<< Пред. стр.

стр. 19
(общее количество: 33)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК 1964. Однако в целом российскому праву он давно известен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новом ГК. Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике, скромнее - в годы НЭПа. Возможность подобной сделки в целом прямо упоминается в ГК 1922 г. (см. ст.22 и приложение к ней). В последние годы, еще до введения в действие нового ГК, продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации.

Комментарий к статье 559 ГК РФ

1. Согласно ст.132 ГК под предприятием как самостоятельным объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, как-то: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права. В этом определении содержится неточность, отметить которую необходимо для правильного понимания коммент. статьи: к обозначениям, индивидуализирующим предприятие, никак нельзя отнести фирменное наименование, т.к. в современном российском праве оно является средством индивидуализации не предприятия, а его собственника - коммерческой организации (см. п.4 ст.54 ГК), в отличие от фирмы, которая в Положении о фирме, утв. постановлением ЦИК и СНК СССР от 22 июня 1927 г. (СЗ СССР, 1927, N 40, ст.395), признавалась названием предприятия как обособленного имущественного комплекса. Поэтому фирма всегда включалась в состав предприятия и была совершенно оборотоспособным объектом гражданских прав. Напротив, фирменное наименование юридического лица по новому ГК. не может включаться в состав предприятия и вообще должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав, хотя право ограниченного его использования может предоставляться другому лицу в предусмотренных законом случаях (см., например, гл.54 ГК и коммент. к ней). В состав же предприятия могут быть включены средства индивидуализации самого предприятия как имущественного комплекса или отдельных составляющих его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю предприятия (п.2 коммент. статьи) не может иметь места.
2. Продавец предприятия не может передать покупателю права, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Право, приобретенное на основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Поэтому оно не может быть передано покупателю, даже если проданное предприятие предназначено для осуществления лицензируемой деятельности. Тем не менее обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности, могут быть переведены на покупателя. Однако учитывая, что покупатель, не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в состоянии исполнить такое обязательство, ГК предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов.

Комментарий к статье 560 ГК РФ

1. Так как предприятие относится к недвижимому имуществу (ст.132 ГК), к форме договора о его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Пп.1 и 2 ст.560 воспроизводят положения ст.550 (см. коммент. к ней), добавляя к ним правило о том, что необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т.е. договор не будет заключен.
2. В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество (см. ст.564 ГК и коммент. к ней), но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (см. п.3 ст.433 ГК).

Комментарий к статье 561 ГК РФ

1. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст.132, п.2 ст.559, абз.2 п.2 ст.561 ГК), для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным. Данная статья перекликается со ст.554 ГК, согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.
Равным образом договор продажи предприятия не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п.1 ст.555 ГК). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.
2. Документы, указанные в п.2 коммент. статьи, должны быть не только составлены и рассмотрены, но и согласованы сторонами, что вытекает из п.1 ст.560 ГК. Это, однако, не означает, что все вещи, права и обязанности, указанные в этих документах, должны быть переданы покупателю. В договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого предприятия.

Комментарий к статье 562 ГК РФ

1. При продаже предприятия исключительно важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств. В первую очередь это касается пассивных обязательств, т.е. тех, по которым продавец предприятия является должником. Во многих случаях после продажи предприятия продавец оказывается не в состоянии исполнить свои обязательства перед деловыми партнерами, лишившись необходимой для этого производственно-технической базы. Перевод же долга на покупателя предприятия по общим правилам, установленным ст.391 ГК, на практике может быть неосуществим хотя бы потому, что количество кредиторов продавца (например, по поставкам продукции) может измеряться тысячами. Коммент. статья предлагает механизм решения этой проблемы.
2. Все кредиторы продавца по обязательствам, включаемым в состав предприятия, должны быть уведомлены о продаже предприятия до его передачи покупателю. Уведомление может быть сделано как продавцом, так и покупателем, однако с практической точки зрения целесообразно, чтобы уведомление направлялось кредиторам самим должником, т.е. продавцом предприятия. В течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга либо заявить требования, указанные в п.2 коммент. статьи. Если же кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он может заявить эти требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
3. Если кредитор получил надлежащее уведомление о продаже предприятия и в течение трех месяцев хранит молчание, то означает ли это, что обязательство перешло на покупателя? Представляется, что ответ должен быть отрицательным хотя бы потому, что согласно п.2 ст.391 ГК и в соответствии с п.1 ст.389 для перевода долгов, включенных в состав предприятия, в подавляющем большинстве случаев никакая иная форма, кроме письменного согласия, не будет возможна. Следовательно, формулу п.4 коммент. статьи о долгах, переведенных на покупателя без согласия кредитора, следует понимать в том смысле, что эти долги были без согласия кредитора включены в состав проданного предприятия. В какой-то степени здесь можно говорить о переводе долга, но состоявшемся лишь в отношениях между продавцом и покупателем предприятия, а не между должником (продавцом предприятия) и его кредитором.
Таким образом, стороной в обязательстве остается продавец предприятия. Однако если обязательство будет исполнено покупателем предприятия, кредитор в соответствии с п.1 ст.313 ГК будет обязан принять такое исполнение. Более того, обязанность покупателя исполнить кредиторам продавца обязательства, включенные в состав предприятия, может быть внесена в договор продажи предприятия. Кредитор же в любое время сохраняет право дать согласие на перевод долга. До тех пор, пока кредитор не даст такое согласие либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п.4 коммент. статьи).

Комментарий к статье 563 ГК РФ

1. Статья устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю, необходимый, во-первых, потому что предприятие относится к недвижимому имуществу (об общем порядке передачи недвижимости по договору купли-продажи см. ст.556 ГК и коммент. к ней) и, во-вторых, потому что предприятие представляет собой сложный комплекс, установить факт передачи которого возможно лишь при условии соблюдения такого порядка.
2. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. Именно с этого момента на покупателя переходят связанные с предприятием риски. Логично предположить, что именно с момента передачи (а не с момента перехода права собственности) покупатель вместе с рисками получает также право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды, что отчасти подтверждается п.3 ст.564 ГК. Иногда такое использование может быть просто необходимым для поддержания предмета договора в исправном состояний либо избежания крупных убытков, которые непременно наступят при остановке сколько-нибудь серьезного производства.
3. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

Комментарий к статье 564 ГК РФ

1. Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной регистрации. Можно сказать, что превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии: государственную регистрацию договора, затем передачу предприятия и, наконец, государственную регистрацию права собственности на него.
2. Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности на предприятие, а также исполнения договора до такой регистрации регулируются положениями о договоре продажи недвижимости (см. пп.2 и 3 ст.551 ГК и коммент. к ней).

