<< Пред. стр.

стр. 10
(общее количество: 33)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

которое не может ему принадлежать
Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием
участка, на котором оно находится
Статья 240. Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей
Статья 241. Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с
ними
Статья 242. Реквизиция
Статья 243. Конфискация

Комментарий к статье 235 ГК РФ

1. В статье все основания прекращения права собственности разграничены на: а) добровольное прекращение права собственности на имущество, б) утрату права собственности по объективным причинам и в) принудительное изъятие у собственника его имущества.
2. Добровольное прекращение права собственности на имущество чаще всего происходит в результате передачи этого права другому лицу на основании договоров купли-продажи, мены, дарения и др. Возможно добровольное уничтожение вещи собственником в силу разных причин, в том числе при ее потреблении (использовании) или переработки вещи, когда право собственности на одну вещь заменяется правом собственности на другую. Лицо может также отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (см. ст.225, 226 и ст.236 и коммент. к ним).
Право государственной и муниципальной собственности прекращается и на основании приватизации (см. ст.217 ГК и коммент. к ней).
3. Утрата права собственности по объективным причинам, т.е. не зависящим от воли собственника, встречается при гибели вещи. Если при этом сохраняется какое-то имущество или отходы, то право собственности на них принадлежит собственнику вещи. Право собственности по причинам, не зависящим от воли собственника, утрачивается: при потере вещи, после приобретения на нее права собственности лица, нашедшего ее или другого лица (ст.227, 228 ГК); по основаниям приобретательной давности (см. ст.234 ГК и коммент. к ней) и в других случаях, предусмотренных законом.
4. П.2 содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника. Эти случаи должны соответствовать ч.3 ст.35 Конституции, согласно которой "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". Принудительное изъятие имущества у собственника тоже можно разграничить по основаниям изъятия. Если подп.1, 2, 4 предусматривают изъятие имущества вследствие ненадлежащего поведения собственника, то правила подп. 3, 5, 6 действуют независимо от поведения собственника и обусловлены государственными или общественными интересами. Все эти случаи регулируются в последующих статьях.
5. Последняя часть ст.235 ГК посвящена национализации, под которой понимается обращение в собственность государства имущества, находящегося у граждан и юридических лиц. В ГК не указаны причины национализации. Они определяются государственными интересами, не зависят от воли собственника имущества. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, установленном ст.306 ГК. Однако ссылка на ст.306 ГК не полностью соответствует положениям ст.35 Конституции о том, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного его возмещения. Поскольку положения Конституции имеют приоритет перед другими законами и непосредственное применение, нужно сделать вывод, что в случае принятия федерального закона о национализации определенного имущества в нем необходимо определить порядок предварительного и равноценного возмещения стоимости национализированного имущества.
6. В статье содержится отсылка к п.4 ст.252, которая предусматривает принудительную компенсацию стоимости доли в общем имуществе, после чего собственник утрачивает право на эту долю. Право собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение прекращается судом по иску органа местного самоуправления (см. ст.293 ГК и коммент. к ней). Ст.272, 282, 285 относятся к гл.17 ГК, которая еще не введена в действие. Следовательно, эти статьи тоже пока не действуют.

Комментарий к статье 236 ГК РФ

1. Данная статья является новой. Она уточняет порядок отказа собственника от имущества, предусмотренный ст.225 и 226 ГК.
2. Отказ от права собственности может исходить только от гражданина или юридического лица. Следовательно, государство и его органы, органы местного самоуправления не вправе отказаться от права собственности на принадлежащее им имущество (хотя они могут утратить его по другим основаниям). Вместе с тем ст.225 и 226 ГК подобного ограничения не содержат, что свидетельствует о несогласованности указанных статей с п.2 ст.236.
3. Собственник вправе отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество двумя способами: он может прямо объявить об отказе или совершить действия, определенно свидетельствующие о намерении не сохранять в дальнейшем какие-либо права на это имущество. Второй способ наиболее близок к понятию "брошенные вещи", которое применяется в ст.226 (см. коммент.).
4. Важным положением данной статьи, уточняющим последствия отказа от права собственности, установленные в ст.225 и 226 ГК, является правило о том, что отказ от права собственности сам по себе не прекращает обязанности собственника в отношении своего имущества. Он сохраняет бремя содержания имущества (ст.210 ГК и коммент. к ней), отвечает за вред, причиненный при использовании имущества другими лицами, должен платить налог на это имущество. Эти права и обязанности сохраняются до того момента, когда имущество поступит в собственность другого лица. Это может произойти в силу приобретательной давности на основании ст.225 и 234 ГК (см. коммент.), а для движимых вещей также и по нормам ст.226 ГК (см. коммент.).
5. Из положения, установленного в ч.2 коммент. статьи, следует, что отказ от права собственности способами, определенными в ч.1, не рассматривается законом как окончательный. Собственник, который отказался от своей вещи, может затем изменить свое намерение и вновь принять вещь во владение, пользование и распоряжение, но только до момента возникновения права собственности на эту вещь у другого лица.

Комментарий к статье 237 ГК РФ

1. Статья является новой, хотя сформулированные в ней положения содержатся в других нормативных актах и постоянно применяются на практике.
2. Как правило, принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК и АПК (см. ст.11 ГК и коммент. к ней). П.1 предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника. В качестве примера таких соглашений можно привести положения ст.409 о предоставлении отступного (см. коммент.), п.1 ст.349 об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (см. коммент.).
3. Суд не может, по общему правилу, лишить кого-либо принадлежащего ему права собственности или создать это право у другого лица. Задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами. Обращение взыскания на имущество регулируется нормами ГПК, ст.24 ГК (см. коммент.) и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О судебных приставах" (СЗ РФ, 1997, N 30, ст.3590) и Законом об исполнительном производстве. Указанные законы вводятся в действие через три месяца после их официальной публикации, т.е. с 6 ноября 1997 г. До этого применяется Временное положение о порядке обращения взысканий на имущество организаций, утв. Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199 (СЗ РФ, 1996, N 8, ст.741).
4. Согласно Федеральному закону "О судебных приставах" на последних возлагаются задачи по обеспечению установленного порядка деятельности судов, а также по исполнению судебных актов и актов других органов, предусмотренных Законом об исполнительном производстве.
5. Закон об исполнительном производстве определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, а также актов других органов, которым при осуществлении установленных законом полномочий предоставлено право возлагать на граждан, организации или бюджеты всех уровней обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества либо совершения в их пользу определенных действий или воздержания от совершения этих действий. В Законе подробно определено правовое положение судебных приставов, их полномочия в процессе исполнительных действий, порядок обращения взысканий на имущество должника.
Особенности обращения взыскания на заработную плату и иные доходы и имущество должника-гражданина изложены в коммент. к ст.24.
6. Особенности обращения взыскания на имущество организации-должника определены в гл.V указанного Закона. Взыскание по исполнительным документам обращается в первую очередь на денежные средства должника. Наличные денежные средства подлежат изъятию судебным приставом-исполнителем незамедлительно по их обнаружении и сдаче в банк для перечисления на счет взыскателя в размере долга. На средства должника-организации, находящиеся на счетах и во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, налагается арест.
В случае отсутствия у должника денежных средств, достаточных для погашения задолженности, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, изъятого из оборота либо ограничиваемого в обороте), независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится.
Арест и реализация имущества должника осуществляется в следующей очередности:
1) в первую очередь - имущества, непосредственно не участвующего в производстве (ценные бумаги, денежные средства на депозитных и иных счетах должника, валютные ценности, легковой автотранспорт, предметы дизайна офисов и иное);
2) во вторую очередь - готовой продукции (товаров), а также иных материальных ценностей, непосредственно не участвующих в производстве и не предназначенных для непосредственного участия в нем;
3) в третью очередь - объектов недвижимого имущества, а также сырья и материалов, станков, оборудования, других основных средств, предназначенных для непосредственного участия в производстве.
В случае ареста судебным приставом-исполнителем принадлежащего должнику-организации имущества третьей очереди он в трехдневный срок направляет в Федеральное управление по делам о несостоятельности (банкротстве) при ГКИ РФ уведомление о произведенном аресте имущества должника с приложением сведений о составе и стоимости имущества, на которое наложен арест, а также о сумме требований взыскателя. В случае возбуждения арбитражным судом производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника исполнительное производство и реализация его имущества, на которое обращено взыскание, приостанавливаются до рассмотрения арбитражным судом вопроса по существу.
7. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.
Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ГК (см. ст.447 - 449 и коммент. к ним).
8. Для специальных случаев в законе установлена возможность бесспорного взыскания имущества по обязательствам собственника, т.е. без обращения в суд. Такой порядок установлен для взыскания некоторых штрафов по железнодорожным и автомобильным перевозкам грузов и в др. случаях. Согласно Положению о порядке обращения взыскания недоимок по налогам и другим обязательным платежам, уплачиваемым юридическими лицами в бюджет и государственные внебюджетные фонды, взыскание с предприятий, учреждений и организаций недоимок по налогам и другим обязательным платежам производится органами ГНС РФ в бесспорном порядке. В Положении подробно определен порядок взыскания, очередность обращения взысканий на имущество должника, обеспечение и оформление таких взысканий. Рассмотрев жалобу на действия органов налоговой полиции, которые взыскивают недоимки по налогам, штрафы и др. с юридических лиц в бесспорном порядке, Конституционный Суд РФ 17 декабря 1996 г. признал, что взыскание налога не может расцениваться как произвольное лишение собственника его имущества, т.к. оно представляет собой законное изъятие части имущества, вытекающее из конституционной публично-правовой обязанности. Бесспорный порядок взыскания пени как дополнительного платежа в качестве компенсации потерь государственной казны также вытекает из обязательного и принудительного характера налога в силу закона. Иного рода меры - взыскание всей суммы сокрытого или заниженного дохода, различного рода штрафы, носят карательный характер и являются наказанием за налоговое правонарушение. В случае обжалования такого действия в вышестоящий налоговой орган или в суд, взыскание штрафа не может производиться в бесспорном порядке, а должно быть приостановлено до вынесения судом решения по жалобе налогоплательщика. Поэтому Конституционный Суд РФ признал положения п.2 и 3 ч.1 ст.11 Закона РФ от 24 июня 1993 г. "О федеральных органах налоговой полиции", предоставляющие этим органам право производить взыскание с юридических лиц сумм штрафов, а также всей суммы сокрытого или заниженного дохода (прибыли) в бесспорном порядке без их согласия, не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 35 (часть 3), 45 и 46 (части 1 и 2) (СЗ РФ, 1997, N 1, ст.197).
9. Согласно ст.35 Основ законодательства о нотариате нотариусы совершают исполнительные надписи, представляющие собой распоряжение о взыскании денежной суммы или какого-либо имущества, если ответственность должника с бесспорностью вытекает из представленного документа. Порядок совершения исполнительной надписи ограничен отношениями, которые определяет Правительство РФ. В настоящее время действует Перечень документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия, утв. постановлением СМ РСФСР от 11 марта 1976 г. N 171, с изменениями и дополнениями (СП РСФСР, 1976, N 7, ст.56; СЗ РФ, 1996, N 26, ст.3240).
Исполнительная надпись нотариуса в силу ст.339 ГК приравнивается к исполнительным документам и взыскания по ней производятся в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Так, по конкретному делу нотариус (по заявлению банка) выдал исполнительную надпись, в которой были предусмотрены взыскание с должника основной суммы долга по кредитному договору, проценты за пользование денежными средствами и пошлина за совершение данного нотариального действия. Банк передал документ судебному исполнителю районного народного суда. Поскольку на счетах должника не оказалось денежных средств, судебный исполнитель наложил арест на основные средства должника и обратился в суд с заявлением о замене способа и порядка исполнения указанного документа (продажа имущества должника с публичных торгов). Данные действия судебного исполнителя соответствуют требованиям ст.338, 348, 358 ГПК и судебной практике (Вестник ВАС РФ, 1993, N 9, с.107).
10. В законе предусмотрены и другие случаи, когда взыскание имущества обязанного лица допускается в бесспорном порядке. Например штраф, налагаемый федеральными антимонопольными органами на изготовителей (исполнителей, продавцов), а также на органы по сертификации согласно ч.3 ст.43 Закона о защите прав потребителей взыскивается в безакцептном порядке.

