<< Пред. стр.

стр. 8
(общее количество: 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения"), СНиП 2.07.01-89 (градостроительство,
планировка и застройка городских и сельских поселений), РСН-70-88 (порядок
разработки и согласования проектной документации для индивидуального жилищного
строительства), СП 11-106-97 (разработка, согласование, утверждение и состав
проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих
объединений граждан), СНиП 2.04.01-85, СНиП 2.04.02-84, СНиП 2.04.03-85, СНиП
2.04.08-87, СНиП 3.05.04-85, СНиП 2.07.01, СНиП 3.05.04 (регламентируют устройство
сетей водоснабжения, канализации, газоснабжения, улиц, проездов, тупиков,
размеры различных санитарно-защитных зон). Правила устройства электроустановок
регламентируются руководящим документом РД 34.21.122, а также ВСН 59 и НПБ
106. При устройстве теплоснабжения (котел, печь, камин) следует выполнять
требования СНиП 2.04.05, газоснабжения - Правил безопасности в газовом хозяйстве
и СНиП 2.04.08.
5. Исполнение рассматриваемых обязанностей по содержанию и ремонту заложенного
имущества должно происходить в течение срока, который в Законе (п.1 ст.30)
определен указанием на событие "до прекращения ипотеки". Оно наступает при
погашении регистрационной записи об ипотеке (см. ст.25 Закона и комментарий
к ней).
6. Комментируемая статья (п.2), несмотря на то, что предполагает распределение
обязанностей между сторонами по содержанию имущества, заложенного по договору
об ипотеке, если они в нем не предусмотрели иное, все же основные обязанности
по производству текущего и капитального ремонта возлагает на залогодателя.
Эта норма также имеет связь со ст.210 ГК РФ.
7. Поддержание имущества в исправном (надлежащем) состоянии обеспечивается
залогодателем за счет проведения планово-предупредительных мероприятий, т.е.
обслуживания. Благодаря ему достигается задача непрерывного использования
имущества. Таким образом, главная задача обслуживания состоит в предупреждении
возникновения отказов и неисправностей в конструктивных элементах конкретного
объекта недвижимости.
Однако только предупредительными мероприятиями обслуживающего характера,
несмотря на их регулярность и качество, поддержание должного уровня работоспособного
состояния вещи не решить. Оказание соответствующих ремонтных воздействий на
имущество - мера также необходимая. Если их не осуществлять как планово, так
и в случае неотложной необходимости, то это делает невозможным или существенно
затрудняет использование имущества по его функциональному предназначению.
Главная задача ремонта состоит в устранении возникших отказов и неисправностей,
т.е. в восстановлении работоспособного состояния вещи.
8. Текущий ремонт зданий и сооружений - периодически проводимые строительно-монтажные
работы по частичной замене изношенных элементов зданий и сооружений в целях
создания возможности дальнейшей эксплуатации ранее возведенных основных фондов.
Например, к текущему ремонту жилого помещения относятся следующие работы:
побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников,
оконных переплетов, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов,
ремонт квартирной электропроводки, ремонт или замена поврежденного санитарно-технического
оборудования, смена электроосветительной аппаратуры и т.д.
Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает
стоимость имущества, заложенного по договору об ипотеке, и не устраняет его
износ (в отношении отдельных элементов это, как правило, происходит, так как
поврежденная деталь (узел) меняется на новую или капитально отремонтированную).
Он позволяет поддерживать определенные параметры на заданном уровне, поскольку
после ремонта значения параметров в значительной степени приближаются к значениям
исходного состояния имущества, которое было на начало его использования в
виде предмета ипотеки. Проведение для этих целей текущего ремонта (ремонта
по потребности), так же как и обслуживание, позволяет обеспечить нормальный
эксплуатационный износ имущества. Именно это и требуется по условиям договора
об ипотеке.