Комментарий к статье 565 ГК РФ

1. Диспозитивная норма п.1 статьи отсылает к общим положениям о купле-продаже, регулирующим такие вопросы, как обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, ответственность продавца в случае изъятия товаров у покупателя, обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара, последствия нарушения условий о количестве, качестве, комплекте товаров. В силу специфики предмета договора продажи предприятия большинство из названных норм, за исключением, пожалуй, относящихся к качеству товара, трудно применить к этому договору. Вероятно, практическое значение для установления последствий передачи и принятия предприятия с недостатками будут иметь в первую очередь специальные нормы других пунктов ст.565 ГК. Вместе с тем указание на определенные статьи, содержащие общие положения о купле-продаже, не исключает применения к этим отношениям других общих положений о купле-продаже, которые прямо не названы в п.1. В частности, п.5 коммент. статьи устанавливает последствия передачи предприятия с недостатками, за которые отвечает продавец, в ситуации, когда предприятие оказалось непригодным для предусмотренных договором целей. При этом продавец признается отвечающим за недостатки товара по правилам ст.476 ГК. Также в контексте ст.565 могут применяться, например, ст.477, 483 и др. общие положения.
2. Вызывает сомнения практическая значимость п.3 коммент. статьи. Согласно п.1 ст.561 и п.1 ст.563 состав предприятия, включая и все входящие в него долги (обязательства), определяется в договоре продажи предприятия и указывается в передаточном акте. Никакие долги или обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его на то согласия, т.е. если они не указаны в договоре или в согласованном сторонами приложении к договору. Передача обязательства не может состояться также помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником. Поэтому гипотеза, что покупатель может и не знать о перешедших на него долгах, вряд ли имеет под собой основания. Кроме того, как отмечалось выше, для перевода долга во всех случаях требуется согласие кредитора.

Комментарий к статье 566 ГК РФ

1. Статья ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц (например, потребителей) или противоречит общественным интересам. Норма сконструирована таким образом, что для применения указанных последствий суд должен прийти к мотивированному заключению о том, что в результате не будут нарушены названные права и интересы.
2. Возможность взыскания в натуре полученного по сделке предусмотрена в качестве общего последствия недействительности сделок (п.2 ст.167 ГК). Специальные нормы на этот счет, которые могут иметь отношение к договору продажи предприятия, предусмотрены в ст.169 ГК (недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности) и ст.179 ГК (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения, представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств). Применительно к договору купли-продажи такое последствие предусмотрено ст.489, 491 и 565 ГК.

Глава 31. Мена

Статья 567. Договор мены
Статья 568. Цены и расходы по договору мены
Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору
мены
Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары
Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору
мены

В современных условиях российского рынка договор мены получает распространение, и ГК дает ему более полную регламентацию по сравнению с ГК 1964, где этому договору была посвящена всего одна статья (ст.255 ГК 1964). Договор мены в сфере внешней торговли именуется бартерной сделкой или бартером и является предметом специального регулирования (Указ Президента РФ от 18 августа 1996 г. N 1209 "О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок" - СЗ РФ, 1996, N 35, ст.4141).

Комментарий к статье 567 ГК РФ

1. Статья сохраняет традиционное определение договора мены, содержавшееся ранее в ст.255 ГК 1964, и по общему правилу подчиняет мену нормам о купле-продаже (гл.30 ГК), в том числе - правилам о качестве товара и последствиях его нарушения (ст.469 ГК и сл. ст.).
2. Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте (ст.455 и 129 ГК).
3. К договору мены не могут, в частности, применяться как противоречащие существу мены правила о купле-продаже, касающиеся денежных расчетов (ст.486-489 ГК), поскольку денежные расчеты при мене не производятся, кроме специального случая, названного в п.2 ст.568 ГК.
4. При заключении договора мены государственными и муниципальными унитарными предприятиями в силу договора передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления (п.2 ст.299 ГК).

Комментарий к статье 568 ГК РФ

1. Установленная статьей презумпция равноценности обмениваемых товаров отвечает существу договора мены и облегчает практическое применение этого договора, т.к. ограничивает возможные споры участников мены о действительной цене обмениваемых товаров.
2. Называемые в статье расходы на передачу и принятие обмениваемых товаров включают все связанные с этим расходы, в т.ч. по перевозке, а также по оформлению соответствующих прав на обмениваемое имущество.
3. В п.2 статьи в виде исключения допускается проведение при мене компенсации неравноценных обмениваемых товаров в денежной форме. Такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок обмениваемых товаров.

Комментарий к статье 569 ГК РФ

1. Правила статьи направлены на защиту интересов того участника мены, который согласно договору передает товар первым до получения товара от другой стороны.
2. В этом случае контрагент, исполняющий договор мены первым, может воспользоваться правами, предоставляемыми ему ст.328 ГК о встречном исполнении, и приостановить исполнение или отказаться от договора и требовать возмещения убытков, если налицо обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что исполнение другой стороной не будет произведено в установленный срок.

Комментарий к статье 570 ГК РФ

1. Статья предусматривает в качестве общего правила переход права собственности на обмениваемые товары одновременно и после исполнения обеими сторонами их обязательств по передаче товаров. Это в интересах обоих участников договора мены, однако определить такой момент технически непросто, особенно при встречных отгрузках обмениваемых товаров. Поэтому допускается установление законом и договором иных правил о переходе права собственности.
2. Одним из таких иных случаев является обмен недвижимого имущества, когда переход права собственности подлежит государственной регистрации и приобретает правовое значение после такой регистрации (см. ст.551 и коммент. к ней). Поэтому при обмене недвижимости право собственности участников мены должно считаться возникающим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.
3. В отношении движимого имущества ст.570 позволяет участникам договора мены определить момент перехода права собственности раздельно применительно к товарам, передаваемым каждой из сторон. Таким моментом по общему правилу будет момент передачи товара другой стороне (см. ст.223 и 224 ГК), если стороны не определили в договоре иной момент перехода права собственности.
4. С переходом права собственности на обмениваемые товары переходит и риск случайной гибели или повреждения обмениваемого имущества (ст.211 ГК).
5. Правила статьи о переходе права собственности соответственно применимы к переходу по договору мены права хозяйственного ведения и права оперативного управления (ст.299 ГК).

Комментарий к статье 571 ГК РФ

1. Статья определяет, с учетом особенностей договора мены, последствия изъятия товара, полученного в результате состоявшегося обмена.
2. Условием применения правил статьи является наличие оснований для изъятия товара еще до исполнения договора мены, как это установлено п.1 ст.461 ГК для купли-продажи (см. коммент. к этой статье). Однако права потерпевшей стороны в договоре мены шире, нежели согласно п.1 ст.461 ГК, и помимо убытков она вправе требовать также возврата предоставленного ей в обмен товара.