Комментарий к статье 238 ГК РФ

1. Статья имеет в виду имущество, которое может принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные) (см. ст.129 ГК и коммент. к ней). Условием применения данной статьи является правомерность приобретения этого имущества в собственность лица, например получение по наследству охотничьего огнестрельного оружия, право на которое данное лицо не имеет. Право на приобретение оружия гражданами Российской Федерации определено в ст.13 Закона об оружии.
В случае смерти собственника гражданского оружия до решения вопроса о наследовании имущества и получения лицензии на приобретение оружия оно незамедлительно изымается для ответственного хранения органами внутренних дел, его зарегистрировавшим (ст.20 Закона об оружии). При неполучении лицензии и в других случаях, когда данное лицо не может иметь право собственности на определенное имущество, п.1 данной статьи предлагает собственнику добровольно прекратить свое право собственности путем отчуждения имущества в течение определенного в ней срока. Этот срок может быть изменен законом.
2. В п.2 указаны последствия невыполнения требования об отчуждении имущества лицом, которому оно принадлежать не может. Тогда решение об отчуждении имущества принимает суд по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления. Порядок продажи зависит от вида и назначения имущества. Оно может быть реализовано через комиссионную торговлю, либо в специальном порядке, либо перейти в государственную или муниципальную собственность с выплатой бывшему собственнику суммы, определенной судом, за вычетом расходов на отчуждение имущества. Аналогично решается вопрос в отношении имущества, на приобретение или хранение которого нужно иметь лицензию, если в выдаче данного разрешения собственнику отказано. Средства, вырученные от продажи имущества, передаются собственнику.

Комментарий к статье 239 ГК РФ

1. Правила коммент. статьи существенно отличаются от порядка, который раньше определялся ч.2 ст.31 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР". Теперь недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами или ненадлежащим использованием земли, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Однако подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст.279 - 282 и 284 - 286 ГК (гл.17), которые не введены в действие (см. ст.13 Вводного закона). Поэтому при определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч.3 ст.35 Конституции и положениями данной статьи. При определении компенсации собственнику стоимости его имущества можно применять правила ст.55 Земельного кодекса и Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. (СА РФ, 1993, N 6, ст.483) с дополнениями, принятыми постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. N 1176 (СЗ РФ, 1995, N 49, ст.4808).
Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.
Оценка жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной стоимости (по типовым проектам) строительства, новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и неплодоносящие насаждения оцениваются по фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.
2. Решение суда об изъятии имущества выносится на основании требования государственного органа или органа местного самоуправления, которые должны располагать убедительными доказательствами о необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, тогда как раньше (в соответствии с Законом "О собственности в РСФСР") суд рассматривал спор по требованию собственника имущества, который обжаловал административное решение, влекущее прекращение права собственности.
3. Нормы коммент. статьи применяются и при необходимости изъятия горных отводов, участков акваторий и иных участков.
4. Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Обращает на себя внимание тот факт, что ст.35 Конституции предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных нужд, тогда как коммент. статья устанавливает такую возможность и для муниципальных нужд.
5. Изъятие имущества в виду ненадлежащего использования земельного участка представляет собой особый случай прекращения права собственности. Согласно ст.9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе и право собственности. Однако для некоторых объектов права, представляющих значительную общественную ценность, установлены границы, в которых это право может быть реализовано. Одним из таких случаев является использование земли в соответствии с ее назначением. Понятие ненадлежащего использования земли и основания для ее изъятия устанавливаются земельным законодательством.

Комментарий к статье 240 ГК РФ

1. Положения данной статьи соответствуют ст.44 Конституции, согласно которой "каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия".
2. Коммент. статья воспроизводит (с некоторыми изменениями) положения ст.141 ГК 1964. Она не предусматривает необходимости предварительного предупреждения собственника как условия для принудительного выкупа у него имущества. Сейчас такой выкуп возможен во всех случаях угрозы утраты им своего значения.
3. Определение вида материальных и духовных ценностей и объектов, которые представляют общественную ценность и важны для сохранения и развития истории и культуры, содержатся в Законе РСФСР от 15 декабря 1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры" (Ведомости РСФСР, 1978, N 51, ст.1387; 1985, N 4, ст.117). В то же время перечень культурных ценностей постоянно дополняется новыми объектами. Поэтому в Законе РФ от 9 октября 1992 г. "Основы законодательства Российской Федерации о культуре" (Ведомости РФ, 1992, N 46, ст.2615) предусмотрено, что состав (перечень культурного достояния) определяется Правительством РФ по представлению субъектов Российской Федерации и согласовывается с Верховным Советом РФ на основе заключений независимых экспертных комиссий.
4. П.1 статьи не ставит принудительный выкуп указанного имущества в зависимость от характера поведения собственника, т.е. его вины в бесхозяйственном содержании культурных ценностей. При опасности утраты ими своего значения они по решению суда подлежат выкупу государством или продаже с публичных торгов. Выбор способа отчуждения предоставлен суду.
5. В отличие от ГК 1964 п.1 не устанавливает, кто вправе предъявить требование в суд о выкупе бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. Следовательно, это могут быть государственные или иные организации, в задачу которых входит охрана такого рода объектов - учреждения культуры, музеи, архивы и другие организации и граждане, заинтересованные в сохранности этого имущества.
6. Выкуп осуществляется на основании договора, в котором цена имущества определяется соглашением сторон или результатом публичных торгов, за вычетом расходов на их проведение. В случае недостижения согласия о цене она определяется судом.

Комментарий к статье 241 ГК РФ

1. Коммент. статья является новой. Она имеет целью оградить животных от жестокого и иного ненадлежащего обращения с ними. Понятие домашних животных в статье не определено. Очевидно, что к ним не относятся животные, обитающие в условиях естественной свободы. Однако положения статьи могут применяться к животным, которые содержатся не только в домашних условиях, но и в искусственно созданной среде - например в зверинцах, у дрессировщиков и др.
2. Ненадлежащее обращение с животными должно быть очевидным и противоречить как установленным нормативными актами правилам, так и принятыми в обществе нормам гуманного обращения с ними. Возможность отчуждения животного на этом основании в каждом случае устанавливает суд.
3. Особенностью данной статьи является то, что выкуп животного возможен по требованию любых граждан или организаций, которые намерены приобрести их для себя. Следовательно, другие лица, возмущенные поведением хозяина животного, но не намеренные его выкупить, не могут предъявить такое требование.
4. Принудительный выкуп осуществляется по решению суда на основании договора, заключенного между собственником животного и покупателем. В случае спора о цене она определяется судом.

Комментарий к статье 242 ГК РФ

1. Статья воспроизводит положения п.4 ст.7 Закона "О собственности в РСФСР", но содержит существенные дополнения.
2. От других случаев принудительного выкупа имущества (ст.239 - 241, 293) данная статья отличается тем, что она имеет в виду указанные в п.1 чрезвычайные обстоятельства, для устранения которых необходимо немедленное изъятие у собственника определенного имущества. Цель изъятия (реквизиции) - не пресечь противоправное поведение собственника, а обеспечить безопасность граждан, спасти имущество или же уничтожить зараженных животных, в случаях эпидемии, эпизоотии. Поэтому имущество изымается в административном порядке по решению государственных органов и без предварительного и равноценного возмещения его стоимости, что не соответствует правилам ч.3 ст.35 Конституции.
3. Реквизированное имущество переходит в собственность государства и передается определенным органам. Порядок и условия изъятия имущества при реквизиции должны определяться специальным законом. Оценка этого имущества может быть оспорена в суде.
4. В п.3 содержится новое положение, согласно которому, собственник вправе требовать возврата сохранившегося имущества после прекращения действия обстоятельств, вызвавших необходимость реквизиции. В статье не определены имущественные отношения сторон при возврате собственнику его имущества. Нужно полагать, что собственник вправе возвратить полученную за имущество компенсацию с учетом потерь от снижения ценности вещи при использовании ее во время реквизиции.

Комментарий к статье 243 ГК РФ

1. Статья в основном повторяет положения п.4 ст.7 Закона "О собственности в РСФСР", но разграничивает случаи, когда конфискация имущества происходит по решению суда и в административном порядке.
2. Конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие государством всего или части имущества, являющегося собственностью лица, совершившего уголовное преступление либо гражданское или административное правонарушение.
3. В качестве уголовного наказания конфискация определяется судом за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные из корыстных побуждений, и может быть назначена только в случаях, предусмотренных соответствующими статьями Особенной части УК (например, ст.158 - 164, 172, 174 и др.). Не подлежит конфискации имущество, необходимое осужденному или лицам, находящимся на его иждивении, согласно перечню, предусмотренному уголовно-исполнительным законодательством РФ (ст.52 УК).
4. В качестве меры гражданско-правовой ответственности конфискация может быть применена судом при определении последствий недействительных сделок (см. ст.169, 179 и коммент.).
5. В административном порядке конфискация применяется при изъятии оружия у лиц, не имеющих разрешения на его применение и хранение, при изъятии предметов, явившихся орудием или непосредственным объектом административного проступка (ст.24, 25 КоАП). Конфискация применяется при нарушении таможенных правил, в частности в отношении товаров и транспортных средств, явившихся непосредственными объектами такого нарушения, товаров и транспортных средств со специально изготовленными тайниками, использованными для перемещения через таможенную границу Российской Федерации предметов, явившихся непосредственными объектами нарушения таможенных правил, в отношении транспортных средств, на которых перевозились товары, являвшиеся, непосредственными объектами нарушения таможенных правил (ст.242 ТК).
6. Незаконная конфискация может быть обжалована в судебном порядке. При признании конфискации незаконной собственник может требовать, кроме возврата вещи, возмещения причиненных ему убытков (см. коммент. к ст.13 и 15 ГК).

