<< Пред. стр.

стр. 18
(общее количество: 33)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Закон о поставках за нарушение условий контракта (договора) о количестве и сроках предусматривает уплату поставщиком неустойки в размере 50% от стоимости непоставленных товаров. Такую же ответственность несет поставщик за невыполнение контракта, заключенного для выполнения государственного оборонного заказа.
Неустойке за недопоставку Законом о поставках придан штрафной характер, т.е. поставщик одновременно уплачивает неустойку и возмещает убытки.
Государственный заказчик (покупатель) за несвоевременную оплату поставленных товаров по Закону о закупках платит пени в размере 2% за каждый день просрочки, а при просрочке оплаты более 30 дней - 3%.
Поставщик при нарушении государственным заказчиком сроков оплаты вправе применить последствия, предусмотренные п.5 ст.486 и ст.523 ГК.

Комментарий к статье 532 ГК РФ

1. Статья устанавливает непосредственное воздействие государственного контракта на содержание договора поставки, заключаемого на основе извещения государственного заказчика о прикреплении покупателя к поставщику.
Цена товаров, согласованная при заключении государственного контракта, должна применяться сторонами договора поставки. Покупатель, заключивший договор поставки, сам оплачивает товары в отличие от получателя, которому поставка производится на основании отгрузочной разнарядки.
Однако эта норма диспозитивна и не лишает стороны договора возможности определить иной порядок расчетов и согласовать иную цену, чем цена, установленная в государственном контракте.
2. Более тесная связь государственного контракта и договора поставки товаров для государственных нужд установлена абз.2 коммент. статьи.
В случаях, когда в соответствии с договором поставки товаров для государственных нужд оплата осуществляется покупателем, государственный заказчик признается поручителем по этому обязательству. Такое правило означает, что при отказе покупателя от оплаты либо нарушении им сроков оплаты поручитель - государственный заказчик несет перед поставщиком солидарную с покупателем ответственность, если государственным контрактом не предусмотрено иное (ст.363 ГК).

Комментарий к статье 533 ГК РФ

1. П.1 статьи устанавливает тридцатидневный срок для возмещения государственным заказчиком убытков, которые причинены поставщику выполнением государственного контракта. Срок для возмещения убытков исчисляется со дня передачи товаров.
Под убытками, причиненными поставщику выполнением государственного контракта (договора), можно понимать разумные расходы на производство и передачу товаров, ведущие к превышению обычного уровня рентабельности.
2. Нарушение государственным заказчиком обязанности по возмещению поставщику убытков, вызванных выполнением государственного контракта, дает поставщику право отказаться от дальнейшего исполнения государственного контракта и потребовать возмещения убытков, не только причиненных исполнением государственного заказа, но и вызванных расторжением договора.
Об отказе от исполнения договора поставщик обязан уведомить государственного заказчика. С момента уведомления государственного заказчика об отказе от исполнения государственного контракта контракт считается расторгнутым.
3. Расторжение государственного контракта в связи с невозмещением убытков порождает право поставщика односторонне отказаться и от исполнения договора поставки товаров для государственных нужд, заключенного на основании извещения о прикреплении.
Требование о возмещении убытков, причиненных как исполнением, так и расторжением договора поставки, поставщик предъявляет государственному заказчику.

Комментарий к статье 534 ГК РФ

1. Коммент. статья устанавливает последствия отказа государственного заказчика полностью и частично от товаров, подлежащих поставке по государственному контракту. Государственный заказчик вправе отказаться от товаров для государственных нужд в случаях, когда потребность в товарах соответствующего вида отпала. Однако государственный заказчик может воспользоваться своим правом лишь при условии, если он возмещает поставщику все убытки, причиненные отказом.
Убытки исчисляются по правилам, установленным ст.15 ГК.
2. Полный или частичный отказ государственного заказчика от исполнения государственного контракта порождает право поставщика отказаться от исполнения заключенных на его основе договоров поставки товаров для государственных нужд, а также право предъявить государственному заказчику требования о возмещении убытков, причиненных изменением или расторжением договора поставки.

_5. Контрактация

Статья 535. Договор контрактации
Статья 536. Обязанности заготовителя
Статья 537. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции
Статья 538. Ответственность производителя сельскохозяйственной продукции

Комментарий к статье 535 ГК РФ

1. Коммент. статья не дает полного определения понятия, договора контрактации, а лишь устанавливает признаки этого договора, позволяющие отграничить его от других видов договора купли-продажи. К ним относятся состав сторон договора и особенности подлежащего передаче товара. В статье употребляется термин не "товар", а "сельскохозяйственная продукция". Под сельскохозяйственной продукцией обычно понимают выращенную (произведенную) продукцию, не подвергшуюся переработке.
Ранее в ГК 1964 вообще отсутствовало определение понятия договора контрактации. Он рассматривался как самостоятельный тип договора и регулировался подзаконными актами - Положением о порядке заключения и исполнения договора контрактации и типовыми договорами. Эти акты не должны применяться к отношениям по договорам, заключенным после 1 марта 1996 г.
Сторонами договора являются производитель сельскохозяйственной продукции и ее заготовитель. Производителем может быть юридическое лицо (коммерческая организация), выращивающее (производящее) сельскохозяйственную продукцию, либо гражданин, занимающийся этим видом предпринимательской деятельности, в т.ч. глава крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.23 ГК). Заготовителем также является предприниматель (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), закупающий сельскохозяйственную продукцию для последующей продажи либо последующей переработки. В первом случае это лицо, занимающееся профессиональной заготовкой (покупкой, закупкой) сельскохозяйственной продукции, во втором - промышленная организация и индивидуальный предприниматель (например, шерстемоющая, льнообрабатывающая организация либо изготовитель молока, масла). Из определения сторон договора вытекает и цель покупки (контрактации) - использование сельскохозяйственной продукции в предпринимательской деятельности или использование такой продукции не для личного, семейного, домашнего потребления. Как и договор поставки, договор контрактации можно назвать предпринимательским.
Другое отличие договора контрактации от договора поставки и иных видов договора купли-продажи заключается в особенностях контрактуемого товара и, тем самым, в сущности самой контрактации. Такие особенности заключаются в следующем: во-первых, это будущие товары, которые еще подлежат выращиванию (зерно, овощи и др.) или производству в условиях сельского хозяйства (живой скот, птица и др.); во-вторых, выращивание связано с различными стадиями сельскохозяйственного производства (обработкой почвы, посевом, уборкой) и его условиями, иногда не зависящими от воли производителя (засуха, непредвиденные размеры половодья и т.д.). Из этих особенностей вытекает то обстоятельство, что момент заключения договора и его исполнение не только не совпадают, но и значительно отдалены во времени. Количество подлежащей передаче сельскохозяйственной продукции не всегда может быть выражено точной цифрой, а ассортимент выращиваемых товаров, как правило, должен определяться заготовителем еще до посева.
2. Нормы коммент. статьи, как и иные статьи _5 гл.30, закрепляют приоритетный режим для продавца сельскохозяйственной продукции, проявляющийся в праве требовать от покупателя получения сельскохозяйственной продукции непосредственно у производителя и вывоза ее своими средствами; возврата отходов от переработки; в установлении, как исключения из общего правила, ответственности продавца только при наличии его вины.
3. Признаки договора контрактации сближают его с договором поставки. Исполнение отдалено во времени от их заключения. Из договоров возникают длящиеся отношения. Сторонами договора являются предприниматели, а предметом - как правило, будущие товары. Особенности правового регулирования договора контрактации не столь велики. Это всего четыре статьи. Поэтому в соответствии с п.2 коммент. статьи к отношениям сторон по договору контрактации, не урегулированным нормами Кодекса об этом договоре, применяются правила о договоре поставки или о договоре поставки товаров для государственных нужд. При отсутствии же соответствующих норм, регулирующих поставку товаров, применению подлежат общие положения о купле-продаже.
Таким образом, с одной стороны, договор контрактации - вид договора купли-продажи, с другой - разновидность договора поставки, в свою очередь являющегося видом договора купли-продажи. С учетом общепринятого соотношения общих и специальных правил стороны при заключении и исполнении договора контрактации сначала применяют правила _5 гл.30 ГК, затем правила _3 гл.30 ГК, а при отсутствии таковых - общие положения о договоре купли-продажи, предусмотренные _1 гл.30 ГК.
Иначе определяется иерархия норм при регулировании контрактации сельскохозяйственной продукции для государственных нужд. Сначала применяются нормы о договоре поставки товаров для государственных нужд (п.2 ст.535 ГК) и Закона о закупках, затем нормы о договоре контрактации (ст.535-538 ГК), а при их отсутствии применяются в соответствующей части нормы о договоре поставки (_3 гл.30) и общие положения о купле-продаже (_1 гл.30).
С принятием ГК не действуют постановления Пленума Верховного Суда СССР и инструктивные указания Государственного Арбитража СССР о том, что на отношения по контрактации не распространяются законы и иные правовые акты о поставках, а также ранее принятые акты о договоре контрактации.
4. С учетом особенностей правового регулирования условия договора контрактации о количестве определяются в порядке, предусмотренном ст.465 ГК, об ассортименте - ст.467 ГК. Так, количество сельскохозяйственной продукции различных наименований, подлежащее передаче, может быть определено не в точных размерах (тоннах и др.), а выражено в двух предельных цифрах - наименьшей и наибольшей, т.е. "от и до", и оговорено, что заготовитель (покупатель) - контрактант не вправе отказаться от принятия наибольшего количества, а производитель (продавец) сельскохозяйственной продукции имеет право сдать наименьшее количество из указанного в договоре. Такое согласование количества ("от и до") не противоречит ст.465 ГК, допускающей определение количества не только в единицах измерения или в денежной сумме, но и согласованием порядка его определения (см. коммент. к ст.465).

