стр. 1
(общее количество: 3)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>


Комментарий указов Президента Российской Федерации, гарантирующих конституционные права граждан и юридических лиц на землю (1991 - 1996 гг.)

Авторы

Волков Г.А. - доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ, кандидат юридических наук.

Голиченков А.К. - заведующий кафедрой экологического и земельного права юридического факультета МГУ, доктор юридических наук, профессор.



Комментарий указов Президента Российской Федерации, гарантирующих
конституционные права граждан и юридических лиц на землю
(1991 - 1996 гг.)

Раздел 1. Конституционные права граждан и юридических лиц на
землю
Раздел 2. Общие условия предоставления и реализации прав на
земельные участки и земельные доли
Раздел 3. Продажа земель при приватизации государственных и
муниципальных предприятий, расширении и дополнительном
строительстве этих предприятий, а также земельных
участков, предоставленных гражданам и юридическим
лицам для предпринимательской деятельности
Раздел 4. Приватизация сельскохозяйственных угодий. Права
собственников земельных долей

Приложение 1. Перечень комментируемых Указов Президента
Российской Федерации, с указанием источников
официального опубликования


Предисловие. Интерес к земле сегодня велик как никогда. Она включена
в гражданский оборот, разрешены и совершаются сделки с землей. Но, одновременно,
и прежде всего, она является природным объектом, важнейшим природным ресурсом
основой нашей жизни и деятельности.
Поэтому нам небезразлично, как законодательство, и в первую очередь призванное
специально регулировать отношения по использованию и охране земель - земельное,
регламентирует и защищает наши права на землю.
Так сложилось, что сегодня значительная часть статей ЗК РСФСР не действует.
Разработка проекта нового земельного кодекса, похоже, зашла в тупик. В этой
ситуации большую нагрузку в регулировании отношений по использованию и охране
земель несут указы Президента Российской Федерации. Однако сориентироваться
в содержании более чем двадцати указах, изданных за последние 5 лет, не просто.
Цель настоящего Комментария - систематизировать содержащиеся в этих указах
правовые нормы, с тем, чтобы помочь всем заинтересованным лицам найти необходимые
им правила поведения. В этом смысле данный Комментарий призван выполнять функции
своеобразного "гида" по земельным президентским указам.
Основное внимание в Комментарии уделено земельным правам граждан, в первую
очередь - праву собственности на землю.
Не забыты и предприниматели, а также юридические лица, чья деятельность
связана с использованием земли.
Небезитересен данный Комментарий будет и для юристов, специализирующихся
в области земельного законодательства, а равно для руководителей государственных
органов, депутатов и иных лиц, так или иначе сталкивающихся в своей работе
с его применением.
Комментарий подготовили: Голиченков А.К. - предисловие и раздел "О общие
условия предоставления и реализации прав на землю"; Волков Г.А. - разделы
"Продажа земель гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных
и муниципальных предприятий; "Приватизация сельскохозяйственных угодий, права
собственников земельных долей".
Авторы выражают признательность В.Ф.Могусеву, начальнику Юридического
департамента Госкомзема России, за высокопрофессиональные советы и замечания,
которые были с благодарностью приняты и учтены на заключительной стадии работы
над Комментарием.