Глава 16. Общая собственность

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в
долевой собственности
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества,
находящегося в долевой собственности
Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой
собственности
Статья 250. Преимущественное право покупки
Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к
приобретателю по договору
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности,
и выдел из него доли
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом,
находящимся в совместной собственности
Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной
собственности, и выдел из него доли
Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе
Статья 256. Общая собственность супругов
Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства
Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или
кооператива, образованного на базе имущества
крестьянского (фермерского) хозяйства

1. В тех случаях, когда право собственности на имущество принадлежит какому-то одному лицу, будь то гражданин, юридическое лицо, государство, национально-государственное, административно-территориальное или муниципальное образование, собственность является односубъектной. В этих случаях собственнику противостоят все третьи лица, обязанные воздерживаться от совершения каких бы то ни было действий, препятствующих ему по своему усмотрению осуществлять свое право. Если же право собственности на имущество принадлежит не одному, а двум или более лицам, на имущество возникает общая собственность, при которой, помимо внешних отношений участников общей собственности со всеми третьими лицами, существуют также внутренние отношения между самими участниками этой собственности. Необходимость урегулирования внутренних отношений между такими лицами, которые именуются сособственниками, поскольку эти отношения возникают на одно и то же имущество, и вызвала в первую очередь появление института общей собственности, т.е. правовых норм, рассчитанных на согласование воли сособственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.
Таким образом, в числе наиболее характерных признаков, присущих всем видам общей собственности, независимо от оснований их возникновения, следует отметить, что, во-первых, она принадлежит двум или более лицам, т.е. является многосубъектной; во-вторых, ее предмет составляет одно и то же имущество, которое относится к общему; в-третьих, в общей собственности наряду с внешними отношениями сособственников со всеми третьими лицами существуют также и внутренние отношения между самими сособственниками.
2. Для обозначения собственности, принадлежащей не одному, а нескольким лицам, иногда вместо понятия "общая собственность" используют другое - "коллективная собственность". Юридически это не вполне корректно, поскольку понятие "коллективная собственность" ориентирует на то, что речь идет о принадлежности собственности какому-то коллективу, образующему правосубъектное единство. Между тем в отношениях многосубъектной собственности речь идет о принадлежности собственности нескольким лицам, не образующим особого субъекта права. А это наиболее адекватно выражает именно понятие общей собственности. К тому же иногда под коллективной понимают собственность, принадлежащую юридическим лицам, что еще более запутывает дело. Понятие коллективной собственности было широко распространено в нашем законодательстве доперестроечного периода. На новом этапе это понятие постепенно сходит на нет, что следует признать правильным. Для обозначения многосубъектной собственности более пригоден термин "общая собственность". Что же касается собственности, принадлежащей юридическим лицам, то она вполне укладывается в понятие частной (см. пп.1 и 2 ст.212 ГК).

Комментарий к статье 244 ГК РФ

1. Закон (п.2 ст.244 ГК) различает два вида общей собственности: долевую и совместную. К долевой относится собственность, при которой определена доля каждого из ее участников, к совместной - собственность без определения долей.
В совместной собственности общность имущества выражена в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского хозяйства и т.д.) носят куда более доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу. Сказанное, однако, не означает, что в совместной собственности вообще нет долей. Различие здесь состоит в том, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделе общего имущества, т.е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли как при долевой, так и при совместной (при указанных выше обстоятельствах) собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором (см. п.2 ст.245; п.2 ст.254; п.3 ст.258; п.2 ст.259 ГК; ст.39 Семейного кодекса).
2. Установив, что доли есть у участников не только долевой, но в конечном счете и совместной собственности, необходимо ответить на вопрос, в чем выражается доля и какова ее юридическая природа. Доля, если она определена, получает количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1/2, 1/3 и т.д. либо в виде 50, 75 и т.д. процентов. Чисто количественное выражение доли еще не раскрывает ее юридической природы - принадлежит ли участнику общей собственности (безотносительно к ее виду), доля в имуществе, в стоимости имущества или в праве на имущество.
В Основах ГЗ, а вслед за ними в ГК предусмотрено, что участнику общей собственности принадлежит доля в праве на общее имущество. Эта конструкция обладает рядом теоретических и практических достоинств. Во-первых, подчеркивается, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, которые вещь приносит, и падающие на нее обременения. Во-вторых, сохраняется указание на то, что объектом этого права как права собственности является вещь. В-третьих, постольку права других сособственников также распространяются на все имущество в целом, не ставится под сомнение характеристика общей собственности как многосубъектной.
Менее удачны попытки раскрыть содержание права на долю с помощью понятий доли в имуществе или в стоимости имущества, т.е. понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Эта конструкция ведет к замене многосубъектной собственности односубъектной. Между тем специфика общей собственности в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет. Неприемлема и конструкция идеальной доли, которая сводит право на долю лишь к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности, а тем самым и к замене права общей собственности обязательственным правом. Таким образом, обе эти конструкции не только не раскрывают сущность отношений общей собственности, а приводят, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института.
3. Общая собственность на имущество может возникнуть независимо от того, относится ли оно к неделимому имуществу, к имуществу, не подлежащему разделу в силу закона, или к делимому. Если имущество относится к такому, которое нельзя разделить, не изменив его назначения, т.е. к неделимому, либо не подлежит разделу в силу закона, то общая собственность на него возникает вследствие присущих имуществу функциональных качеств или его правового режима. Если же имущество относится к делимому, то общая собственность на него возникает лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, наследники договорились о том, что обстановка, которую они получили по наследству от родителей, хотя и не составляет гарнитура, не будет разделена, а останется в их общей собственности.
4. Закон по-разному подходит к определению как оснований возникновения, так и круга участников общей долевой и общей совместной собственности. Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены. Она может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, а также в силу иных обстоятельств, влекущих образование общей долевой собственности.
Так, общая долевая собственность на имущество в кондоминиуме возникает в силу закона, а на имущество, нажитое супругами в период брака, в силу заключенного между ними брачного договора. Общая долевая собственность может возникнуть также вследствие обстоятельств, не зависящих от воли людей. Например, лес, принадлежащий одной лесозаготовительной организации, прибило к лесу другой организации. Поскольку бревна не были снабжены особой меткой, образовалась общая долевая собственность указанных организаций на предназначенный к сплаву лес.
Круг участников общей долевой собственности законом не ограничен. Они могут представлять различные формы собственности в любом их сочетании. Возможна общая долевая собственность между гражданами, гражданами и юридическими лицами, между юридическими лицами, Российской Федерацией и ее субъектами, муниципальными образованиями, гражданами и т.д. Так, при частичной выморочности наследственного имущества возможно возникновение государственной собственности, с одной стороны, и частной собственности граждан и юридических лиц - с другой. При этом закон не предписывает обязательного прекращения общей собственности субъектов, представляющих различные формы собственности, как это было раньше (ср. ст.123 ГК 1964). Напротив, общая совместная собственность может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных законом, причем законом строго определен и круг ее участников. Поныне действующему законодательству участниками общей совместной собственности могут быть только граждане. Это супруги, если на их имущество распространяется законный режим имущества супругов (см. гл.7 раздела III Семейного кодекса); члены крестьянского (фермерского) хозяйства (п.1 ст.258 ГК); члены семьи, приватизировавшие квартиру с установлением на нее общей совместной собственности (см. ст.2 Закона о приватизации жилищного фонда).
При этом во всех указанных случаях допускается переход с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.
5. Поскольку образование общей совместной собственности допускается лишь в случаях, предусмотренных законом, и к тому же круг участников такой собственности строго определен, в законе закреплена презумпция, согласно которой общая собственность на имущество предполагается долевой. Однако эта презумпция является опровержимой. В одних случаях она относится к совместной, поскольку законом или договором не установлено иное, в других самим участникам общей собственности закон предоставляет возможность выбора между правовым режимом долевой или совместной собственности. Под первый вариант подпадают случаи образования общей собственности в семье или в крестьянском (фермерском) хозяйстве; под второй - случаи образования общей собственности при приватизации квартиры, поскольку закон допускает установление на квартиру как долевой, так и совместной собственности, отдавая решение этого вопроса на усмотрение самих членов семьи, которые квартиру приватизируют.
По существу же принципиальной разницы между всеми этими случаями нет, поскольку в конечном счете от самих участников общей собственности зависит, установить ли на имущество долевую или совместную собственность.