9. Капитальный ремонт зданий и сооружений - это строительно-монтажные
работы, обеспечивающие частичную или полную замену изношенных конструкций
или замену их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные
возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных
конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим.
Таким образом, замена соответствующих конструкций при капитальном ремонте
должна обеспечивать уровень качества, близкий или равный качеству новых изделий.
Благодаря этому капитальный ремонт увеличивает стоимость имущества, заложенного
по договору об ипотеке, устраняя его износ.
10. В ипотечных правоотношениях надо принимать во внимание, что в них
речь идет о заложенном имуществе и залогодателе - должнике по основному обязательству.
Производство ремонта, особенно капитального, ложится на него дополнительным
финансовым бременем, которое вполне может подорвать его платежеспособность
по выплате суммы долга и процентов по нему. Рассматриваемая ситуация с ремонтом
может иметь для залогодателя очень тяжелые последствия прежде всего в том
случае, если получаемые в результате использования заложенного имущества продукция,
плоды, доходы или выручка от их реализации идут в качестве оплаты по обязательству,
обеспечиваемому ипотекой.
11. При выдаче ипотечных кредитов и оформлении залога в тексте договора
об ипотеке к отражению обязанности залогодателя производить текущий и капитальный
ремонт не следует подходить формально. Порядок построения отношений сторон
во время выполнения "капитального ремонта (как известно, это трудоемкое и
высокозатратное мероприятие длительной продолжительности, делающие практически
невозможным использование всего или существенной части заложенного имущества)
в Законе "Об ипотеке" и ГК РФ прямо не урегулирован. Поэтому отношения сторон
в этот период следует детальным образом оговорить в договоре об ипотеке.
Учет последствий, к которым может привести перераспределение финансовых
потоков у залогодателя в период производства капитального ремонта, должен
занять ведущее место при отражении в тексте договора об ипотеке объемов и
сроков производства работ по ремонту. Залогодержателю не следует при включении
в текст договора обязанностей залогодателя по производству текущего и капитального
ремонтов безоглядно уповать на его возможности по самофинансированию на эти
цели. Безусловно, залогодатель может предпочесть проведение капитального ремонта
заложенного имущества за счет собственных средств. Такой подход может считаться
оправданным, если он подкреплен необходимыми расчетами, а также при небольшом
объеме необходимых ремонтных работ, например в недавно возведенных зданиях.
Самофинансирование возможно и в случае, если залогодатель в состоянии оплатить
стоимость ремонта за счет мобилизации денежных средств для выполнения конкретных
работ посредством активизации внутренних и внешних ресурсов, если это, конечно,
не наносит урона его платежеспособности по основному обязательству.
В недавнем прошлом практика по решению финансовой проблемы при капремонте
дома состояла в следующем. Сберегательный банк СССР, начиная с 1988 г., предоставлял
собственнику под его личное обязательство потребительский кредит на капитальный
ремонт дома с надворными постройками и на присоединение их к сетям водопровода,
канализации и т.п. в размере до 3 тыс. руб. в городах и поселках городского
типа и до 4 тыс. руб. в сельской местности с погашением в течение 10 лет,
начиная с третьего года после получения ссуды. Участники и инвалиды Отечественной
войны, семьи погибших военнослужащих и приравненные к ним лица освобождались
от уплаты процентов банку, так же как и при пользовании кредитом на индивидуальное
жилищное строительство. Они, так же как и многодетные семьи, погашали ссуду
начиная с пятого года после ее получения. Если ссуда использована не по целевому
назначению, банк был вправе досрочно взыскать по ней задолженность и начислить
до 12 процентов годовых на всю сумму полученного кредита.
12. Закон (см. ч.1 ст.35 и комментарий к ней) наделяет залогодержателя
правом досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если залогодатель
грубо нарушает правила ремонта заложенного имущества (п.2 ст.30 Закона). Мера
необходимая, но к ней нецелесообразно прибегать без серьезных на то обстоятельств.
