<< Пред. стр.

стр. 3
(общее количество: 7)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в ст. 14 и 15 установил, что орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Земли общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.
Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.
За предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность может взиматься плата в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации, но не выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев продажи земельных участков на аукционе. При предоставлении земельных участков на ином вещном праве плата не взимается.
На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).
Пункт 1 комментируемый статьи обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления осуществить изложенные здесь меры, направленные на обеспечение действия принципов управления, перечисленных в данном пункте.
2-3. Пункт 2 ст. 34 Кодекса устанавливает простой и единообразный порядок действий граждан, заинтересованных в получении земельных участков для целей, не связанных со строительством. Кодекс не предъявляет специальных требований к оформлению заявления о предоставлении земельного участка. Такое заявление представляет собой письменный документ, содержащий сведения, исчерпывающим образом перечисленные в п. 3 данной статьи, достоверность которых подтверждается подписью заявителя. Поэтому в правоприменительной практике было бы неверно требовать от заявителей указания в заявлениях иных, помимо перечисленных в п. 3 ст. 34 Кодекса, сведений.
В то же время нужно учитывать, что федеральные законы, регулирующие порядок предоставления гражданам отдельных видов земельных участков (для ведения личного подсобного хозяйства, сенокошения, крестьянского (фермерского) хозяйства и др.) могут предъявлять к содержанию заявления о предоставлении участка дополнительные требования. Подобные нормы, как представляется, следует рассматривать в качестве специальных правовых норм, обладающих приоритетом по отношению к комментируемым общим нормам Кодекса. См. также комментарий к п. 1 ст. 34 Кодекса.
Заявления о предоставлении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, подаются соответственно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления конкретных земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9-11 Кодекса.
4. Следующим этапом в процедуре предоставления земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством, являются изготовление проекта плана границ земельного участка и утверждение его. После поступления в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка, оформленного в соответствии с требованиями Кодекса (см. также комментарий к п. 2-3 настоящей статьи), орган местного самоуправления или по его поручению землеустроительная организация в месячный срок должны обеспечить изготовление проекта границ земельного участка и утвердить его в установленном порядке. Совершение указанных действий в срок, определенный п. 4 ст. 34 Кодекса, следует рассматривать в качестве юридической обязанности соответствующего органа.
5. В зависимости от того, в государственной или муниципальной собственности находится испрашиваемый земельный участок, решение об его предоставлении в собственность (о передаче в аренду) принимается соответственно исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Пункт 5 комментируемой статьи устанавливает двухнедельный срок для принятия такого решения, однако не определяет момент начала течения этого срока. Следует полагать, что двухнедельный срок начинает течь с даты утверждения проекта границ соответствующего земельного участка (см. п. 4 комментируемой статьи). Таким образом, с даты подачи надлежаще оформленного заявления о предоставлении земельного участка до даты принятия решения об его предоставлении не должно пройти более шести недель.
Критерием для того, чтобы определить, предоставляется испрашиваемый земельный участок в собственность бесплатно или за плату, служат нормы предоставления земельных участков, определяемые по правилам ст. 33 Кодекса.
К решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность либо о передаче земельного участка в аренду прилагается проект границ такого участка.
6. Решение о предоставлении земельного участка в собственность либо о передаче земельного участка в аренду является основанием для заключения соответственно договора купли-продажи или аренды земельного участка. Необходимым условием заключения таких договоров является представление заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган, принявший решение о предоставлении соответствующего участка.
По определению ст. 16 ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре"*(174) кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (о таких сведениях см. ст. 70 Кодекса и комментарий к ней). В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) подразделяются на: кадастровые карты (планы) земельных участков; дежурные кадастровые карты (планы); производные кадастровые карты (планы). При этом кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Дежурные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон. Производные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, социальных, природных и иных связанных с землей процессах.
В недельный срок после представления заявителем кадастровой карты стороны заключают договор купли-продажи или аренды земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 3 Кодекса такие гражданско-правовые договоры подчиняются нормам гражданского законодательства. В указанных случаях применяются общие правила гл. 27, 28 ГК РФ, определяющие понятия и условия договора, порядок его заключения, а также специальные нормы ГК РФ о купле-продаже (гл. 30) или аренде (гл. 34) в части, применимой к совершению данных сделок с земельными участками.
Когда гражданам для целей, не связанных со строительством, предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(175) в случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). См. ст. 38 Кодекса и комментарий к ней.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. По сравнению со ст. 37 ЗК 1991 г. ст. 35 Кодекса более подробно регламентирует отношения, связанные с переходом прав на земельный участок.
Действие п. 1 данной статьи распространяется на те случаи, когда собственник здания (строения, сооружения) не имеет права собственности на земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение). При совершении сделок с возведенной на земельном участке недвижимостью к новому собственнику переходит и право на использование соответствующей части земельного участка. В данной части Кодекс воспроизводит нормы п. 2 ст. 271, п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ. При этом в силу абз. 1 п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника такого участка, за исключением случаев, когда такое согласие требуется в силу положений закона или договора.
Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Вводного закона*(176).
При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка*(177).
2. См. комментарий к ст. 33 Кодекса.
3. Порядок реализации преимущественного права покупки определен в ст. 250 ГК РФ. В силу норм закона продавец либо арендодатель земельного участка, на котором находится чужое здание (строение, сооружение), обязан в письменной форме известить собственника такого здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и иных условий, на которых продавец (арендодатель) собирается заключить договор. В течение месяца со дня извещения собственник здания (строения, сооружения) должен либо выразить желание заключить соответствующий договор, либо отказаться от его заключения. В последнем случае продавец (арендатор) будет вправе заключить такой договор с другим лицом. При этом в силу абз. 2 п. 2 ст. 271 ГК РФ переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания (строения, сооружения) права пользования таким участком.
Если продавец (арендодатель) заключил договор с нарушением преимущественного права собственника здания (строения, сооружения) на покупку или аренду земельного участка, то последний имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей по соответствующему договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Что касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то к ним соответствующие правила не применяются. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания (строения, сооружения), расположенные на вышеуказанных земельных участках, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами Кодекса (см. комментарий к п. 1 ст. 36 Кодекса, а также абз. 3 п. 2, 4 ст. 3 Вводного закона). Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Кодекса, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса. Однако в том случае, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса*(178).
4. В числе основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 Кодекса называет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты (в том числе здания и сооружения) должны следовать судьбе земельных участков. Изъятия из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами.
Данный принцип нашел свое воплощение в п. 4 комментируемой статьи. С введением в действие Кодекса правовое регулирование сделок в отношении недвижимости и земельного участка, на котором такая недвижимость находится, существенным образом меняется. До этого здание рассматривалось как главная вещь по отношению к земельному участку, на котором оно находилось. Например, в силу ч. 3 и 4 ст. 37 ЗК 1991 г. при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производил отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность новому собственнику здания (строения, сооружения). При этом прежний собственник мог требовать у нового собственника возмещения затрат под урожай, на улучшение качества земли и повышение ее кадастровой оценки. Следует отметить, что Указом Президента РФ от 24.12.1993 г. N 2287 нормы ч. 3 и 4 ст. 37 ЗК 1991 г. были признаны не действующими*(179).
ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как сложный единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно. К примеру, в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ собственник может продать здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить иное право, помимо права собственности. Аналогично вопрос решается и в п. 1 ст. 273 ГК РФ.
Иной подход содержится в п. 4 комментируемой статьи, который (за редкими исключениями, перечисленными в подп. 1 и 2) не допускает отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения находящегося на нем здания либо отчуждения здания без земельного участка. Однако такое требование распространяется лишь на случаи, когда здание и земельный участок находятся в собственности одного лица. Именно в этих случаях здание и земельный участок, на котором оно находится, рассматриваются как единый объект недвижимости. Порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, установленный п. 4 комментируемой статьи, должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242-243, 237 ГК РФ)*(180).
В п. 11 постановления Пленума ВАС РФ также указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Предусмотренное последним абзацем п. 4 отчуждение доли в праве общей долевой собственности на здание (строение, сооружение) возможно лишь с соблюдением преимущественного права покупки в соответствии с порядком, установленным ст. 250 ГК РФ.
5. Пункт 5 распространяет преимущественное право покупки или аренды земельных участков, предусмотренное п. 3 комментируемой статьи, на иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранные юридические лица за изъятиями, установленными в отдельных статьях Кодекса (см. комментарии к ст. 5, 15, 22, 28).
Конституционность положений п. 5 ст. 35 и ряда других статей Кодекса, которыми иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица наделяются конкретными правомочиями по приобретению в собственность земельных участков на территории Российской Федерации, была предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ*(181). Им было отмечено, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, исходить из приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ст. 4, ч. 1 и 3 Конституции РФ). Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель в п. 5 комментируемой статьи и ряде других статей Кодекса ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, в отношении участков, перечисленных в п. 3 ст. 15 Кодекса, указанные лица могут приобрести лишь право аренды. В собственность земельные участки предоставляются иностранцам только за плату (п. 5 ст. 28 Кодекса). Указом Президента РФ может быть установлен перечень видов зданий, строений, сооружений, обладание которыми на праве собственности не повлечет у лиц, перечисленных в п. 5 комментируемой статьи, преимущественного права покупки или аренды находящихся под такой недвижимостью земельных участков.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. В комментируемой статье речь идет о правах на земельные участки граждан и юридических лиц, которым на праве собственности, праве безвозмездного пользования, праве хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежат здания, строения или сооружения, расположенные на указанных участках. Таким образом, государственные и муниципальные унитарные предприятия приобретают право хозяйственного ведения на эти участки (ст. 294, 295 ГК РФ). Государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия становятся обладателями права оперативного управления на земельные участки, где расположены их постройки (ст. 296, 297 ГК РФ). Практически для существующих государственных и муниципальных унитарных предприятий, для государственных и муниципальных учреждений правило п. 1 комментируемой статьи означает закрепление существующего положения.
Несколько иначе дело обстоит с земельными участками, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности. Эти лица имеют исключительное право на приватизацию или на право аренды указанных земельных участков.
Передача земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством. Гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для указанных целей, предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков.
Использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законом, не допускается.
Граждане, имевшие ранее земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы.
Необходимо принимать во внимание и Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"*(182). Указом установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости. Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства предложено осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.
Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также продажи земельных участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, осуществляется в соответствии с изменениями, внесенными в комментируемую статью ФЗ от 03.10.2004 г. Предусмотрено бесплатное предоставление религиозным организациям в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если указанные организации имеют на этих участках в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения. Если такие объекты находились во владении религиозной организации на праве срочного безвозмездного пользования, то земельные участки под ними предоставляются также в безвозмездное пользование на тот же срок. При этом следует четко определить управомоченного субъекта. Право собственности, как и право срочного безвозмездного пользования, может принадлежать религиозной организации, обладающей правами юридического лица. Таковыми в соответствии со ст. 8-11 ФЗ от 26.09.1997 г. "О свободе совести и о религиозных объединениях"*(183) являются местные и централизованные религиозные организации, образованные в соответствии с законом и прошедшие государственную регистрацию по правилам ФЗ от 08.08.2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(184).
2. Пункт 2 ст. 36 Кодекса имеет в виду земельные участки, уже застроенные жилыми зданиями и другими строениями, входящие в состав кондоминиума. Согласно ст. 36 ЖК РФ объектом права общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме является, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Напомним, что в ФЗ от 15.06.1996 г. "О товариществах собственников жилья", действовавшем до введения в действие ЖК РФ, подобный комплекс недвижимого имущества обозначался термином "кондоминиум". Современное жилищное законодательство данный термин более не использует.
Таким образом, земельный участок в кондоминиуме представляет собой объект общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Очевидно, что речь должна идти также о земельных участках, находящихся под зданиями и сооружениями. Участие субъектов различных форм собственности не создает преимуществ для какой-либо формы собственности. Комментируемый п. 2 закрепляет существующее положение в отношении прав сособственников на земельный участок. Соответствующее положение содержится и в ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(185). В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
3. Здание может находиться на неделимом земельном участке, являющемся объектом права государственной или муниципальной собственности. Если такое здание принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то комментируемая статья предоставляет им либо право приобрести участок в общую долевую собственность, либо закрепить в своем пользовании по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Помещения в здании, находящемся на неделимом земельном участке, могут оказаться разного правового режима: одним лицам (например, гражданам или хозяйственным обществам) помещения принадлежат на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем на праве хозяйственного ведения (государственному или муниципальному унитарному предприятию). В таком случае указанные лица имеют право приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Непременным условием такого договора аренды должно быть согласие сторон на вступление в этот договор других лиц, на законных основаниях пользующихся помещениями в данном здании.
Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, которым в здании, расположенном на земельном участке, принадлежат на законных основаниях помещения, обладают лишь правом ограниченного пользования земельным участком. Право ограниченного пользования земельным участком обозначается в ст. 23 комментируемого Кодекса как сервитут. Однако следует учитывать, что согласно ст. 20 Кодекса государственным и муниципальным учреждениям и федеральным казенным предприятиям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. Сочетание двух указанных понятий дает возможность точно определить объем прав поименованных пользователей земельных участков.
4. Исходя из отмеченного выше сочетания права постоянного (бессрочного) пользования и права ограниченного пользования земельным участком, Кодекс определяет, какое решение должно быть принято, если помещения в здании, расположенном на конкретном земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями. Собственник земельного участка (государство, гражданин или юридическое лицо) принимает решение о предоставлении одному из перечисленных обладателей помещений права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, другим же предоставляется лишь право ограниченного пользования (сервитут) в целях обеспечения возможности использования имеющихся у них помещений.
5. Приобретение права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, указанных в комментируемой статье, реализуется путем совместного обращения граждан и юридических лиц, обладающих помещениями в здании, находящемся на испрашиваемом земельном участке, в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. ст. 29 Кодекса). При этом приватизация земельного участка будет иметь место только в тех случаях, когда о предоставлении земельного участка ходатайствуют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на этом участке.
6. Решение о предоставлении земельного участка исполнительный орган государственный власти либо орган местного самоуправления обязан принять в двухнедельный срок со дня поступления совместного заявления. При этом земельный участок предоставляется гражданам и юридическим лицам бесплатно в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления - в постоянное (бессрочное) пользование. Если по мнению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принимающего решение о предоставлении земельного участка, отсутствуют основания для бесплатного предоставления, то соответствующий орган готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и предлагает заявителю заключить соответствующий договор.
7. Для выявления четких границ предоставляемого земельного участка должны быть использованы данные земельного кадастра, зафиксированные в соответствии с ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре"*(186). Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(187)), а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
При отсутствии кадастровой карты (плана) орган, решающий вопрос о предоставлении земельного участка, в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
При определении границ и размера земельного участка должны приниматься во внимание правила земельного и градостроительного законодательства, прежде всего ФЗ от 18.06.2001 г. "О землеустройстве"*(188) и ГрК РФ.
8. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка, направляет копию этого решения заявителям. Дальнейшая работа по установлению границ земельного участка на местности и изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка производится за счет заявителей. Сроки ее исполнения определяются отдельно в каждом конкретном случае.
9. Для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений право на приобретение земельных участков, обслуживающих эти объекты, ограничено в связи с особым режимом соответствующих участков (см. п. 3 ст. 15 Кодекса и комментарий к данному пункту). Указанным категориям субъектов земельные участки предоставляются за плату по договорам купли-продажи или аренды.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Прежде всего необходимо отметить, что продажа земельного участка возможна с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков (ст. 27, 52 Кодекса). Также в силу п. 2 ст. 8 Кодекса в договоре купли-продажи должна быть указана категория земель, к которой относится земельный участок, поскольку это влияет на допустимое использование такого участка.
Купля-продажа земельного участка осуществляется по правилам, установленным § 1 и 7 гл. 30 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных комментируемой статьей.
К форме договора купли-продажи земельного участка законом предъявляются строгие требования - согласно ст. 550 ГК РФ договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Порядок государственного кадастрового учета земельных участков определен ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре". В результате государственного кадастрового учета земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют с определенностью выделить его из других земельных участков. Государственный кадастровый учет сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Все земельные участки описываются и индивидуализируются в Едином государственном реестре земель, порядок ведения которого устанавливается федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами (п. 5 ст. 13, ст. 14 ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре").
Поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 Кодекса возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 комментируемой статьи.
2. В п. 2 перечисляются отдельные случаи ограничения правоспособности покупателя земельного участка, которые признаются недействительными. В частности, включение в договор условия об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами прямо противоречило бы императивной норме, закрепленной в п. 2 ст. 461 ГК РФ.
Хотя п. 2 содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения комментируемый пункт предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.
Пункт 2 ст. 209 ГК РФ предоставляет собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые сделки, не противоречащие требованиям законодательства и не нарушающие права и законные интересы других лиц. Пункт 2 комментируемой статьи допускает возможность заключения в отношении земельного участка договора мены*(189). Распространение перечисленных в п. 2 правил на договор мены объясняется тем, что последний имеет много общего с договором купли-продажи, и к нему на основании п. 2 ст. 567 ГК РФ субсидиарно применяются нормы, регулирующие договор купли-продажи.
3-4. Пункт 3 комментируемой статьи перечисляет отдельные виды нарушений продавцом обязанности информировать покупателя о таких характеристиках земельного участка, которые существенно влияют на возможность и пределы его использования покупателем, и предусматривает применение к продавцу за неисполнение такой обязанности определенных санкций. Право выбора варианта поведения предоставлено покупателю, заявленные требования удовлетворяются продавцом добровольно, а в случае их неисполнения покупатель вправе возбудить исковое производство в суде.
В договоре мены информационная обязанность лежит на обеих сторонах, поскольку каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)