Комментарий к статье 245 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Эта презумпция является опровержимой, поскольку доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников общей долевой собственности.
Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выдел из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех сособственников, либо выделяющегося сособственника. Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст.39 Семейного кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п.3 ст.258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п.3 ст.258 ГК о равенстве долей членов хозяйства в праве общей совместной собственности на имущество хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случаи выхода из хозяйства одного из его членов.
2. В отступление от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться).
3. В развитие общих положений об определении размера долей п.3 ст.245 предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

Комментарий к статьям 246 и 247 ГК РФ

1. В методических целях коммент. статей 246 и 247 является совместным. При этом после изложения общих норм, относящихся к осуществлению долевой собственности, вначале проанализированы правила ст.247, а затем - ст.246 ГК.
2. Содержание права общей собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Поскольку, однако, право общей собственности принадлежит не одному, а двум или более лицам, при осуществлении указанного права возникает необходимость согласовать волю всех, кому это право принадлежит.
В отношении владения, пользования и распоряжения имуществом действует одно общее правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самого существа отношений общей собственности. Так, распределение доходов, которые приносит общее имущество, и падающих на это имущество расходов, по общему правилу, производится соразмерно долям.
В товариществе собственников жилья каждый из домовладельцев располагает количеством голосов пропорционально его доле в праве долевой собственности на общее имущество, а эта доля в свою очередь должна быть пропорциональна доле принадлежащих домовладельцу помещений в кондоминиуме, если их соглашением не установлено иное (ст.9 Закона о товариществах собственников жилья). В то же время в Законе о товариществах собственников жилья, в отличие от Временного положения о кондоминиуме, утв. Указом Президента РФ 23 декабря 1993 г. N 2275 (СА РФ, 1993, N 52, ст.5079), оставлен открытым вопрос, из какой нормы площади надлежит исходить при определении числа голосов каждого домовладельца. В прежнем Положении, которое Указом Президента РФ от 19 октября 1996 г. N 1472 (СЗ РФ, 1996, N 43, ст.4887) признано утратившим силу, предлагалось исходить из того, что 10 кв. м. общей площади предоставляют один голос. Округление до одного голоса производилось от 5 до 10 кв.м. общей площади. В то же время в Законе о товариществах собственников жилья сохранен предельный размер голосов, если в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% помещений в кондоминиуме. Собственник или уполномоченный им орган не может располагать более чем 30% голосов. Остальные голоса (в целом или в части) по решению собственника или уполномоченного им органа могут быть либо разверстаны в целом или в части между остальными домовладельцами пропорционально их доле участия в общей собственности, либо заморожены, т.е. не учитываться при подсчете голосов (см. п.3 ст.22 Закона о товариществах собственников жилья). Поясним эти положения на конкретном примере. При этом будем исходить из того, что на каждые 10 кв.м. площади, принадлежащей домовладельцам, приходится один голос. Допустим, что общая площадь в кондоминиуме, находящаяся в собственности домовладельцев, составляет 6000 кв.м. Из них 3000 кв.м. находятся в частной собственности домовладельцев, а 3000 кв.м. - в государственной и (или) муниципальной собственности. При соотношении: 10 кв.м. площади - один голос домовладельцы в общей сложности располагают 600 голосами. Однако собственник государственной и (или) муниципальной собственности (уполномоченный им орган) располагает не 300, а 180 голосами (не более 30% от 600 голосов). Остальные 120 голосов (или их часть) могут быть по решению собственника или уполномоченного им органа либо разверстаны между остальными домовладельцами пропорционально их доле участия, либо вовсе не учитываться при подсчете голосов. Разумеется, никакой дискриминации домовладельцев, т.е. расширения прав одних за счет других при распределении поступивших в общий котел голосов не допускается.
3. Порядок осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, если согласие между сособственниками не достигнуто, в силу прямого указания закона может устанавливаться судом.
Сособственник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле, а если это невозможно - требовать от остальных сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, что может повлечь либо перераспределение долей в пользу тех, кто обязан к выплате компенсации, либо установление длящихся обязательственных отношений (например, арендных) с сохранением несоответствия между долями в праве собственности и реальными частями имущества, находящимися во владении и пользовании собственников. Не исключено, однако, и перераспределение частей имущества, дабы привести их в соответствие с долями в праве общей собственности.
4. П.1 ст.246 ГК сформулирован таким образом, что вроде бы не оставляет для сособственников, не достигших согласия при определении порядка распоряжения общим имуществом, возможности установить его через суд. Этот вывод выглядит еще более весомо при систематическом толковании п.1 ст.246 и п.1 ст.247 ГК. Однако сопоставление правила п.1 ст.246 ГК с другими нормами как того же Кодекса, так и других правовых актов позволяет прийти к несколько иным выводам. Так, абз.2 п.4 ст.252 ГК в сущности допускает при определенных обстоятельствах совершение распорядительных актов по поводу принадлежащей сособственнику части имущества вопреки его воле (см. коммент. к ст.252). Еще большие изъятия из общего правила п.1 ст.246 ГК допускает Закон о товариществах собственников жилья, согласно которому решения на общем собрании членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих членов товарищества (иногда квалифицированным большинством голосов) - см. п.4 ст.35 Закона о товариществах собственников жилья. Здесь, конечно, возникает вопрос, соответствует ли эта правовая модель абз.2 п.2 ст.3 ГК, где без каких бы то ни было изъятий закреплено приоритетное значение норм ГК по сравнению с нормами гражданского права, содержащимися в других законах. Но как бы там ни было, и в самом ГК, и в других законах можно найти положения, которые не вполне соответствуют общему правилу, сформулированному в п.1 ст.246 ГК.
Распоряжение по взаимному согласию всех сособственников имуществом, находящимся в их долевой собственности, не затрагивает права каждого сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей любым дозволенным законом способом, перечень которых не является исчерпывающим. Для распоряжения своей долей сособственник не должен испрашивать согласия других сособственников. Однако при возмездном отчуждении доли (например, при ее продаже) должны соблюдаться правила ст.250 ГК. В то же время законом может быть предусмотрено, что доля в общем имуществе не может быть отчуждена отдельно от права собственности на то имущество, которое не находится в общей собственности и принадлежит только отчуждателю. Так, в силу п.3 ст.8 Закона о товариществах собственников жилья общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Иными словами, собственник квартиры не может, например, ее продать без отчуждения своей доли в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме, и наоборот. При этом в Законе правильно говорится об имуществе в кондоминиуме, а не об имуществе кондоминиума, поскольку сам кондоминиум закреплен ныне как единый комплекс недвижимого имущества, а не как правосубъектная организация, что имело место раньше. Указанное обстоятельство не учитывается в Законе "Об основах федеральной жилищной политики", в котором речь идет об общем имуществе кондоминиума (см. ст.8 "Общее имущество кондоминиума" в ред. Закона от 19 марта 1997 г. - СЗ РФ, 1997, N 17, ст.1913). Между тем в Законе о товариществах собственников жилья различаются товарищество собственников жилья как некоммерческая организация, обладающая правами юридического лица, с одной стороны, и кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества - с другой. Поэтому нужно вести речь именно об имуществе в кондоминиуме, а не об имуществе кондоминиума.

Комментарий к статьям 248 и 249 ГК РФ

1. Комментарий к указанным статьям является совместным, поскольку их правила тесно связаны друг с другом.
2. В ст.248 закреплен порядок распределения приращений, которые приносит общее имущество, а в ст.249 - падающих на него обременений. Приращения и обременения распределяются между сособственниками по долям, т.е. соразмерно принадлежащей каждому из них доле.
3. К приращениям в ст.248 отнесены плоды, продукция и доходы (см. коммент. к ст.136 ГК). Их распределение между участниками долевой собственности по долям сопровождается оговоркой: "если иное не предусмотрено соглашением между ними". Например, такое соглашение может быть использовано для расчетов между сособственниками при несоответствии долей и частей общего имущества, находящегося во владении и пользовании каждого из сособственников.
4. К обременениям в ст.249 отнесены налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, а также издержки по его содержанию и сохранению. Указанные обременения распределяются между участниками общей собственности соразмерно их долям, хотя бы общее имущество и было неделимым. Неделимость имущества, относящегося к общей собственности, не означает неделимость предмета обязательства по уплате налогов, сборов и иных платежей, а также участию в расходах по содержанию и сохранению общего имущества.

Комментарий к статье 250 ГК РФ

1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.
2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следует два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п.5 ст.250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором, потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п.3 ст.250, так как нарушено преимущественное право покупки.
Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.
Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время cocoбственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.
Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч.2 ст.255 ГК).
3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе - это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.
Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.
4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных, более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п.2 ст.250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п.1 ст.200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п.2 ст.197 ГК).
5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное правота приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Комментарий к статье 251 ГК РФ

1. Правило, сформулированное в ч.1 настоящей статьи, не является отступлением от того правила, которое закреплено в п.1 ст.223 ГК (см. коммент. к ст.223 ГК). Напомним, что п.1 ст.223 ГК определяет момент возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору. Это право возникает у приобретателя с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Напротив, ст.251 ГК определяет момент перехода к приобретателю по договору не права собственности на вещь, а доли в праве общей собственности. Эта доля переходит к приобретателю с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Правило ч.1 ст.251 может служить подтверждением того, что участнику общей долевой собственности принадлежит не какая-то конкретная часть общей вещи (в таком случае момент возникновения права можно было бы приурочить к моменту передачи этой части вещи, но тогда и самой общей собственности не было бы), а именно доля в праве собственности на вещь. В то же время правило ч.1 ст.251 сформулировано как диспозитивное. По соглашению сторон момент перехода к приобретателю права на долю может быть отнесен и к какому-то более позднему моменту, нежели момент заключения договора (например, к моменту полной уплаты покупной цены).
2. Если договор об отчуждении доли подлежит государственной регистрации, то право на долю переходит к приобретателю в соответствии с п.2 ст.223 ГК, т.е. с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Отметим, что правило п.2 ст.223 ГК сформулировано нечетко. Остается открытым вопрос, идет ли речь о государственной регистрации самого договора или перехода права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации (ср. ст.549 - 551; п.2 ст.558; ст.560, 563, 564; п.3 ст.574; ст.584 ГК). Тот же вопрос возникает и применительно к правилу ч.2 ст.251 ГК.
3. Приобретатель несет риск случайной гибели или случайного обесценения доли одновременно с переходом к нему права собственности на долю, если иное не предусмотрено законом или договором (см. ст.211 ГК).
Если гибнет все общее имущество, речь должна идти о случайной гибели доли, а если лишь часть имущества - о случайном обесценении доли.

Комментарий к статье 252 ГК РФ

1. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение общей собственности для всех ее участников; выдел характеризуется тем, что один или несколько участников общей собственности из ее состава выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.
2. Как раздел, так и выдел могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит право требовать выдела своей доли из общего имущества. Для осуществления этого права согласия остальных участников долевой собственности не требуется.
3. Способы раздела и выдела различны. Имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. Если раздел имущества или выдел доли в натуре не допускается, то речь может идти об иных способах, например таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.
4. Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела и выдела, то возникший спор как спор о праве гражданском подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу может требовать выдела своей доли именно в натуре. В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может быть произведен в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или, наоборот, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.
5. Абз.2 п.4 ст.252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п.1 ст.246 ГК. В первом предложении этого отступления еще нет, поскольку выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с его согласия. Вслед за этим, однако, при определенных условиях допускается выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре и при отсутствии его на то согласия. Что это за условия? Доля должна быть незначительна, не может быть реально выделена, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При наличии этих условий суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. П.4 ст.252 ГК сформулирован под несомненным влиянием ч.3 п.12 постановления Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. Изд. 2-е. М., 1995, с. 227).
При этом не учтено, что правило ч.3 п.12 названного постановления находилось в соответствии со ст.117 ГК 1964, согласно которой суд мог определить порядок не только владения и пользования, но и распоряжения общей собственностью. Ныне же суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью. Между тем в результате присуждения компенсации взамен выдела доли в натуре сособственник исключается из числа участников общей собственности, хотя возможно, и предпочел бы остаться таковым, отказавшись от своего требования о выделе доли в натуре. К тому же неясно, допустимо ли присуждение компенсации лишь тогда, когда сам сособственник предъявил требование о выделе доли в натуре, или остальные сособственники также могут предъявить к нему иск о выплате компенсации, что повлечет утрату ответчиком права на долю в общем имуществе. Попытка "примирения" норм ГК о порядке распоряжения общей долевой собственностью предпринята в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 (см. п.35 - 37 постановления), но она снимает далеко не все возникшие в практике применения соответствующих норм вопросы.