Например, для банка (если он является кредитором по основному обязательству)
нежелательно оказываться в ситуации, когда он вынужден обращать взыскание
на предмет ипотеки. Поскольку, игнорируя цели, для которых предназначены кредиты,
банк может получить большое количество просроченных кредитов вместе с обеспечивающими
их предметами ипотеки.

Статья 31. Страхование заложенного имущества
1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется
в соответствии с условиями этого договора.
2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного
имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной
стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества
превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы
этого обязательства.
3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по
обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения
за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью
пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно
перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено
страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из
страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по
причинам, за которые он отвечает.

Комментарий к статье 31

1. В соответствии с принятой правовой конструкцией (пп.1 п.1 ст.343 ГК
РФ) страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями
договора об ипотеке (п.1 ст.31 Закона). Таким образом, на залогодателя, помимо
содержания и ремонта заложенного имущества, возлагается еще одна обязанность
- защита предмета ипотеки посредством страхования. Эта обязанность, проецируясь
на ипотечные отношения, вытекает из общего правила, по которому риск случайной
гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (ст.211
ГК РФ), поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность
за реализацию указанных рисков, т.е. гибель и повреждение имущества. Это также
отражено в п.1 ст.344 ГК РФ.
2. Обеспечение страховой защиты заложенного имущества является обязательным
условием договора об ипотеке. На это в п.2 комментируемой статьи указывают
следующие формулировки: "при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий
о страховании", "залогодатель обязан страховать за свой счет".
3. Включение нормы о страховании в закон еще не свидетельствует об отнесении
указанного страхования к обязательному виду, как это понимается в соответствии
с п.3 ст.3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового
дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ)
и ст.935 и 936 ГК РФ. Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное
страхование осуществляется в силу федерального закона, определяющего порядок
и условия проведения конкретного вида обязательного страхования.
Например, Закон об оценочной деятельности предусмотрел в ст.17 обязательность
страхования гражданской ответственности оценщиков. Однако этот Закон не определил
порядок и условия проведения данного вида обязательного страхования. В этой
связи, несмотря на обязательность данного страхования, оно осуществляется
в добровольной форме в соответствии с договорами, заключаемыми на основании
залицензированных правил страхования.
4. Правила, содержащиеся в пп.1 п.1 ст.343 ГК РФ, воспроизведены в п.2
комментируемой статьи. Данная диспозитивная норма устанавливает ряд требований
к порядку проведения страхования: 1) расходы по страхованию несет залогодатель;
2) заложенное имущество страхуется на полную стоимость, а если полная стоимость
имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму
не ниже этого обязательства; 3) страхование производится от рисков утраты
и повреждения.
5. Плата за страхование, именуемая страховой премией, представляет собой
предусмотренную договором страхования денежную сумму, подлежащую уплате страховщику
в качестве вознаграждения за то, что он принимает на себя риск убытков и обязуется
возместить их при наступлении страховых событий (ст.954 ГК РФ).
6. По общему правилу (п.2 ст.947 ГК РФ) при страховании имущества, если
договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма (сумма, в пределах
которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного
страхования) не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость)
в месте его нахождения в день заключения договора страхования.
7. При регламентации страховых отношений употребляются термины "полная
стоимость" и "действительная стоимость". Конкретизация этих понятий содержится
в ст.7 Закона об оценочной деятельности. В случае если в нормативном правовом
акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта
оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению
подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению
и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных указанным
Федеральным законом или стандартами оценки терминов (ГОСТ Р 51195.0.02-98.
Единая система оценки имущества. Термины и определения), определяющих вид
стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость",
"разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.
8. При заключении договора страхования имущества страховщик вправе при
необходимости назначить экспертизу (оценку) в целях установления его действительной
стоимости (п.1 ст.945 ГК РФ). В требованиях о страховании заложенного имущества
(п.2 ст.31 Закона) имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже
полной стоимости имущества (общие нормы об этом содержатся в ст.949 ГК РФ);
следовательно, предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового
обеспечения - способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового
возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет
по отношению к страховой стоимости, т.е. по отношению к величине, которая
получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.
Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на проведение
данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет собой ставку
страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже
полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае
при наступлении страхового события ущерб будет возмещен не в размере полной
стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой
страхованием.
9. К числу существенных условий, по которым должно быть достигнуто соглашение
между страхователем и страховщиком, ГК РФ (ст.942) относит характер события,
на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).
Страховой случай - свершившееся событие, предусмотренное договором страхования
или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести
страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю
или иным третьим лицам.
Наступление страхового случая - реализация страхового риска, - является
единственным основанием обязанности страховщика произвести выплату страхового
возмещения (при страховом случае с имуществом) страхователю или выгодоприобретателю.
Исходя из теоретических основ понятия страхового риска необходимо руководствоваться
следующим правилом. Страховой риск должен употребляться исключительно для
обозначения опасностей и случайностей, с наступлением которых законодательство
и правила страхования связывают производство страховщиком соответствующих
страховых выплат. Поэтому нецелесообразно в законодательской и страховой практике
применять термин "страховой случай" к обстоятельствам, которые являются страховыми
рисками до их наступления.
10. К числу страховых рисков при страховании заложенного имущества пункт
2 ст.31 Закона относит "риски утраты и повреждения". По договору имущественного
страхования (п.2 ст.929 ГК РФ) может быть, в частности, застрахован имущественный
интерес: "риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества
(статья 930)". Риски, упомянутые в п.2 комментируемой статьи, подпадают под
действие имущественного страхования. Однако утрата или повреждение имущества
может произойти по различным причинам. Наиболее часто это происходит вследствие
пожара, удара молнии, взрыва и иных причин, повлекших загорание имущества.
Традиционно возмещение ущерба, нанесенного застрахованному имуществу по вышеназванным
причинам, обеспечивается по огневому страхованию.
Страховые выплаты возмещают убытки, возникшие в результате непосредственного
воздействия огня (пожар) на застрахованное имущество, а также воздействия
побочных явлений (дым, тепло, давление газа или воздуха). Возмещаются убытки,
которые могут быть нанесены застрахованному имуществу в результате мер, принятых
для тушения пожара (например, разборка строения или его частей при тушении
пожара для полной ликвидации очага возгорания, повреждение имущества водой
из спринклерной установки или пожарного рукава и т.п.).
Под понятием "пожар" понимают неконтролируемое горение, причиняющее материальный
ущерб, вред жизни и здоровью граждан, интересам общества и государства (ст.1
Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности",
с изменениями и дополнениями на 24 января 1998 г.). От огня может быть застраховано
любое недвижимое имущество, являющееся предметом залога в соответствии с нормами
ст.5 Закона (см. комментарий к ней).
11. Условия, на которых заключается договор страхования, определяются
в залицензированных правилах страхования (п.1 ст.943 ГК РФ). Несмотря на все
их многообразие, поскольку у каждого страховщика свои правила, их содержание
в определенной мере стандартизировано. Но так как на страхование принимается
самое разнообразное имущество, то имеющиеся правила не всегда удовлетворяют
потребности потенциальных страхователей. Поэтому страховые компании представляют
своим клиентам возможность выбрать наиболее приемлемые для них условия страхования.
Стороны (страхователь и страховщик) могут договориться об изменении стандартных
условий страхования, для того чтобы максимально учесть, например, конструктивные
особенности страхуемого имущества, его характеристики, условия эксплуатации
для обеспечения адекватной страховой защиты от рисков, воздействующих на объект
страхования. Наиболее часто в объем ответственности страховщика (с уплатой
при этом дополнительной страховой премии) включают убытки, возникшие в результате
различных стихийных бедствий (землетрясение, наводнение, буря, град, ураган
и др.), повреждения или уничтожения водопроводной водой, утечки спринклерной
жидкости, задымления и др.