Глава 32. Дарение

Статья 572. Договор дарения
Статья 573. Отказ одаряемого принять дар
Статья 574. Форма договора дарения
Статья 575. Запрещение дарения
Статья 576. Ограничения дарения
Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения
Статья 578. Отмена дарения
Статья 579. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и
отмена дарения невозможны
Статья 580. Последствия причинения вреда вследствие недостатков
подаренной вещи
Статья 581. Правопреемство при обещании дарения
Статья 582. Пожертвования

Комментарий к статье 572 ГК РФ

1. Правовое регулирование договора дарения в ГК и в ГК 1964 существенно различается. В последнем дарению были посвящены две статьи (256 и 257), договор рассматривался как реальный и считался заключенным в момент передачи имущества. Коммент. статья в п.1 предусматривает, кроме реального, также договор, по которому одна сторона (даритель) обязуется передать другой стороне (одаряемому) дар в будущем. Кроме вещей, объектом договора могут быть имущественные права. Договором дарения также названо освобождение от имущественной обязанности и обещание освободить от такой обязанности другую сторону - как в отношении самого дарителя, так и в отношении третьего лица (см. также ст.576 и коммент. к ней).
Таким образом, момент заключения договора может не совпадать с переходом права собственности. Тогда он вызывает обязательственное правоотношение, содержанием которого является обязанность дарителя в будущем обогатить одаряемого за счет уменьшения своего имущества.
2. Дарение всегда является договором, т.е. двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении. Оно предполагает согласие одаряемого принять предложенное ему имущественное право. Этим признаком дарение отличается от прошения долга, которое в соответствии со ст.415 ГК относится к односторонним сделкам.
3. ГК не признает возможности дарения на случай смерти (п.3). Распоряжение о передаче имущества после своей смерти оформляется завещанием, от которого дарение отличается тем, что имущество передается при жизни дарителя, а значит, имущество дарителя уменьшается, тогда как завещание не отражается на его имущественных правах. Кроме того, завещание может быть отменено и изменено в любое время, а дарение, как правило, безвозвратно (см. ст.578 и коммент. к ней). Дарение является договором, а завещание - односторонней сделкой. Однако если дарение совершается с целью лишить наследников их законного права на обязательную долю наследства или без цели передать право собственности на имущество, то как ко всякой мнимой или притворной сделке к договору дарения применяются нормы ст.170 ГК.
4. Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Первый добровольно лишает себя определенного имущества, второй - приобретает эти права. Если предмет договора - вещь, то одаряемый приобретает на нее право собственности.
Когда стороны договариваются о передаче вещи в будущем или о передаче прав, или отказе дарителя от права (освобождении одаряемого от имущественной обязанности), то одаряемый приобретает обязательственное требование к дарителю. Если предметом дарения является вещь, но передача ее в момент заключения договора невозможна, она может быть заменена долговым (заемным) обязательством о передаче вещи в обусловленный срок.
Дарение - гражданско-правовой договор, поэтому даритель и одаряемый должны быть дееспособными. За недееспособных лиц сделки совершаются их законными представителями. Исключение составляет норма ст.28 ГК, согласно которой малолетние, т.е. дети от 6 до 14 лет, могут выступать в качестве одаряемых, поскольку они вправе совершать самостоятельно сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды и не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации.
Несовершеннолетние от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать договор дарения и выступать в качестве дарителя в пределах заработка, стипендии и иных полученных ими доходов, но они не могут распоряжаться вещами, принадлежащими им на праве собственности. Для этих сделок они должны получать согласие законных представителей (ст.26 ГК).
Для некоторых лиц законом установлены запреты и границы дарения (см. ст.575 , 576 и коммент. к ним). Закон не ограничивает совершение договора дарения между супругами.
5. Предметом договора дарения могут быть вещи - движимые и недвижимые, а также различные имущественные права, которыми даритель вправе распорядиться (обязательства одаряемого). Вещи, изъятые из оборота, подарить нельзя. Вещи, на владение и пользование которыми нужно иметь разрешение (лицензию), могут быть предметом договора, если одаряемый получит такое разрешение.
Если предметом дарения является освобождение от обязанности, то необходимо предварительно получить согласие кредитора одаряемого на перевод данного долга на дарителя (ст.391 ГК).
Согласно п.2 коммент. статьи предмет дарения должен быть четко обозначен в договоре. Обещание подарить неопределенную вещь (освободить от какого-нибудь долга) не имеет правового значения.
6. Характерным для договора дарения является его безвозмездность. Побудительные причины (чувство благодарности к одаряемому или иные личные побуждения) не имеют значения. Не исключает безвозмездности возложение на одаряемого определенных обязательств, связанных с использованием вещи. Иногда дарение бывает целевым, например, при выделении приданого невесте. При встречных обязательствах одаряемого в отношении дарителя - передать вещь, оказать услугу - договор не признается дарением, а будет определяться нормами, относящимися к договору мены, бытовому подряду или др., в зависимости от условий договора.
7. Как и иные сделки, договор дарения допустимо заключать под условием, которое может использоваться как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к определенному поведению (например, успешному завершению учебы), или зависит от определенного обстоятельства (например, свадьбы). Такие условия не порождают обязанность одаряемого перед дарителем. Ибо тогда договор дарения утратил бы свой односторонний характер. Значение условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя. Условие может быть отлагательным и отменительным (ст.157 ГК). К последнему относится условие, указанное в п.4 ст.578. Если условие незаконно, недействителен и договор дарения.

Комментарий к статье 573 ГК РФ

1. П.1 статьи предоставляет одаряемому неограниченную возможность одностороннего расторжения договора до передачи ему дара. Следовательно, она не относится к реальным договорам дарения. Она касается тех случаев, когда между заключением договора и передачей вещи существует срок. Слова "до передачи дара" нужно толковать расширительно. Они относятся и к обещанию дарителя освободить одаряемого от имущественной обязанности. Так как принятие дара может быть связано с необходимостью осуществить определенные действия по передаче права собственности, то до окончания этих действий дар не считается принятым и одаряемый сохраняет право на расторжение договора. Статья не предусматривает возможности частичного отказа от дара. В таком случае необходимо изменить условия договора, а для этого требуется согласие дарителя, т.е. соглашение сторон (см. ст.450 ГК).
2. По правилам п.2 отказ от дара должен быть совершен в форме, которая установлена законом для заключения данного договора дарения. После заявления дарителю отказа договор считается расторгнутым.
3. Если отказ от принятия дара причинит дарителю убытки, например в случаях, когда он понес расходы на хранение, транспортировку вещи, оформление передачи, то он вправе потребовать от одаряемого возмещения реального ущерба. Это правило не применяется, если договор был заключен в устной форме. Хотя п.3 сформулирован императивно, вопрос о возмещении реального ущерба, причиненного отказом от принятия дара, следует решать с учетом общих положений об ответственности за нарушение обязательств, установленных ГК (ст.404, 406, 416, 417).

Комментарий к статье 574 ГК РФ

1. Форма договора дарения определяется его содержанием и соответствует общим правилам ГК о форме сделок (ст.159-165).
Реальный договор дарения, при котором движимая вещь передается в момент заключения договора, может заключаться устно. Это правило изменяет действовавшее ранее требование (ст.257 ГК 1964) о необходимости нотариального удостоверения договоров дарения вещей, стоимость которых превышала установленный предел. Если в качестве дарителя выступает юридическое лицо и стоимость предмета дарения превышает пять минимальных размеров оплаты труда, п.2 коммент. статьи требует письменного оформления договора в порядке, установленном ст.160 ГК.
Письменная форма необходима для всех договоров, содержащих обещание дарения.
2. Согласно п.2 коммент. статьи в случае несоблюдения установленной в п.1 простой письменной формы договор является ничтожным и, следовательно, к нему не применяется положение п.1 ст.162 ГК..
3. В соответствии с п.3 и общими правилами ГК (ст.131) договор дарения недвижимости подытожит государственной регистраций. Закон о регистрации прав на недвижимость в ст.2 устанавливает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Применительно к договору дарения недвижимости государственная регистрация должна осуществляться дважды: при заключении договора и при передаче права собственности на недвижимость.
После введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость утратило силу правило об обязательном нотариальном удостоверении договора дарения, установленное ст.7 Вводного закона.