Комментарий к статье 253 ГК РФ

1. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее ни совершал.
2. Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.
Если один из участников общей совместной собственности (например, на приватизированную квартиру) является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях ограждения его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо, от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч.2 ст.3 Закона о приватизации жилищного фонда).
Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать.
Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или во всяком случае проявить при совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п.2 ст.167 ГК, т.е. обе стороны возвращаются в первоначальное положение (см. коммент. к ст.167 ГК). Впрочем, редакция п.3 ст.253 ГК несовершенна. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участником совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.
3. Изложенные выше правила о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное. Так, в развитие положений, закрепленных в п.3 ст.253 ГК и по существу воспроизведенных в пп.2, 3 ст.35 Семейного кодекса предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (об иных особенностях владения, пользования и распоряжения отдельными видами совместной собственности см. коммент. к последующим статьям настоящей главы).

Комментарий к статье 254 ГК РФ

Содержание правил, изложенных в настоящей статье, сводится к следующим: во-первых, как при разделе имущества, находящегося в совместной собственности, так и при выделе из него доли необходимо предварительно определить доли каждого из участников в праве на общее имущество; во-вторых, доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников совместной собственности; в-третьих, основания и порядок раздела и выдела определяются по правилам ст.252 ГК, поскольку иное для отдельных видов совместной деятельности не установлено ГК, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности. Так, целый ряд правил, отличных от тех, которые закреплены в ст.252 ГК, предусмотрены в ст.256 - 259 ГК, главах 7 и 8 Семейного кодекса, Законе о товариществах собственников жилья, Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (Ведомости РСФСР, 1990, N 26, ст.324; 1991, N 1, ст.5; СА РФ, 1993, N 52, ст.5085). Некоторые из этих правил проанализированы в комментариях к последующим статьям настоящей главы.

Комментарий к статье 255 ГК РФ

1. Правила настоящей статьи распространяются как на долевую, так и на совместную собственность.
2. Кредитор участника общей собственности вправе требовать выдела доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания лишь тогда, когда другого имущества собственника недостаточно, чтобы требование кредитора было удовлетворено. Это правило установлено для того, чтобы не разрушать сложившийся уклад отношений общей собственности, что может ощутимо сказаться на интересах других сособственников.
3. Если, однако, без обращения взыскания на долю должника в общем имуществе обойтись нельзя, но выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные сособственники, то им предоставляется преимущественное право покупки доли по рыночной стоимости с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
Для этого кредитор вправе потребовать от должника продажи доли остальным сособственникам на указанных выше условиях. Исполнение этого требования для должника обязательно. Таким образом, и здесь сособственникам обеспечивается возможность сохранить отношения общей собственности без подключения к ним постороннего лица.
4. Наконец, если остальные сособственники откажутся от приобретения доли должника (например, ввиду нехватки средств), то кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов.

Комментарий к статье 256 ГК РФ

1. Правила ст.256 ГК подлежат применению с учетом норм Семейного кодекса, закрепляющих имущественные права и обязанности супругов, в первую очередь сосредоточенных в гл.7 "Законный режим имущества супругов", гл.8 "Договорный режим имущества супругов" и гл.9 "Ответственность супругов по обязательствам". В этих главах развиты и конкретизированы правовые установления ГК об имуществе супругов.
2. В ранее действовавшем семейно-брачном законодательстве имущество, нажитое супругами во время брака, относилось к их совместной собственности; имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, относилось к раздельной собственности каждого из них.
П.1 ст.256 ГК, сохранив в виде общего правила для имущества, нажитого супругами во время брака, правовой режим совместной собственности, сопровождает его оговоркой: "если договором между ними не установлен иной режим этого имущества". Тем самым была предоставлена возможность перейти от правового режима имущества супругов, предусмотренного в самом законе, на такой правовой режим, который устанавливали бы в договоре сами супруги. Первый режим получил название законного, а второй - договорного. По такому пути и пошел введенный в действие с 1 марта 1996 г. Семейный кодекс. Супругам предоставлено право, заключив брачный договор, изменить установленный законом режим совместной собственности (ст.34 Семейного кодекса), установив режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Он может быть заключен в отношении как имеющегося в наличии, так и будущего имущества супругов.
Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака. Если договор заключен до регистрации брака, он вступает в силу со дня регистрации брака. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение формы заключения брачного договора влечет его недействительность.
3. Как и ранее действовавшее законодательство, ГК и Семейный кодекс относят к раздельному имуществу каждого из супругов, во-первых, имущество, принадлежавшее каждому из них до вступления в брак, во-вторых, имущество, полученное одним из супругов в период брака в дар или по наследству; в-третьих, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь, и т.п., кроме драгоценностей и других предметов роскоши, хотя бы они и были приобретены в период брака за счет общих средств супругов (см. абз.1 и 2 п.2 ст.256 ГК; ст.36 Семейного кодекса). К раздельному имуществу следует отнести и приватизированную одним из супругов квартиру, если другой супруг, хотя и дал согласие на приватизацию, но ее участником быть не пожелал, либо супруги и после заключения брака продолжали проживать раздельно. Правовой режим этого имущества как раздельного в брачном договоре также может быть изменен (см. п.1 ст.42 Семейного кодекса). На него в целом либо в части может быть распространен правовой режим общей собственности, совместной или долевой.
4. Абз.3 п.2 ст.256 ГК, как и ст.37 Семейного кодекса, определяет условия, при которых имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью. Для этого необходимо установить, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость указанного имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). В абз.3 п.2 ст.256 ГК эти положения сопровождаются оговоркой: "Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное". В ст.37 Семейного кодекса она излишня благодаря наличию в том же Кодексе п.1 ст.42.
5. П.3 ст.256 ГК, как и п.1 ст.45 Семейного кодекса, определяет порядок обращения взыскания на имущество одного из супругов по его обязательствам. Взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в собственности должника, а при недостаточности этого имущества - на долю в общем имуществе, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества.
6. В п.2 ст.45 Семейного кодекса предусмотрено, что по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам каждого из них, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов использовано на нужды семьи, взыскание обращается на общее имущество супругов. При его недостаточности супруги отвечают по указанным обязательствам солидарно имуществом каждого из них.
Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или его часть.
7. П.4 ст.256 ГК носит отсылочный характер. В нем предусмотрено, что правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются Семейным кодексом. Здесь в первую очередь должны быть использованы ст.38 и 39 этого Кодекса.

Комментарий к статьям 257 и 258 ГК РФ

1. До принятия и введения в действие части первой ГК правовой режим имущества крестьянского (фермерского) хозяйства определялся главным образом Законом о таком хозяйстве с внесенными в него изменениями. Закон наделял крестьянское (фермерское) хозяйство правами юридического лица, хотя бы хозяйство и было представлено отдельным гражданином. Членами хозяйства, согласно этому Закону, считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство. Имущество хозяйства принадлежит его членам на праве общей долевой собственности. При единогласном решении членов хозяйства имущество может находиться в их общей совместной собственности. Пользование общим имуществом члены хозяйства осуществляют по взаимной договоренности. Сделки по распоряжению таким имуществом совершает глава хозяйства без особой на то доверенности либо доверенное лицо. Иной режим пользования и распоряжения имуществом может устанавливаться договором. При выходе одного из членов хозяйства из его состава основные средства производства разделу не подлежат. Часть имущества (вклад, доля, пай) может компенсироваться деньгами. Порядок раздела имущества и выплаты компенсации устанавливается по взаимной договоренности всех членов хозяйства, а при ее отсутствии - судом. Срок выплаты компенсации не должен превышать пяти лет.
Наследование имущества крестьянского хозяйства должно производиться по правилам ст.27 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ч.3 ст.15 того же Закона, к которой в ст.27 имеется отсылка, а наследование земельного участка и права аренды земельного участка - по правилам ст.61 и 62 Земельного кодекса.
2. В п.1 ст.257 ГК правовой режим имущества крестьянского (фермерского) хозяйства определяется с иных позиций; оно принадлежит членам хозяйства на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Таким образом, правовая модель, которая закреплена в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве, в ГК оказалась по существу перевернутой. Отпало и признание хозяйства юридическим лицом, что не случайно. Если члены хозяйства желают использовать организационно-правовую форму юридического лица, то они должны создать для этого хозяйственное товарищество или производственный кооператив (см. коммент. к ст.259 ГК).
3. В п.2 ст.257 ГК определен состав имущества, которое находится в совместной собственности членов хозяйства. Это земельный участок и средства производства, а также другое имущество, приобретенное для нужд хозяйства на общие средства его членов.
Согласно п.3 ст.257 ГК общим имуществом членов хозяйства являются также плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности хозяйства и используемые членами хозяйства по взаимной договоренности.
4. Под разделом имущества хозяйства п.1 ст.258 ГК понимает прекращение хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям.
Общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным ст.252 и 254 ГК, а земельный участок - по правилам, установленным ГК и земельным законодательством.
5. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе из хозяйства одного из его членов разделу не подлежат. В то же время вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Указанные правила подлежат применению и тогда, когда после смерти одного из членов хозяйства открывается наследство. При этом наследство открывается после смерти любого члена хозяйства; не обязательно, чтобы он был последним. Как указал Конституционный Суд РФ в постановлении от 16 января 1996 г., наследство после смерти любого члена хозяйства открывается на общих основаниях (СЗ РФ, 1993, N 4, ст.408). Вместе с тем применительно к наследованию земельного участка и права аренды земельного участка эти нормы следует применять с учетом ст.61 и 62 Земельного кодекса. Если наследник не является членом хозяйства, то при наличии в хозяйстве других членов наследнику, по общему правилу, выплачивается денежная компенсация, соразмерная доле наследодателя в общем имуществе. При этом учету подлежит и стоимость доли наследодателя в земельном участке (стоимость земельной доли).
6. При разделе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, равно как и при выходе из хозяйства одного из его членов, доли членов хозяйства в праве совместной собственности на общее имущество признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Комментарий к статье 259 ГК РФ