12. Правовые нормы п.3 ст.31 Закона повторяют положения п.1 ст.334 ГК
РФ. Залогодержателю в своих действиях по отношению к имуществу, являющемуся
предметом ипотеки, надо избегать всего того, за что он может нести ответственность,
поскольку его право на удовлетворение своего требования из страхового возмещения
может быть реализовано лишь тогда, когда при утрате или повреждении предмета
ипотеки отсутствует причинная связь с его действиями.
13. Элементом экономического механизма обеспечения защиты сохранности
имущества, заложенного по договору об ипотеке, комментируемая статья называет
страхование. Оно направлено на возмещение ущерба вследствие реализации рисков,
т.е. наступления страхового события из-за утраты и повреждения недвижимого
имущества. Основным источником страхового права в Российской Федерации является
глава 48 "Страхование" ГК РФ. До принятия ч.II Гражданского кодекса в этой
роли выступал Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "О страховании". В настоящее
время он утратил свое "лидирующее" значение не только в связи с включением
в Кодекс указанной главы, но и вследствие исключения из него гл.II "Договор
страхования", что было сделано на основании п.5 Федерального закона от 31
декабря 1997 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской
Федерации "О страховании".

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения
Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты
его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан
принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами
Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской
Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые
меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества
залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Комментарий к статье 32

1. Нормы комментируемой статьи развивают и дополняют правила п.1 ст.343
ГК РФ. Комплекс мер, которые должен предпринимать залогодатель, чтобы предохранить
заложенное имущество от утраты и повреждения, по своему характеру и объему
может быть приравнен к бремени собственника по содержанию принадлежащего ему
имущества (ст.210 ГК РФ). Однако используемые в комментируемой статье формулировки
и правовые конструкции не в полной мере отражают сложность и масштабность
обязанностей, возлагаемых Законом на залогодателя.
2. Требования по обеспечению защиты заложенного имущества от посягательств
третьих лиц, огня, стихийных бедствий (ч.1 ст.32 Закона) корреспондируют с
нормами п.2 ст.31 Закона (см. комментарий к нему) и на практике бульшая часть
их должна найти отражение в условиях страхования, по которым будет обеспечиваться
защита предмета ипотеки.
3. Включенные в данную статью формулировки "меры по предохранению заложенного
имущества", а также "необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым
требованиям" ориентируют залогодателя на проведение целенаправленной работы
по снижению значимости негативных явлений, воздействующих на недвижимое имущество,
находящееся в залоге. Поэтому в своей деятельности он должен максимально использовать
возможности, заложенные в технологии управления рисками, - риск-менеджмент.
Риск-менеджмент представляет собой систему взаимообусловленных и взаимозависимых
направлений деятельности: 1) анализ, классификация и идентификация (установление)
риска; 2) оценка риска: качественная и количественная; 3) предотвращение (контролирование)
риска: планирование, организация, мониторинг, информирование; 4) финансирование
для полной защиты от риска или его минимизации: страхование (коммерческое),
взаимное страхование (некоммерческое), перестрахование на внутреннем и внешних
страховых рынках.
На практике доказано, что в ипотечных отношениях риском можно управлять,
используя при этом разнообразные меры, позволяющие в определенной степени
прогнозировать наступление нежелательного рискового события и вовремя принимать
необходимые меры к снижению степени риска и его отрицательного воздействия.
4. Приводимый в ч.1 ст.32 Закона перечень посягательств по отношению
к заложенному имуществу, для защиты от которых залогодатель должен принять
соответствующие меры, является исчерпывающим (закрытым). Это должно положительно
сказаться на правоприменении. В отношении ипотечных операций необходимо, руководствуясь
правилами по управлению рисками, провести градацию (установить иерархию) рисков,
сопутствующих ипотеке (залогу недвижимости), и распределить их между сторонами
договора об ипотеке. Выполнение такой работы необходимо для того, чтобы равномерно
распределить как обязанности, так и бремя финансовых расходов по защите от
рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.