Комментарий к статье 536 ГК РФ

1. Статья об обязанностях заготовителя в комментируемом разделе в отличие от остальных помещена ранее статьи об обязанностях производителя продукции (продавца). В этом нашел проявление общий подход законодателя к регулированию контрактации, при котором к заготовителю (покупателю) предъявляются более жесткие требования, поскольку производитель сельскохозяйственной продукции, в силу особенностей ее производства, является экономически более слабой стороной договора. В связи с этим его права требуют соответствующей правовой защиты.
2. Более жесткое регулирование обязанностей заготовителя проявляется в том, что при определении диспозитивной нормой порядка передачи продукции на заготовителя возложена не только обязанность принять продукцию по месту ее нахождения (у производителя), но и вывезти ее. Эта норма применяется, если стороны не согласовали иного порядка передачи.
3. Такова же направленность нормы, запрещающей заготовителю отказываться от принятия сельскохозяйственной продукции при доставке ее производителем в место нахождения заготовителя или в иное указанное им место (в т.ч. получателям, указанным заготовителем). Такой отказ возможен лишь в случае несоответствия продукции условиям договора о количестве, ассортименте, таре и (или) упаковке и др. (см. ст.466, 468, 489 и коммент. к ним).
При нарушении производителем обусловленного договором срока передачи заготовитель, в соответствии с п.3 ст.511 ГК, вправе отказаться от принятия доставленной ему сельскохозяйственной продукции, передача которой просрочена, лишь в случае, если он уведомил производителя об отказе и уведомление получено последним ранее доставки (см. коммент. к ст.511).
4. Отражением особенностей сельскохозяйственного производства является установленная п.3 статьи обязанность заготовителя возвращать производителю отходы от переработанной продукции. Такая обязанность может быть предусмотрена договором по требованию производителя с оплатой им отходов по согласованной цене. Из нормы вытекает, что при отказе от возвращения отходов, бремя доказывания невозможности возврата отходов лежит на заготовителе. При этом он не вправе ссылаться на убыточность возвращения отходов, т.к. при определении цены в нее включаются соответствующие затраты. Экономическая целесообразность возвращения отходов определяется производителем сельскохозяйственной продукции.

Комментарий к статье 537 ГК РФ

1. Стороны в договоре устанавливают порядок исполнения обязанности продавца передать товар (ст.458 ГК), порядок затаривания и (или) упаковки товара (ст.481 ГК), сроки передачи или периоды поставки (ст.457, 508 ГК) и ряд других условий по выполнению обязанности передачи продукции.
2. В соответствии со сложившейся деловой практикой в договоре могут быть предусмотрены встречные обязанности заготовителя по обеспечению производителя тарой и (или) упаковкой, по предварительной оплате сельскохозяйственной продукции и др., с выполнением которых связан момент передачи (см. ст.328 ГК).

Комментарий к статье 538 ГК РФ

1. Условия ответственности производителя сельскохозяйственной продукции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств в коммент. статье определены исходя из принципа благоприятствования производителю, применяемого с учетом особенностей сельского хозяйства, подверженного не всегда предсказуемым влияниям воздействия среды, особого риска, присущего сельскохозяйственному производству.
В исключение из общего правила, устанавливающего ответственность должника при осуществлении предпринимательской деятельности независимо от наличия вины (ст.401 ГК), коммент. норма предусматривает ответственность производителя перед заготовителем только за виновное нарушение.
Это правило неприменимо к ответственности заготовителя (покупателя), нарушившего договорные обязательства. Заготовитель несет ответственность перед производителем по правилам, установленным п.3 ст.401 ГК, т.е. независимо от наличия или отсутствия в этом его вины (по т.н. принципу причинения).
2. В соответствии с пп.2, 3 ст.401 ГК отсутствие вины либо влияние на исполнение обязательств непреодолимой силы доказывает производитель сельскохозяйственной продукции. В качестве обстоятельств непреодолимой силы, освобождающих производителя от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору контрактации, могут быть названы такие природные стихийные (непредсказуемые заранее) явления, как резкие температурные колебания, влекущие гибель урожая или его позднее созревание, пожары, уничтожившие урожай, градобитие, редко встречаемые в соответствующих условиях паводки или наводнения и т.д.
Не несет производитель ответственности и тогда, когда в неисполнении или ненадлежащем исполнении имеется вина заготовителя или когда обязательства не исполнены вследствие просрочки заготовителя в исполнении встречных обязательств (ст.328, 404, 405 ГК).
3. При нарушении сторонами тех или иных условий договора контрактации применяются последствия, предусмотренные нормами о договоре поставки и общими положениями о договоре купли-продажи.
Неустойка (штраф, пени) может быть взыскана, как правило, по основаниям и в размере, установленным конкретным договором контрактации (договорная неустойка), однако предусмотрена и законная неустойка.
Законом об агропромышленном производстве установлена повышенная ответственность заготовителя за несвоевременную оплату закупленной сельскохозяйственной продукции. Заготовитель уплачивает производителю продукции пеню в размере 2% от суммы несвоевременно оплаченной продукции за каждый день просрочки платежа, а при просрочке оплаты более 30 дней - пеню в размере 3%. При этом взыскание пени производится в безакцептном порядке банком заготовителя (покупателя).
Такая же ответственность заготовителя за несвоевременную оплату сельскохозяйственной продукции предусмотрена Законом о закупках при поставках для государственных нужд.
Законом о закупках предусмотрена неустойка за виновное неисполнение обязательств производителем сельскохозяйственной продукции по ее передаче в обусловленный срок. Неустойка может быть взыскана в размере 50% от стоимости недопоставленной продукции. В таком же размере установлена неустойка за отказ заготовителя принять продукцию.

_6. Энергоснабжение

Статья 539. Договор энергоснабжения
Статья 540. Заключение и продление договора энергоснабжения
Статья 541. Количество энергии
Статья 542. Качество энергии
Статья 543. Обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей,
приборов и оборудования
Статья 544. Оплата энергии
Статья 545. Субабонент
Статья 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения
Статья 547. Ответственность по договору энергоснабжения
Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам

Комментарий к статье 539 ГК РФ

1. Из определения понятия договора энергоснабжения, данного в п.1 коммент. статьи, вытекает, что энергоснабжающая организация передает (подает) потребителю электроэнергию, а потребитель принимает и оплачивает ее, т.е. происходит возмездная передача энергии от продавца к покупателю, что характерно для договора купли-продажи. Поэтому, начиная с Основ ГЗ, этот договор признан видом договора купли-продажи. Вместе с тем, как и в определениях других видов договора купли-продажи, в определение договора энергоснабжения включены признаки, которые позволяют выделить его в самостоятельный вид договора купли-продажи и тем самым отграничить от договора поставки и иных видов договора купли-продажи.
К таким признакам прежде всего относится способ исполнения договора - передача энергии энергоснабжающей организацией покупателю через присоединенную сеть, а также наличие прав и обязанностей сторон не только при передаче энергии, но и ее потреблении.
Эти признаки договора обусловлены свойствами энергии как товара, которые сводятся к следующему: 1) электроэнергию невозможно накапливать в значительных количествах и хранить; 2) процесс производства электроэнергии, как правило, непрерывен и неразрывно связан как с ее транспортировкой, так и с потреблением; 3) электроэнергия при передаче потребляется и не может быть возвращена; 4) электроэнергию возможно передавать только через присоединенную сеть; 5) для приема энергии у покупателя должны быть технические устройства для подключения к энергосетям энергоснабжающей организации.
Особенности энергии (электрической и тепловой) определяют ряд прав и обязанностей сторон договора, не характерных для других видов договора купли-продажи. Кроме оплаты энергии на покупателя возлагаются дополнительные обязанности, связанные с необходимостью: а) соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления; б) обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей, а также исправность приборов и оборудования, используемых в процессе потребления энергии.
Энергоснабжающая организация наделена правом контроля за состоянием технических средств и безопасностью их эксплуатации покупателем, т.е. она вправе контролировать выполнение покупателем обязанностей, предусмотренных договором.
Право контроля возникает у энергоснабжающей организации из договора и не служит проявлением властных полномочий. Административный контроль за состоянием присоединенных сетей осуществляется органами энергонадзора.
Судебно-арбитражная практика исходит из самостоятельности договора энергоснабжения и его обособленности от договора поставки. В постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.96 N 74/96 отмечено, что к правоотношениям сторон на отпуск электроэнергии не могут применяться нормы о договоре поставки (Вестник ВАС РФ, 1996, N 7, с.34). Исключение составляет применение ст.523 ГК.
2. В соответствии с п.2 коммент. статьи необходимым условием заключения договора энергоснабжения является наличие технических предпосылок, т.е. наличие у покупателя энергетических сетей, которые могут быть подключены к сетям энергоснабжающей организации, а также приборов учета и иного оборудования, используемых в процессе потребления энергии.
3. Признаки снабжения электроэнергией характерны также для подачи потребителям тепловой энергии, газа, нефти и нефтепродуктов, воды через присоединенную сеть. Поэтому обычно договоры на подачу электрической и тепловой энергии, газа через присоединенную сеть рассматриваются в юридической литературе как однопорядковые.
Подобная позиция проведена в ГК. В соответствии со ст.548 ГК правила о договоре энергоснабжения применяются к снабжению тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой через присоединенную сеть, если иное не установлено законом, иными правовыми актами. Из этой нормы вытекает, что договоры на подачу газа, нефти, воды и иных товаров через присоединенную сеть заключаются по модели договора на энергоснабжение.
Вместе с тем нормы ГК о договоре энергоснабжения неприменимы к передаче газа в баллонах, а также к продаже нефти и нефтепродуктов при доставке их потребителю не по магистральным нефтепроводам, а железнодорожным, водным, морским или иным транспортом, т.е. к отношениям, не связанным со снабжением ресурсами через присоединенную сеть. В таких отношениях используется договор поставки либо розничной купли-продажи.
4. Нормы, регулирующие договор энергоснабжения, помещены в _6 гл.30 ГК. Под действие этих норм подпадают отношения энергоснабжающих организаций как с гражданами (населением), так и с юридическими лицами. Особенности же энергоснабжения юридических лиц отражаются в основном в специальных правовых актах.
В соответствии с п.3 коммент. статьи к отношениям, не урегулированным Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними. Под обязательными правилами следует понимать правовые нормативные акты, принятые федеральными органами исполнительной власти в пределах своей компетенции.
Из коммент. нормы вытекает, что приоритет отдан нормам ГК. Императивные нормы законов и иных правовых актов об энергоснабжении, в т.ч. Правил, противоречащие ГК, применению не подлежат.
Среди законов и иных правовых актов об энергоснабжении следует назвать Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1995, N 16, ст.1316); Федеральный закон от 3 апреля 1996 г. "Об энергосбережении" (СЗ РФ, 1996, N 15, ст.1551); Правила учета электрической энергии, утв. Минтопэнерго РФ 19 сентября 1996 г. и Минстроем РФ 26 сентября 1996 г. (РВ, 1996, N 215); Правила пользования электрической и тепловой энергией, утв. Минэнерго СССР 6 декабря 1981 г.
Правила учета электрической энергии неприменимы к отношениям с участием граждан.
Иначе определено соотношение установленных ГК норм о договоре энергоснабжения с Законами или иными правовыми актами, регулирующими отношения по передаче тепловой энергии через присоединенную сеть, а также отношения, связанные с передачей через присоединенную сеть газа, нефти и нефтепродуктов, воды. Этим актам отдан приоритет перед правилами, установленными ст.539-547 ГК о договоре энергоснабжения.
Согласно п.2 ст.548 ГК к отношениям по снабжению газом, нефтью и нефтепродуктами, водой через присоединенную сеть правила, установленные ст.539-547 ГК, применяются лишь в случаях, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. К особенностям, вытекающим из существа обязательств, можно отнести непрерывный цикл производства, транспортировки и реализации продукции.
Для регулирования отношений по газоснабжению большое значение имеют Правила поставки газа и Правила учета газа, утв. Минтопэнерго РФ 14 октября 1996 г. (РВ, 1996, N 230). Эти Правила не распространяются на отношения с участием граждан.
В Правила поставки газа включены нормы, регулирующие не только заключение и исполнение договора поставки (подачи) газа, но и относящиеся к договору транспортировки газа. Договор транспортировки газа не относится к договору купли-продажи и по своему содержанию ближе к договору грузоперевозки. Правила содержат нормы, регулирующие отношения газоснабжающих организаций и покупателей с органами исполнительной власти субъектов РФ, а также нормы о балансе газа, о разрешениях на использование газа (пп.4, 5), и другие административно-правовые нормы. Таким образом, содержание Правил шире их названия. Они являются комплексным нормативным актом, содержащим как гражданско-правовые нормы, регулирующие различные виды договоров, так и административно-правовые нормы. (О соотношении норм Правил и _6 гл.30 ГК см. коммент. к ст.548.)
5. Энергоснабжающие, газоснабжающие и нефтеснабжающие организации являются субъектами естественных монополий. Они заняты продажей товаров в условиях естественной монополии и на отношения с их участием распространяется действие Закона о естественных монополиях.
Необходимо также назвать ряд постановлений Правительства РФ, касающихся снабжения топливно-энергетическими ресурсами: от 28 января 1997 г. N 74 "Об утверждении перечня стратегических организаций, обеспечивающих безопасность государства, поставки топливно-энергетических ресурсов которым не подлежат ограничению или прекращению" (СЗ РФ, 1997, N 5, ст.682; N 22 ст.2603); от 5 января 1998 г. N 1 "О порядке прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов" (СЗ РФ, 1998, N 2, ст.262); от 5 января 1998 г. N 5 "О снабжении топливно-энергетическими ресурсами организаций, финансируемых в 1998 году за счет средств федерального бюджета" (СЗ РФ, 1998, N 2, ст.266).
6. В соответствии с п.5 ст.454 ГК ко всем договорам подачи товаров через присоединенную сеть применяются положения _1 гл.30 ГК, если иное не предусмотрено _6 гл.30 ГК и специальными нормами, регулирующими энерго- и газоснабжение, снабжение нефтью, нефтепродуктами и водой. При отсутствии соответствующих норм в _1 гл.30 применяются правила части первой ГК об обязательствах, общих положениях о договоре и др.