1. Право собственности или право аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной (федеральной или субъекта Федерации) либо муниципальной собственности, может быть приобретено на торгах. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи. Земельный участок как предмет торгов должен быть надлежащим образом индивидуализирован в соответствии с кадастровыми данными. На торги выставляется право собственности или право аренды такого участка.
2. От имени субъекта права собственности в качестве продавца на торгах выступает компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организует торги собственник земельного участка или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником.
3. В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ форму торгов определяет собственник продаваемой вещи: ему предоставляется право выбрать конкурс или аукцион. На аукционе выигравшим признается лицо, предложившее более высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором конкурса, предложило лучшие условия. Участники торгов - и аукциона, и конкурса - вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны организатором торгов в извещении о проведении торгов. Внесение задатка должно свидетельствовать о серьезности намерений участника торгов.
4. В связи с особой значимостью земельных участков как объектов права собственности порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких объектов определяется Правительством РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков"*(190), которым утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Дальнейшая конкретизация порядка проведения торгов применительно к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности, осуществляется актами органов местного самоуправления. В качестве примера можно привести Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или права их аренды (принят решением Совета депутатов Мытищинского района Московской области от 10.06.1998 г.).
5-6. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких участков для жилищного строительства определяется ст. 38.1 Кодекса. Продажа права на заключение договоров аренды указанных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства производится в порядке, предусмотренном ст. 38.2 Кодекса.

Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

1. Пункты 1 и 2 комментируемой статьи содержат основные положения об аукционах по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Правила, включенные в п. 1 и п. 2 совпадают по существу. Различие лишь в том, что в п. 1 речь идет о любом жилищном строительстве, кроме индивидуального и малоэтажного, а п. 2 относится к индивидуальному и малоэтажному жилищному строительству. В статье определены условия, при которых земельный участок может быть выставлен на аукцион: а) земельный участок прошел кадастровый учет, б) проведены инженерные изыскания возможности строительства, в) по результатам инженерных изысканий разрешено использование этого земельного участка под жилищное строительство, г) определены технические условия подключения готового объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (электросетям, водопроводным, канализационным, газовым и др.) и размер платы за подключение к этим сетям.
3. Аукцион является одной из форм торгов. Согласно ст. 447 ГК РФ торги проводятся с целью заключения договора. Общие положения об организации и проведении торгов содержатся в ст. 448 ГК РФ. При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наивысшую цену за приобретение определенного права - права собственности на земельный участок или права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
Проведение аукциона осуществляется по решению исполнительного органа власти или органа местного самоуправления. Функции устроителя аукциона могут быть переданы специализированной организации на основании заключенного с нею договора. В таком случае исполнительный орган власти или орган местного самоуправления выступает как заказчик торгов.
Аукцион, объявляемый исполнительным органом власти или органом местного управления (см. ст. 29 Кодекса) является открытым: заявку на участие в аукционе может подать любое лицо, как гражданин так и юридическое лицо. Какие-либо преимущества для участия в аукционе законом не предусмотрены. Процедура объявления аукциона, подачи заявки на участие в нем и порядок его проведения с объявлением результата детально урегулированы в комментируемой статье. Особо следует обратить внимание на то, что вследствие подачи и принятия заявки на участие в аукционе стороны - подавший заявку и объявивший о проведении аукциона - оказываются связанными определенными обязательствами, за неисполнение которых несут невыгодные последствия.
Для подтверждения серьезности намерения участвовать в аукционе заинтересованное лицо обязано внести задаток, размер которого объявляется устроителем аукциона. Иногда размер задатка указывается в нормативных актах. Например, п. 6 ст. 18 ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"*(191) устанавливает задаток для участия в аукционе по приватизации государственного или муниципального имущества в размере 20% от начальной цены объявленного имущества, но не более чем 4,5 миллиона минимального размера оплаты труда. Для проведения аукционов по правилам комментируемой статьи размер задатка нормативно не определен. В комментируемой статье предусмотрен возврат задатка, если торги не состоялись или участник не выиграл в них. Следует обратить внимание на то, что правила ст. 381 ГК РФ о возврате задатка в двойном размере в данных случаях не применяются - задаток подлежит возврату в одинарном размере. При задержке возвращения задатка против срока, указанного в п. 21 комментируемой статьи, можно ставить вопрос об ответственности организатора аукциона в соответствии с нормой ст. 395 ГК РФ, определяющей ответственность должника по денежным обязательствам.
Заявитель, отказавшийся от участия в аукционе и отозвавший свою заявку позднее дня окончания срока приема заявок, может получить внесенный им задаток "в порядке, установленном для участников аукциона" (п. 22 комментируемой статьи). Такой порядок должен быть определен устроителями аукциона и указан в объявлении об условиях его проведения.
Договор, заключенный по результатам торгов, подлежит исполнению обеими сторонами в соответствии с правилами ГК РФ, регулирующими соответствующие виды договоров. Для договора купли-продажи земельного участка это нормы § 7 гл. 30 "Продажа недвижимости", для договора аренды - § 1 гл. 34 ГК РФ. Отказ от договора стороны, выигравшей аукцион, влечет за собой уплату неустойки и возмещение убытков в сумме не покрытой неустойкой.

Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Комментируемая статья предусматривает проведение аукциона только по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Особенной, по сравнению со ст. 38.1, является цель предоставления участка в аренду - его комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Ключевое отличие заключается в понятии "комплексное освоение". Оно включает в себя сооружение на арендованном земельном участке не только жилых зданий и сооружений, непосредственно их обслуживающих, но и создание инфраструктуры соответствующей современным стандартам градостроительной практики. В понятие комплексного освоения включается создание сети магазинов, образовательных учреждений, транспортных связей и т.д. Степень комплексности определяется с учетом многих факторов, в частности, предполагается ли освоение городских территорий или земельных участков в сельской местности, в пригородах (например, строительство котеджных поселков или таунхаузов).
Организация и проведение аукциона в случаях, предусмотренных комментируемой статьей, по существу не отличаются от порядка, предусмотренного ст. 38.1.