Свое дальнейшее развитие данное установление законодателя находит в нормативных
правовых актах, принимаемых по вопросам развертывания ипотечных отношений
в Российской Федерации. В Московской ипотечной программе (Концепция развития
ипотечного жилищного кредитования в городе Москве, одобрена Постановлением
правительства Москвы от 11 августа 1998 г. N 625) и международной программе
жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи" (Концепция международной
программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом
для Вашей семьи". - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82 с.) содержатся
специальные разделы, в которых раскрыты функции страхования как одного из
действенных механизмов по предохранению заложенного имущества от утраты и
повреждения.
5. Правое регулирование вопросов обеспечения сохранности заложенного
имущества из-за новизны процессов, происходящих на нарождающемся ипотечном
рынке, остается недостаточным. В этой связи, руководствуясь общими правилами
применения гражданского законодательства по аналогии (ст.6 ГК РФ), целесообразно
обращаться к правовому обеспечению областей деятельности, в которых отношения
имеют большое сходство с ипотечными. Например, регламентация лизинговых операций,
которые по своей сути (лизинг - это аренда с элементами кредитования) во многом
схожи с ипотечными операциями, также решена на законодательном уровне. В Федеральном
законе от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге" указанный подход к градации
рисков и обеспечению защиты от них нашел воплощение в ст.21 "Страхование предмета
лизинга и риски" и ст.22 "Риски, не связанные со страхованием". Наличие названных
норм и их содержания позволяет сделать заключение о том, что при ипотечных
операциях чрезмерное стремление обеспечить защиту от большого количества рисков
только через механизм страхования будет угнетающе действовать на становление
и развитие ипотеки в нашей стране.
6. Норма ч.2 ст.32 Закона воспроизводит правила, содержащиеся в пп.3
п.1 ст.343 ГК РФ, с оговоркой "обязан уведомить об этом залогодержателя, если
он ему известен". В статье не уточнено, что это могут быть за случаи, когда
залогодатель не имеет сведений о залогодержателе. Если подобный случай имеет
место, то нарушается вся конструкция ипотечных правоотношений, поскольку при
отсутствии данных о залогодержателе (кредиторе) залогодатель (должник) прежде
всего лишен возможности производить уплату залогодержателю суммы долга по
основному обязательству.
Для предупреждения возникновения такого рода ситуаций в Законе "Об ипотеке"
имеются нормы для случая, когда права залогодержателя по обеспеченному ипотекой
обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной (п.1 ст.13 Закона).
При уступке прав по договору об ипотеке (ст.47), передаче прав по закладной
(ст.48) и залоге закладной (ст.49) сведения о лицах, ставших на место прежнего
залогодержателя, доводятся до залогодателя этими лицами, чтобы по указанному
обязательству шел процесс платежей.
7. Положения комментируемой статьи, исходя из содержащегося в них указания
"принимать необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям",
дополняются правилом п.5 ст.421 ГК РФ, согласно которому обычаи делового оборота
(ст.5 ГК РФ) применяются к условиям договора, если они не определены самими
сторонами или диспозитивной нормой. Таким образом, исключительно важное значение
приобретает содержание условий договора об ипотеке, для того чтобы, во-первых,
реализовать на практике все его положения и, во-вторых, при возникновении
спора между залогодателем и залогодержателем можно было его разрешить, опираясь
на буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений в соответствии
с нормами гражданского права (ст.431 ГК РФ).

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц
1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о
признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество,
о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо
иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости
или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об
этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю
соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее
- суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен
использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на
заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской
Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное
имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти
способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать
от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном
владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать
это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301
- 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение
залогодателя.

Комментарий к статье 33

<< Пред. стр.

стр. 8
(общее количество: 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>