1. Хозяйственное товарищество или производственный кооператив образуется на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства по взаимному согласию всех членов этого хозяйства. Поскольку ГК не признает его юридическим лицом, а товарищество или кооператив образуется не на базе хозяйства, а на базе его имущества, реорганизации юридического лица в данном случае не происходит. Хозяйственное товарищество или производственный кооператив возникает как юридическое лицо на базе общности имущества хозяйства, а не путем реорганизации ранее существовавшего юридического лица. Как товарищество, так и кооператив обладает правом собственности на имущество, переданное ему в виде вкладов и других взносов членами хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.
На базе имущества хозяйства может быть образовано как полное товарищество, так и товарищество на вере (коммандитное товарищество), правовое положение которых определяется нормами ГК о хозяйственных товариществах (см. ст.66 - 86 ГК). Что же касается членов хозяйства, которые становятся участниками товарищества, то они обычно выступают в качестве полных товарищей. Не исключено, однако, наличие в товариществе и участников - вкладчиков. А это означает, что оно либо изначально было образовано как товарищество на вере, либо преобразовано из полного товарищества в товарищество на вере впоследствии.
Правовое положение производственного кооператива, помимо соответствующих норм ГК, определяется также Законом о сельскохозяйственной кооперации и Законом о производственных кооперативах.
Хозяйственное товарищество (независимо от его организационно-правовой формы) и производственный кооператив относятся к коммерческим организациям и наделяются общей правоспособностью (см. коммент. к ст.49 и 50 ГК).
2. Участники хозяйственного товарищества (полные товарищи и вкладчики) и члены производственного кооператива, образованного на базе имущества хозяйства, перестают быть собственниками имущества, переданного ими товариществу или кооперативу в форме вкладов и других взносов. Собственником этого имущества становится само товарищество или кооператив. Участники товарищества и члены кооператива в соответствии с абз.2 п.2 ст.48 ГК имеют в отношении товарищества или кооператива не вещные, а обязательственные права. В тех случаях, когда в качестве участников товарищества (членов кооператива) выступают члены хозяйства, на базе имущества которого произошло образование товарищества (кооператива), размер вкладов участников товарищества (членов кооператива) устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства. Размер долей определяется в соответствии с п.3 ст.258 ГК.
Если же в состав участников товарищества или членов кооператива вошли лица, которые не были членами хозяйства, то размер их вкладов, взносов, паев определяется в соответствии с общими правилами, закрепленными в законах, иных нормативных правовых актах и учредительных документах, относящихся к данному товариществу или кооперативу.

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю***

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
Статья 261. Земельный участок как объект права собственности
Статья 262. Земельные участки общего пользования
Доступ на земельный участок
Статья 263. Застройка земельного участка
Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками
земельных участков
Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого
владения земельным участком
Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве
пожизненного наследуемого владения
Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в
пожизненном наследуемом владении
Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком
Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного
пользования
Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в
постоянном пользовании
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником
недвижимости
Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права
пользования земельным участком
Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении
находящихся на нем зданий или сооружений
Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут)
Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный
участок
Статья 276. Прекращение сервитута
Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок
Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и
муниципальных нужд
Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего
изъятию для государственных или муниципальных нужд
Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для
государственных или муниципальных нужд
Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или
муниципальных нужд по решению суда
Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным
участком при его изъятии государственных или
муниципальных нужд
Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в
соответствии с его назначением
Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением
законодательства
Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его
ненадлежащего использования
Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих
лицам, не являющимся его собственниками

1. Вводный закон приостановил действие гл.17 ГК до введения в действие Земельного кодекса, который подлежит принятию Государственной Думой. Гл.17 ГК вступает в силу одновременно с Земельным кодексом. Дата его вступления в силу будет датой вступления в силу гл.17 ГК.
Земельный кодекс, принятый 25 апреля 1991 г., в своей большей части утративший силу, не может регулировать земельные отношения согласно нормам ГК, поскольку не отвечает его принципам. Чтобы исключить противоречие между этими актами, Вводный закон приостановил действие гл.17 ГК о земле.
ГК включил землю в число объектов гражданских прав (ст.129, 130, 164). Приостановление действия гл.17 ГК не прекращает гражданский оборот земли, поскольку земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле (п.3 ст.129). Гражданский оборот земли урегулирован второй частью ГК, федеральными законами и указами Президента РФ.
2. По Конституции (ст.9) земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно прежнему гражданскому законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему ГК государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (ст.214 ГК).
После приватизации сельскохозяйственных земель, находившихся в государственной собственности, они стали собственностью бывших членов коллективов, вышедших из колхозов или совхозов, с выделением земельных долей, и работников сельскохозяйственных предприятий - на праве общей (совместной или долевой) собственности на землю (Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" - Ведомости РСФСР, 1992, N 1, ст.53).
В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, если законом или договором между ними не установлено иное (см. Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" - Ведомости РСФСР, 1990, N 26, ст.324), находится предоставленный или приобретенный земельный участок (ст.257, 258 ГК).
Граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения и иные объекты недвижимости в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, обслуживающие эти объекты недвижимости, за плату или бесплатно (Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" - СЗ РФ, 1996, N 8, ст.740).
Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, определяются в соответствии с его назначением либо проектно-технической документацией. В том случае, если площадь предоставленного земельного участка меньше норматива либо размера, установленного проектно-технической документацией, то при наличии свободных земель она приводится в соответствие с этими нормативами.
В случае приобретения собственности на объект недвижимости несколькими собственниками за каждым из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная его доле собственности на объект недвижимости. При невозможности раздела земельного участка или при соглашении собственников недвижимости о создании общей собственности он может быть предоставлен им в общую собственность.
3. Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства передаются гражданам в частную собственность в пределах среднерайонных норм бесплатно. Если земельный участок превышал установленный норматив, он оставался у землевладельца в пожизненном наследуемом владении или пользовании и у собственника было право выкупить участок в собственность по рыночной цене у местной администрации (Закон РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" - Ведомости РФ, 1993, N 1, ст.26).
Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционные прав граждан на землю" вновь подтверждено, что за гражданами сохраняются земельные участки в полном размере, полученные до 1 января 1991 г. и находящиеся в пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими в указанных выше целях либо для дачного строительства. Они по своему усмотрению решают, выкупать или не выкупать сверхнормативную площадь земельного участка. Указом Президента РФ запрещается обязывать землевладельцев выкупать его или брать в аренду (СЗ РФ, 1996, N 11, ст.1026).
4. Собственниками земельных участков в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий могут становиться юридические и физические лица. Если собственники ранее приватизированных зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не приобрели землю под ними, то они имеют приоритет перед другими претендентами (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. "О гарантиях собственника и объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков - СЗ РФ, 1997, N 20, ст.2240).
Каждому собственнику земельного участка выдаются документы, подтверждающие право собственности на землю. Ранее были утверждены их разные формы, имеющие одинаковую юридическую силу, - государственный акт, свидетельства на право собственности на землю, подлежащие регистрации в поземельной книге.
Названным Указом Президента РФ установлено, что в дальнейшем приватизация зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства будет осуществляться, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены. В этом случае приобретается земельный участок (его доля), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. Если же отсутствуют документы, подтверждающие названные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих): под приватизированным предприятием - на дату утверждения плана приватизации; под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства - на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости.
Есть особенности приватизации объектов незавершенного строительства. Право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявитель представит документы, подтверждающие приобретение незаконченного строительством объекта, право пользования земельным участком под строительство, разрешение на производство строительных работ, а также описание неоконченного строительством объекта.
Что касается приватизации придомового земельного участка, обслуживающего государственный или муниципальный жилищный фонд, где, квартиры приватизируются их нанимателями и совместно с ними проживающими членами семьи и лицами, утратившими семейные связи с нанимателем, то Закон о приватизации жилищного фонда не предусматривал передачу в собственность граждан, приватизировавших квартиры, доли придомового земельного участка (ст.5), отсылая к нормам о пользовании земельным участком, содержащимся в Земельном кодексе.
По ст.37 Земельного кодекса переход права собственности на строение в целом влечет переход и права пожизненного наследуемого владения или права пользования земельными участками.
Следовательно, ни приватизационный закон, ни тем более устаревший Земельный кодекс не решают прямо и недвусмысленно вопрос о праве собственности на долю придомового земельного участка собственника приватизированной квартиры. Разрешая иметь в собственности земельный участок для ведения жилищного строительства, Закон не решал проблему приобретения в собственность доли придомового земельного участка гражданам вместе с приватизацией жилого помещения.
ГК, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, не назвал его в составе придомовый земельный участок (см. коммент. к ст.290). Он назван лишь Законом о товариществах собственников жилья (ст.1, 7), принятым во исполнение ГК (см. коммент. к ст.291).
Разграничивая понятия "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья" (см. коммент. к ст.291), названный Закон предусмотрел право собственности на долю придомового земельного участка у каждого собственника помещения в кондоминиуме независимо от того, объединяются ли они в товарищество собственников жилья или нет. Таким образом, собственник помещения становится собственником доли придомового земельного участка в силу факта права собственности на помещение, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, будет ли собственником помещения юридическое лицо или гражданин или иные субъекты права собственности.
Распространив сферу действия на все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома, названный Федеральный закон (ст.4) решил вопрос о наделении в собственность земельными участками всех участников такого рода правоотношений.
Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами. По действующему Земельному кодексу (ст.80) только жилищно-строительным и жилищным кооперативам выдавался документ, удостоверяющий право на землю. Земли под государственное жилищное строительство отводились управлениям (отделам) капитального строительства местной исполнительной власти как единому заказчику жилищного строительства города (области, края, республики) и предприятиям, учреждениям, организациям (ст.75 Земельного кодекса).
Поэтому по Закону о товариществах собственников жилья (ст.11) в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые дома и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, в нормативных размерах передаются в общую долевую собственность собственников помещений. Сверхнормативная территория, если она расположена в границах жилой группы или двора кондоминиума, может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума. Если собственники или товарищество собственников откажутся от приобретения в собственность или в аренду сверхнормативных территорий, то они остаются в государственной или муниципальной собственности. Нормативная часть земельного участка передается бесплатно, сверхнормативная - продается.
Для вновь строящихся объектов в кондоминиуме размеры земельных участков определяются по градостроительным нормативам исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке, доступа ко всем частям имущественного комплекса (ст.10).
5. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (СА РФ, 1993, N 44, ст.4191) предусмотрел право граждан и юридических лиц - собственников земельных участков продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов в том числе с иностранными инвестициями. Граждане и юридические лица могут образовывать общую (совместную, долевую) собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).
Законом РФ от 23 декабря 1992 г. предусмотрена нотариальная форма удостоверения договора купли-продажи (купчая) земельного участка. Утверждена форма типового договора.
Во второй части ГК (_7 гл.30) регулируются отношения продажи объектов недвижимости, в том числе и земли. ГК не предусматривает нотариальную форму удостоверения договора купли-продажи недвижимости.
Ст.552 ГК урегулировала права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на земле недвижимости, а ст.553 - права на недвижимость при продаже земельного участка. Урегулированы права на земельный участок при аренде зданий и сооружений и на случай его продажи (ст.652, 653 ГК). Правила купли-продажи применяются и к договору мены (гл.31 ГК). Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. К переданному по договору ренты за плату земельному участку применяются правила купли-продажи (ст.585, 586 ГК).
6. Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (СЗ РФ, 1996, N 10, ст.880) предусмотрено, что залогодателем может быть не только собственник земельного участка, но и субъект права хозяйственного ведения, права которого зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здания, жилые дома, сооружения могут быть предметом ипотеки только одновременно с ипотекой по тому же договору в отношении земельного участка, на котором находится это предприятие, здание, сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При предоставлении кредита на жилищное строительство об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством жилища вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.
7. Основные отношения застройки земельного участка (ст.263 ГК) урегулированы Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1995, N 47, ст.4473). Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника путем выкупа или продажи с публичных торгов либо ненадлежащего использования земли (ст.279 - 286) также предусмотрен в гл.17. Но руководствоваться в этом случае следует Земельным кодексом и Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".
8. Таким образом, недействующие нормы гл.17, регулирующей общие положения о праве собственности на землю, оказались восполненными другими нормами частей первой и второй ГК, федеральными законами и указами Президента РФ, обеспечивающими земельный оборот. Однако без гл.17 акты действующего законодательства не раскрывают содержания ряда земельных прав (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования им, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), что создает практические трудности.