Статья 39 Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

1. Содержание статьи существенно отличается от правил, ранее установленных в ст. 38 ЗК 1991 г., регулировавшей сохранение права на земельный участок при разрушении строения.
Во-первых, комментируемая статья не определяет, как это было ранее, судьбу права собственности на земельный участок, предоставленный для обслуживания впоследствии подвергшегося разрушению здания, строения, сооружения.
Дело в том, что основания принудительного изъятия у собственника имущества исчерпывающим образом определены в ст. 235 и конкретизированы в ст. 237-243, 252, 272, 282, 285, 293 ГК РФ. Согласно специальным нормам гл. 17 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или общественных нужд путем выкупа (ст. 279-283); возможно изъятие земельного участка в связи с его использованием не в соответствии с целевым назначением (ст. 284); допускается изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285). См. также ст. 44 Кодекса и комментарий к ней.
Разрушение здания, строения, сооружения в результате действия сил, названных в комментируемой статье, само по себе не может являться основанием для постановки вопроса о судьбе права собственности на соответствующий земельный участок. Однако имея в виду, что земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением (см. ст. 42 Кодекса и комментарий к ней), можно предположить, что в данном случае законодатель подразумевает возможность применения правил ст. 284 ГК РФ, согласно которой земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет.
ГК РФ не определяет, с какого момента начинается течение указанного трехлетнего срока. По-видимому, началом течения данного срока может быть не только дата принятия решения о предоставлении земельного участка или дата заключения соответствующего договора, но и дата события, объективно прекратившего использование участка в соответствии с его целевым назначением. Поэтому например, в случае, когда здание, строение или сооружение, находившееся на земельном участке, предоставленном для жилищного или иного строительства, разрушено в результате пожара, стихийных бедствий или ветхости, с даты указанного события участок перестает использоваться в соответствии с целевым назначением. В таком случае, если собственником не будут предприняты меры к началу восстановления разрушенного объекта в течение трех лет, то возможно применение последствий, предусмотренных ст. 284 ГК РФ.
Во-вторых, новеллой по сравнению с прежним земельным законодательством является то, что срок, предоставляемый для начала работ по восстановлению разрушенного объекта, по общему правилу, увеличен с двух до трех лет. Лица, владеющие земельным участком на одном из прав, указанных в п. 1 ст. 39 Кодекса, в случае разрушения находившегося на нем здания, строения или сооружения должны приступить к восстановлению в установленном порядке разрушенного объекта в течение этого срока.
Под стихийным бедствием следует понимать возникающее в результате действия природных сил и происходящее помимо воли человека событие (например, наводнение, землетрясение, извержение вулкана, снежный занос, удар молнии и т.п.).
Кодекс не определяет, в каких случаях исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции, вправе продлевать срок, установленный в п. 1 комментируемой статьи. По нашему мнению, это может быть сделано как в нормативном правовом акте соответствующего уровня, содержащем нормы земельного права, адресованные неопределенному кругу лиц, так и в индивидуальном правовом акте, принятом по результатам рассмотрения обоснованного заявления (ходатайства) лиц, заинтересованных в продлении указанного срока.
О праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения см. ст. 20, 21, 45 Кодекса и комментарии к ним.
2. Как и ст. 38 ЗК 1991 г., комментируемая статья непосредственно не регулирует условия сохранения прав арендаторов и субарендаторов на земельный участок, предоставленный для обслуживания здания, которое впоследствии подверглось разрушению в силу причин, указанных в п. 1 ст. 39 Кодекса. По поводу определения условий сохранения указанных прав п. 2 ст. 39 Кодекса отсылает к соответствующему договору аренды или субаренды земельного участка.

Глава VI. Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков

Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков

1. В комментируемой статье впервые в специальных нормах обособлены права собственников по использованию земельных участков. ЗК 1991 г. правомочия собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов определял в одной статье (ст. 52).
Нормы п. 1 ст. 40 регулируют правомочия собственников только в сфере использования принадлежащих им земельных участков и не затрагивают двух других правомочий собственников - по владению и распоряжению соответствующим имуществом.
Владение - фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на него. Отметим, что законным (титульным) владельцем земельного участка может быть не только собственник, но и арендатор, а также лица, которым земельный участок передан в пожизненное наследуемое владение (см. ст. 5, ст. 41 Кодекса и комментарии к ним).
Распоряжение - определение юридической судьбы имущества. Собственник, осуществляя свои правомочия по распоряжению земельным участком, включает его в гражданский оборот (купля-продажа, аренда, дарение и др.) с учетом правил, установленных ст. 129, 209 ГК РФ, 27 Кодекса. Особенности сделок с земельными участками различного целевого назначения регулируются специальными законами (см., например, ст. 30 ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"*(192).
Реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком регулируется ГК РФ, Кодексом, Вводным законом с учетом особенностей, установленных Законом РФ от 21.02.1992 г. в редакции ФЗ от 03.03.1995 г. "О недрах"*(193), ГрК РФ, ВК РФ, ЛК РФ и законодательством об охране окружающей природной среды. Распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляется по специальным правилам, установленным ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(194).
В отличие от ЗК 1991 г., в комментируемой статье перечень прав собственников земельных участков в реализации указанной группы правомочий существенно расширен.
1) Отношения по использованию недр на территории РФ регулируются Законом РФ от 21.02.1992 г. в редакции ФЗ от 03.03.1995 г. "О недрах", согласно ст. 19 которого собственники вправе осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин для использования пресных подземных вод. В области использования обособленных водных объектов (замкнутых) водоемов применяются нормы ГК РФ, ВК РФ, Кодекса. Так, согласно ВК РФ, обособленным водным объектом (замкнутый водоем) признается небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ (ст. 40 ВК РФ). Собственники земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты только для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц (ст. 12 ВК РФ). О соотношении действия норм земельного и других отраслей природоресурсного законодательства см. п. 2 ст. 3 Кодекса и комментарий к данному пункту.
2)-3) Разрешенное использование - это использование земельных участков с учетом ограничений на использование земель, устанавливаемых законодательством.
Например, в области градостроительной деятельности в соответствии со ст. 36 нового ГрК РФ действуют градостроительные регламенты, которые определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. ГрК РФ определяет, в частности, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 37), предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ст. 38), порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (ст. 39) и регулирует другие отношения, связанные с объемом правомочий собственников соответствующих земельных участков.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (см. п. 2 ст. 31 Кодекса и комментарий к ней).
Разрешенное использование определяется применительно к каждой территориальной зоне и может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (см. ст. 37 ГрК РФ). При этом порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст. 34, 35 ГрК РФ.
Правила установления санитарных правил и норм регулируются положениями специального законодательства, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"*(195). Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании*(196).
В сфере земельных отношений применяются и должны соблюдаться строительные и иные нормы и правила, например: СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения"; СП 11-106-97 "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан"; СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"; СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"; НПБ 106-95 "Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования"; СанПиН 2.1.4.027-95 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения"; СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" и др.
4) В отличие от ЗК 1991 г., в ст. 40 Кодекса права собственников на использование земельных участков установлены в виде "открытого" перечня. Такой подход законодателя существенно расширяет возможности собственников земельных участков в реализации их прав по использованию принадлежащих им объектов земельной собственности.
2. Пункт 2 комментируемой статьи гарантирует собственнику земельного участка права на перечисленные здесь объекты. Отметим, что право собственности на полученные продукцию и доходы от реализации сельскохозяйственных культур в ЗК 1991 предусмотрено не было (см. п. 4 ст. 52).
1) Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежат лицу, использующему его на законном основании (ст. 136 ГК РФ). Чаще всего таким лицом является собственник. В случае, если собственник передал земельный участок в аренду, безвозмездное (срочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, то плоды, продукция и доходы становятся собственностью землевладельца, землепользователя или арендатора (ст. 5 Кодекса).
2) По общему правилу (подп. 2 п. 2 ст. 40 Кодекса), собственник земельного участка имеет право собственности на многолетние насаждения, находящиеся на принадлежащем ему земельном участке. Исключения из данного правила определяются в порядке, установленном комментируемой нормой.
Например, в соответствии со ст. 20 ЛК РФ древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире. Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

1. Статья сохранила общий подход ЗК 1991 г. к регулированию правомочий перечисленных в ней субъектов прав на земельные участки (см. последний абзац ст. 52 ЗК 1991 г.), наделяя их, по общему правилу, правомочиями собственников земельных участков. Новым в ст. 41 Кодекса является то, что иные, помимо собственников, субъекты прав на землю не обладают правами, предоставляемыми подп. 2 п. 2 ст. 40 Кодекса (см. названный пункт и комментарий к нему).
В ЗК 1991 г. из правомочий названных субъектов делались другие изъятия. Так, согласно ст. 52 ЗК РФ землевладельцы, землепользователи и арендаторы не имели права: получать стоимость земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд; на возмещение убытков, причиненных изъятием (выкупом) или временным занятием земель для государственных и общественных нужд, а также ограничением прав; на отчуждение земельного участка государству, на передачу участка в аренду, дополнительно покупать земельные участки больше установленных пределов; на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка (п. 12 ст. 39, последний абзац ст. 52 ЗК 1991 г.).
Отсылочная норма п. 1 ст. 41 Кодекса впервые не ограничивает полномочия соответствующих субъектов исчерпывающим перечнем, а распространяет на эти отношения правила "открытого" перечня (см. п. 1 ст. 40 Кодекса и комментарий к данному пункту).
Пункт 1 комментируемой статьи не распространяется на обладателей сервитутов.
2. Пункт 2 ст. 41 Кодекса впервые устанавливает общие принципы, на которых основываются правомочия обладателей частного и публичного сервитутов. В ЗК 1991 г. подобные нормы отсутствовали. О праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте) см. ст. 23, 48 Кодекса и комментарии к ним.