Комментарий к статье 540 ГК РФ

1. Сторонами договора энергоснабжения (снабжения электрической и тепловой энергией) являются энергоснабжающие организации и потребители (граждане, использующие энергию для бытового потребления, и юридические лица).
Понятие энергоснабжающей организации предусмотрено Законом "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию". Согласно Закону к энергоснабжающим относятся коммерческие организации независимо от организационно-правовой формы, осуществляющие продажу потребителям произведенной или купленной энергии.
Такое понятие энергоснабжающей организации означает, что оно применимо к любому продавцу (перепродавцу) электрической и тепловой энергии независимо от того, входит ли соответствующая организация в структуру Минтопэнерго РФ и является ли для нее подача (продажа) электрической и тепловой энергии основным видом деятельности.
Договоры энерго- и теплоснабжения заключаются с потребителями-абонентами, которые присоединены к сетям энерго- и теплоснабжающей организации. В свою очередь покупатели энергии могут иметь договор с потребителями, не имеющими доступа к сетям энергоснабжающей организации, т.е. с субабонентами (см. коммент. к ст.545). В этом случае абонент выступает в качестве энергоснабжающей организации и, следовательно, несет все ее обязанности и пользуется ее правами.
Сторонами договора газоснабжения являются газораспределительные организации - специализированные республиканские, краевые, областные, городские, межрайонные, сельские организации, занятые развитием и эксплуатацией систем газоснабжения территорий, обеспечением покупателей газом, а покупателями - граждане, использующие газ для бытового потребления, и юридические лица, принимающие газ через трубопроводные сети в качестве топлива или сырья.
Правила учета газа запрещают потребителям - юридическим лицам потреблять его без использования приборов учета.
2. П.1 коммент. статьи устанавливает порядок заключения договора для случаев, когда контрагентом снабжающей организации (абонентом) является гражданин. Тем самым установлен разный порядок заключения договора в зависимости от того, является ли абонентом гражданин или юридическое лицо.
Коммент. нормой предусмотрен упрощенный порядок заключения договора с гражданином. В соответствии с п.3 ст.438 ГК его фактическое подключение к присоединенной сети рассматривается в качестве акцепта. Как и для юридического лица, согласно п.2 ст.539 необходимым условием подключения энергопринимающих устройств гражданина к присоединенной сети служит наличие для этого технических предпосылок.
Судебно-арбитражная практика допускает возможность применения п.3 ст.438 ГК и при заключении энергоснабжающей организацией договора с юридическими лицами. Согласно п.1 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, возникающих при заключении, изменении и расторжении договоров, в случае фактического использования юридическим лицом тепловой энергии, несмотря на возникновение разногласий по содержанию договора, договор признается заключенным (см. информационное письмо ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с.103).
3. Энерго- и газоснабжающие организации по характеру своей деятельности обязано осуществлять подачу электрической и тепловой энергии, газа каждому, кто к ним обратится (при наличии у обратившегося энерго-, газо-, теплопринимающего устройства, которое может быть присоединено к сетям энерго-, газоснабжающей организации, а при использовании газа в качестве топлива - еще и соответствующего разрешения). В силу ст.426 ГК такой договор признается публичным и должен удовлетворять требованиям, установленным для публичных договоров.
Кроме того, будучи субъектами естественных монополий, энергоснабжающие и газоснабжающие организации, связанные с трубопроводом, в случаях, предусмотренных ст.8 Закона о естественных монополиях, обязаны заключать договор независимо от того, является ли он публичным.
При отказе энерго-, газоснабжающей организации заключить договор либо при уклонении от заключения договора потребитель согласно ст.426 ГК вправе понудить ее заключить договор путем обращения в суд.
Эти организации вправе отказаться от заключения договора лишь при невозможности произвести или передать ресурсы. При этом обязанность доказать невозможность удовлетворения заказа потребителя лежит на энерго-, газоснабжающей организации. Основанием отказа может также служить отсутствие у покупателя технических предпосылок, предусмотренных п.2 ст.539 ГК, а при снабжении юридических лиц газом в качестве топлива - отсутствие разрешения на использование газа, предусмотренного п.4 Правил поставки газа.
Поскольку договор на энергоснабжение заключается в обязательном порядке, на его заключение распространяются правила, предусмотренные ст.445 ГК.
Правила поставки газа (пп.9-11) в качестве общей нормы установили, что проект договора направляется поставщиком (снабжающей организацией) покупателю, представившему заявку на приобретение газа. Подписанный проект договора должен быть возвращен не позднее 30 дней со дня его получения. При наличии возражений по условиям договора проект возвращается с протоколом разногласий. В случае несогласования разногласий в 30-дневный срок со дня направления протокола разногласий покупатель вправе обратиться в арбитражный суд.
Ст.445 ГК предоставляет право передать разногласия на рассмотрение суда только необязанной стороне (покупателю). По сложившейся судебно-арбитражной практике, если разногласия передает в арбитражный суд обязанная сторона, а вторая сторона - покупатель представит отзыв, такой спор подлежит рассмотрению по существу, т.е. действия сторон в этом случае трактуются в качестве соглашения о передаче спора на рассмотрение арбитражного суда (Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с.103).
В отличие от общих норм, предусмотренных ст.445 и 446 ГК, Правила поставки газа устанавливают, что отбор (продолжение отбора) газа покупателем, не передавшим разногласия на рассмотрение арбитражного суда, признается согласием покупателя заключить договор на условиях, предложенных газораспределяющей организацией.
4. Договор снабжения электроэнергией, газом и другими ресурсами через присоединенную сеть в литературе иногда трактуется как договор присоединения. Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 1994 г. N 1445, признанным в 1998 г. утратившим силу при утверждении новых Правил поставки газа, договор поставки газа также именовался договором присоединения.
Между тем для признания этого договора договором присоединения отсутствуют основания. Для договора присоединения согласно п.1 ст.428 ГК характерно несколько признаков. Прежде всего это договор, условия которого формулируются только одной стороной, вторая же сторона либо присоединяется к предложенному в виде формуляра тексту договора, либо отказывается заключить его на предложенных другой стороной условиях. В соответствии со ст.541, 542, 544 ГК и рядом пунктов Правил поставки газа многие условия договора устанавливаются по соглашению сторон, а не определяются одной стороной. В п.11 Правил поставки газа прямо предусмотрено право покупателя составить протокол разногласий к договору.
Кроме того, энерго-, газоснабжающие организации являются субъектами естественных монополий и занимают доминирующее положение на рынке. Следовательно, покупатель (абонент) лишен возможности выбрать другого контрагента и заключить с ним договор. При отсутствии же у покупателя свободы выбора контрагента энерго-, газоснабжающая организация, обладающая рыночной властью, будет навязывать ему свои условия и лишит возможности влиять на условия договора. Тем самым она будет злоупотреблять доминирующим положением.
5. Абз.2 п.1 коммент. статьи закрепляет презумпцию действия договора энергоснабжения, заключенного с гражданином, в течение неопределенного срока, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Эта норма отражает особенности исполнения договора, для которого характерна подача энергии, газа в течение длительного срока.
По этой же причине согласно п.2 коммент. статьи договор, заключенный как с гражданином, так и с юридическим лицом на определенный срок (год, несколько лет), считается продленным на тот же период, если ни одна из сторон по окончании срока не откажется от его исполнения либо не предложит заключить новый договор. При этом непрерывность подачи энергии, газа гарантируется предусмотренным п.3 статьи правилом, согласно которому несмотря на истечение срока действия ранее заключенный договор сохраняет силу до заключения нового.
Согласно п.11 Правил поставки газа при передаче на рассмотрение арбитражного суда спора, возникшего при заключении нового договора, действие предыдущего договора продлевается до вступления в силу решения суда.

Комментарий к статье 541 ГК РФ

1. Количественные характеристики предмета договора энергоснабжения отличаются в зависимости от вида договора: электроснабжения или теплоснабжения, а зачастую и от группы, к которой относится потребитель энергии по договору.
Правильное определение в договоре количества подлежащей отпуску энергии имеет существенное значение, поскольку с нарушением данного условия связано наступление неблагоприятных для нарушителя правовых последствий.
В договоре на снабжение электроэнергией промышленных потребителей условие о количестве характеризуется, как правило, двумя показателями: а) количеством киловатт-часов подлежащей отпуску электроэнергии; б) величиной присоединенной или заявленной мощности.
Потребитель вправе получить предусмотренное договором количество электроэнергии, используя при этом лишь обусловленную договором величину присоединенной или заявленной мощности, что связано со спецификой предмета договора.
Обязанность энергоснабжающей организации в части количества электроэнергии считается выполненной, если она постоянно поддерживает ток в сети и предоставляет потребителю возможность непрерывно получать электроэнергию в обусловленном договором количестве.
В договоре на снабжение тепловой энергией условие о количестве определяется в Гкал (гигакалорий) с указанием максимума тепловой нагрузки в Гкал/ч. Количество тепловой энергии, подаваемой абоненту для отопления и вентиляции, определяется в зависимости от температуры наружного воздуха.
2. По сложившейся после принятия нового ГК практике разрешения споров арбитражными судами договор на снабжение энергией признается незаключенным, если в нем отсутствует условие о количестве поставляемой энергии.
Например, в арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к муниципальному предприятию жилищно-коммунального хозяйства о взыскании предусмотренного сторонами в договоре штрафа за неподачу тепловой энергии.
Ответчик возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что причиной неподачи тепловой энергии явилось уклонение акционерного общества от согласования количества ежемесячной и ежеквартальной поставки энергии. Арбитражный суд исковые требования удовлетворил.
Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, в иске акционерному обществу отказала. Эту позицию кассационной инстанции поддержал и Президиум ВАС РФ (постановление от 23.04.96 N 322/96), рассматривавший дело в порядке надзора, по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.
По договору купли-продажи, отдельным видом которого в силу п.5 ст.454 ГК является договор энергоснабжения, условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п.3 ст.455).
Если из условий договора невозможно определить количество подлежащего передаче товара, то в соответствии с п.2 ст.465 ГК договор считается незаключенным. Поскольку договор, на основании которого производился отпуск тепловой энергии, сведений о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой энергии не содержал, он признается незаключенным. Следовательно, у суда не было оснований для удовлетворения иска о взыскании штрафа.
3. По-новому решен вопрос о праве абонента изменять количество принимаемой им энергии, предусмотренное договором. В ранее действовавших Правилах пользования электрической и тепловой энергией 1981 г. прямо не предусматривалась обязанность выбрать обусловленное договором количество электроэнергии.
По смыслу п.2 коммент. статьи абонент вправе изменять обусловленное договором количество потребляемой энергии. В этом случае он обязан возместить расходы, понесенные энергоснабжающей организацией, связанные с изменением количества потребляемой энергии против договора, как за недобор, так и перебор энергии.
Когда в качестве абонента по договору на снабжение энергией выступает гражданин, потребляющий энергию на бытовые нужды, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве. Следовательно, на него не возлагается обязанности по возмещению расходов энергоснабжающей организации, связанных с недобором или перебором энергии.
4. При определении количества подлежащей подаче электрической и тепловой энергии, а также газа в договоре, заключаемом с организациями-потребителями топливно-энергетических ресурсов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, должны учитываться лимиты годового потребления топливно-энергетических ресурсов, установленные в пределах ассигнований, выделяемых им из бюджета. Лимиты потребления устанавливаются в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 5 "О снабжении топливно-энергетическими ресурсами организаций, финансируемых в 1998 году за счет средств федерального бюджета".
Подача топливно-энергетических ресурсов энерго-, газоснабжающими организациями организациям-потребителям этих ресурсов, финансируемым за счет средств федерального бюджета, сверх лимитов потребления может осуществляться лишь на основании дополнительного договора, заключаемого на соответствующий период наряду с основным договором энерго-, газоснабжения в пределах средств, изыскиваемых потребителями за счет других источников финансирования.
5. В случаях, когда орган регулирования деятельности субъектов естественных монополий устанавливает минимальный уровень подлежащей передаче энергии и (или) газа, в соответствии со ст.8 Закона о естественных монополиях энергоснабжающая организация по требованию потребителя обязана определить в договоре количество энергии не менее этого минимального уровня.
Аналогичная норма включена в п.5 Правил поставки газа. Согласно этой норме в случае установления отдельным покупателям минимального объема потребления ими газа в договоре по требованию покупателя газораспределяющая организация должна определить объем подачи газа не менее этого минимального уровня.