Комментарий к статье 575 ГК РФ

1. Статья, ограничивая стоимость "обычных подарков" пятью минимальными размерами оплаты труда, не распространяет на них запрет дарения от имени малолетних и других недееспособных граждан. Это представляется не только нецелесообразным, но и не согласуется со ст.28 и 37 ГК, которые установили, что доходы подопечного, в т.ч. полученные от управления его имуществом, расходуются опекуном или попечителем исключительно в интересах подопечного (ст.37 ГК) и запрещают им распоряжаться этими доходами без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Исключения составляют затраты, необходимые для содержания подопечного. Однако к ним нельзя отнести подарки другим лицам.
2. Установленные в пп.2 и 3 коммент. статьи запреты исходят из этических норм и стремления избежать злоупотреблений при выполнении должностными лицами и служащими своих служебных и трудовых обязанностей. Вопрос о запрете подарков государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей еще в более категорической форме решен в Законе об основах государственной службы. Согласно ст.11 Закона государственный служащий не вправе получать от физических и юридических лиц вознаграждения (подарки, денежное вознаграждение, ссуды, услуги, оплату развлечений, отдыха, транспортных расходов и иные вознаграждения), связанные с исполнением должностных обязанностей, в т.ч. и после выхода на пенсию, и эти ограничения сохраняют силу после введения в действие ГК. Следовательно, запрет распространяется и на обычные подарки. Государственные служащие вправе принимать подарки, не связанные с исполнением ими своих должностных обязанностей.
3. Запрет на договоры дарения между коммерческими организациями не относится к предоставлению другой стороне имущественных прав путем отказа от иска и заключения мировых соглашений, предусмотренных ст.37 АПК. Такой отказ может относиться только к существующей, но не к будущей обязанности.

Комментарий к статье 576 ГК РФ

1. Установленные в п.1 ограничения играют существенную роль при определении правоспособности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, но не распространяются на "обычные подарки небольшой стоимости" (см. ст.575 и коммент. к ней).
Ограничивая дарение имущества, принадлежащего юридическому лицу на праве хозяйственного ведения, коммент. статья устанавливает изъятие из общих правил, предусмотренных в ст.295 ГК. Последняя ограничивает права предприятий по распоряжению только недвижимым имуществом. Поскольку остальным имуществом предприятие может распоряжаться самостоятельно, "за исключением случаев, установленных законом", нужно полагать, что коммент. норма относится к такому исключению.
Расхождения имеются и в положениях ст.576 и 298 ГК применительно к распоряжению имуществом, закрепленным за учреждениями.
П.1 ст.298 ГК, определяя право оперативного управления имуществом учреждения, не допускает дарения даже с согласия собственника. Однако в п.2 ст.298 установлено безусловное право учреждения самостоятельно распоряжаться доходами и приобретенным на них имуществом, полученными от разрешенной, приносящей доходы деятельности. Заключение таких сделок не требует согласия собственника, тогда как коммент. статья ограничивает права учреждения в отношении указанных доходов. Следовательно, учреждения вправе заключать договоры дарения только с согласия собственника или уполномоченных им лиц, за исключением "обычных подарков". Последние они вправе презентовать самостоятельно.
2. Договоры дарения предметов, находящихся в общей собственности, подчиняются режиму этой собственности. При долевой собственности на заключение договора дарения всего общего имущества необходимо согласие всех участников (ст.246 ГК). Если имущество является предметом совместной собственности, такое согласие предполагается (ст.253 ГК). Последнее положение уточнено в ст.35 Семейного кодекса применительно к совместной собственности супругов. Там установлено, что сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная без согласия одного из супругов, может быть признана судом недействительной, но только по его требованию и если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о несогласии этого супруга на заключение данной сделки. Однако для совершения одним супругом акта распоряжения недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Для распоряжения долей в общей собственности установлены иные правила. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу (ст.246 ГК), и на эти сделки не распространяется преимущественное право участников долевой собственности на приобретение доли, т.к. указанное в ст.250 ГК право относится только к продаже доли и отчуждению ее по договору мены.
Договор дарения одним из участников совместной собственности принадлежащего ему имущества возможен только после определения его доли, что требует предварительного раздела общего имущества или выдела доли из совместной собственности (ст.252 и 254 ГК).
3. Передача дарителем своего права требования одаряемому (см. ст.572 и коммент. к ней) должна совершаться на условиях и в порядке уступки требования. Необходимо уведомить третье лицо о переходе прав к одаряемому. Такая уступка допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору и не относится к обязательствам, неразрывно связанным с личностью кредитора, в частности, к требованиям об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст.388 ГК). В статьях, указанных в п.3, подробно определены права и обязанности всех заинтересованных лиц.
4. В п.4 определены особенности дарения путем перевода долга. Это возможно только с согласия кредитора одаряемого и должно совершаться в форме, установленной для первоначальной сделки. Даритель должен полностью принять на себя обязанности одаряемого по сделке. Он вправе выдвигать все возражения, которые были у одаряемого к кредитору (ст.391, 392 ГК).
5. П.5 развивает правило ст.572 (см. коммент. к ней) о том, что даритель должен четко выразить свое намерение передать конкретное имущество определенному лицу. Если дарение совершается через представителя, то эти данные должны содержаться в доверенности, что соответствует общим правилам о представительстве и поручении.

Комментарий к статье 577 ГК РФ

1. Статья предоставляет возможность дарителю при определенных условиях односторонне расторгнуть договор, обязывающий его осуществить в будущем безвозмездную передачу вещи или прав. Поскольку дарение предусматривает добровольное желание лица обогатить кого-то за свой счет, оно может освободиться от своего обещания, если к моменту передачи это неблагоприятно отразится на его изменившемся имущественном или семейном положении. Эти изменения должны быть непредвиденными. Расторжение договора в таких случаях регулируется ст.451-453 ГК.
Явная неблагодарность одаряемого (см. ст.578 и коммент. к ней) также может обусловить отказ дарителя от исполнения обязательства; т.к. эти обстоятельства исключают вину дарителя, он не обязан возмещать убытки, причиненные одаряемому.
2. Отказ дарителя от исполнения обязательства может быть обусловлен гибелью вещи, изъятием ее из обращения, запретом совершать обещанные действия. Эти условия прекращают обязательство ввиду невозможности исполнения. Следовательно, они подпадают под правила ст.416, 417 ГК. Если вещь погибла вследствие умысла или грубой неосторожности дарителя, он отвечает за причиненные другой стороне убытки.