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Статья 42 Кодекса сохранила общий подход к форме регулирования обязанностей лиц, использующих земельные участки на законных основаниях, применявшийся ранее ЗК 1991 г. (в нем установлению указанных обязанностей была посвящена ст. 53).
Под лицами, не являющимися собственниками земельных участков, в ст. 42 Кодекса следует понимать субъектов иных прав на земельные участки: права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права аренды, права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), права безвозмездного срочного пользования. Таким образом, речь идет о землепользователях, землевладельцах, арендаторах и обладателях сервитутов. Понятие каждого из названных участников земельных отношений раскрывается в ст. 5 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением предполагает фактическое использование участка в целях, установленных при его предоставлении. В Российской Федерации земельные участки могут предоставляться гражданам для строительства того или иного объекта (жилого дома, гаража, нежилого здания для предпринимательской деятельности и др.) или целей, не связанных со строительством (например, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота).
По своему целевому назначению земли в РФ подразделяются на семь категорий (см. ст. 7 Кодекса и комментарий к ней). Отнесение земельного участка к той или иной категории и разрешенное использование (см. комментарий к п. 1 ст. 40 Кодекса) имеют важное значение при определении его правового режима.
Межевые знаки - это материальные знаки, определяющие границы земельных участков. Независимо от вида ограждения земельного участка поворотные точки границ и места примыкания соседних участков закрепляются межевыми знаками установленного типа. В качестве опорных межевых знаков применяются бетонный пилон, бетонный монолит, железная труба, деревянный столб, штырь в пне, марка (штырь, болт) (см. Инструкцию по межеванию земель, утвержденную Роскомземом 08.04.1996 г.).
Уничтожение межевых знаков границ земельных участков влечет наложение административного штрафа в размере, установленном в ст. 7.2 КоАП РФ.
Геодезический знак (геодезический пункт) представляет собой специальное изделие той или иной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. К ним относятся: астрономо-геодезические, геодезические, нивелирные и гравиметрические пункты, наземные знаки и центры этих пунктов. Пункт состоит из специального центра, наружного знака и внешнего оформления в виде канавы или вала, которое является его границей. Заложенные в грунте и сооруженные на крышах пункты могут иметь наружное оформление в виде геодезических сигналов, металлических пирамид, надстроек и ограждений.
Охранной зоной геодезического пункта является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта. Любые виды деятельности, которые могут привести к изменению местоположения геодезического знака, повлечь его повреждение или уничтожение, а также сделать невозможным его использование по прямому назначению, запрещены.
Уничтожение, повреждение или снос пунктов государственных геодезических сетей либо стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды и ее загрязнением, входящих в государственную наблюдательную сеть, является административным правонарушением и влечет административную ответственность, предусмотренную ч. 3 ст. 7.2 КоАП РФ. Если собственник земельного участка, на которых расположены указанные выше пункты, не уведомит соответствующий федеральный орган исполнительной власти или его территориальный (региональный) орган об уничтожении, о повреждении или о сносе этих пунктов, то такой собственник несет административную ответственность по правилам ч. 4 ст. 7.2 КоАП РФ.
Отношения в области использования и охраны земель лесного, водного фондов регулируются лесным, водным и земельным законодательством (см., например, ст. 121, 122, 123, 124, 129 ЛК РФ; ст. 85-128 ВК РФ). См. также ст. 12, 13, 14 Кодекса и комментарии к ним.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре (например, купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования) и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Статья 284 ГК РФ устанавливает трехлетний срок, по истечении которого земельный участок, предоставленный для целей сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, может быть изъят у собственника. Неиспользование земельного участка в сроки, установленные в законе, является одним из оснований прекращения соответствующего права на землю (см. также ст. 45, 46, 47 Кодекса и комментарии к ним; п. 2 подп. 2 ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").
Кодекс в ст. 65 определяет формы платежей за землю - земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендную плату. О плате за землю см. ст. 65 Кодекса и комментарий к ней.
Обязательным условием реализации прав в отношении земельных участков является соблюдение требований законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Помимо норм, установленных в земельном законодательстве и других нормативных правовых актах, содержащих нормы земельного права (см. ст. 2 Кодекса и комментарий к ней), необходимо соблюдать также специальные нормы и правила, перечисленные в п. 6 комментируемой статьи.
О градостроительных регламентах, строительных и иных правилах и нормативах см. комментарий к подп. 2-3 п. 1 ст. 40 Кодекса.
Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы и обладатели сервитутов обязаны соблюдать требования регламентов, а также вправе использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренного регламентом (см. ст. 85 Кодекса и комментарий к ней).
Захламление земель - это размещение (оставление) на земельном участке твердых нерастворимых предметов (отходов от производственной, коммунально-бытовой и иной хозяйственной деятельности - металлолом, стеклобой, строительный мусор, древесные остатки и т.п.). К захламлению земель относится также складирование строительных материалов, оборудования и т.п. в местах, не предусмотренных для этих целей.
Деградация - это постепенное ухудшение состояния почв в результате воздействия антропогенных или природных факторов. Необходимо иметь в виду, что деградированные земли выводятся из хозяйственного оборота (консервируются) в порядке, предусмотренном Положением о порядке консервации земель с изъятием их из оборота*(197).
Порча и уничтожение плодородного слоя почвы - это частичное или полное разрушение плодородного слоя почвы, производимого путем физического воздействия (раскопка, проезд тяжелого транспорта и т.п.). Последствиями таких физических воздействий является снижение природно-хозяйственной ценности земли и ухудшение ее биологических свойств.
Самовольное снятие или перемещение, а также уничтожение плодородного слоя почвы, порча земель в результате нарушения правил обращения с опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления признаются административными правонарушениями, предусмотренными соответственно ч. 1 и 2 ст. 8.6 КоАП РФ. От них следует отличать уголовно наказуемое деяние, предусмотренное ст. 254 УК РФ.
Обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов установлены в комментируемой статье не исчерпывающим образом, а в виде "открытого" перечня. Обязанностью указанных лиц является также выполнение иных, помимо перечисленных здесь, требований Кодекса, а также других федеральных законов.
К таким требованиям, относятся, в частности:
обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, на которых размещены геодезические пункты, уведомлять федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии и его территориальные органы о всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ (ст. 16 ФЗ от 26.12.1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии"*(198));
обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, не препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд (ст. 12 ВК РФ);
обязанность осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду (ст. 8 ФЗ от 16.08.1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"*(199));
обязанность соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;
обязанность представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;
обязанность содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;
обязанность информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;
обязанность соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты (см. ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"*(200)).
Юридические обязанности указанных в комментируемой статье лиц сформулированы в императивных нормах. Поэтому неисполнение перечисленных здесь обязанностей может являться основанием возникновения правоотношения юридической ответственности по правилам, указанным в ст. 74-76 гл. XII Кодекса (см. ст. 74-76 и комментарии к ним).
При определении размеров штрафов за правонарушения в области земельных отношений применяются нормы УК РФ и КоАП РФ. Отдельные связанные с этим вопросы разъяснены в п. 12, 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"*(201).

Статья 43. Осуществление прав на земельный участок

1. Объем прав граждан и юридических лиц на земельные участки определяется с учетом положений ст. 40, 41 Кодекса. Напомним, что по общему правилу п. 1 ст. 41 землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков осуществляют права собственников земельных участков. Единственное исключение из этого правила состоит в том, что у лица, не являющегося собственником земельного участка, не возникает право собственности на многолетние насаждения, расположенные на соответствующем земельном участке. Данные положения не распространяются на обладателей сервитутов.
Пункт 1 ст. 43 Кодекса основывается на норме п. 1 ст. 9 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей см. ст. 8 ГК РФ).
Под осуществлением права понимают поведение лица, соответствующее содержанию принадлежащего ему права, т.е. реализацию права в конкретных реальных действиях управомоченного лица. Субъективное гражданское право предоставляет лицу, которому это право принадлежит, возможность определенного поведения. Осуществление же права является реализацией этих возможностей. Проявлением свободы поведения служит широкое усмотрение лица при выборе варианта своего поведения в пределах, предусмотренных гражданским правом*(202).
При этом свобода осуществления гражданских прав не безгранична. Например, пределы осуществления указанных прав определяются ст. 10 ГК РФ. Нарушение требований п. 1 указанной статьи может повлечь отказ суда, арбитражного или третейского суда в защите права, принадлежащего нарушителю.
Предусмотренные Кодексом обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, по использованию земельных участков (см. ст. 42 Кодекса и комментарий к ней) также ограничивают усмотрение указанных лиц при реализации своих прав. Соответствующие ограничения установлены и другими федеральными законами, например, ФЗ от 10.01.2002 г. "Об охране окружающей среды"*(203), ФЗ от 14.03.1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях"*(204), ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(205), КоАП РФ, УК РФ, антимонопольным, налоговым законодательством и др.
2. Отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок - акт субъективного волеизъявления, который, как правило, не влечет правовых последствий.
Во-первых, согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ, отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав, не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Недействительными будут соглашения, в силу которых собственник земельного участка отказывается, например, от права на обращение в суд за защитой нарушенных прав, от права на возведение на своем земельном участке зданий, строений и сооружений в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием, от права использовать находящиеся на его участке закрытые водоемы и т.п. Однако если возможность отказа от осуществления права предусмотрена законом, то такой отказ может прекратить действие соответствующего права. Примерами таких случаев могут служить прекращение обязательства соглашением сторон о предоставлении отступного (ст. 409 ГК РФ), прощением долга, если это не нарушает прав других лиц (ст. 415 ГК РФ).
Во-вторых, отказ собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков от своих прав на соответствующие участки не влечет прекращения юридических обязанностей указанных лиц. Например, если от права на земельный участок отказался его собственник, то он не освобождается от обязанности уплачивать земельный налог, если от своих прав отказался арендатор земельного участка до истечения срока или расторжения договора аренды, то он продолжает нести обязанность по внесению арендной платы и т.п. (см. также ст. 65 Кодекса и комментарий к ней).
Кроме того, необходимо иметь в виду, что условия и порядок отказа лица от права на земельный участок регламентированы законодательством (см. ст. 53 Кодекса и комментарий к ней).

Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю

Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок

Статья содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок.
Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам возможно на основании договора. Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в определении по своему усмотрению тех его условий, которые не урегулированы императивными нормами закона. Отдельные императивные нормы содержатся в ст. 27, 52 Кодекса.
Сам обладатель права собственности в одностороннем порядке может отказаться от принадлежащего ему права. Отказ от права на земельный участок должен осуществляться на условиях и в порядке, которые установлены ст. 53 Кодекса. При этом в силу ст. 236 ГК РФ и п. 2 ст. 43 Кодекса отказ собственника от права собственности на земельный участок не влечет за собой прекращения его обязанностей (они установлены в ст. 42 Кодекса) до приобретения права собственности на такой участок другим лицом.
В основе принудительного изъятия земельного участка могут лежать как виновные действия собственника такого участка (см., например, ст. 284, 285 ГК РФ), так и иные обстоятельства (см. ст. 279, 306 ГК РФ). Сам Кодекс в ст. 49, 50, п. 3 ст. 51, ст. 55 перечисляет отдельные случаи, а также определяет условия и порядок изъятия земельных участков.
Наличие либо отсутствие вины собственника в случае изъятия земельного участка может существенным образом влиять на возможность выплаты собственнику возмещения и на размер такого возмещения. Например, в случае выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд собственник вправе требовать выплаты выкупной цены, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все понесенные собственником убытки, включая упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). При изъятии же земельного участка ввиду его ненадлежащего использования собственнику передаются деньги, вырученные от продажи имущества на публичных торгах за вычетом расходов на проведение торгов (п. 2, 3 ст. 286 ГК РФ). Следует отметить, что указанные пункты сформулированы некорректно; их анализ порождает множество вопросов, касающихся размера возмещения. Для их разрешения представляется возможным использовать по аналогии нормы ч. 2 ст. 240 ГК РФ).
Для сравнения, ЗК 1991 г. (ч. 3 ст. 39) предусматривал возможность прекращения права собственности в случае использования земли не по назначению, при снижении плодородия почв и в некоторых других случаях без возмещения стоимости земли и произведенных на ее улучшение затрат. Указом Президента РФ от 24.12.1993 г. N 2287*(206) данная статья была признана недействующей как не соответствующая Конституции РФ.
Порядок принудительного изъятия земельного участка у собственника определен в ст. 279-282, 284-286 ГК РФ.
Прекращение права собственности на земельный участок, как и его возникновение, должно найти отражение в государственном реестре. Согласно п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219, при прекращении права погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав. Порядок погашения регистрационных записей регламентирован в разд. VI Правил.

Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком

1. Лицо, имеющее земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования либо на праве пожизненного наследуемого владения, вправе как использовать такой земельный участок с учетом его целевого назначения, так и отказаться от принадлежащего ему ограниченного вещного права. При этом в силу п. 2 ст. 43 Кодекса отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок не влечет за собой прекращения его обязанностей, которые установлены ст. 42 Кодекса.
Также необходимо иметь в виду, что принадлежащее юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления) право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Вводного закона подлежит до 01.01.2006 г. переоформлению на право аренды, либо в течение того же срока такие участки должны быть приобретены юридическими лицами в собственность. Кроме того, религиозным организациям предоставлено право переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право безвозмездного срочного пользования.
2. Пункт 2 ст. 45 Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Перечисленные в подп. 1-4 п. 2 действия (бездействие) нарушают закрепленные в подп. 2, 7-8 п. 1 ст. 1 Кодекса принцип приоритетной охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве, а также принципы платности использования земли и использования земель в соответствии с их целевым назначением.
За отдельные правонарушения, предусмотренные подп. 3, установлена административная и уголовная ответственность (ст. 8.6 КоАП РФ предусматривает ответственность за порчу земель, ст. 8.7 - за невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; ст. 170, 254 УК РФ устанавливают ответственность за умышленное занижение размеров платежей за землю, а также за отравление, загрязнение или иную порчу земли вредными продуктами хозяйственной и иной деятельности).
В отношении подп. 4 необходимо отметить, что хотя в нем и содержится отсылка к гражданскому законодательству, действие ст. 284 ГК РФ, регулирующей случаи изъятия земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением, распространяется только на собственника такого участка. Что касается прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, то согласно ст. 287 ГК РФ порядок и основания прекращения таких прав должны быть установлены земельным законодательством, т.е. в настоящее время имеется пробел в правовом регулировании указанных отношений (см. также комментарий к ст. 44 Кодекса). За использование земель не по целевому назначению ст. 8.8 КоАП РФ установлена административная ответственность.
При изъятии у землевладельцев и землепользователей земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подп. 5) также должны приниматься во внимание положения ст. 279-283 ГК РФ.
3. Пункт 3 кардинально отличается от соответствующих положений ЗК 1991 г. (ст. 44), который предусматривал возможность принятия решения о прекращении прав на земельный участок тем же органом, который первоначально такой участок предоставил. В целях беспристрастного и справедливого разрешения дела решение о прекращении перечисленных в статье ограниченных вещных прав может принять только суд на основании заявления уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Причем до возбуждения в суде дела о принудительном прекращении права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком соответствующие органы должны попытаться пресечь земельные правонарушения, допускаемые землевладельцем или землепользователем, в административном порядке.
Прекращение названных прав на земельные участки подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Договор аренды земельного участка может быть прекращен по требованию арендодателя по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ.
2. В п. 2 (подп. 1-4) установлены дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя. Основания, указанные в подп. 1, 3, 4 являются новыми по сравнению с ЗК 1991 г. Что касается основания, указанного в подп. 2, то представляется, что оно уже охватывается случаем, предусмотренным в подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ. Подпункты 5 и 6 п. 2 комментируемой статьи не могут быть основаниями прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, так как изъятие и реквизиция осуществляются по инициативе соответствующих органов (см. ст. 49, 51, 55 Кодекса).
3. Пункт 3 определяет случаи (предполагает их установление федеральным законами), когда договор аренды не может быть прекращен по инициативе арендодателя при существенном снижении плодородия сельскохозяйственных земель (подп. 2 п. 2 данной статьи). Однако договор может быть прекращен после окончания полевых сельскохозяйственных работ.

Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком

1. Право безвозмездного срочного пользования прекращается по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен в пользование. До истечения такого срока право безвозмездного срочного пользования может прекратиться при отказе пользователя от принадлежащего ему права либо в принудительном порядке в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 45 Кодекса.
2. Аналогичное основание прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком было предусмотрено и в ст. 43 ЗК 1991 г.
3-4. Сохранение права на служебный надел за работником, прекратившим трудовые отношения в связи с выходом на пенсию, либо, при наличии перечисленных в законе обстоятельств, за одним из членов семьи работника, предусматривалось также в ст. 87 ЗК 1991 г.
В п. 4 воспроизведены те же случаи и тот же срок сохранения права на служебный надел за одним из членов семьи, которые были установлены в ст. 87 ЗК 1991 г.
5. Аналогичный установленному в п. 5 порядку прекращения права на служебный надел порядок предусматривался ст. 43 ЗК 1991 г.
6. Поскольку служебный надел предоставляется для ведения сельскохозяйственных работ, которые имеют сезонный характер, постольку п. 6 ст. 47 Кодекса сохраняет за работником, прекратившим трудовые отношения, право использовать служебный надел в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ. Однако формулировка п. 6 представляется неудачной в силу ее неопределенности, поскольку, как правило, на земельном участке сельскохозяйственные работы производятся большую часть года. Более ясные рекомендации по этому вопросу содержались в ч. 1 ст. 86 ЗК 1991 г., которая предусматривала, что в случае, когда на служебном наделе произведен посев сельскохозяйственных культур, право пользования служебным наделом прекратившего трудовые отношения с организацией работника прекращалось после снятия урожая.

Статья 48. Основания прекращения сервитута

1. Частный сервитут может прекратиться при наступлении условий, предусмотренных договором, его установившим, или при достижении сторонами в последующем соглашения об этом; при одностороннем отказе обладателя права ограниченного пользования чужой недвижимостью от своего права; при совпадении в одном лице собственника обремененного сервитутом земельного участка и обладателя сервитута (nemini res sua servit - никто не может иметь сервитута в своей вещи).
Статья 276 ГК РФ предусматривает два специальных способа прекращения сервитута. Прежде всего, сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в случае, если основания, по которым он был установлен, отпали. В другом случае собственник вправе в судебном порядке требовать прекращения сервитута, когда принадлежащий ему земельный участок в результате обременения сервитутом не может быть использован по своему назначению. В данном случае налицо столкновение двух частных интересов и разрешить такую коллизию может лишь независимый от сторон и компетентный орган - суд.
2. Помимо случая прекращения публичного сервитута, названного в п. 2 настоящей статьи, последний может прекратиться при изъятии земельного участка органами государственной власти или местного самоуправления в случае, предусмотренном абз. 1 п. 7 ст. 23 Кодекса.
Согласно п. 7 и 8 ст. 31 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" публичный сервитут, установленный в порядке, определенном названным Федеральным законом, может быть прекращен или его условия могут быть изменены в случае отсутствия или изменения государственного либо общественного интереса в публичном сервитуте, либо невозможности или существенного затруднения использования имущества по его прямому назначению. Прекращение публичного сервитута или изменение его условий допускается на основании решения органа, принявшего решение об условиях приватизации, или иного уполномоченного органа либо на основании решения суда, принятого по иску собственника имущества.

Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Комментируемая статья содержит общие положения относительно возможности изъятия земель для государственных или муниципальных нужд. Признавая необходимость изъятия земель, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. При этом подчеркивается необходимость исходить из общего принципа земельного законодательства: сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (см. ст. 1 Кодекса и комментарий к ней).
Закон предполагает возможность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд как безвозмездно, так и путем выкупа. Статья 279 ГК РФ определяет, что земельный участок может быть изъят путем выкупа, который осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Федерации или муниципальным образованием в зависимости от того, для чьих нужд он изымается. Цели изъятия земельного участка обозначены без достаточной конкретизации, которая относится к предмету правового регулирования других нормативных актов.
Выполнение международных обязательств Российской Федерации может предполагать изъятие земельных участков, например, для создания международного исследовательского учреждения. Земельный участок может быть изъят для размещения объектов государственного или муниципального значения, но при условии, что отсутствуют другие варианты размещения объектов. Такое условие не действует применительно к случаям изъятия земельных участков для выполнения международных обязательств.
Основаниями изъятия земельных участков могут быть и иные обстоятельства, предусмотренные федеральными законами, законами субъектов Федерации (если речь идет о землях, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности). Возможно изъятие земельных участков, принадлежащих пользователю не только на праве собственности, но и на иных правовых основаниях (по договору аренды, на основании права постоянного пользования и др.). В зависимости от того, на каком правовом основании осуществлялось владение земельным участком, будет решаться вопрос о его выкупе.
Земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством. Решение об отчуждении таких земельных участков принимается федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с разделением их полномочий. (ст. 25.1 Закона РФ от 21.02.1992 г. "О недрах" в редакции ФЗ от 03.03.1995 г.*(207)).
2. В случаях, предусмотренных ст. 79, 83, 94 и 101 Кодекса, для отдельных категорий земель установлены ограничения изъятия. Так, согласно п. 3 ст. 83 земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях застройки только в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений.
3. Условия и порядок изъятия земельных участков путем выкупа определяет ст. 279 ГК РФ. Собственник земельного участка должен быть не позже чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп до истечения этого срока допускается только с согласия собственника. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию, определяются ст. 280 ГК РФ. Соответствующие правила о безвозмездном изъятии земельного участка и выкупе установлены также в ст. 55 Кодекса.
Основанием для изъятия земельного участка может быть также необходимость перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую. В таком случае перевод сопровождается изъятием участка в соответствии со ст. 6 ФЗ от 21.12.2004 г. "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"*(208).

Статья 50. Конфискация земельного участка

Комментируемая статья, основываясь на правилах ст. 243 ГК РФ, предусматривает особый случай безвозмездного изъятия земельного участка - конфискацию по приговору суда. Поскольку конфискация является одним из оснований прекращения права собственности (см. ст. 235 ГК РФ), данная мера может быть осуществлена только в отношении физического лица, являющегося собственником земельного участка.
В уголовном праве конфискация имущества является видом наказания, состоящим в принудительном безвозмездном изъятии в собственность государства всего или части имущества, являющегося собственностью осужденного. По уголовному законодательству РФ (ст. 52 УК РФ) конфискация устанавливается за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные из корыстных побуждений, и может быть назначена судом только в случаях, предусмотренных статьями Особенной части УК РФ.
Не подлежит конфискации имущество, необходимое осужденному или лицам, находящимся на его иждивении, указанное в перечне, установленном уголовно-исполнительным законодательством Российской Федерации. Так, согласно приложению 1 к Уголовно-исполнительному кодексу РФ от 18.12.1996 г. конфискации не подлежат земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения сельского или подсобного хозяйства.
Конфискация применяется как дополнительный вид наказания за совершение следующих преступлений, предусмотренных Особенной частью УК РФ: кража (ст. 158); мошенничество (ст. 159); присвоение или растрата (ст. 160); грабеж (ст. 161); разбой (ст. 162); вымогательство (ст. 163); хищение предметов, имеющих особую ценность (ст. 164); незаконное предпринимательство (ст. 171); незаконная банковская деятельность (ст. 172); легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных незаконным путем (ст. 174); монополистические действия и ограничение конкуренции (ст. 178); изготовление или сбыт поддельных денег или ценных бумаг (ст. 186); изготовление или сбыт поддельных кредитных либо расчетных карт и иных платежных документов (ст. 187); контрабанда (ст. 188); незаконный оборот драгоценных металлов, природных драгоценных камней или жемчуга (ст. 191); бандитизм (ст. 209); организация преступного сообщества (преступной организации) (ст. 210); хищение либо вымогательство радиоактивных материалов (ст. 221); хищение либо вымогательство оружия, боеприпасов, взрывчатых веществ и взрывных устройств (ст. 226); пиратство (ст. 227); незаконные изготовление, приобретение, хранение, перевозка, пересылка либо сбыт наркотических средств или психотропных веществ (ст. 228); хищение либо вымогательство наркотических средств или психотропных веществ (ст. 229); выпуск или продажа товаров, выполнение работ либо оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности (ст. 238); государственная измена (ст. 275); получение взятки (ст. 290); незаконные действия в отношении имущества, подвергнутого описи или аресту либо подлежащего конфискации (ст. 312); наемничество (ст. 359).
Споры о принадлежности имущества, подлежащего конфискации по приговору суда, разрешаются в порядке гражданского судопроизводства.
Действия судебного пристава-исполнителя по исполнению приговора суда о конфискации имущества, обязанности третьих лиц в отношении имущества, подлежащего конфискации, передача конфискованного имущества осужденного финансовым органам, конфискация имущества, выявленного после исполнения приговора, регулируются ст. 64-67 Уголовно-исполнительного кодекса РФ.
От конфискации следует отличать реквизицию земельного участка (см. ст. 51 Кодекса и комментарий к ней).