Комментарий к статье 542 ГК РФ

1. Отпускаемая потребителям электрическая и тепловая энергия должна соответствовать по качеству требованиям государственного стандарта, иных обязательных правил и договора. Качество электроэнергии характеризуется двумя показателями: напряжением и частотой тока, тепловой энергии - давлением и температурой подаваемого пара.
2. При отпуске энергоснабжающей организацией некачественной энергии потребитель вправе отказаться от ее оплаты. Однако энергоснабжающая организация вправе требовать от потребителя возмещения стоимости сбереженного вследствие использования некачественной энергии. Это правило обеспечивает энергоснабжающей организации возмещение абонентом стоимости неосновательного обогащения, полученного за ее счет.

Комментарий к статье 543 ГК РФ

1. Нарушение режима энергопотребления, самовольное увеличение присоединенной или заявленной мощности, потребление энергии сверх обусловленного договором количества, необеспечение надлежащего технического состояния и безопасности эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования и другие нарушения условий договора потребителем могут нанести серьезный урон интересам энергоснабжающей организации и потребителя.
Поскольку энергетические сети, энергопотребляющие установки и приборы находятся, как правило, в собственности потребителей, на последних и возложена обязанность обеспечивать их исправность и безопасность.
В соответствии с п.1.5.1 Правил пользования электрической и тепловой энергией 1981 г. граница ответственности между потребителями и энергоснабжающей организацией за состояние и обслуживание электроустановок определяется их балансовой принадлежностью и фиксируется в прилагаемом к договору акте разграничения.
Абоненты обязаны немедленно сообщить энергоснабжающей организации об авариях и других неисправностях, возникающих при пользовании энергией. Невыполнение абонентом указанных обязанностей может послужить основанием возложения на него неблагоприятных имущественных последствий, явившихся результатом пожара, аварии, неисправности.
2. Требования, которым должны соответствовать техническое состояние и эксплуатация энергетических сетей, приборов и оборудования, а также порядок осуществления контроля за их соблюдением, определяются законом, иными правовыми актами и принятыми в соответствии с ними обязательными правилами. Так, Положением о государственном энергетическом надзоре в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 12 мая 1993 г. N 447 (СА РФ, 1993, N 20, ст.1764), определены порядок осуществления энергетического надзора и органы, его обеспечивающие, компетенция последних.
Требования к техническому состоянию и эксплуатации энергетических сетей, приборов и оборудования определяются действующими Правилами устройства электроустановок (М., изд-во "Энергосервис", 1998), Правилами эксплуатации электроустановок потребителей (М., Энергоатомиздат, 1992), Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей (М., изд-во "Энергосервис", 1994), Правилами эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей и Правилами техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей (М., Энергоатомиздат, 1992).
3. В случаях, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, потребляющий энергию на бытовые нужды, обязанность обеспечить надлежащее техническое состояние электрических сетей, через которые подается энергия, и приборов учета, установленных вне квартиры, возлагается на энергоснабжающую организацию.
Что же касается внутриквартирной проводки и приборов учета, расположенных внутри квартиры, то обязанность обеспечения их надлежащего технического состояния и безопасности возлагается на собственника, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (ст.210 ГК).

Комментарий к статье 544 ГК РФ

1. Оплата энергии является наиболее сложным и важным вопросом договора энергоснабжения. С ее осуществлением связано наибольшее число споров между потребителями и энергоснабжающей организацией.
Тарифы на электрическую и тепловую энергию, поставляемую коммерческими организациями независимо от организационно-правовых форм, подлежат государственному регулированию в соответствии с Законом "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" и Основными положениями ценообразования на электрическую и тепловую энергию на территории Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 4 февраля 1997 г. N 12 (СЗ РФ, 1997, N 7, ст.855).

Вероятно, в тексте предыдущего абзаца имеется в виду постановление Правительства РФ от 4 февраля 1997 г. N 121

Государственное регулирование осуществляется путем утверждения тарифов на электрическую и тепловую энергию Федеральной энергетической комиссией и региональными энергетическими комиссиями в соответствии с полномочиями каждой из них.
Споры, связанные с государственным регулированием тарифов на электрическую и тепловую энергию, в т.ч. разногласия, не разрешенные Федеральной энергетической комиссией, подлежат рассмотрению в арбитражном суде. Порядок разрешения разногласий при обращении в Федеральную энергетическую комиссию определен постановлением Правительства РФ от 15 сентября 1997 г. N 1174 "Об утверждении Правил рассмотрения Федеральной энергетической комиссией Российской Федерации разногласий, связанных с государственным регулированием тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации, и уплаты сбора за рассмотрение таких разногласий" (СЗ РФ, 1997, N 38, ст.4388).
Основанием для рассмотрения комиссией разногласий являются соответствующие заявления региональных энергетических комиссий, потребителей и поставщиков электрической и тепловой энергии (мощности).
Тарифы на электрическую и тепловую энергию устанавливаются по группам потребителей. Потребители электроэнергии (кроме населения и оптовых потребителей-перепродавцов) делятся на следующие две основные группы:
I - промышленные и приравненные к ним потребители с присоединенной мощностью 750 кВ-А и выше, при расчетах с которыми взимается плата за заявленную (абонированную) потребителем мощность и за потребленное количество электрической энергии (двухставочный тариф);
II - остальные потребители, с которых плата взимается за фактически потребляемое количество энергии (одноставочный тариф).
Тарифы на тепловую энергию также устанавливаются по группам потребителей.
2. П.2 ст.544 ГК. предусмотрено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета. Это правило носит диспозитивный характер и действует лишь в том случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Следовательно, стороны вправе предусмотреть в договоре иной порядок и сроки оплаты энергии. В договоре энергоснабжения стороны, как правило, предусматривают уплату абонентом заявленной (абонированной) мощности до начала или в первых числах расчетного периода.
Абоненты, покупающие энергию как для использования на свои нужды, так и для перепродажи другим потребителям, рассчитываются за нее как с энергоснабжающей организацией, так и с субабонентами по соответствующим тарифам, установленным Федеральной или региональной энергетической комиссией.
3. С учетом специфики энергии и технологии энергоснабжения (единый цикл производства, транспортировки и потребления, многочисленность контрагентов-потребителей, состоящих в договорных отношениях с энергоснабжающей организацией) в РФ традиционно применяется безакцептная форма расчетов за поставляемую энергию. Применение указанной формы расчетов за энергию, отпущенную промышленным и приравненным к ним потребителям, предусмотрено на основе показателей приборов учета Правилами пользования электрической и тепловой энергией 1981 г., Указом Президента РФ от 18 сентября 1992 г. N 1091 "О мерах по улучшению расчетов за продукцию топливно-энергетического комплекса".
В соответствии с п.2 коммент. статьи порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Однако реализация этой нормы наталкивается на коллизию между нею и ст.854 ГК. Согласно последней без распоряжения клиента списание банком денежных средств, находящихся на счете, допускается по решению суда, а также в случаях, установленных законом или предусмотренных договором, заключенным между банком и клиентом.
Ссылаясь на ст.854 ГК, банки часто возвращают платежные требования энергоснабжающих организаций без оплаты, что порождает значительное число споров, ведет к замедлению расчетов и неплатежам.
Из анализа ст.544 и 854 ГК надлежит сделать заключение о правомерности применения безакцептной формы расчетов, если она предусмотрена правовыми актами (в т.ч. Правилами пользования электрической и тепловой энергией, названным выше Указом Президента РФ) или соглашением сторон.

Комментарий к статье 545 ГК РФ

Потребителю энергии (абоненту) запрещается передавать другому лицу (субабоненту) полученную от энергоснабжающей организации энергию без согласия последней. Это связано прежде всего с необходимостью исключить возможность превышения суммарной мощности присоединенных к сети энергопотребляющих установок потребителей над мощностью источника энергоснабжения. Иначе говоря, поставщик не может отпускать энергию в объемах, превышающих его технические возможности по ее выработке. Нарушение этого баланса сопряжено с угрозой безопасной и устойчивой работе энергосистемы, перерывов энергоснабжения, что может причинить вред имущественным интересам и поставщика, и потребителя энергии.