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые
помещения

Статья 288. Собственность на жилое помещение
Статья 289. Квартира как объект права собственности
Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном
доме
Статья 291. Товарищество собственников жилья
Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно
содержимое жилое помещение

1. Нормы настоящей главы регулируют отношения, связанные исключительно с объектами недвижимости в такой сфере, как удовлетворение жилищных потребностей граждан. Это не означает, что из данных отношений исключаются юридические лица, иные субъекты права собственности. В удовлетворении жилищных потребностей наряду с гражданами участвуют коммерческие и некоммерческие организации, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (иностранные государства, международные организации).
К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры, жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком; квартира; одноквартирный или многоквартирный жилой дом. Понимание жилища в гражданском праве иное, чем в уголовном и иных отраслях законодательства (см. Комментарий к УК РФ. М., 1996, с.403).
Из этого перечня следует выделить единую, цельную, но делимую вещь - жилой дом (одноквартирный или многоквартирный). Остальные объекты - лишь части его (комната, квартира), составляющие единое целое. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан. Жилой дом - одна из разновидностей здания как общего универсального объекта ряда гражданских прав (гл.6, подраздел 3), имеющего многофункциональное назначение (производственное, административное и. т.п.) и соответственно разные потребительские свойства. Жилой дом наделен, как разновидность родового понятия "здание", общими и особенными потребительскими свойствами. Как общее свойство дом принадлежит к недвижимому имуществу. Его видовые свойства: жилой дом должен отвечать по своим санитарным, техническим и иным потребительским характеристикам, производным от основной функции, цели постоянного проживания людей, и тем он отличается от других зданий, в том числе от дач, даже имеющих фундаментальную строительную конструкцию. Строения, хотя и поставленные на землю и используемые для проживания, но фундаментально не укрепленные в земле, относятся к движимым вещам (сборно-разборные строения, бытовки, балки, летние садовые домики) и не могут быть жилыми домами, равно как и любое нетрадиционное жилье, связанное с национальными, местными особенностями быта коренного населения (кочевые народности районов Крайнего Севера и т.п.). Самовольно построенный жилой дом не становится объектом права собственности застройщика (коммент. ст.222), хотя и может быть местом пребывания.
Функциональное назначение жилого дома, вводимого в эксплуатацию в результате завершения его строительства, реконструкции или капитального ремонта определяется по исполнительной проектной документации (надлежаще утвержденной).
2. Обобщающим понятием объекта права собственности и других вещных прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан ГК выбрано понятие "жилое помещение" вообще, а не жилой дом. Не все названные выше конкретные объекты названы в настоящей главе, а лишь - квартира, жилой дом и многоквартирный жилой дом. Жилая комната вообще не упоминается. Выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение", охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки применительно к объектам права собственности.
Признание многоквартирного жилого дома в качестве одной из разновидностей жилого помещения некорректно, так как такого рода жилой дом слагается из жилых помещений, которые принадлежат не менее чем двум собственникам. Определять одинаково и часть, и целое необоснованно. Понимание жилого помещения как многоквартирного жилого дома ставит трудноразрешимые проблемы в применении конституционного права на неприкосновенность жилища (ст.25 Конституции).
Признание одноквартирного жилого дома в этом качестве оправданно, но имеет отрицательные последствия в правоприменительной практике: квартиронанимателю, приватизирующему занимаемую квартиру в одноквартирном доме государственного или муниципального жилищного фонда, оформляется по договору передачи в собственность жилое помещение в нем, а не одноквартирный жилой дом, что нарушает его права и интересы в гражданском обороте.
Части (комната, квартира) целого (квартиры, жилого дома) не утрачивают функционального назначения и потребительских свойств целого; они представляют целое в уменьшенном виде. Части целого могут принадлежать разным субъектам на праве собственности (вещного права), а общее имущество (коммунальная квартира, многоквартирный дом) образует общее имущество этих субъектов (граждан, юридических лиц, государства, муниципального образования).
Изолированная комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры или дома, - последняя самостоятельная ячейка жилого помещения, деление которой возможно лишь на ряд самостоятельных комнат, сохраняющих и воспроизводящих функциональное назначение и потребительские свойства жилого дома как целого.
Деление права собственности в границах конкретного жилого помещения соответствует материальному делению его объекта, а при отсутствии технических, санитарных и иных потребительских возможностей дальнейшего деления материального объекта деление права все равно может быть продолжено, отражая в этом случае уже не конкретную часть площади жилого помещения, а идеальную (арифметическую) долю - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. части права общей собственности на данный жилой дом, квартиру, комнату (см. коммент. к ст.244, 245). Эта часть, доля права общей собственности на жилое помещение проецируется на какую-либо часть, долю площади помещения по закону или соглашению между собственниками, а в случае спора - по судебному решению.
3. Настоящая глава не охватывает отношения собственников жилья в границах таких объектов, как комната, квартира, но регулирует отношения собственников квартир в многоквартирном жилом доме по поводу их общей собственности. Поэтому к отношениям собственности в пределах таких разновидностей жилого помещения, как квартира, комната, применяются общие нормы, предусмотренные в гл.16 "Общая собственность", а к отношениям собственности в общем имуществе собственников квартир в многоквартирном жилом доме, а равно собственников в коммунальной квартире сначала применяются правила настоящей главы и Закона о товариществах собственников жилья, а в той части, в какой специальные нормы не установлены, - общие нормы гл.16.
Настоящая глава прямо не регулирует отношения собственности в коммунальной квартире, но в порядке аналогии закона ее нормы могут быть использованы.