Конституционные права граждан и юридических лиц на землю

В соответствии с Конституцией Российской Федерации (далее - Конституция)
земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации
как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории/1/.
Конституция закрепляет основное право граждан на землю право собственности.
Согласно Конституции:
* земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной,
муниципальной и иных формах собственности;
* граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности;
* правом иметь землю в частной собственности обладает на территории Российской
Федерации каждый гражданин Российской Федерации/2/.
Следует подчеркнуть, что право граждан иметь землю в частной собственности,
как и иные конституционные права и свободы, является непосредственно действующими,
определяет наряду с другими правами и свободами смысл, содержание и применение
законов, деятельности законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления
и обеспечивается правосудием/3/.
Любое право гражданина является юридической категорией, а не политической
декларацией только тогда, когда есть лицо или лица, имеющие по отношению к
этому праву обязанности. По Конституции признание, соблюдение и защита прав
граждан, включая права на землю, является обязанностью государства/4/.
Являясь главой государства, Президент Российской Федерации (далее - Президент)
выступает гарантом Конституции, прав и свобод человека и гражданина. Он также
определяет основные направления внутренней политики государства, в том числе
в сфере использования и охраны земли, обеспечивает согласованное функционирование
и взаимодействие органов государственной власти в этой сфере/5/.
Выполняя названную выше обязанность государства, свои обязанности и права,
Президент издал ряд указов, гарантирующих земельные права граждан, а так же
юридических лиц/6/.
Содержащиеся в этих указах нормы систематизированы далее по следующим
блокам:
* общие условия предоставления и реализации прав на землю;
* продажа земель гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных
и муниципальных предприятий;
* приватизация сельскохозяйственных угодий, права собственников земельных
долей.

Общие условия предоставления и реализации прав на
земельные участки и земельные доли