Комментарий к статье 546 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи различает основания для одностороннего отказа от исполнения договора или его изменения в зависимости от того, является покупателем (абонентом) гражданин или юридическое лицо.
Договор, заключенный энерго-, газоснабжающей организацией с гражданином, может быть расторгнут по его заявлению. При этом гражданин вправе отказаться от исполнения договора в любое время, уведомив об этом продавца, но при условии полной оплаты им использованной энергии.
Иначе определены права покупателя и энерго-, газоснабжающей организации, когда абонентом (покупателем) является юридическое лицо.
Согласно абз.2 п.1 коммент. статьи договор энерго-, газоснабжающей организации с юридическим лицом может быть изменен или расторгнут в одностороннем порядке каждой из сторон по основаниям, предусмотренным ст.523 ГК, т.е. по основаниям, по которым возможен односторонний отказ от исполнения договора поставки. В соответствии с п.3 ст.450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора он считается расторгнутым.
Большинство предусмотренных ст.523 ГК оснований фактически мало применимы к отношениям по договору энерго-, газоснабжения. Покупатель обычно не может воспользоваться своим правом на односторонний отказ, т.к. энергия (газ) подается через присоединенную сеть и договор невозможно заключить с другой организацией.
Одним из оснований для одностороннего отказа энерго-, газоснабжающей организации от исполнения договора (расторжения договора) в соответствии с п.3 ст.523 ГК служит неоднократное нарушение покупателем сроков оплаты. Вместе с тем в соответствии с правилом, установленным п.5 ст.486 ГК, при неоплате товара (энергии, газа) энерго-, газоснабжающая организация вправе применить и иные меры воздействия - приостановить подачу энергии (газа). Выбор последствий неоплаты энергии и газа покупателем - одностороннее расторжение договора либо приостановление его исполнения - предоставлен энерго-, газоснабжающей организации. С учетом особенностей договора, для которого характерны постоянная подача энергии и газа и, как правило, невозможность замены снабжающей организации, второй способ воздействия на неисправного плательщика представляется предпочтительным.
Согласно абз.2 п.1 коммент. статьи основания, предусмотренные ст.523 ГК, применимы к отношениям по договору энергоснабжения, за изъятием случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
Такие исключения предусмотрены рядом постановлений Правительства РФ. Так, использование энерго-, газоснабжающей организацией права односторонне приостановить, ограничить исполнение либо прекратить исполнение договора невозможно в отношении организаций, включенных в Перечень, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 1997 г. N 74 (СЗ РФ, 1997, N 5, ст.682). В Перечень включены стратегические организации, обеспечивающие безопасность государства.
2. Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 1 утвержден Порядок прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов (СЗ РФ, 1998, N 2, ст.262) (далее - Порядок). Порядок определяет последовательность действий энерго- и газоснабжающей организации по прекращению или ограничению подачи топливно-энергетических ресурсов на основании п.5 ст.486 и п.1 ст.546 ГК организациям-потребителям, необоснованное прекращение или ограничение подачи топливно-энергетических ресурсов которым может привести к опасности для жизни людей и тяжелым экологическим последствиям, а также ряду иных организаций, перечисленных в п.2 Порядка. Условием применения предусмотренных действий служит неоднократное нарушение организацией-потребителем сроков оплаты ресурсов. При этом под неоднократностью понимается неоплата за два расчетных периода, установленных договором. Как правило, расчетным периодом признается месяц.
Последовательность действий сводится к следующему: а) энерго-, газоснабжающая организация устанавливает срок для погашения задолженности (не менее трех дней) и предупреждает о возможном ограничении подачи ресурсов; б) при задержке платежей сверх установленного срока энерго-, газоснабжающая организация вправе ввести ограничение до уровня аварийной (технологической) брони, уведомив об этом организацию-потребителя; в) при непогашении задолженности по истечении десяти дней с момента введения ограничения энерго-, газоснабжающая организация вправе полностью прекратить подачу топливно-энергетических ресурсов до полного погашения задолженности, сообщив организации-потребителю не менее чем за трое суток день и час прекращения подачи энергии или газа. Подача топливно-энергетических ресурсов возобновляется по соглашению сторон.
Прекращение подачи ресурсов с последующим ее возобновлением следует рассматривать как приостановление исполнения договора, а не его расторжение.
Под аварийной броней понимается минимальный объем потребления. В Правилах поставки газа "броней газопотребления" именуется минимальный объем потребления газа, необходимый для безаварийной, при условии максимального использования резервных видов топлива, работы технологического оборудования покупателей, поставки газа которым в соответствии с законами и иными правовыми актами не могут быть прекращены или уменьшены ниже определенного предела.
Щадящий режим ограничения или прекращения подачи топливно-энергетических ресурсов (приостановления исполнения договора) установлен лишь для определенной части организаций-потребителей, в т.ч. для объектов жилищно-коммунального хозяйства, организаций социального и культурного назначения.
Упомянутыми постановлениями Правительства РФ от 28 января 1997 г. N 74 и от 5 января 1998 г. N 1 признаны утратившими силу пп.1-4 постановления Правительства РФ от 8 апреля 1994 г. "О дополнительных мерах по повышению ответственности потребителей за своевременное проведение расчетов за топливно-энергетические ресурсы" (СА РФ, 1994, N 16, ст.1273). Поэтому можно полагать, что к организациям-потребителям, не указанным в постановлениях Правительства РФ N 74 и N 1, при неоднократной неоплате энергетических ресурсов могут быть применены правила, установленные п.5 ст.486 или п.3 ст.523 ГК, а при нарушении сроков оплаты газа - п.34 Правил поставки газа.
Согласно п.34 Правил поставки газа газоснабжающая организация в случае неоднократного нарушения сроков оплаты как за поставленный газ, так и (или) за его транспортировку вправе уменьшить или прекратить поставку газа покупателям (но не ниже брони газопотребления). Подача газа в количестве, предусмотренном договором, возобновляется после погашения задолженности, т.е. и в этом случае можно говорить о приостановлении исполнения договора.
В соответствии с п.5 Порядка после возобновления подачи топливно-энергетических ресурсов энерго-, газоснабжающая организация не обязана восполнять недоданные ресурсы, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Следовательно, хотя речь и шла о приостановлении исполнения договора, однако оно в этом случае влияет на объемы подачи, предусмотренные договором.
3. От изменения договора или приостановления его исполнения в связи с неоплатой энергии покупателем следует отличать временный перерыв или ограничение подачи энергии.
П.2 коммент. статьи устанавливает общее правило, согласно которому перерыв, прекращение или ограничение подачи энергии возможны по соглашению сторон.
Исключения из этого правила, когда энергоснабжающая организация вправе односторонне без согласия покупателя прервать подачу энергии, прекратить или ограничить ее подачу, допускаются пп.2 и 3 в двух случаях. При этом установлен различный порядок перерыва в подаче или ограничения подачи энергии в зависимости от оснований, по которым применяются эти меры.
В соответствии с п.2, когда основанием перерыва служит неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента, угрожающее аварией и создающее угрозу жизни и безопасности граждан, энергоснабжающая организация до перерыва в подаче обязана предупредить об этом абонента. Согласия абонента на перерыв в подаче не требуется, однако неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента должно быть удостоверено органами государственного энергетического надзора. Можно полагать, что предупреждение с указанием дня и часа перерыва должно быть направлено заблаговременно, т.к. перерыв или ограничение подачи энергии связаны с необходимостью принятия покупателем соответствующих мер.
Согласно п.3 коммент. статьи предварительное предупреждение абонента о перерыве, прекращении или ограничении подачи энергии не требуется, если такие действия энергоснабжающей организации вызваны необходимостью принять неотложные меры по предотвращению аварии в системе энергоснабжающей организации. Однако энергоснабжающая организация обязана немедленно после перерыва в подаче или ограничения подачи энергии уведомить об этом абонента.
Более жестко регулируется прекращение подачи газа газоснабжающей организацией п.33 Правил поставки газа. В случаях неудовлетворительного состояния газоиспользующих установок покупателя, создающего аварийную ситуацию и угрозу для жизни обслуживающего персонала и населения, газоснабжающая организация вправе немедленно прекратить поставку газа без предварительного предупреждения. Условием прекращения поставки газа служит представление органов контроля за безопасностью использования газа. Несмотря на такую норму Правил следует полагать, что в этом случае подлежит применению п.3 ст.546, предусматривающий обязанность снабжающей организации немедленно уведомить покупателя о прекращении подачи.

Комментарий к статье 547 ГК РФ

1. Коммент. статья предусматривает два существенных ограничения ответственности энерго-, газоснабжающей организации за нарушение договорных обязательств. Во-первых, ограничен размер ответственности в случае причинения покупателю (абоненту) убытков. Энерго-, газоснабжающая организация возмещает лишь реальный ущерб. Возмещение упущенной выгоды исключается. Во-вторых, допущено исключение из общего правила об ответственности без вины за ненадлежащее исполнение обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности, установленного п.3 ст.401 ГК. На основании п.2 коммент. статьи ответственность энерго-, газоснабжающей организации за перерыв в подаче энергии, допущенный в случае нарушения режима регулирования потребления энергии, наступает лишь при наличии вины.
Судебно-арбитражная практика не находит оснований для освобождения энергоснабжающей организации от ответственности за убытки, причиненные перерывом в подаче электроэнергии, если перерыв не был связан с угрозой аварии и был допущен без предупреждения абонента о перерыве (п.5 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения, направленного информационным письмом ВАС РФ от 17 февраля 1998 г. N 30,Вестник ВАС РФ, 1998, N 4). В этом случае убытки взыскиваются, если они вызваны отсутствием предварительного предупреждения о перерыве подачи энергии, т.е. причинены по вине энергоснабжающей организации. Отсутствие вины должна доказать энерго-, газоснабжающая организация.
Ограниченная ответственность этих организаций связана с особыми свойствами энергии и газа как товара.
2. Помимо ограничений ответственности, предусмотренных пп.1 и 2 коммент. статьи, как энерго-, газоснабжающие организации, так и покупатели отвечают за неисполнение договорных обязательств либо исполнение их ненадлежащим образом на общих основаниях.