Комментарий к статье 578 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи учитывает безвозмездность дарения и поэтому содержит особые правила его отмены, неприменимые к другим договорам. Это - злостная неблагодарность одаряемого. В этом случае отменить дарение могут и наследники дарителя. Закон не требует предварительного осуждения одаряемого за действия, перечисленные в п.1.
2. При отмене дарения по причине, указанной в п.2 коммент. статьи, необходимо доказать, что одаряемому известно, какую ценность представляет для дарителя предмет договора, что обязывает одаряемого бережно относиться к дару и обеспечивать его сохранность.
3. П.3 имеет целью обеспечить интересы кредиторов неплатежеспособных должников, не дав им возможности сокрыть свое имущество путем совершения договора дарения в пользу третьих лиц. Ведь требования кредиторов удовлетворяются из конкурсной массы неплатежеспособного должника. Данный пункт относится только к имуществу, связанному с предпринимательской деятельностью, в т.ч. индивидуального предпринимателя и других граждан, которые не имеют или утратили статус предпринимателя в связи с отсутствием государственной регистрации, но осуществляют предпринимательскую деятельность (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8). Согласно ст.156 Закона о банкротстве сделки граждан, связанные с отчуждением или передачей иным способом имущества за один год до возбуждения арбитражным судом производства по делу о банкротстве, являются ничтожными.
4. Основанием отмены дарения по п.4 является соответствующее условие в заключенном договоре (см. п.6 ст.572 и коммент. к ней).
5. Отмена дарения допускается в исключительных указанных в коммент. статье случаях или в случаях признания сделки недействительной по общим основаниям, предусмотренным ГК.
6. При отмене дарения вещь возвращается дарителю в том виде, в каком она существует на момент отмены. Полученные одаряемым плоды, доходы от вещи остаются у него. Если же вещь была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Однако при доказанной вине одаряемого в отчуждении или уничтожении вещи с целью избежать ее возврата возможен иск по обязательствам из причинения вреда.
Если вещь возвращена дарителю по взаимному согласию, то подобное соглашение следует рассматривать как новый договор дарения.

Комментарий к статье 579 ГК РФ

Обычными считаются подарки, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст.575 ГК).
В этих случаях в интересах устойчивости гражданского оборота положения ст.577 и 578 ГК не применяются.

Комментарий к статье 580 ГК РФ

1. Поскольку договор дарения является безвозмездным, к дарителю нельзя предъявлять требования о качестве передаваемого имущества. Оно может быть недоброкачественным, но не должно причинять вреда жизни, здоровью и имуществу одаряемого. Последний вправе потребовать возмещения убытков, если они вызваны виной дарителя, т.е. если он знал или должен был знать о возможности причинения вреда и не предупредил об этом одаряемого. Явные недостатки вещи очевидны в момент принятия дара, и поэтому даритель не несет ответственности, если они стали причиной вреда.
2. Договор дарения подчиняется общим нормам обязательственного права, и если в договоре были определены условия о качестве, количестве передаваемого одаряемому имущества, то при нарушении этих условий одаряемый в соответствии со ст.393 ГК. (см. коммент. к ней) вправе требовать возмещения причиненных убытков по правилам п.1 ст.401 ГК (см. коммент. к ней). Если же предметом дарения была ценная бумага, то даритель отвечает за действительность указанного в ней права независимо от своей вины (ст.146 ГК), а по ордерной ценной бумаге при индоссаменте даритель отвечает и за осуществление соответствующего требования (ст.147 ГК).
3. Вред, причиненный вследствие недостатков подаренной вещи, может быть вызван виной ее изготовителя, о чем даритель не знал и не должен был знать. В таком случае применяются соответствующие положения Закона о защите прав потребителей и другие правовые акты, если по отношению к изготовителю (исполнителю работ) одаряемый является потребителем.
4. В законе ничего не сказано о последствиях изъятия подаренного имущества, если даритель не имел права им распорядиться. Нужно полагать, что даритель несет ответственность за убытки, причиненные одаряемому, если он знал или должен был знать о том, что вещь ему не принадлежит, или был не вправе распорядиться имуществом, но не предупредил об этом одаряемого. В таких случаях по аналогии закона могут применяться ст.461 и 462 ГК.

Комментарий к статье 581 ГК РФ

1. Если дар уже передан, то он входит в имущество одаряемого, поступает после его смерти в наследственную массу и переходит к наследникам одаряемого.
2. Обещание, данное одаряемому, но невыполненное, не дает его наследникам права требовать исполнения, если это не предусмотрено договором дарения.
3. Обязательства дарителя после его смерти переходят к наследникам в соответствии с общими правилами правопреемства, установленными гражданским законодательством.

Комментарий к статье 582 ГК РФ

1. Это новый институт, который не регулировался ГК 1964. Закон относит пожертвование к видам дарения, считая его отличительным признаком назначение дара, каковым является общеполезная цель. Общая польза предполагает неопределенное число лиц, которые могут пользоваться даром.
2. В соответствии с п.1 коммент. статьи необходимым признаком пожертвования, как и всякого договора дарения, является безвозмездность передачи имущества. Если этот институт используется в корыстных целях, к нему нужно применять положения сделки, которую стороны действительно имели в виду (ст.170 ГК). В качестве примера можно привести "Систему взаимных добровольных пожертвований", созданную В.Мавроди, "МММ-96". Гражданам предлагалось делать пожертвования "на обустройство России и повышение благосостояния ее граждан" с условием встречного полного возвращения участникам средств и получения прибыли, что свидетельствует о заключении возмездного договора. Такие взносы нельзя считать пожертвованием, тем более что и их цель сформулирована весьма неопределенно. Договор является притворной сделкой и должен в соответствии со ст.170 ГК определяться как банковская операция. Последняя действительна только при наличии лицензии ЦБР. Поэтому указанный договор нужно определять не на основании ст.582, а в зависимости от наличия лицензии на заключение таких сделок.
3. Выделение средств из государственного или местного бюджета, в т.ч. для общеполезных целей, не является пожертвованием, т.к. в этом случае нет дарения: средства используются по прямому назначению.
4. Предметом пожертвования может быть всякое имущество, которым лицо вправе распорядиться. Чаще всего это - денежные средства, хотя могут быть и вещи (например, для лиц, потерпевших от стихийного бедствия).
5. П.2 устанавливает, что на принятие пожертвования не требуется чьего-либо согласия. Однако на этом основании пожертвование неверно определять как одностороннюю сделку. Ведь передача имущества является ответом на предложение делать пожертвования, и договор заключается передачей имущества.
6. Имущество должно использоваться по объявленному назначению, а если оно не указано - в каких-либо общеполезных целях. В противном случае пожертвование может быть отменено. Следовательно, права одаряемого ограничены. Пользование и распоряжение имуществом должно строго соответствовать цели пожертвования. Если ввиду изменившихся обстоятельств это становится невозможным, требуется согласие жертвователей или решение суда на использование имущества в другой общеполезной цели. Последнее правило не соблюдается, если предложение обращено к неопределенному кругу лиц и в собранных средствах нельзя выделить имущество конкретных жертвователей.
7. К пожертвованию не применяются многие положения договора дарения. Кроме указанных в п.6 ст.578 и ст.581 ГК, предметом пожертвования не может быть освобождение от обязанности (ст.572 ГК). Недопустим отказ от принятия пожертвования (ст.577 ГК).

Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Глава выражает, в основном, новый самостоятельный институт российского гражданского права. ГК 1964 регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома и на других условиях.
Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, что обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.
В настоящей главе содержатся общие нормы о ренте и пожизненном содержании с иждивением (_1) и специальные нормы, регулирующие разновидности ренты: постоянную (_2), пожизненную (_3) и ее обособившуюся разновидность - пожизненное содержание с иждивением (_4). Общие нормы применяются, когда отношения не урегулированы специальными.
ГК регулирует эти отношения исчерпывающе и, как правило, не предусматривает отсылочных норм к другим актам законодательства. Вместе с тем к отношениям, регулируемым нормами настоящей главы, применяются нормы о купле-продаже (гл.30) и о дарении (гл.32) субсидиарно, дополнительно (см. коммент. к ст.585).

_1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты
Статья 584. Форма договора ренты
Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты
Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества
Статья 587. Обеспечение выплаты ренты
Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

Комментарий к статьям 583, 584, 585 ГК РФ

1. Ст.583 определяет договор ренты с учетом всех ее разновидностей. Стороны в этих отношениях - плательщик ренты и ее получателя. Предмет договора - действия сторон по передаче имущества получателя ренты с целью получения рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора. Они составляют непрерывный рассроченный доход их получателя. Договор сопряжен с определенным риском для каждой из сторон возможности преждевременного его прекращения. Этим и длящимся действием договор ренты отличается от договора мены, который завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон.
Договор ренты - односторонний, у ее плательщика только обязанность систематически, в течение длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставлять в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При этом плательщик ренты обязан безусловно обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение (см. коммент. к ст.587).
2. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков. Но наличие нескольких плательщиков может быть в отдельных разновидностях ренты не в интересах получателя ренты (см. коммент. к ст.593).
Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться (см. коммент. к ст.589). В случае смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательство выплаты прекращается (см. коммент. к ст.596). Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен.
Состав плательщиков ренты законом не ограничен, тогда как ее получателей ограничен: в пожизненной ренте - лишь граждане, в постоянной - граждане и некоммерческие организации, и притом не все (см. _5 гл.4, а также Закон РФ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях" - СЗ РФ, 1996, N 3, ст.145). Закон отказался от прежнего ограничения - продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.
Поскольку введено лицензирование риэлтерской (совершение сделок с жилыми помещениями) деятельности (СЗ РФ, 1996, N 49, ст.5569) и деятельности по оказанию ритуальных услуг, то коммерческие структуры, занимающиеся указанными видами деятельности, должны иметь лицензию на такую деятельность. Установлена ответственность юридических лиц и граждан, осуществляющих деятельность, подлежащую лицензированию, без лицензирования или с нарушением лицензионных условий.
Также создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги: уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги.
3. Объектом имущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи (см. ст.130 ГК) в отличие от ГК 1964, ограничивавшего объект только одним видом недвижимого имущества - жилым домом. В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, которым служат рентные платежи.
Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важные условия договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (см. коммент. к ст.587). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Требование о выплате рентных платежей заявляется лишь после передачи получателем принадлежащего ему имущества плательщику ренты в собственность (см. коммент. к ст.586).
4. Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.
5. Согласно ст.584 договор ренты нотариально удостоверяется (см. ст.63 ГК), а при отчуждении объекта недвижимости также требуется и государственная регистрация этой сделки. При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной (см. ст.165, 166 ГК).
6. Плательщик получает в собственность имущество получателя ренты за плату или бесплатно (ст.585). В этих отношениях применяются соответственно правила о купле-продаже (см. коммент. к настоящей гл. и гл.30), а если имущество передается безвозмездно - правила о договоре дарения (см. коммент. к настоящей гл. и гл.32). Однако правила купли-продажи и дарения недвижимости не предусматривают их нотариального удостоверения (см. коммент. к ст.550, 560, 574), и поэтому действуют иные, специальные правила ст.584. Правила купли-продажи и дарения применяются лишь постольку, поскольку они не противоречат существу договора ренты.

Комментарий к статье 586 ГК РФ

1. Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст.604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора (см. п.2 настоящего коммент.). Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей, кроме одного случая (см. коммент. к ст.604).
Однако если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст.593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком. Поэтому коммент. статью следует применять с учетом ст.593 (см. коммент. к ней).
2. Правила ст.586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (см. ст.322 ГК). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

Комментарий к статьям 587, 588 ГК РФ

Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения разный (ст.587 ГК), в зависимости от характера передаваемого имущества.
1. Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), получатель ренты наделяется законом правом залога недвижимости (ипотека). Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, тем не менее требуется договорное оформление залога (ипотеки - см. ст.339). Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.
2. При передаче движимых вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (см. ст.329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика (см. коммент. к ст.932). Это существенное условие договора ренты, необходимость которого специально предусмотрена нормой коммент. статьи. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.
3. Если плательщик ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств, предписанных п.2 настоящей статьи (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (см. ст.593 ГК).
4. Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п. - см. коммент. к ст.583), их просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства (см. ст.395 ГК), т.к. при всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Стороны свободны в установлении иного, чем указано в ст.395, размера процентов, но это должно быть предусмотрено в договоре. Если иного решения в договоре нет, действуют правила названной статьи.

_2. Постоянная рента

Статья 589. Получатель постоянной ренты
Статья 590. Форма и размер постоянной ренты
Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты
Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты
Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты
Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты
Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату
постоянной ренты

Комментарий к статьям 589, 590 ГК РФ

1. К лицам, получающим постоянную ренту (см. коммент. к ст.583), относятся граждане любого возраста (ст.589 ГК), а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону (см. коммент. к ст.583). Такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.
Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе (см. ст.118 ГК). В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст.3 Закона о банках).
2. Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям (см. гл.24 ГК). В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц (см. ст.58 ГК).
На передачу таким образом прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.
3. В постоянной ренте приоритетной формой рентных платежей закон называет денежные суммы, размер которых определяется сторонами в договоре. Стороны свободны выбрать и иные формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты, и для ее выкупа (см. коммент. к ст.592).
Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

Комментарий к статье 591 ГК РФ

Правило о сроке рентных платежей - по истечении каждого квартала - действует, если стороны договора не установят иного условия о периодичности выплат, например, по истечении каждого полугодия или один раз в год.