1. Земельный участок и земельная доля
1.1. Земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к
недвижимости/7/.
Земельный участок имеет границы, которые обозначаются на плане (чертеже
границ) и устанавливаются на местности (в натуре). Границы на местности устанавливаются:
а) для вновь предоставляемых земельных участков после принятия решения
об их предоставлении/8/;
б) при отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет
по земельным ресурсам и землеустройству после выдачи свидетельства производит
установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику
копию чертежа границ участка/9/.
Расходы на проведение работ по установлению границ земельных участков
под объектами недвижимости определяются по расценкам, которые утверждаются
органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации/10/
Копии плана (чертежа границ) должны быть приложены к соответствующим
договорам /11/.
1.2. Земельные доли. Граждане и юридические лица могут образовывать общую
совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения
принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев)
При невозможности раздела земельного участка или при соглашении собственников
(в отношении собственников получивших здания, сооружения или иную недвижимость
в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения)
о создании общей собственности, он может быть предоставлен им в общую собственность
(долевую или совместную).
В случае приобретения права собственности на объект недвижимости несколькими
собственниками за каждым из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная
его доле собственности на объект недвижимости /12/.
2. Право собственности и иные права на землю
Граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности
/13/. Земельные участки могут принадлежать на праве собственности также юридическим
лицам, включая иностранные/14/.
Граждане могут получить земельные участки также на праве пожизненного
наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, временного
пользования/15/.
3. Предоставление земли.
3.1. Бесплатность предоставления земли. Бесплатно земельные участки предоставляются:
а) в собственность гражданам - в соответствии со среднерайонными нормами
бесплатной передачи земли в собственность с учетом качества земель /16/. Указанная
норма определяется по правилам, установленным Указом от 2 марта 1992 г. N
213 и изданными в его исполнение иными нормативными правовыми актами /17/;
б) в собственность гражданам - земельные участки, выделенные для личного
подсобного хозяйства, садоводства, жилищного строительства в сельской местности
/18/;
в) гражданам - жителям г. Москвы и Московской области для малоэтажного
строительства начиная с 1992 года в течение 10 лет пропорционально численности
городского населения 40 тыс. гектаров /19/;
г) гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к
ним местностей - земельные участки под индивидуальное жилищное строительство,
в том числе из целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных
переселенцев /20/;
д) земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения
личного подсобного хозяйства - членам казачьих обществ (включенных в государственный
реестр казачьих обществ Российской Федерации), взявшим на себя в установленном
порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся
в приграничные районы Российской Федерации /21/;
е) в собственность гражданам, вышедшим из производственных сельскохозяйственных
кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившим
объекты недвижимости в счет имущественных паев, а также юридическим лицам,
образованным этими гражданами, - земельные участки под объектами недвижимости
/22/;
ж) в собственность гражданам-руководителям и специалистам сельскохозяйственных
органов, специалистам сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления
и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также руководителям
и специалистам, проработавшим в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных
организациях не менее пяти лет - земельные участки для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства и использования в иных целях в соответствии с законодательством
Российской Федерации за счет свободных земельных паев хозяйств фонда перераспределения
земель на условиях, предусмотренных для бесплатной передачи земельных участков
или земельных долей гражданам - сельским товаропроизводителям /23/;
з) в собственность гражданам и юридическим лицам при передаче сельскохозяйственных
угодий - земельные участки, занятые кустарником, мелколесьем и другими несельскохозяйственными
угодьями и расположенные между участками продуктивных земель в границах отводимого
земельного массива;
и) гражданам и юридическим лицам, получающим земельные участки впервые
или дополнительно к имеющимся, для производства сельскохозяйственной продукции
- земельные угодья, выбывшие из сельскохозяйственного оборота, при условии
финансирования ими не менее 50 процентов стоимости работ по освоению земель.
Другим гражданам и юридическим лицам земельные участки в собственность
предоставляются по нормативной цене земли (не ниже ее) /24/;
3.2. Платежи при перерегистрации ранее предоставленных земельных участков
При перерегистрации ранее предоставленных в пользование гражданам земельных
участков взимается регистрационный сбор в размере 20 процентов от установленной
на момент перерегистрации минимальной заработной платы. Взимание дополнительных
денежных сумм при перерегистрации не допускается /25/.
Перечни категорий граждан, полностью или частично освобождаемых от уплаты
регистрационного сбора, утверждаются органами исполнительной власти субъектов
Федерации /26/.
При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно
в пользование гражданина, в собственность ему бесплатно передается участок
или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации предельных
норм предоставления земельных участков /27/.
3.2. Предельные размеры предоставления определяются применительно к конкретным
субъектам или (и) целям предоставления.
3.2.1. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых крестьянским
(фермерским) хозяйствам (КФХ) устанавливаются органами исполнительной власти
субъектов Федерации в зависимости от специализации КФХ, численности работников,