Комментарий к статье 548 ГК РФ

1. Из коммент. статьи следует, что договоры снабжения тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами через присоединенную сеть однотипны (однопорядковы) с договором энергоснабжения, поэтому их заключение и исполнение подпадает под действие правил, предусмотренных ст.539-547 ГК.
Для них характерны те же признаки, что и для договора энергоснабжения, позволяющие, с одной стороны, отграничить их от иных видов договора купли-продажи, а с другой - объединить понятием договора снабжения через присоединенную сеть. К таким признакам прежде всего относится способ подачи этих товаров покупателю. Именно способ подачи через специальные технические устройства и трубопроводы предопределяет право снабжающей организации осуществлять контроль за состоянием технических устройств покупателя, присоединяемых к трубопроводам и иным устройствам для подачи товара.
2. Согласно коммент. статье особенности отношений по снабжению каждым из перечисленных в ней товаров могут быть отражены в законах, иных правовых актах. Этим актам отдан приоритет перед ст.539-547 ГК. Однако при отсутствии специальных норм подлежат применению нормы _6 гл.30 ГК.
Сходство однопорядковых договоров, объединяемых понятием договора снабжения (подачи) товаров через присоединенную сеть, позволило Правительству РФ принять ряд актов, нормы которых регулируют отношения, возникающие как при снабжении электрической и тепловой энергией, так и газом. В этих постановлениях имеются ссылки на ст.546 ГК, т.е. статью, помещенную в _6 гл.30 ГК.
В п.5 Правил поставки газа включена норма, устанавливающая, что договор поставки газа должен соответствовать требованиям _3 гл.30 ГК. Для включения такой нормы в Правила поставки газа ст.548 ГК не дает правовых оснований. Нормы ГК о договоре поставки могут применяться лишь при передаче газа не через присоединенную сеть.
Поскольку коммент. статья предусматривает верховенство норм Правил поставки газа перед нормами _6 гл.30 ГК, последние применяются лишь при отсутствии соответствующих норм в Правилах поставки газа либо субсидиарно к ним. Нормы _6 гл.30 ГК применяются к договору снабжения газом через присоединенную сеть независимо от того, как назвали стороны договор, если его содержание (права и обязанности) соответствует нормам о договоре снабжения газом (подачи газа) через присоединенную сеть, в частности, когда договором предусмотрено право газоснабжающей организации контролировать состояние технических устройств покупателя. Применяются к такому договору и нормы об ограничениях ответственности газоснабжающей организации.
О нормативных актах, регулирующих отношения, связанные со снабжением газом, см. коммент. к ст.539 ГК.

_7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на
недвижимость
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или
другой находящейся на нем недвижимости
Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка
Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
Статья 556. Передача недвижимости
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Комментарий к статье 549 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. В силу п.5 ст.454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила _7 гл.30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле-продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст.130 ГК).
2. Ст.130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако согласно п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость данный Закон к правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Впредь до принятия соответствующих федеральных законов сохраняется прежний порядок регистрации прав на эти объекты. Он предусмотрен: а) для судов внутреннего плавания - ст.26-28 УВВТ и Правилами регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях Российской Федерации, утв. приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. N 18 (РВ, 1993, N 57); б) для морских судов - ст.24-27 КТМ; в) для воздушных судов - ст.33 ВК; г) для космических объектов - ст.17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. "О космической деятельности" (РВ от 6 октября 1993 г.).
Таким образом, при продаже этих объектов необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.
3. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем распорядиться своим правом собственности, обязан зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на недвижимость.
Аналогичная норма действует в отношении права собственности на незавершенный строительством объект (п.2 ст.25 Закона о регистрации прав на недвижимость).
4. Согласно п.1 ст.132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный _8 гл.30 ГК.
Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы _8, при их недостаточности - _7 гл.30 и лишь затем - общие положения о купле-продаже (см. ст.559 и коммент. к ней).
5. При продаже недвижимости на торгах, в т.ч. на публичных - при обращении взыскания на имущество должника-организации к заключенному по результатам торгов договору купли-продажи применяются правила, предусмотренные ст.63 Закона об исполнительном производстве, ст.447-449 ГК, а также нормы о купле-продаже недвижимости.
К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника-гражданина применяются ст.50, п.3 ст.54 Закона об исполнительном производстве, гл.39 ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.
6. В соответствии со ст.299 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают и прекращаются в общем порядке, установленном для приобретения и прекращения права собственности. Одновременно по отношению к обладателям указанных прав сохраняются отдельные ограничения, содержащиеся в гл.19 ГК. Это означает, например, что унитарное предприятие, располагающее недвижимостью на праве хозяйственного ведения, может его продать, лишь получив согласие на это собственника имущества (п.2 ст.295 ГК).
7. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - _7 гл.30 ГК.

Комментарий к статье 550 ГК РФ

1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст.434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст.554, 555 ГК.
Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Это связано с тем, что ГК (ст.131) ввел обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки (о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество см. коммент. к ст.551 ГК).
2. До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст.550 ГК, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем, что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31 января 1998 г., ст.7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с этой даты, стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31 января 1998 г. такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п.2 ст.163 ГК).
3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст.558 ГК) и договор купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п.3 ст.433 ГК).
Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, и пени за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал.
Апелляционная инстанция с решением суда не согласилась. Поскольку сумма основного долга была ответчиком погашена, она удовлетворила исковые требования о взыскании с общества пени, сославшись на следующее: ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости, за исключением продажи предприятия и жилого помещения. Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи помещения считается заключенным с момента его подписания (п.1 ст.433 ГК), а не с момента государственной регистрации (п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 - Вестник ВАС РФ, 1998, N 1, с.82-83).
4. Коммент. статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п.1 ст.162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п.2 ст.162, ст.166-168 ГК).

Комментарий к статье 551 ГК РФ

1. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества по общему правилу признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (подробнее об этом см. коммент. к ст.550 ГК).
Напротив, анализ текста ГК и Закона о регистрации прав на недвижимость позволяет прийти к выводу, что такие понятия, как "регистрация права собственности" и "регистрация перехода права собственности", используются как идентичные (см. пп.2 и 3 ниже).
2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст.131 ГК, Законом о регистрации прав на недвижимость, а также постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ, 1998, N 8, ст.963); постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" (СЗ РФ, 1998, N 9, ст.1114); постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288."Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Экономика и жизнь, 1998, N 12, с.13).
Согласно указанным правовым актам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна проводиться специальным учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества.
В соответствии с п.2 ст.33 Закона о регистрации прав на недвижимость создание системы учреждений юстиции по регистрации прав осуществляется субъектами РФ и должно быть завершено к 1 января 2000 г. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав созданы в 14 субъектах РФ (Московская, Челябинская обл. и др.). Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество назначено Министерство юстиции РФ (постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - СЗ РФ, 1997, N 45, ст.5195).
В связи с тем, что в остальных субъектах РФ система учреждений юстиции по регистрации прав еще не создана, однако во многих из них государственная регистрация прав на недвижимость ранее проводилась органами, назначенными самими субъектами РФ, большое практическое значение имеют следующие правила: а) государственная регистрация прав, осуществлявшаяся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до 31 января 1998 г., признается юридически действительной (ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость); б) права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. В этом случае государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателя (ст.6 Закона); в) начиная с 31 января 1998 г., учреждения юстиции по регистрации прав, а также те органы субъектов РФ и муниципальных образований, которые продолжают проводить регистрацию прав на недвижимость до создания в субъектах РФ специализированных учреждений юстиции, обязаны осуществлять регистрацию в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.33 Закона о регистрации прав на недвижимость, п.4 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
На практике это означает, что, начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи недвижимости, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость (учреждение юстиции по регистрации прав, а до его создания - в комитет по управлению государственным или муниципальным имуществом, соответствующий земельный комитет и т.п.) с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Отказ соответствующего органа по мотивам несоблюдения нотариальной формы договора либо по иным основаниям может быть обжалован заинтересованной стороной в арбитражный суд либо суд общей юрисдикции (п.5 ст.131 ГК, п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).
3. Согласно ст.13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:
а) приема необходимых документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Прием осуществляется, по общему правилу, по заявлению обеих сторон договора продажи недвижимости. К заявлению должны быть приложены текст договора, а также иные документы, необходимые для регистрации.
Согласно постановлению Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 максимальный размер платы за государственную регистрацию права на недвижимое имущество для физических лиц не должен превышать 3-кратного, а для юридических лиц - 50-кратного минимального размера оплаты труда. В соответствии с п.2 ст.11 Закона о регистрации прав на недвижимость субъекты РФ вправе установить меньшую плату, чем предусмотрена на федеральном уровне;
б) проведения правовой экспертизы и проверки законности сделки. Такая экспертиза проводится самим учреждением юстиции по регистрации прав (подп.4 п.9 Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
в) установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст.19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);
г) внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
д) выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в Приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п.2 ст.223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив предмет договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.) (п.2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этим имуществом любым способом, поскольку оно служит предметом исполненного обязательства.
В случае если какая-либо из сторон все же совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - один из исков, предусмотренных ст.301-304 ГК.
Сказанное не распространяется на случаи обращения взыскания на недвижимое имущество продавца до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку такое взыскание не является действием самого продавца.
5. П.3 коммент. статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон необоснованно уклоняется от такой регистрации. Кроме того, такая сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к статье 552 ГК РФ