Комментарий к статье 592, 593 ГК РФ

1. Постоянная рента бессрочна. Вместе с тем закон предусматривает возможность плательщика преждевременно ее выкупить, прекратив односторонне таким образом договорные отношения. О выкупной цене см. ст.594 ГК. В отличие от получателя ренты плательщик ренты не ограничен в основаниях одностороннего прекращения договора. Он не вправе просто отказаться от договора без выкупа, кроме как при случайной гибели имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты (см. п.2 ст.595 ГК), равно как и от права на ее выкуп. Если же такое условие появится в тексте договора (что маловероятно, т.к. сделка подлежит нотариальному контролю), оно ничтожно (см. ст.166 ГК). Допускается условие, по которому выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Договор прекращается с поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа (о размере ренты в денежном выражении см. коммент. к ст.590).
2. Чтобы осуществить свое право на выкуп, плательщик должен соблюсти ряд формальностей. При заключении договора желательно, чтобы он оговорил срок, в течение которого получатель ренты будет извещен о выкупе. Минимальный срок для информации установлен настоящей статьей - не менее трех месяцев до момента будущего прекращения выплаты ренты. Это правило применяется, если в договоре не указан более длительный срок. Плательщик постоянной ренты, решившийся на выкуп, обязан заявить об этом в письменной форме.
3. Выкуп постоянной ренты может осуществляться по инициативе как плательщика (ст.592 ГК), так и ее получателя (ст.593 ГК). Перечень оснований, по каким получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком, в настоящей статье назван не исчерпывающе, а примерно (другие случаи могут быть названы в договоре). Эти основания, в основном, связаны с нарушением плательщиком принятых на себя по договору обязательств.
Прежде всего это, согласно закону, задержка выплаты более чем на один год. Годичный срок - это очень большой срок, если трехмесячный срок является признаком несостоятельности (банкротства) должника. Укороченный срок может быть и, очевидно, должен быть назван в договоре постоянной ренты (см. коммент. к ст.591). Следует определить причины неплатежей, чтобы отграничить неаккуратность плательщика от другого основания, также названного в настоящей статье, - неплатежеспособности плательщика как постоянно действующего фактора. В первом случае - плательщик ренты не проявил необходимой заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась характером обязательства (см. ст.401 ГК).
Неплатежеспособность плательщика постоянной ренты - самостоятельное основание. К нему приравнивается и серьезная опасность возможных будущих неплатежей против согласованных договором размеров и сроков рентных платежей, так важных для получателя постоянной ренты. Прогноз вероятной опасности неплатежей должен базироваться на обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что рента не будет поступать к получателю в ближайшей перспективе.
Неплатежеспособность не равна несостоятельности (банкротству) юридического лица или индивидуального предпринимателя (см. ст.25, 65 ГК), но может выражать и несостоятельность (банкротство).
Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом или объявленная должником неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (см. Закон о банкротстве). Закон о банкротстве распространяется на все юридические лица, являющиеся коммерческими организациями (за исключением казенных предприятий), на некоммерческие организации, действующие в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда. Этот же Закон распространяется и на отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в т.ч. зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей. К признакам банкротства гражданина и юридического лица Закон относит неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанности не исполнены ими в течение трех месяцев с момента наступления даты их исполнения, а для гражданина - также если их сумма обязательства превышает стоимость принадлежащего гражданину имущества.
Закон требует признания любого рода неплатежеспособности плательщика ренты либо оценки обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет.
Еще одно основание, по которому получатель вправе требовать ее выкупа, - нарушение плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты (см. коммент. к ст.587).
Последнее основание, названное в ст.593, связано с таким распоряжением плательщика (см. коммент. к ст.586) недвижимым имуществом, переданным ему под выплату ренты, в силу которого оно поступило в общую собственность нескольких приобретателей, которые тем самым стали плательщиками ренты. При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя постоянной ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает интересы получателя ренты, доверительно передавшего недвижимость персонально одному плательщику ренты. Требование получателя к плательщику о выкупе ренты - мера защиты его существенного интереса.

Комментарий к статье 594 ГК РФ

1. Ст.590 (см. коммент. к ней) установила, что независимо от разной формы рентных платежей их денежный размер имеет базовое значение, в т.ч. и в случае выкупа постоянной ренты. Цена постоянной ренты определяется договором.
2. Если в договоре отсутствует специальное указание о ее выкупной цене, то выкуп (см. коммент. к ст.592, 593) производится по цене, рассчитанной по договорной годовой сумме, выплачиваемой получателю при возмездной передаче им имущества (см. коммент. к ст.583).
Если же имущество передавалось плательщику ренты безвозмездно, в состав цены выкупа помимо договорной годовой суммы, выплачиваемой ее получателю, добавляется цена этого имущества. Цена выкупа определяется по правилам, установленным п.3 ст.424 ГК, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Комментарий к статье 595 ГК РФ

В соответствии со ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик постоянной ренты как собственник имущества независимо от того, получено ли оно им бесплатно или за плату. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Настоящая статья повторяет общее правило лишь применительно к имуществу, переданному бесплатно. Другого правила применительно к имуществу, переданному за плату, настоящая статья не предусматривает. Следовательно, и в последнем случае действует общее правило (ст.211 ГК). Если при гибели имущества, переданного плательщику безвозмездно, стороны не вправе что-либо изменить в договоре, то при возмездной передаче плательщику стороны вправе договориться по-иному, чем условия риска, установленные законом. Плательщик вправе требовать прекращения договора, своего обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

_3. Пожизненная рента

Статья 596. Получатель пожизненной ренты
Статья 597. Размер пожизненной ренты
Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты
Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию
получателя ренты
Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату
пожизненной ренты

Комментарий к статьям 596, 597, 598 ГК РФ

1. Получатель (получатели) пожизненной ренты - гражданин, передавший имущество под выплату ренты ее плательщику, или другой гражданин, который указан передавшим имущество плательщику, либо множество граждан, которые указаны передавшим имущество плательщику. Считается ничтожным договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к моменту заключения этой сделки (см. ст.166 ГК).
Если получателей несколько, закон исходит из их равных долей на пожизненную ренту. Это правило действует в том случае, когда договором не установлено другое, например неравные доли. Смерть одного из получателей приводит к переводу его доли пережившим получателям ренты пропорционально оставшимся в живых. Смерть последнего получателя прекращает договор пожизненной ренты.
2. Плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей). Ее размер устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом, но не минимальному прожиточному минимуму. В соответствии со ст.318 ГК сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с ростом минимальной оплаты труда пропорционально увеличивается. Таким образом, закон требует увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре.
3. Закон определяет не только принцип расчета пожизненной ренты, но и периодичность выплат - по окончании каждого календарного месяца. Допускается иная периодичность - по усмотрению сторон.