Статья 51. Реквизиция земельного участка

1. ЗК 1991 г. не регулировал порядок и правовые последствия реквизиции земельного участка.
Понятие "реквизиция" (от лат. requsitio - требование) означает изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости имущества. Реквизиция, как одно из оснований принудительного изъятия у собственника имущества (ст. 235 ГК РФ), является категорией гражданского права. Поэтому связанные с ней отношения первично регулируются в ст. 242 ГК РФ. Согласно данной статье в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах чрезвычайного характера имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества.
От конфискации (см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней) реквизицию отличают: а) возмездный и, как правило, временный характер реквизиции; б) ее применение не в виде карательной меры, а лишь в силу необходимости, порожденной чрезвычайными обстоятельствами, которые указаны в законе.
Земельное законодательство (ст. 51 Кодекса) определяет порядок и условия изъятия земельных участков в порядке реквизиции. При этом п. 1 комментируемой статьи применительно к реквизиции земельных участков говорит о возмещении собственнику реквизированного участка не стоимости этого участка, как следует из ст. 242 ГК РФ, а причиненных реквизицией убытков. Поскольку согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками в виде реального ущерба понимается, в частности, утрата имущества, следует полагать, что п. 1 ст. 51 Кодекса допускает возмещение собственнику реквизированного земельного участка не только его стоимости, что прямо следует также из п. 6 комментируемой статьи, но и убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды. Такой подход вполне оправдан, хотя формулировку п. 1 ст. 51 Кодекса в этой части вряд ли можно считать удачной.
Факт реквизиции земельного участка должен быть подтвержден документом, выданным тем исполнительным органом государственной власти, которым было принято решение о реквизиции соответствующего земельного участка. Данный документ имеет важное значение при осуществлении собственником реквизированного земельного участка прав, предусмотренных, в частности, в п. 4 и 6 комментируемой статьи.
Пункт 1 ст. 51 Кодекса называет ряд случаев, носящих чрезвычайный характер, при которых в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз допускается изъятие земельных участков в порядке реквизиции. К ним относятся, в частности, стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии.
О понятии стихийного бедствия см. комментарий к п. 1 ст. 39 Кодекса.
Под аварией обычно понимается выход из строя, повреждение какого-либо механизма, устройства, машины и т.п. во время работы, движения*(209).
Понятием "эпидемия" обозначают массовое распространение инфекционной болезни человека в какой-либо местности, стране, уровень которого значительно превышает обычно регистрируемый уровень заболеваемости этой болезнью на данной территории в аналогичный период времени.
Эпизоотия означает широкое распространение инфекционной или инвазионной болезни животных, значительно превышающее уровень обычной заболеваемости на данной территории*(210).
Понятие "иных" обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, законодатель не раскрывает. Поскольку в статье среди таких обстоятельств прямо названы обстоятельства природного (эпидемии, эпизоотии) и техногенного характера (аварии), речь в ней, по-видимому, идет прежде всего о возникновении на какой-либо территории чрезвычайных ситуаций, вызванных действием подобных обстоятельств. В таком понимании чрезвычайная ситуация означает обстановку на определенной территории, сложившуюся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли за собой человеческие жертвы, ущерб здоровью людей или окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей.
Законодательство Российской Федерации в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций состоит из ФЗ от 21.12.1994 г. "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера"*(211), принимаемых в соответствии с ним законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. Положение о единой государственной системе предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций было утверждено постановлением Правительства РФ от 30.12.2003 г. N 794*(212).
В то же время под "иными" обстоятельствами, действие которых может обусловить принятие решения о реквизиции земельного участка, могут пониматься также обстоятельства, возникшие в результате, например, террористической акции (см. ст. 3 ФЗ от 25.07.1998 г. "О борьбе с терроризмом"*(213)). К таким обстоятельствам могут быть отнесены и обстоятельства введения чрезвычайного положения, представляющие собой непосредственную угрозу жизни и безопасности граждан и конституционному строю Российской Федерации, устранение которых невозможно без применения чрезвычайных мер (см. ст. 3 ФКЗ от 30.05.2001 г. "О чрезвычайном положении"*(214)). См. также комментарий к п. 2 настоящей статьи).
2. Пункт 2 комментируемой статьи отграничивает понятие "реквизиция" от изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Дело в том, что реквизиция земельных участков возможна лишь при чрезвычайных обстоятельствах, указанных в п. 1 комментируемой статьи. Согласно же ст. 55 Кодекса изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 Кодекса. Исключительные случаи, при которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не могут рассматриваться в качестве чрезвычайных обстоятельств (см. ст. 49 Кодекса и комментарий к ней).
3. Норма п. 3 ст. 51 Кодекса предоставляет собственнику реквизированного земельного участка право выбора способа компенсации на случай невозможности возврата реквизированного земельного участка в натуре. Он вправе, по своему усмотрению, требовать возмещения рыночной стоимости реквизированного участка или предоставления равноценного (с точки зрения стоимости, расположения, наличия подъездных путей, коммуникаций и т.п.) земельного участка. Под рыночной стоимостью реквизированного земельного участка, на наш взгляд, следует понимать его рыночную стоимость, существовавшую до начала наступления чрезвычайных обстоятельств, послуживших основанием реквизиции. Одновременно в силу п. 1 ст. 51 Кодекса собственник реквизированного земельного участка имеет право требовать возмещения иного причиненного реквизицией реального ущерба, а также упущенной выгоды.
4. Пункт 4 комментируемой статьи гарантирует собственнику реквизированного земельного участка право требовать в судебном порядке возврата ему этого участка на случай, если указанный участок не возвращен в натуре при прекращении действия обстоятельств, послуживших основанием реквизиции. Подведомственность дела определяется по правилам гл. 3 ГПК РФ и гл. 4 АПК РФ. Юридическим основанием иска в таких случаях могут служить ст. 301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения) и комментируемая статья.
5. Правила п. 5 ст. 51 Кодекса исключают применение норм п. 1, 3, 4 комментируемой статьи в случаях, когда в силу чрезвычайных обстоятельств, служащих основанием реквизиции, принадлежащий собственнику земельный участок был временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими обстоятельствами угроз. Например, временное занятие земельного участка в этих целях возможно в зоне проведения контртеррористической операции на основании ст. 13 ФЗ "О борьбе с терроризмом".
Правовые последствия таких ограничений, по-видимому, должны определяться в контексте ст. 56 Кодекса, частности, п. 7 ст. 56 (см. указанную статью и комментарий к ней). Одновременно в силу прямого указания п. 5 ст. 51 Кодекса собственник земельного участка вправе в судебном порядке требовать возмещения убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), причиненных в связи с временным ограничением его прав. Другие последствия ограничений прав собственника могут быть предусмотрены и иными федеральными законами (см., например, гл. IV ФЗ "О борьбе с терроризмом").
6. Пункт 6 ст. 51 Кодекса предоставляет собственнику реквизированного земельного участка юридическое основание для обращения в суд с целью оспорить оценку, в соответствии с которой ему компенсируются стоимость участка и причиненные убытки. Речь идет об оспоривании размера убытков, причиненных как реквизицией земельного участка (п. 1 ст. 51 Кодекса), так и временным ограничением прав собственника в случаях, когда его земельный участок не подвергается реквизиции, но используется в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства (п. 5 ст. 51 Кодекса).

Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка

Отчуждение земельных участков оформляется заключением гражданско-правовых сделок. Собственник земельного участка - государство (Российская Федерация, субъекты Федерации), муниципальное образование, гражданин, юридическое лицо вправе отчуждать земельные участки по договорам купли-продажи, сдавать их в аренду. Соответственно необходимо иметь в виду правила п. 1 ст. 260 ГК РФ, который закрепляет за собственником земельного участка право продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным способом при условии, что соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (см. ст. 27 Кодекса и комментарий к ней). Помимо передачи земельного участка в залог или аренду возможно и установление земельного сервитута, обременяющего право собственности на участок (ст. 274 ГК РФ).
Переход права собственности на земельный участок имеет место и при наследовании. Распоряжения наследодателя - собственника земельного участка - о назначении наследника, передаче права пользования отказополучателю и другие завещательные распоряжения по поводу земельного участка представляют собой реализацию правомочий собственника. Указанные акты должны совершаться с соблюдением правил Раздела V "Наследственное право" части третьей ГК РФ.
Земельный участок, являясь объектом недвижимого имущества, отчуждается с соблюдением правил о регистрации сделок с недвижимостью. Основным нормативным актом, который на основе ГК РФ определяет порядок регистрации сделок с недвижимостью является от 21.07.1997 г. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(215).

