
предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением
взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования
залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения
за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований
залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем
в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением
требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на
статье 4 настоящего Федерального закона.

Комментарий к статье 3

1. Закон (ч.1 п.1 ст.3) предусматривает использование ипотеки (условия
оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении
полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой
обязательству (см. ч.1 ст.2 Закона и комментарий к ней), но и ее части.
2. Среди требований по кредитному договору или договору займа следует
выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по
указанным договорам. Закон (ч.2 п.1 ст.3) указывает, что ипотека обеспечивает
также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование
кредитом (заемными средствами).
3. Ипотекой, по сути, обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся
залогодержателю (перечень приводится в ч.3 п.1 ст.3 Закона). Нужно обратить
внимание, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть
в договоре иное.
4. По общему правилу (ст.337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том
объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроизведенная
в п.2 комментируемой статьи, носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам
установить в договоре иные условия.
5. Особая ситуация имеет место в случае, если в договоре об ипотеке указана
общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В отношении
этой ситуации в п.3 ст.3 Закона также конкретизируются положения ст.337 ГК
РФ. Введены ограничения для обязательства должника перед залогодержателем
в части, превышающей эту сумму. Исключение сделано для требований, возникших
по следующим основаниям:
- возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением
взыскания на заложенное имущество (ст.86 ГПК РСФСР, ст.82 Закона об исполнительном
производстве);
- возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п.1 ст.77
Закона об исполнительном производстве).
6. На примере данной статьи видно, что в комментируемом Законе, равно
как и в других источниках залогового права, законодатель довольно часто использует
диспозитивную норму, выраженную в формуле "если договором не предусмотрено
иное". Таким образом, законодатель разрешает участникам ипотечных правоотношений
выбрать наиболее приемлемый вариант поведения, и благодаря этому он на практике
реализует один из основополагающих принципов рыночных отношений, сформулированный
в ст.421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении
договора. Наличие вариативности в подходах к условиям договора позволяет сторонам
строить свои взаимоотношения по собственному усмотрению применительно к конкретной
ситуации, не выходя при этом за рамки действующих правовых норм.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя
В случаях, когда залогодержатель, в соответствии с условиями договора
об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного
по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо
на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам,
сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых
расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Комментарий к статье 4

1. Законодатель в комментируемой статье расширяет понятийный объем норм,
касающихся обеспечиваемых залогом требований (ст. 337 ГК РФ), одновременно
конкретизируя их применительно к ипотеке. Тем самым подчеркивается особенность
применения общих правил о залоге, содержащихся в ГК РФ, к залогу недвижимого
имущества.
2. Дополнительные расходы залогодержателя, которые он вынужден нести
в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости, также
можно отнести к особой ситуации в ипотечных правоотношениях. В ст.4 Закона
приводится перечень случаев, когда возмещение необходимых дополнительных расходов
обеспечивается за счет недвижимости, заложенной по договору об ипотеке.
3. В практике кредитования под залог недвижимости считается обычным правилом,
когда кредитор (залогодержатель) требует от заемщика создать (обеспечить)
резервный фонд, для того чтобы последний мог оплатить налоги, сборы, коммунальные
платежи и страховые премии. Такого рода превентивная мера предпринимается
для исключения отсрочки производства указанных платежей при возникновении
определенных финансовых затруднений у заемщика. Тем самым предупреждается
появление ситуации, вынуждающей залогодержателя нести дополнительные расходы.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное
в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на
которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в
статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной
или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно
связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил
статьи 69 настоящего Федерального закона.
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу не завершенного
строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном
для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке,
в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего
Федерального закона.
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки,
считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса
Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения
его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются
к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды),
поскольку иное не установлено Федеральным законом и не противоречит существу
арендных отношений.