Комментарий к статье 599 ГК РФ

Получатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет. Основания инициативного требования выкупа ее получателем - существенные нарушения договора со стороны-плательщика ренты. Перечня таких оснований, даже примерного, настоящая статья не приводит. По п.2 ст.450 ГК "существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора". Это общее понятие существенного нарушения договора может быть раскрыто через основания, приведенные в договоре постоянной ренты (см. коммент. к ст.593), но целесообразнее их назвать конкретно в заключаемом договоре пожизненной ренты. Прямо указывается на выкуп пожизненной ренты на условиях, предусмотренных ст.594 (см. коммент. к ней).
Вариантом расторжения договора путем выкупа пожизненной ренты законом признается предусмотренный им случай: получатель пожизненной ренты, передавший плательщику имущество бесплатно, вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены пожизненной ренты, если плательщик существенно нарушал договор.
Наряду с этим получатель пожизненной ренты, в случае существенного нарушения договора, вправе отказаться от выкупа ренты либо выбрать просто расторжение договора, потребовав возмещения убытков (см. ст.15, 393 ГК).

Комментарий к статье 600 ГК РФ

В соответствии со ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как собственник имущества независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату. Настоящая статья повторяет это правило, не освобождая плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на договорных условиях.

_4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для
обеспечения пожизненного содержания
Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

Комментарий к статьям 601, 602, 603 ГК РФ

1. От договора пожизненной ренты его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением - отличается ограниченностью состава имущества, передаваемого плательщику ренты (объектом такой передачи может быть лишь недвижимость), а также объемом рентных платежей, необходимых для содержания с иждивением (потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за получателем ренты; договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком и ритуальных услуг). Получателями этой ренты могут быть и третьи лица.
Общий для двух договоров срок действия - время жизни получателя - позволяет распространить действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного содержания с иждивением, поскольку иное не предусмотрено правилами, регулирующими договор пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК). Сначала применяются специальные правила, а если они не установлены, применяются нормы _3 настоящей главы.
2. В настоящем договоре определяется стоимость всех потребностей получателя (иждивенца). При этом закон устанавливает, что в течение одного месяца он не может получить объем содержания меньший, чем два минимальных размера оплаты труда, определенного законом (о величине пожизненной ренты - см. коммент. к ст.597). Минимальный размер оплаты труда подвижен, и в этой части применяется п.2 ст.597 ГК в соответствии с п.2 ст.601 ГК. Поэтому с ростом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается и объем содержания с иждивением (ст.318 ГК). Возможна замена натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах. Спор об объеме содержания подлежит рассмотрению в судебном порядке, т.к. содержание с иждивением получателя ренты есть существенное условие договора. Закон устанавливает критерии, которыми суд должен при этом руководствоваться.

Комментарий к статье 604 ГК РФ

Как собственник полученной недвижимости плательщик ренты обладает распорядительными полномочиями, но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением.
С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты - поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты (см. коммент. к ст.605).

Комментарий к статье 605 ГК РФ

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается: а) если получатель ренты умер: б) если плательщик ренты существенно нарушают свои обязательства. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости (см. коммент. к ст.604) либо выплаты ему выкупной цены (см. коммент. к ст.594). Плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных на содержание ее получателя (см. ст.15 ГК).

Глава 34. Аренда

Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.
В коммент. главе восприняты многие положения гл.Х Основ ГЗ, Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (в дальнейшем - Основы законодательства об аренде) и др. специальных нормативных актов, а также некоторые стабильные нормы ГК 1964. Вместе с тем данная Глава содержит немало новелл. Выделены общие нормы, применимые к разным видам аренды, - _1 и специальные, посвященные отдельным видам этого договора: прокату - _2, аренде транспортных средств - _3, аренде зданий и сооружений - _4, аренде предприятий - _5, финансовой аренде (лизингу) - _6. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр. Общие правила _1 применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами.
Развернутая регламентация арендных отношений не сковывает, однако, инициативу сторон в определении условий договора, поскольку большая часть норм, содержащихся в гл.34 Кодекса, носит диспозитивный характер.

_1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды
Статья 607. Объекты аренды
Статья 608. Арендодатель
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Статья 610. Срок договора аренды
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду
имущества
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Статья 614. Арендная плата
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении
договора аренды
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора
аренды на новый срок
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Статья 623. Улучшение арендованного имущества
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов
имущества

Комментарий к статье 606 ГК РФ

1. В ст.606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В коммент. норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
2. В ч.2 ст.606 воспроизводится норма ч.2 ст.85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч.2 ст.9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

Комментарий к статье 607 ГК РФ

1. В п.1 ст.607 определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Здесь названы объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень не является исчерпывающим.
В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак объектов аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.
2. Как и ст.3 Основ законодательства об аренде, коммент. статья предусматривает возможность ввода ограничений либо запретов на сдачу в аренду отдельных видов имущества, но в отличие от Основ п.1 ст.607 указывает, что они могут вводиться лишь законом. Это относится, прежде всего, к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст.129 ГК). К последним, например, до сих пор относились атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.
3. П.2 коммент. статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл.17 ГК (ст.260, 264, 270), которая вступает в силу со дня введения в действие нового Земельного кодекса. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс (в части, не противоречащей более позднему законодательству).
Передача в пользование (в т.ч. на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.
Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей:
а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст.11 Закона о недрах, ст.46-53 Водного кодекса). Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов;
б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст.46, 54 Водного кодекса); участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч.3 ст.11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования. Осуществление конкретных видов лесопользования на участках лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов, выдаваемых в соответствии с договором аренды, безвозмездного пользования или концессии участка либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом, - непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст.34-37, 42-43 Лесного кодекса). Краткосрочное пользование лесным участком - на срок до одного года - возможно без заключения договора;
в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в т.ч. предусматривает предельные сроки пользования (см. п.3 ст.610 и коммент. к нему). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.
4. П.3 ст.607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Особые требования установлены в отношении природных объектов. Так, в договоре аренды участка лесного фонда следует указывать границы участка, а также виды и объемы лесопользований (ст.33 Лесного кодекса); в договоре пользования водным объектом - пространственные границы (координаты) предоставляемого в пользование объекта или его части, а при необходимости - места забора (сброса) воды (ст.48, 57 Водного кодекса).
Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям любого договора найма имущества, при отсутствии которых он считается незаключенным.
ГК значительно сокращает по сравнению с Основами законодательства об аренде (п.2 ст.7 Основ) перечень условий, признаваемых существенными в силу закона (п.1 ст.432 ГК). Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы (ст.654 ГК). Значительное число обязательных условий, в т.ч. касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды).
Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным, решается по усмотрению сторон.

Комментарий к статье 608 ГК РФ

1. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст.209 ГК): он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.
2. В коммент. статье говорится также, что арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).
В качестве арендодателей объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п.4 ст.214 , п.3 ст.215 , ст.295 и 296 ГК), либо специально уполномоченные органы.
3. В соответствии с п.2 ст.295 ГК указанные предприятия могут быть арендодателями:
по объектам недвижимости - только с согласия собственника (п.2 ст.295 ГК);
по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (в отличие от п.1 ст.607 ГК, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом).
Уполномоченными государственными органами являются Мингосимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ (п.15 постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" с последующими изменениями - Ведомости РФ, 1992. N 13, ст.697, а также постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" - СА РФ, 1994, N 8, ст.593).

<< Пред. стр.

стр. 19
(общее количество: 33)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>