Статья 53. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок

1. Российскому земельному законодательству правила об отказе от земельного участка были известны и до введения в действие Кодекса (ст. 39, 40, 42 ЗК 1991 г.). Однако ст. 53 Кодекса регулирует данные отношения, основываясь на гражданском законодательстве Российской Федерации, введенном в действие по прошествии нескольких лет после вступления в силу ЗК 1991 г.
Пункт 1 ст. 53 Кодекса определяет, что сам по себе отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок, выраженный в соответствующем заявлении, автоматически не прекращает соответствующее право. Подача заявления об отказе лица от права на земельный участок должна рассматриваться как выражение воли данного лица, направленной на прекращение вещного права.
Структура ст. 53 Кодекса позволяет сделать вывод, что п. 1 данной статьи распространяется на все случаи отказа от прав на земельные участки, предусмотренные в ст. 53 Кодекса. Пункты 2 и 3 комментируемой статьи имеют специальное значение для процедур отказа от предусмотренных в этих пунктах прав.
2. В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на этом имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Это означает, что до приобретения права на такое имущество другим лицом собственник, с одной стороны, может осуществлять свои правомочия в отношении этого имущества, а с другой - несет бремя содержания этого имущества, обязан платить налоги и другие обязательные платежи, отвечает за вред, причиненный при использовании имущества другими лицами.
В гражданском праве бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи (к последним относятся, в частности, земельные участки).
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (ст. 225 ГК РФ).
В целях конкретизации приведенных положений ГК РФ постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 г. N 580 было утверждено Положение о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(216) (далее - Положение). Указанное Положение регулирует отношения, связанные с принятием на учет и снятием с учета бесхозяйных недвижимых вещей (далее - объекты недвижимого имущества).
Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют:
Федеральная регистрационная служба (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав) - в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа;
территориальные органы Федеральной регистрационной службы (далее - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав) - в отношении иных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
На учет принимаются объекты недвижимого имущества, которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности на которые собственники отказались, в порядке, предусмотренном ст. 225, 236 ГК РФ.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании представляемого в единственном экземпляре заявления органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимого имущества. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Все прилагаемые к заявлению документы, за исключением случаев, установленных в Положении, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после принятия на учет (отказа в принятии на учет, прекращения принятия на учет) должен быть возвращен органу местного самоуправления, второй - помещен в дело правоустанавливающих документов.
Представление кадастрового плана земельного участка не требуется в случае, если право собственности на земельный участок, от которого собственник отказался, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) и в деле правоустанавливающих документов имеется кадастровый план земельного участка.
Документом, подтверждающим отказ собственника от права собственности на объект недвижимого имущества, является заявление собственника об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества.
Заявление об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества представляется собственником (участниками общей собственности, если объект недвижимого имущества находится в общей собственности) в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
Если право собственности лица, отказавшегося от права собственности на объект недвижимого имущества, не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то в заявлении органа местного самоуправления о принятии на учет данного объекта недвижимого имущества должны содержаться данные о правообладателе, указанные в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219*(217). В этом случае к заявлению должны быть приложены копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие права собственности у лица, отказавшегося от права собственности.
Копии указанных правоустанавливающих документов могут быть удостоверены нотариально. В иных случаях на копиях правоустанавливающих документов должностное лицо органа местного самоуправления должно сделать надпись об их соответствии подлинникам и указать дату, свою фамилию и инициалы. Надпись заверяется подписями указанного должностного лица и собственника, отказавшегося от права собственности на объект недвижимого имущества, а также печатью органа местного самоуправления.
Заявление органа местного самоуправления и прилагаемые к нему документы подлежат регистрации в книге учета входящих документов в порядке, установленном нормативным правовым актом Минюста РФ для регистрации документов, представляемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Органу местного самоуправления выдается расписка в получении документов, представленных для принятия на учет объекта недвижимого имущества, в которой указываются: дата представления документов; перечень документов с указанием их реквизитов; количество экземпляров каждого из представленных документов; количество листов в каждом экземпляре документа; номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи в книге учета входящих документов; фамилия и инициалы работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, принявшего документы и сделавшего соответствующую запись в книге учета входящих документов, а также его подпись. Копия расписки приобщается к представленным для принятия на учет объекта недвижимого имущества документам.
Плата за принятие на учет объектов недвижимого имущества с органов местного самоуправления не взимается.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется в срок не более месяца со дня представления органом местного самоуправления заявления и иных необходимых документов.
До внесения в Единый государственный реестр прав записей о принятии на учет объекта недвижимого имущества осуществляется правовая экспертиза представленных документов с целью установления отсутствия оснований для отказа в принятии на учет этого объекта или приостановления принятия на учет.
До внесения в Единый государственный реестр прав записи о принятии объекта недвижимого имущества на учет либо до отказа в принятии на учет на основании заявления органа местного самоуправления принятие на учет может быть прекращено.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества может быть приостановлено по заявлению органа местного самоуправления, а в случаях принятия на учет объекта недвижимого имущества в связи с отказом собственника от права собственности на него - также и по заявлению правообладателя. В этих заявлениях должны быть указаны причины приостановления и срок, на который принятие на учет объекта недвижимого имущества следует приостановить. В данном случае срок приостановления принятия на учет объекта недвижимого имущества не может быть более трех месяцев.
Если по истечении указанного в заявлении срока приостановления принятия на учет объекта недвижимого имущества лицо, ходатайствовавшее о приостановлении, не представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление об устранении указанных им ранее причин, то в принятии на учет данного объекта должно быть отказано.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества может быть приостановлено органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, если из представленных документов однозначно не следует, что объект недвижимого имущества является бесхозяйным.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан незамедлительно (в день принятия решения о приостановлении принятия на учет) в письменной форме уведомить орган местного самоуправления о своем решении и об основаниях принятия такого решения. Орган местного самоуправления вправе представить дополнительные доказательства наличия оснований для принятия на учет объекта недвижимого имущества.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества, от права собственности на который собственник отказался, должно быть приостановлено в случае, если в представленных органом местного самоуправления документах отсутствует заявление собственника (участников общей собственности, если объект недвижимого имущества находится в общей собственности) об отказе от права собственности или из представленного заявления однозначно не следует, что данное лицо отказывается от права собственности на объект недвижимого имущества.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества, от права собственности на который собственник отказался, также должно быть приостановлено, если представленная копия правоустанавливающего документа не свидетельствует о том, что лицо, отказавшееся от права собственности на объект недвижимого имущества, является собственником данного объекта недвижимого имущества.
При приостановлении принятия на учет объекта недвижимого имущества, от права собственности на который собственник отказался, в случае если в представленных органом местного самоуправления документах отсутствует заявление собственника (участников общей собственности, если объект недвижимости находится в общей собственности) или из представленного заявления однозначно не следует, что данное лицо отказывается от права собственности на объект недвижимого имущества, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, помимо направления органу местного самоуправления уведомления о приостановлении принятия на учет объекта недвижимого имущества также направляет собственнику (участникам общей собственности) аналогичное уведомление.
Уведомление о приостановлении принятия на учет объекта недвижимого имущества направляется собственнику (собственникам) объекта недвижимого имущества почтовым отправлением с уведомлением о вручении по адресу (адресам), которым располагает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Если в течение указанного в уведомлении срока собственник объекта представит письменное подтверждение (заявление) своего отказа от права собственности, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, вносит запись в Единый государственный реестр прав о принятии на учет этого объекта недвижимого имущества.
Если собственник имущества представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление о принятии объекта недвижимого имущества вновь во владение, пользование и распоряжение, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен отказать в принятии на учет объекта недвижимого имущества и направить в орган местного самоуправления сообщение об отказе в принятии объекта недвижимого имущества на учет с указанием причин, послуживших основанием для отказа.
Если в течение указанного в уведомлении срока собственник объекта недвижимого имущества не представит никакого письменного сообщения (заявления) или организация связи сообщит о невозможности вручения уведомления в связи с отсутствием адресата по указанному в нем адресу и, кроме того, орган местного самоуправления также не представит составленного в письменной форме заявления собственника об отказе от права собственности, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен отказать в принятии на учет объекта недвижимого имущества. Органу местного самоуправления направляется сообщение об отказе в принятии на учет объекта недвижимого имущества с указанием причин, послуживших основанием для принятия такого решения.
Если правообладатель представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление о том, что им ранее не совершались действия, направленные на отказ от права собственности, и (или) он не имел намерения отказываться от права собственности на объект недвижимого имущества, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен отказать в принятии на учет объекта недвижимого имущества и направить в орган местного самоуправления сообщение об отказе в принятии объекта недвижимого имущества на учет с указанием причин, послуживших основанием для отказа.
Наличие в Едином государственном реестре прав записей об ограничении (обременении) прав на объект недвижимого имущества на момент подачи заявления о принятии его на учет в связи с отказом собственника от права собственности на объект недвижимого имущества не является основанием для отказа в принятии на учет объекта недвижимого имущества.
Если из представленных органом местного самоуправления документов не следует, что данному органу известна информация о наличии указанных ограничений (обременений) права, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, приостанавливает принятие на учет объекта недвижимого имущества и незамедлительно уведомляет об этом орган местного самоуправления.
При поступлении в процессе рассмотрения заявления о принятии на учет объекта недвижимого имущества документов об аресте или о запрещении правообладателю, отказавшемуся от права собственности на объект недвижимого имущества, совершения сделок с таким объектом недвижимого имущества орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, также приостанавливает принятие на учет данного объекта недвижимого имущества и незамедлительно уведомляет об этом орган местного самоуправления.
Если в течение указанного в уведомлении срока орган местного самоуправления не представил заявление о прекращении принятия на учет объекта недвижимого имущества и при этом отсутствуют иные препятствия для принятия на учет объекта недвижимого имущества, то указанные обстоятельства не являются основаниями для отказа в принятии на учет объекта недвижимого имущества.
В уведомлении о приостановлении принятия на учет объекта недвижимого имущества, направляемом органу местного самоуправления, должна содержаться следующая информация: реквизиты заявления органа местного самоуправления о принятии на учет объекта недвижимого имущества; адрес (местоположение) и наименование объекта недвижимого имущества; дата поступления и срок окончания рассмотрения заявления о принятии на учет объекта недвижимого имущества (с учетом срока, на который принятие на учет приостановлено); причины, по которым принятие на учет объекта недвижимого имущества приостановлено.
В случае направления уведомления собственнику объекта недвижимого имущества (участникам общей собственности, если объект недвижимости находится в общей собственности) в нем дополнительно указывается, что целью его направления является необходимость письменного подтверждения правообладателем своего отказа от права собственности на объект недвижимого имущества.
Если в результате принятых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, мер по получению дополнительных сведений и на основании представленных органом местного самоуправления дополнительных доказательств нельзя сделать вывод о том, что объект недвижимого имущества является бесхозяйным или лицо, отказавшееся от права собственности на объект недвижимого имущества, является собственником данного объекта, в принятии на учет объекта недвижимого имущества должно быть отказано.
Не может быть принят на учет объект недвижимого имущества в случае, если от права собственности на него отказались не все участники общей собственности. В данном случае органу местного самоуправления также направляется сообщение об отказе в принятии на учет этого объекта недвижимого имущества с указанием причин, послуживших основанием для принятия такого решения.
Принятие на учет объектов недвижимого имущества осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Если в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, отсутствует раздел Единого государственного реестра прав по данному объекту недвижимого имущества, такой раздел вводится. Если раздел Единого государственного реестра прав ранее уже был введен, то запись о принятии на учет объекта недвижимого имущества осуществляется в этом разделе. Порядок внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав определяется в п. 23-25 Положения.
После принятия на учет объекта недвижимого имущества в связи с отказом собственника от права собственности на него органу местного самоуправления и отказавшемуся от права собственности лицу выдается (направляется) выписка из Единого государственного реестра прав о принятии на учет объекта недвижимого имущества, от права собственности на который собственник отказался, по форме согласно приложению N 2 к Положению. Выписка удостоверяется подписью государственного регистратора (с указанием его фамилии, имени и отчества) и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение. Порядок снятия с учета объектов недвижимого имущества определяется правилами, установленными в разделе III Положения. Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с порядком, установленным ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(218).
3. Заявление лица об отказе от права пожизненного наследуемого владения или от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является основанием для принятия решения о прекращении соответствующего права (см. п. 1 ст. 45 Кодекса). Указанное решение в зависимости от того, в государственной или муниципальной собственности находится земельный участок, от права на который лицо отказалось, принимается соответственно исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, установленной ст. 9, 10, 11 Кодекса (см. также ст. 29 Кодекса и комментарий к ней). Этот же орган после принятия решения о прекращении соответствующего права может распорядиться таким земельным участком в пределах своей компетенции.

Статья 54. Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка

1. Надлежащее использование земельного участка является важнейшим условием сохранения права пользования этим участком за лицом, не являющимся его собственником. Согласно п. 2 ст. 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии со ст. 266 ГК РФ гражданин, обладающий земельным участком, составляющим объект права государственной или муниципальной собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, по правилу ст. 20 Кодекса, не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. Такое право сохраняется только за теми гражданами и юридическими лицами, которые приобрели его до введения в действие Кодекса. Вправе иметь земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Перечисленные субъекты права постоянного (бессрочного) пользования на имеющееся у них имущество могут иметь только право оперативного управления, которое определено ст. 296 ГК РФ. Осуществление этого права зависит от собственника, который вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Безвозмездное срочное пользование земельными участками, как установлено ст. 24 Кодекса (см. комментарий к этой статье), возможно как на основании акта предоставления участка, так и по договору. В любом случае условия пользования определяются либо распоряжением землевладельца о предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование, либо договором, заключаемым между собственником земельного участка и пользователем. Такой договор может быть заключен только между гражданином или юридическим лицом, являющимся собственником участка, и другим гражданином или юридическим лицом. По своей природе такой договор является гражданско-правовым договором безвозмездного пользования (договором ссуды), урегулированным в гл. 36 ГК РФ.
Общим основанием принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, комментируемая статья считает ненадлежащее использование участка. В чем именно заключается ненадлежащее использование, раскрывает п. 2 ст. 45 Кодекса (см. комментарий к этой статье).
2. Ненадлежащее использование земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование может выражаться в совершении административных правонарушений, предусмотренных, например, ст. 8.6, 8.7, 8.8 и некоторыми другими статьями гл. 8 и 10 КоАП РФ (см. также комментарий к ст. 74 Кодекса). Принудительное прекращение прав на земельный участок допускается только в том случае, когда пользователь и после применения мер административной ответственности продолжает ненадлежащее использование земельного участка.
3. Система исполнительных органов государственной власти была преобразована Указом Президента РФ от 09.03.2004 г. N 314 (с изменениями, внесенными Указами Президента РФ от 20.05.2004 г. N 649 и от 15.03.2005 г. N 295). Исполнительными органами государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля в соответствии с постановлением Правительства РФ от 19.08.2004 г. N 418 являются:
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (ФАКОН) с его местными органами, действующее в системе Минэкономразвития РФ. ФАКОН осуществляет "государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель" (п. 1 Положения).
Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и Федеральное агентство по недропользованию, находящиеся в ведении Минприроды РФ;
Государственная санитарно-эпидемиологическая служба Российской Федерации, органы и учреждения государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации;
ФАКОН переданы функции Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства и его органов на местах.
Эти органы осуществляют свои функции во взаимодействии с органами представительной и исполнительной власти и между собой.
Указанные исполнительные органы государственной власти не только налагают штраф за нарушение земельного законодательства, но и одновременно выносят предупреждение виновному лицу с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Основные элементы содержания предупреждения перечислены в комментируемой статье, а форма предупреждения установлена Правительством РФ.
Отмеченные в предупреждении нарушения должны быть устранены в срок, указанный в предупреждении.
4. Если нарушения, отмеченные в предупреждении, не будут устранены в указанный в предупреждении срок, то контролирующий орган направляет материалы о прекращении прав на земельный участок тому исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, который принимал решение о предоставлении земельного участка на условиях пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования.
5. По заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о прекращении права на земельный участок, поданному в суд, может быть принято решение о прекращении права. После истечения срока на обжалование решения, предусмотренного процессуальным законодательством, заявитель - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления - направляет в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о регистрации прекращения права на земельный участок. Таким органом в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является соответствующее учреждение юстиции.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
6. Виновные в нарушении земельного законодательства лица, права которых на земельный участок прекращены, обязаны возместить вред, причиненный ненадлежащим использованием земельного участка. Получая предоставленный ему земельный участок, соответствующий участник земельных отношений принимает на себя обязательства, предусмотренные условиями предоставления участка. Если неисполнение принятых обязательств повлекло за собой причинение имущественного вреда, то на землепользователя, лишенного права на земельный участок, возлагается обязанность загладить причиненный вред. Общее требование закреплено в ст. 393 ГК РФ: должник обязан возместить кредитору убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В ст. 76 Кодекса это положение конкретизируются применительно к особенностям таких объектов, как земельные участки. Но и в этой статье предъявляется требование возмещения вреда в полном объеме, что означает в соответствии со ст. 15 ГК РФ возмещение реального ущерба в имуществе и упущенной выгоды.
7. Как и любое другое судебное решение по гражданскому делу, решение об изъятии земельного участка в связи с ненадлежащим его использованием, может быть обжаловано в соответствии с правилами процессуального законодательства.