Комментарий к статьям 288 - 290 ГК РФ

1. Под жилым помещением в ст.288, как и в последующих нормах настоящей главы, понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию (см. коммент. к наст. гл., подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Незавершенное строительство жилого дома к объектам недвижимости законом не отнесено, и поэтому нормы главы на отношения с такого рода объектами не распространяются (вместе с тем по ст.455 Кодекса (см. коммент.к п. 2 ст. 455) и Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" - см. коммент. к гл.17 - объекты незавершенного строительства участвуют в гражданском обороте как объекты недвижимости).
ГК вслед за Законом о приватизации жилищного фонда признал индивидуально-определенные жилые помещения реальными объектами вещного права правообладателей. В нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., не имея по закону в натуре конкретного объекта части здания (дома) как объекта вещного права. Эта разница между жилой и нежилой площадью (недостроенным жилым домом) имеет принципиальное значение в правоприменительной практике.
2. Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации (см. коммент. к ст.130, 131, 132), равно как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами. Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Так, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения, составленным бюро технической инвентаризации на основании натуральных обмеров и сведений компетентных органов. Датой государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Лицо, не оформившее в органах государственной регистрации право соответственно на жилой дом, квартиру, комнату, не признается правообладателем. Но оно не лишено возможности оформить государственную регистрацию на недвижимость. Нотариально удостоверенная сделка не подменяет государственную регистрацию. Правообладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации.
3. В число вещных прав на эти объекты недвижимости входят также надлежаще оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными и муниципальными юридическими лицами (коммент. ст.216, 294 и 296). Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит в судебно-арбитражной практике достаточным основанием для признания его правообладателем (Вестник ВАС РФ, 1996, N 10, с.42).
В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя какого из супругов зарегистрировано жилое помещение (ст.34 Семейного кодекса). Семья составляет устойчивую общность лиц, совместно пользующихся жилой площадью по различным правовым основаниям. Общая собственность членов семьи на жилое помещение остается многосубъектной. Семья не образует какого-либо нового коллективного самостоятельного единого субъекта права на занимаемую жилую площадь (см. коммент. к гл.16). Не являющиеся сособственниками жилого помещения остальные члены семьи наделены лишь правом пользования (см. коммент. к ст.292). Если бы семья стала еще одним самостоятельным субъектом прав и обязанностей, тогда каждый из ее членов соответственно утратил бы правосубъектность или получил права в меру того, что решила бы семья.
Право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения. Это совершенно самостоятельное, хотя и производное основание возникновения именно вещных, а не обязательственных прав, отношений, связанных с объектом права собственности, - собственник (сособственники) и все остальные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих их права пользования жилой площадью (см. коммент. к п.3 ст.393). Хотя это право не названо п.1 ст.216 в числе других вещных прав наряду с правом собственности, но именно такая его природа образует его вещный характер. Перечень вещных прав, содержащийся в ст.216, не является закрытым, исчерпывающим.
4. Владение, пользование и распоряжение - триада традиционных для собственника (субъекта вещных прав) правомочий - осуществляется им равно относительно любого из названных выше объектов права собственности (вещного права), независимо от того, к какой форме собственности принадлежит жилище. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с другими собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья (см. коммент. к ст.291). Члены этого товарищества продолжают осуществлять правомочие собственников помещений, находящихся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности в соответствии с нормами гражданского права. Товарищество собственников жилья в своем уставе вправе в разумных пределах ограничивать лишь цели использования нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся в собственности его членов, и только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других членов товарищества (ст.42 Закона о товариществах собственников жилья, см. коммент. к ст.246).
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.6), конкретизируя правовые возможности собственника, указывает, в частности, на возможность в этом случае переходить из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, аренду, отдавать в залог (см. также коммент. к гл.17), продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, общественные интересы (см. коммент. к ст.209).
Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев, названных ст.235 (см. коммент. статьи). Конституция (ст.35), закрепляя гарантии охраны частной собственности законом и возможности лишить имущества не иначе как по решению суда, распространяет их как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере (см. постановление Конституционного Суда РФ от 20 мая 1997 г. - СЗ РФ, 1997, N 21, ст.2542). Настоящая глава в ст.293 (см. коммент.) устанавливает специальный случай принудительного отчуждения бесхозяйственно содержимого жилого помещения.
Товарищество собственников жилья, не нарушая права каждого из них, вправе иметь в собственности свои помещения в зданиях (кондоминиуме), а в случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов членов товарищества, предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам; надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества; получать или приобретать в собственность земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек, осуществлять застройку на прилегающих и выделенных земельных участках; совершать действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества (ст.29 Закона о товариществах собственников жилья). Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов.
5. В распорядительной деятельности субъектов таких вещных прав, как право хозяйственного ведения и оперативного управления, есть особенности, касающиеся всех объектов недвижимости, в том числе и жилищного фонда, находящегося на балансе государственных и муниципальных юридических лиц (см. коммент. к п.2 ст.295, п.1 ст.297, п.1 ст.298).
Следует иметь в виду также особенности распоряжения ведомственным жилищным фондом, переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников государственных и муниципальных предприятий, перешедших в результате их приватизации в иную форму собственности, что предусмотрено по Закону о приватизации жилищного фонда (ст.18), либо в ведение органов местного самоуправления.
Норма закона, предусмотревшего передачу жилых домов в хозяйственное ведение или оперативное управление негосударственных структур, вошла в противоречие с ГК (см. коммент. к ст.294, 296, 298), поскольку такого рода вещные права не принадлежат негосударственным структурам (если дома передаются им). Передача домов во временное владение впредь до полного разграничения федеральной и муниципальной собственности возможна лишь на договорных условиях. См. также Указ Президента РФ от 10 января 1993 г. "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" - СА РФ, 1993, N 3, ст.168.
6. Единый ордер местной администрации на занятие жилых помещений в жилых домах всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной), а также общественной, введенный Жилищным кодексом (ст.47) и подтвержденный Законом об основах жилищной политики (ст.13), преследующий цель контроля за осуществлением распорядительной деятельности субъекта права собственности и других вещных прав, вошел в противоречие с принципами, установленными ст.1 ГК: неприкосновенности собственности, свободы договора и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела в условиях разделения государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность и расформирования общественной собственности. Отказ местного самоуправления в выдаче ордера на занятие свободного жилого помещения по договору социального найма в домах федеральной государственной собственности или в домах, принадлежащих на праве государственной собственности субъекту Российской Федерации, нарушает волеизъявление собственника (его уполномоченного) заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения социального использования по усмотрению сторон.
По Вводному закону (ст.4) нормы ранее принятого законодательства действуют постольку, поскольку они не противоречат ГК впредь до приведения этого законодательства в соответствие с ГК. Поэтому нормы жилищного закона, противоречащие ГК, не должны применяться в практике органов местного самоуправления при заселении свободных жилых помещений в домах федеральной государственной собственности, государственной собственности субъектов Российской Федерации и действие единого ордера возможно лишь в пределах муниципального жилищного фонда.
Таким образом, должны быть введены ордера на занятие свободных жилых помещений в домах указанных публичных форм собственности, самостоятельно выдаваемые собственником (его уполномоченным) этих домов.
7. У каждой вещи своя природа, свое назначение, что объективно обусловливает натуральный, объективный предел осуществления правомочий для ее собственника.
Назначение жилого помещения к тому же зафиксировано в законе (ГК и ЖК), а индивидуально-определенного жилого помещения - в данных бюро технической инвентаризации. Собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Для общества это социально важно. Назначение жилища в отношениях собственности, урегулированное в ст.288, оказалось не идентичным его назначению в наемных отношениях, урегулированных также в ГК (ст.673). В отношениях собственности жилье для его собственника функционально предназначено для проживания, в наемных отношениях жилье для его нанимателя - место постоянного проживания. И в тех, и других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те, и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости. Однако в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях - повышены.
ЖК (ст.7) вступил с ГК в противоречие, совершенно обоснованно установив единые повышенные требования к жилищу, - оно должно отвечать требованиям постоянного проживания. Высокий уровень требований был в свое время обусловлен введением конституционного права на жилище в 1977 г.
Несогласованность между частями первой и второй ГК образовалась в результате их принятия в разное время. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех, и других отношениях должно быть единым независимо от того, как его собственник или его пользователь им реально пользуется.
8. Жилое помещение - место проживания (преимущественно) или место пребывания (в меньшей мере). Российское законодательство разграничивает функциональное, назначение того и другого. И Конституция (ст.27), и Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
По ГК (ст.20) местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма) либо на иных основаниях. Место пребывания - то, где гражданин проживает временно - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг и иное подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина. Регистрация лиц по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, осуществляется, как правило, на срок до 6 месяцев.
Проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жилья. Жилое помещение не должно быть многофункциональным.
В сельской местности признаются жилые дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хозяйства.
Но проживание собственника и членов его семьи либо тех, кому жилое помещение передано для проживания по договору, несовместимо с размещением в нем коммерческих и некоммерческих организаций (например, АО, партийная штаб-квартира и т.п.). Не допускается использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). И по ГК, и по ЖК это оценивается как грубое нарушение закона. Если есть намерение использовать жилье под такого рода цели, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в свою противоположность - нежилое помещение. Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст.8, 9).
Фактическое использование жилого помещения не по назначению не допускается, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую.
Перевод жилого помещения в нежилое допускается: 1) если жилье непригодно к постоянному проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно; 2) если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей; 3) если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.
9. Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских, бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать Правила пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории (СП РСФСР, 1986, N 2, ст.10), причинять вред проживающим и эксплуатации дома и земельного участка. ГК вслед за ЖК (ст.7) запретил размещение в жилых домах промышленного производства.
Жилое помещение может быть многофункциональным, если оно отнесено Законом о жилищной политике к числу специализированных (жилые комнаты или квартиры в специальных жилых домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов), где стационарно организовано социальное и медицинское обслуживание проживающих. Но специализированный жилищный фонд (общежития, дома маневренного жилищного фонда) выведен за границы основного жилищного фонда. Поэтому специализированную жилые помещения в нем могут в отдельных случаях иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы.
В основном жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализованию, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
В каждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный средний уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое помещение, которое не отвечает потребительским нормам и требованиям или не оборудовано всеми видами инженерного благоустройства, достигнутыми в данном населенном пункте в среднем, в установленном порядке признается непригодным для постоянного проживания и подлежит переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или принять иные меры (см. п.8). Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства, достигнутых в данном населенном пункте в среднем, переводит занимаемое помещение в число неполноценных.
10. Квартира как объект права собственности (ст.289) состоит из одной или более жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поэтажном плане и поквартирной экспликации к поэтажному плану жилого дома, имеющим правоустанавливающее значение.
Потребительские свойства жилого помещения, фиксируемые в его техническом паспорте, производны от его функционального назначения. Жилищное право содержит санитарные и технические нормы и требования, имеющие социальный характер, предъявляемые к эксплуатации жилищного фонда, соблюдение которых обеспечивает поддержание потребительских свойств жилища, повышение уровня инженерного благоустройства. Этому же способствует соблюдение правил пользования жилым помещением и придомовым земельным участком. Утрата потребительских свойств и качеств жилья ведет к утрате жилым помещением своего назначения либо его неполноценности.
Чтобы в состав жилищного фонда входили жилые ячейки, отвечающие высоким требованиям, предъявляемым как жилищу, установлен определенный порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством жилых домов-новостроек, призванный исключить приемку домов с недоделками и дефектами. То же относится к домам после реконструкции или капитального ремонта.
11. Объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир общедомовое инженерное оборудование, общие строительные несущие и ненесущие конструкции жилого дома, места общего пользования.
В тексте ст.290 не назван придомовый земельный участок как общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. Его, равно как и пешеходные, транспортные дороги, бассейны, водоемы, многолетние зеленые насаждения, элементы благоустройства и другие подсобные объекты (гаражи и т.п.), объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры, назвал Закон о товариществах собственников жилья (ст.5, 7). Указанные объекты, включая дом, определяются этим Законом как кондоминиум (см. коммент. к гл.17 и ст.291). Придомовый земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (п.5 ст.8 Закона о товариществах собственников жилья).
В квартире также находится инженерное оборудование, обслуживающее несколько квартир (сети газо-, водоснабжения, водоотведения), которое закон относит к общему имуществу жилого дома. В коммунальной квартире, где объектом права собственности является изолированная (непроходная, не запроходная) жилая комната, места общего пользования относятся к общему имуществу всех субъектов права собственности на жилые комнаты этой квартиры. Инженерное оборудование, обслуживающее несколько коммунальных квартир, составляет общее имущество их собственников. Отношения собственности в коммунальной квартире специально не регулируются нормами настоящей главы. Нормы ст.289 и 290 о квартире как объекте права собственности и об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме могут применяться к этим отношениям в порядке аналогии закона.
Общее имущество и в многоквартирном доме, и коммунальной квартире находится в общей долевой собственности соответственно собственников квартир в многоквартирном доме (ст.291) и собственников жилых комнат в коммунальной квартире. Доля нового собственника в праве общей собственности на такое имущество равна доле предшествующего.
По Закону о товариществах собственников жилья в кондоминиуме доля каждого собственника квартиры в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в кв. м. В товариществе может быть установлен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников помещений (домовладельцев), принятое в установленном законом порядке (см. коммент. к ст.246).
Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли определяются с учетом приходящейся на каждого из них общей площади в квартире, установленной пропорционально метражу их жилой площади. Собственники жилых комнат (как и квартир) своим соглашением вправе установить иной принцип определения долей.

<< Пред. стр.

стр. 10
(общее количество: 33)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>