1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).
Ранее подобная норма содержалась в ст.37 Земельного кодекса и находила закрепление в судебной практике (п.8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" - Вестник ВАС РФ, 1992, N 1, с.100). Коммент. статья расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.
2. В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.
В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п.2 ст.555 (см. коммент. к ней).
3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст.216 ГК).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст.166-168 ГК).
4. В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст.130 ГК), на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) по ним распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).

Комментарий к статье 553 ГК РФ

1. Коммент. статья определяет характер прав на земельный участок собственника расположенной на ней недвижимости в ситуации, когда этот участок был продан без недвижимости. Здесь имеет место случай, противоположный тому, который назван в ст.552 ГК.
В этом случае условия пользования земельным участком также определяются договором купли-продажи либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст.216 ГК сервитут является вещным правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.
2. Аналогичным образом должны решаться вопросы при продаже земельного участка лицом, не являющимся собственником расположенной на ней недвижимости.
3. В обоих названных в статье случаях продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество (п.1 ст.460 ГК).
4. При применении настоящей статьи, а также ст.552 ГК необходимо учитывать правила, содержащиеся в ст.13 Вводного закона. Кроме того, на сделки с земельными участками распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).

Комментарий к статье 554 ГК РФ

1. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абз.1 коммент. статьи. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в т.ч. жилую, этажность и др. параметры.
Более подробно сведения, относящиеся к предмету договора продажи недвижимости, изложены в Приложении N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. О предмете договора купли-продажи жилых помещений см. также ст.558 и коммент. к ней.
3. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным.

Комментарий к статье 555 ГК РФ

1. Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно абз.1 п.1 ст.424 ГК, цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.
2. Коммент. статья устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.
Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если он продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (см. ст.552 и коммент. к ней), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.
Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
3. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п.3 ст.424 ГК, применению не подлежит.
4. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Комментарий к статье 556 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости. Исполнение состоит из двух юридически значимых действий: а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручения имущества покупателю. В соответствии со ст.224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица.
Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи. Например, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условие о том, что недвижимость переходит в момент фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица. Или, наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора.
2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п.2 ст.223 и ст.551 ГК последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специализированном учреждении юстиции (см. коммент. к ст.551).
ГК не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности. Недвижимость может быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации.
Напротив, стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому-либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (п.2 ст.551 ГК).
3. Согласно ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку коммент. статья переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю не связывает, риск, по общему правилу, переходит в момент регистрации права собственности.
Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит до государственной регистрации - в момент передачи имущества.
4. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.
В соответствии с п.2 ст.463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст.398 ГК.). В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.
5. Если покупатель в нарушение условий договора отказывается оплатить недвижимое имущество, хотя принял его от продавца и зарегистрировал переход права собственности, продавец вправе в соответствии с п.3 ст.486 ГК потребовать оплаты недвижимости, уплаты процентов и убытков в соответствии со ст.395 ГК.
Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК. Однако в силу ст.453 ГК стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Иными словами, продавец в этом случае не может потребовать от покупателя возврата недвижимости в натуре, если это не предусмотрено в законе или договоре. Однако он вправе настаивать на возмещении убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст.453 ГК), а также неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст.393 ГК).
6. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не соответствующего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество принимает и даже отмечает в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст.393 ГК вправе будет потребовать от продавца возмещения ему убытков.
7. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст.557 и коммент. к ней.

Комментарий к статье 557 ГК РФ

1. Коммент. статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст.475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.
2. В соответствии со ст.475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.
В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.
3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст.477 ГК).

Комментарий к статье 558 ГК РФ

1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст.554 и 555 и коммент. к ним).
Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.2, 12 Закона о регистрации прав на недвижимость, раздел III Правил веления Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Впредь до создания в субъектах РФ специализированных учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрация помещений в качестве жилых должна производиться органами технической инвентаризации или жилищными органами муниципальных образований. На них же, начиная с 31 января 1998 г. - момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, возлагается обязанность по применению Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.4 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219). При этом уполномоченным федеральным органом по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра в отношении жилых помещений назначен Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике (п.1 постановления Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378).
Согласно ст.9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
2. Коммент. статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть, квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст.246 и 250 ГК, п.10 постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, с.10) участник обшей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст.250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст.289 ГК).
3. Статья охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости РСФСР, 1991, N 28, ст.959); переход права собственности на кооперативные квартиры - ранее в порядке, предусмотренном п.2 ст.7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (Ведомости СССР, 1990, N 11, ст.164), п.2 ст.13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1990, N 30, ст.416), постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР на территории РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 44, ст.1434), а в настоящее время согласно п.4 ст.218 ГК.
4. В порядке, предусмотренном коммент. статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске в обращение жилищных сертификатов" (СЗ РФ, 1994, N 7, ст.694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации, утв. постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2 (РГ от 9 сентября 1995 г.), жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п.4 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182).
С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям коммент. статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.
Положения пп.5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. N 2 противоречат п.8 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.
5. Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются: а) лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" - СЗ РФ, 1995, N 42, ст.3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г. - БНА РФ, 1995, N 10, с.59, постановление Правительства РФ от 24 апреля 1996 г. N 505 "Об обеспечении жилищными сертификатами граждан Российской Федерации, ставших инвалидами, и семей граждан, умерших (погибших) вследствие Чернобыльской катастрофы, нуждающихся в улучшении жилищных условий" - СЗ РФ, 1996, N 18, ст.2155); б) гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей (постановление Правительства РФ от 10 июля 1995 г. N 700 - СЗ РФ, 1995, N 30, ст.2936; постановление Правительства РФ от 25 декабря 1996 г. N 1546 - СЗ РФ, 1997. N 1, ст.178; постановление Правительства РФ от 4 февраля 1997 г. N 135 - СЗ РФ, 1997, N 6, ст.736); в) военнослужащим (Указ Президента РФ от 28 января 1998 г. N 102 "О президентской программе "Государственные жилищные сертификаты" - СЗ РФ, 1998, N 5, ст.567; постановление Правительства РФ от 20 января 1998 г. N 71 "О федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты" - СЗ РФ, 1998, N 5, ст.615).
6. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК;
в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.685 ГК).
В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:
а) наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст.53 ЖК;
б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.672 и 685 ГК).
Важно также иметь в виду, что продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК), а жилого помещения, находящегося в общей собственности, - с учетом правил гл.16 ГК и ст.35 Семейного кодекса.
7. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК).
В том случае, когда сделка купли-продажи жилого дома совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК, п.1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).
Начиная с 31 января 1998 г., момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, не требуется и обязательной нотариальной формы для сделок по продаже жилых помещений. На практике это означает, что стороны, подписав договор продажи жилого помещения как единый документ, вправе напрямую обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость (в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость либо до его создания - в БТИ или жилищный орган муниципального образования), с заявлением о государственной регистрации сделки.
Отказ от проведения регистрации договора по мотивам несоблюдения нотариальной формы договора может быть обжалован заинтересованной стороной в судебном порядке (ст.558 ГК, п.5 ст.2, ст.20 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Сказанное не означает, что стороны не могут придать нотариальную форму договору продажи жилого помещения добровольно, по взаимному согласию (п.2 ст.163 ГК).
8. Особенности продажи жилых помещений в кондоминиумах установлены ст.23 Закона о регистрации прав на недвижимость и Федеральным законом от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ, 1996, N 25, ст.2963). В частности, государственная регистрация сделки с жилым помещением в кондоминиуме одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (ст.290 ГК).

_8. Продажа предприятия

Статья 559. Договор продажи предприятия
Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи
предприятия
Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия
Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия
Статья 563. Передача предприятия
Статья 564. Переход права собственности на предприятие
Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о
последствиях недействительности сделок и об изменении или о
расторжении договора

<< Пред. стр.

стр. 18
(общее количество: 33)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>