Статья 55. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Основания для изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, перечислены в ст. 49 Кодекса. Все они относятся к категории исключительных случаев и не должны трактоваться расширительно. Решение об изъятии земельного участка, принятое уполномоченным органом, подлежит государственной регистрации в органе юстиции, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость. В соответствии со ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" основанием для регистрации в таких случаях являются акты, издаваемые органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. На последнее правило следует обратить особое внимание в связи с тем, что за последние пятнадцать лет имели место многочисленные изменения законодательства о правах на земельные участки и порядок регистрации этих прав.
2. Если имеются основания принудительного отчуждения земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то таковое может быть произведено при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Необходимость принудительного отчуждения возникает при несогласии владельца земельного участка с условиями его изъятия. В принудительном порядке могут отчуждаться не только земельные участки, являющиеся объектами права собственности граждан или юридических лиц, но и предоставленные в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, в аренду, в срочное безвозмездное пользование. В любом из названных случаев земельный участок имеет для пользователя определенную имущественную ценность, которой он лишается в результате изъятия участка. Для определения размера возмещения может быть назначена независимая экспертиза. До выплаты землепользователю равноценного возмещения стоимости земельного участка от него нельзя требовать освобождения участка.
3. ГК РФ не знает другого способа изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника, кроме выкупа (ст. 279 ГК РФ). Однако термин "выкуп" вовсе не означает во всех случаях выплату собственнику земельного участка соответствующей денежной суммы - в соответствии с п. 3 ст. 281 ГК РФ собственнику с его согласия может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом собственнику изымаемого земельного участка должны быть возмещены его расходы по перебазированию хозяйства на предоставляемый участок либо оказана необходимая помощь. Решение об изъятии земельного участка у собственника принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок определения выкупной цены земельного участка предусмотрен ст. 281 ГК РФ. Основные элементы соглашения между собственником земельного участка и другой стороной (Российской Федерацией, субъектом Федерации, муниципальным образованием) определяются соглашением сторон. К ним относятся выкупная цена, сроки выкупа, а также другие условия, признанные сторонами существенными. ГК РФ указывает, из каких составных частей складывается выкупная цена. В нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая упущенную выгоду.
Оценка земельного участка должна осуществляться в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(219). Статья 8 этого Федерального закона установила: проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"*(220). Указанные Стандарты дают возможность организовать работу по оценке имущества, в том числе и земельных участков.
При несогласии собственника с выкупом у него земельного участка или с условиями выкупа для государственных или муниципальных нужд соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о разрешении спора. Согласно ст. 282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка может быть предъявлен в течение двух лет с момента направлению собственнику участка уведомления органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.
В период времени с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и до достижения соглашения о выкупе или принятия судом решения о выкупе земельного участка собственник не ограничен в правах владения, пользования и распоряжения земельным участком. Он может производить необходимые затраты на его содержание и использование по назначению. Эти затраты потом могут быть включены в выкупную цену (но именно необходимые затраты). Однако, согласно ст. 280 ГК РФ, затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период могут быть отнесены на счет собственника.

Статья 56. Ограничение прав на землю

1. Ограничение прав на землю возможно в публичном интересе и в интересе отдельных лиц. Ограничения в публичном интересе не имеют конкретных управомоченных субъектов, и любой из неопределенного круга лиц вправе воспользоваться ограниченным правом на пользование земельным участком, принадлежащим лицу на праве собственности или ином праве. Так, государство допускает использование дикорастущих грибов, плодов и ягод в лесах, находящихся в собственности государства. Тем самым право собственности государства на лесные земельные участки в известной степени ограничивается.
Ограничением прав собственника земельного участка является установление земельного сервитута как права ограниченного пользования этим участком, предоставленного другому лицу (ст. 274 ГК РФ).
2. Ограничения прав на использование земельных участков могут затрагивать не только права собственников этих участков, но и права субъектов права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, аренды. Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах устанавливаются не только для собственников земельных участков, но для всех землепользователей. Одним из актов, определяющих особый режим хозяйственной деятельности на соответствующих земельных участках, является постановление Правительства РФ от 01.12.1998 г. N 1420, которым утверждены Правила установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования*(221).
Названные Правила определяют порядок установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования, являющихся зонами с особым режимом использования земель. Особый режим использования земель в пределах придорожных полос предусматривает ряд ограничений при осуществлении хозяйственной деятельности в пределах этих полос для создания нормальных условий эксплуатации автомобильных дорог и их сохранности, обеспечения требований безопасности дорожного движения и безопасности населения. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков, расположенных в пределах придорожных полос, должны быть уведомлены соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации об особом режиме использования этих земель. Указанное Постановление установило, что земельные участки в пределах придорожных полос у их собственников, владельцев, пользователей и арендаторов не изымаются. Сходные правила содержатся в Положении о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденном постановлением Правительства РФ 23.11.1996 г.*(222) В нем, в частности, определено, что установление водоохранных зон не влечет за собой изъятия земельных участков у собственников земель, землевладельцев, землепользователей или запрета на совершение сделок с земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Требования, предъявляемые к землепользователям и ограничивающие их права на землю, установлены также ФЗ от 10.01.2002 г. "Об охране окружающей среды"*(223) и ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(224).
3. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в предусмотренных законом случаях вправе устанавливать бессрочные или временные ограничения прав на землю. Например, постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 г. утверждено Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах*(225). В нем предусмотрено, что решениями органов государственной власти или органов местного самоуправления об условиях передачи земельных участков в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья, возможно установление сервитутов и ограничений по использованию этих участков. Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке. Если суд согласится с установленными ограничениями прав кондоминиума на землю, то основание ограничения окажется подтвержденным судебной властью. Согласно ст. 274 ГК РФ по иску заинтересованного лица решением суда может быть установлен сервитут, ограничивающий права на землю собственника земельного участка.
4. Бессрочные ограничения прав на землю предусматриваются в случаях, названных в подп. 2 и 3 комментируемой статьи. Так, в упомянутых Правилах установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования указано, что собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков, расположенных в пределах придорожных полос, имеют право осуществлять хозяйственную деятельность на указанных земельных участках с учетом ограничений, установленных Правилами, возводить на предоставленных им земельных участках объекты, разрешенные Правилами. Очевидно, что ограничения, установленные для указанных землевладельцев, не могут быть ограничены сроком - они будут существовать до тех пор, пока существует федеральная автомобильная дорога. Ограничения прав на землю с определением срока возможны, например, в случае строительных работ, ведущихся на сопредельном земельном участке, когда возникает необходимость прокладки временной подъездной дороги к строящемуся объекту или каких-либо подземных коммуникаций.
5. Переход права собственности на земельный участок не влечет прекращения ограничений прав на землю. В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу. Такое же правило действует и в отношении других ограничений.
6. Ограничение прав на землю независимо от того, было ли оно установлено исполнительным органом государственной власти, органом местного самоуправления, решением суда или соглашением с собственником земельного участка (установление сервитута по соглашению с собственником земельного участка) подлежит государственной регистрации. Определение сервитута дает ст. 274 ГК РФ. В соответствии с этой статьей собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута). Такое пользование может состоять в предоставлении права прохода, проезда, прокладки каких-либо коммуникаций (кабеля, трубы и т.п.). Ограничения в виде сервитутов регистрируются в соответствии со ст. 27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а такое ограничение прав на земельный участок, как ипотека, подлежит регистрации на основании и в порядке ст. 29 названного Федерального закона.
7. Любые ограничения прав на землю, независимо от того, каким исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления они были установлены, могут быть обжалованы лицом, права которого подверглись ограничению. Поскольку речь идет о защите гражданских прав, постольку дело рассматривается в порядке искового производства.

Глава VIII. Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков

1. В гл. VIII Кодекса речь идет не о всех категориях земель, а только о землях, составляющих основу сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. Основаниями для применения правил этой главы названы изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, временное занятие земельных участков и ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, т.е. различные нарушения имущественных прав лица (гражданина или юридического лица). При этом следует иметь в виду, что ущемление имущественного права лица может произойти в результате правомерного действия - решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка или о временном ограничении права на землю, принятого в пределах компетенции указанных органов.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещению подлежат реальный ущерб в имуществе и упущенная выгода.
Комментируемая статья называет четыре обстоятельства, которые могут явиться причиной возникновения убытков у любых субъектов права на земельный участок - собственников земельного участка или лиц, владеющих участком на иных законных основаниях.
2. Правом на возмещение убытков во всех случаях, предусмотренных п. 1 комментируемой статьи, пользуются землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Собственникам земельных участков убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, по нормам гл. VIII не возмещаются. При изъятии земельного участка у собственника должны применяться правила ст. 279-282 ГК РФ о выкупе земельного участка. В остальных случаях, предусмотренных п. 1 комментируемой статьи, убытки, понесенные собственниками, возмещаются на тех же основаниях, что и другим субъектам прав на землю.
3. Возмещение убытков возлагается на лиц, в чьих интересах совершаются соответствующие действия. Однако при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возмещение убытков не будет возложено на государственное или муниципальное унитарное предприятие или учреждение, которому передается земельный участок - необходимые средства будут выделены за счет соответствующего бюджета.
Выявление лиц, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и повлекла ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель является задачей государственных контрольных органов в области обеспечения надлежащего использования земельных ресурсов. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его органы на местах осуществляют государственный контроль за соблюдением предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами земельного законодательства, установленного режима использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением; своевременной рекультивацией нарушенных земель, восстановлением плодородия и других полезных свойств земли, снятием, использованием и сохранением плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель; проектированием, размещением и строительством объектов, оказывающих влияние на состояние земель.
Главный государственный инспектор по использованию и охране земель Российской Федерации и его заместители, государственные инспектора по использованию и охране земель и их заместители, иные должностные лица, наделенные полномочиями по осуществлению государственного земельного контроля (см. ст. 71 Кодекса и комментарий к ней) в соответствии с возложенными на них функциями по осуществлению государственного земельного контроля и в пределах своей компетенции имеют право обращаться беспошлинно в суд и арбитражный суд по делам о возмещении ущерба, причиненного в результате нарушения земельного законодательства, по вопросам отмены неправомерных решений, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, а также по делам о взыскании штрафов с виновных. Они могут вносить в местную администрацию предложения о полном или частичном изъятии (выкупе) земельных участков в случаях, предусмотренных земельным законодательством.
На основании заключений указанных должностных лиц субъекты прав на земельные участки, понесшие убытки от нарушений своих прав, могут получить соответствующее возмещение от организаций и лиц, принимавших соответствующие решения либо совершивших действия, причинившие имущественный ущерб.
4. Размер возмещения убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков должен определяться с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав на земельные участки. Кодекс не уточняет, о каком имуществе идет речь. Предполагается, что надлежит подсчитать стоимость всего имущества, принадлежавшего субъекту права на земельный участок, а не только стоимость самого участка или права на него.
5. Порядок возмещения убытков устанавливается Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. N 262*(226).

Статья 58. Возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства

1. Статья устанавливает правила возмещения потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства, восприняв основные нормы ст. 98 и 99 ЗК 1991 г. При этом возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов регулируется в отдельной статье Кодекса (см. ст. 57 и комментарий к ней).
Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в случае, если было принято решение о переводе соответствующих земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию. Пункт 1 ст. 58 Кодекса установил срок, в течение которого указанные потери должны быть возмещены. Представляется, что течение этого срока начинается со дня, следующего за принятием решения о переводе земель.
Субъекты, на которых возлагается обязанность возместить потери сельскохозяйственного производства, определены в п. 2 комментируемой статьи.
Основным подзаконным нормативным правовым актом, определяющим порядок возмещения потерь сельскохозяйственного производства, является Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденное постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 28.01.1993 г. N 77*(227).
Потери возмещаются предприятиями, учреждениями и организациями, которым предоставляются сельскохозяйственные угодья для несельскохозяйственных нужд или чья деятельность приводит к ограничению использования, ухудшению качества сельскохозяйственных угодий, а также предприятиями, учреждениями и организациями, вокруг объектов которых устанавливаются охранные, санитарные и защитные зоны (за исключением случаев, когда эти зоны устанавливаются на землях природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения).
Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, выражаются в сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижении плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреждений и организаций и возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления площадей сельскохозяйственных угодий и их качества.
Потери возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке).
При определении затрат на эти цели под освоением новых земель (включая их окультуривание и повышение плодородия почв) понимается комплекс мероприятий по организации новых хозяйств и вовлечению в сельскохозяйственное использование земель, занятых кустарниками, малоценными лесами, вырубками и другими несельскохозяйственными угодьями, путем проведения мелиоративных работ (осушение, орошение, культуртехнические и другие мероприятия).

<< Пред. стр.

стр. 3
(общее количество: 7)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>