качества земли и других факторов, если до 1 февраля 1992 г. размеры не были
установлены соответствующими Советами народных депутатов /28/.
3.2.2. При приобретении в собственность земельных участков гражданами
и юридическими лицами, получившими здания, сооружения или иную недвижимость
в сельских населенных пунктах и на землях сельхозназначения (далее - объекты
недвижимости):
а) размер предоставляемого земельного участка, на котором расположен
соответствующий объект недвижимости, определяются в соответствии с назначением
данного объекта на основе утвержденных в установленном порядке норм отвода
земель либо в соответствии с проектно-технической документацией;
б) если площадь предоставляемого земельного участка меньше размера установленного
нормами отвода либо проектно-технической документацией, то при наличии свободных
земель площадь данного участка увеличивается до необходимого размера. Если
же фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка
превышает установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает
земельный налог за часть площади сверх установленного размера в соответствии
с законодательством Российской Федерации /29/.
3.2.3. Органам местного самоуправления в целях укрепления индивидуального
сектора на селе предписано увеличить в установленном порядке за счет земельных
долей (паев) предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам
для ведения личного подсобного хозяйства /30/.
4. Перерегистрация земельных участков
4.1. При перерегистрации ранее предоставленных в пользование гражданам
земельных участков вид права на земельный участок (собственность, пожизненное
наследуемое владение или аренда) определяется по желанию граждан /31/.
4.2. При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно
в пользование гражданина, в собственность ему бесплатно передается участок
или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации предельных
норм предоставления земельных участков, остальная часть по желанию гражданина
либо выкупается им в собственность по договорной цене, либо передается ему
в пожизненное наследуемое владение /32/. Данное правило не распространяется
на земельные участки, полученные до 1 января 1991 г.
4.3. Земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся
в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных
предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства,
коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются
за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные
земельные участки, выкупать их или брать в аренду /33/.
4.4. Обеспечение завершения перерегистрации до 1995 года является обязанностью
органов исполнительной власти, а не граждан /34/. Поэтому истечение данного
срока не может служить отказом гражданину в перерегистрации ранее предоставленного
ему земельного участка.
5. Сделки с землей
5.1. Право совершать сделки с землей
5.1.1. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков
имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог,
аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве
взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов,
в том числе с иностранными инвестициями /35/. Эта норма вступила в силу с
29 октября 1993 г.
5.1.2. Совершение сделок с землей регулируется гражданским законодательством
с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства
и настоящего Указа /36/.
5.1.3. При совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земельный
участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствии с Законом Российской
Федерации "О подоходном налоге с физических лиц", а юридические лица - в соответствии
с Законом Российской Федерации "О налоге на прибыль предприятий и организаций".
При наследовании или дарении земельного участка налогообложение осуществляется
применительно к Закону Российской Федерации "О налоге с имущества, переходящего
в порядке наследования или дарения" /37/.
5.2. Купля-продажа земель:
Продажа земель может производиться как непосредственно по договору между
продавцом (собственником) и покупателем, так и на конкурсах или аукционах
/38/.
Продажа земельных участков в г. Москве осуществляется только на основе
законодательного акта /39/.
5.3. Залог.
Право залога земли в банках было предоставлено крестьянским хозяйствам
еще в 1991 г., а банкам разрешена выдача кредитов под залог земли /40/.
С 1993 г. право сдавать в залог земельный участок получили все граждане
и юридические лица-собственники /41/.
В 1996 г. была принята норма согласно которой могут быть обеспечены залогом
земельных участков обязательства по кредитному договору (договору займа) или
иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды,
подряда, другом договоре /42/.
Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право
постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие,
здание или сооружение. При обращении взыскания на такое предприятие, здание
или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает
право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме,
что и прежний собственник недвижимого имущества /43/.
Договор залога подлежит обязательной государственной регистрации /44/.
5.4. Виды сделок с земельными долями, предусмотренных Указом от 7 марта
1996 г. N 337 /45/ рассмотрены в разделе "Приватизация сельскохозяйственных
угодий, права собственников земельных долей" настоящего Комментария.
6. Документы, удостоверяющие право собственности на землю
6.1. Право собственности на землю удостоверяется Свидетельством на право
собственности на землю (далее Свидетельство), форма которого утверждена Указом
от 27 октября 1993 г. N 1767 /46/.
6.2. Свидетельство выдается каждому собственнику земельного участка.
Свидетельство подлежит регистрации в регистрационный (поземельной) книге.
Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный
участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога,
аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и
распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством
/47/.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается
соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению
местной администрации.
При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права
собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании
договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход
права собственности на землю /48/.
6.3. Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных
участков в собственность, формы которых были утверждены ранее /49/, выданные
до вступления в действие настоящего Указа N 1767 (до 29 октября 1993 г.),
являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности,
и имеют равную законную силу со Свидетельством, форма которого утверждена
названным Указом /50/.
6.4. Документы, подтверждающие права собственности на земельные участки
или права пользования земельными участками, выданные после (после 29 октября
1993 г.) органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации
в районном (городском) земельном комитете, являются недействительными /51/.
6.5. Свидетельство удостоверяет право собственности также и на земельные
доли. Правительству Российской Федерации и органам исполнительной власти субъектов
Российской Федерации поручено принять меры к завершению в 1996 году выдачи
членам сельскохозяйственных организаций и другим гражданам собственникам земельных
долей свидетельств на право собственности на земельные доли. Выдача и регистрация
этих свидетельств производятся бесплатно /52/.
7. Регистрация сделок с землей и регистрация документов о праве собственности
на землю
7.1. Регистрация и оформление документов о правах на земельные участки
и прочно связанную с ними недвижимость возложена на Комитет Российской Федерации
по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах
/53/.
7.2. Свидетельство на право собственности на землю подлежит регистрации
в регистрационный (поземельной) книге /54/.
7.3. Документы, подтверждающие права собственности на земельные участки
или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу
настоящего Указа (после 29 октября 1993 г.) органами исполнительной власти
и местного самоуправления подлежат регистрации в районном (городском) _ комитете
по земельным ресурсам и землеустройству /55/.
7.4. Практическая работа на местах осуществляется в соответствии с правовыми
актами Госкомзема /56/.
8. Предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
8.1. Указанная информация (далее - информация) передается в соответствии
с Порядком предоставления информации о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним /57/.
Информация предоставляется заинтересованным в ее получении пользователям
- гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти и местного
самоуправления.
Информация предоставляется органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Указом
Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных
мерах по развитию ипотечного кредитования".
Согласно П. 14 названного Указа это "органы, осуществлявшие на дату издания
этого Указа (28 февраля 1996 г.) регистрацию и оформление документов о правах
на недвижимое имущество", т.е. применительно к земельным участкам - органы
Госкомзема.
Информация предоставляется на основании письменного запроса в виде выписки
из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый
номер; площадь (размер доли); местоположение; наименование правообладателя;
вид зарегистрированного права; установленные обременения (ограничения). Форма
выписки утверждается Госкомземом /58/.
Информация предоставляется только по конкретному объекту, за исключением
случаев, когда информация предоставляется по мотивированному запросу правоохранительного,
судебного или налогового органа - им предоставляется любая информация, имеющаяся
в распоряжении органа, ее предоставляющего.
По желанию заявителя к выписке может прилагаться информация обо всех
правообладателях объекта недвижимости и сделках с ним, ранее зарегистрированных
в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (история объекта недвижимости).
Информация выдается за плату. Порядок установления которой (и использования
полученных средств) определяется Правительством РФ. Правоохранительным, судебным
или налоговым органам по мотивированному запросу информация предоставляется
бесплатно.
9. Гарантии прав на землю
9.1. В комментируемых указах установлены общие гарантии прав на землю,
а также гарантии этих прав при предоставлении и изъятии земельного участка
9.2. Общие гарантии.
К ним относятся следующие:
а) государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности
на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок
с землей /59/;
б) все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков,
а также другие земельные споры рассматриваются с судебном порядке /60/;
в) установлен контроль за исполнением Указов Президента, который возложен
на: Минсельхозпрод России /61/ Контрольное управление Администрации Президента
/62/, МВД России /63/ органы исполнительной власти субъектов Федерации /64/,
Госкомзем /65/.
г) земельным комитетам субъектов Федерации предоставлено право приостанавливать
неправомерные решения районных и городских (кроме городов Москвы и Санкт-Петербурга)
органов местной администрации, а районным и городским комземам органов сельской
и поселковой администрации по вопросам изъятия и предоставления земель до
рассмотрения в соответствующих органах /66/.
д) предусмотрены меры юридической ответственности за неисполнение Указов
/67/.
9.2. Гарантии при предоставлении земельного участка
9.2.1. В качестве гарантии своевременной реализации прав на землю указы
устанавливают предельные сроки ответов на заявления, принятия решений, выдачи
документов. В месячный срок:
- (со дня подачи заявления о создании крестьянского хозяйства) - руководители
хозяйств обязаны выделить земельные доли работника и членов его семьи в натуре
/68/
- (после принятия решения о предоставлении земельных участков гражданам)
- выдаются документы, удостоверяющие право граждан на землю, и устанавливаются
границы участков на местности /69/.
- (после выдачи свидетельства о праве собственности на землю) при отсутствии
чертежа границ земельного участка соответствующий комзем производит установление
границ земельного участка на местности, их оформление и выдачу копии чертежа
границ участка собственнику /70/
- (с момента подачи заявления) - местная администрация обязана принять
решение о перерегистрации земельного участка /71/;
С 29 октября 1993 г. (момента вступления в силу Указа от 27 октября 1993

стр. 1
(общее количество: 3)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>