Комментарий к статье 5

1. Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей,
приравненных к нему, приведен в п.1 ст.130 ГК РФ. Следует отметить, что деление
вещей на движимые и недвижимые получило относительно полное и завершенное
воплощение именно в ГК РФ, поскольку такого рода деление было отвергнуто советской
правовой доктриной и на протяжении более чем полувека в нормативных актах
не находило отражения. Деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено
Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР" и Основами
гражданского законодательства 1991 г.
2. В п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки
может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него
прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое
понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество,
которое находится в гражданском обороте и возможность отчуждения которого
имеется. В соответствии с п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлен различный
правовой режим, требующий тщательного учета, в отношении отдельных видов недвижимого
имущества. Помимо этого, определенные ограничения права отдавать имущество
в залог по договору об ипотеке содержатся в ст.6 Закона (см. комментарий к
ней).
4. В перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки (п.1 ст.5),
законодатель включил движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты). По классификации ГК РФ (ч.2 п.1 ст.130) они
относятся к недвижимым вещам, однако правовой режим государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, содержащийся в Законе о госрегистрации прав,
на них не распространяется.
Понятие названных транспортных средств, а также порядок их регистрации
раскрываются в транспортных кодексах, уставах и иных нормативных актах. Признание
их недвижимым имуществом, несмотря на то что они специально приспособлены
к пространственному перемещению, обусловлено высокой стоимостью данных объектов
и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского
оборота.
5. В отношении зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений,
непосредственно связанных с землей, в комментируемой статье содержится предписание
о том, что названные объекты могут быть заложены по договору об ипотеке, но
только при условии соблюдения правил ст.69 Закона "Об ипотеке", регламентирующей
ипотеку предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором
они находятся (см. комментарий к указанной статье).
6. Нормы, отражающие особенности ипотеки объектов недвижимости в их связи
с земельным участком (ст.69 Закона), также лежат в основе правил, применяемых
к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества. При этом должно
выполняться условие о том, что здание или сооружение возводится на земельном
участке, который отведен для строительства в установленном законодательством
РФ порядке. Указанная норма п.2 ст.5 закреплена в ст.76 Закона (см. комментарий
к ней).
7. В комментируемой статье отдельные нормы предусматривают связь определенных
элементов недвижимого имущества. Законодатель исходит из того, что использование
объектов недвижимости имеет неразрывную связь с земельным участком. Между
тем ГК РФ никоим образом не связывает собственность на здание или сооружение
с обязательной собственностью на землю у того же лица. Гражданский кодекс
содержит целый ряд норм, регулирующих отношения между собственником земельного
участка и собственником возведенного на этом участке здания или сооружения.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости на земельном участке,
принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким
лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ),
причем ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (если иное не вытекает из закона,
решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной
собственности, или договора) право постоянного пользования частью земельного
участка.
Лицо, к которому перешло право собственности на недвижимость, приобретает
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,
право пользования соответствующей частью земельного участка. "Переход права
собственности на земельный участок не является основанием прекращения или
изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим
участком" (п.2 ст.271 ГК РФ). Собственнику земли юридически безразлично, кто
является собственником возведенной на этом участке недвижимости.
8. В п.3 ст.5 Закона воспроизведено общее правило о том, что имеющиеся
принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Следовательно,
целостное единство объекта недвижимости при его залоге также не нарушается.
Однако эта норма носит диспозитивный характер, стороны в договоре об ипотеке
могут решить данный вопрос по-иному.
9. Общие правила о делимых и неделимых вещах изложены в ст.133 ГК РФ.
В п.4 ст.5 Закона содержится специальная норма, уточняющая указанные положения
ГК РФ; при этом не дан ответ на вопрос о том, какие виды недвижимого имущества
входят в категорию неделимого. В действующем законодательстве прямо об этом
нигде не сказано, и поэтому, например, нет однозначного ответа на вопрос,
может ли являться предметом залога часть здания.
Единственное нормативное указание, которое могло бы служить ответом на
поставленный вопрос, содержалось в п.3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996
г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (утратил
силу по Указу Президента РФ от 25.01.99 N 112): "Часть недвижимого имущества,
раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая
вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным
предметом ипотеки".
Представляется, прежде всего с учетом практики, сложившейся на основе
приведенного нормативного указания, что часть здания может быть предметом
залога в строго определенных случаях:
а) если она (например, встроенные нежилые помещения в жилом здании; здания,
фактически поделенные на части, закрепленные в собственности различных субъектов
и используемые при этом в соответствии с назначением здания) зарегистрирована
в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
б) если произведен в установленном законом или договором порядке выдел
доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам на праве общей
собственности.
Окончательный ответ о правомерности такого предположения даст либо судебная
практика, либо законодатель, сформулировав точное предписание о том, какие
виды недвижимого имущества относятся к неделимым вещам.
10. Законом о залоге предусмотрена возможность залога не только вещей,
но и имущественных прав. Эта норма закреплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в которой
говорится, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования),
за исключением прав, уступка которых запрещена законом. Однако залог прав
не получил подробного урегулирования в ГК РФ, поэтому основу правовой регламентации
залога прав составляет раздел IV "Залог прав" (ст.54 - 58) Закона о залоге,
нормы которого, в соответствии с п.2 ст.79 комментируемого Закона, подлежат
применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону "Об ипотеке".
11. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое
право (п.3 ст.335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог права аренды
или иного права на чужую вещь не допускается без согласия собственника вещи
либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения,
если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника
указанной вещи либо лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Эффективность ипотечных правоотношений для случаев, когда предметом ипотеки
является право аренды, во многом зависит как от величины оцениваемой стоимости
права, подлежащего залогу, так и от реального наличия рациональных процедур
об обращении взыскания на данное заложенное право.
С точки зрения залоговых правоотношений залог арендных прав имеет смысл
прежде всего исходя из тех достоинств, выраженных количественными и качественными
показателями, которыми обладают конкретные арендные права. Их подсчет должен

<< Пред. стр.

стр. 2
(общее количество: 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>