<< Пред. стр.

стр. 161
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

только в форме хозяйственных обществ. Гражданское законодательство относит
к данной группе: общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной
ответственностью, открытые акционерные общества и закрытые акционерные общества.
Таким образом, кредитные организации не могут создаваться в форме товариществ,
производственных кооперативов и государственных и муниципальных предприятий.
Для хозяйственных обществ характерно то, что их участникам предоставлены
по отношению к обществу обязательственные права, а следовательно, хозяйственное
общество имеет имущество на праве собственности.
Наиболее распространенным видом кредитной организации является банк.
Помимо черт, характерных для всех кредитных организаций, он обладает и специфическими
особенностями.
Закон о банках дает перечень признаков, которые позволяют отграничить
банк от иных юридических лиц:
а) право на осуществление в совокупности таких банковских операций, как
привлечение во вклады денежных средств юридических и физических лиц, размещение
указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности,
платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических
лиц;
б) наличие выданной Банком России в установленном законом порядке лицензии
на совершение банковских операций.
В отличие от банка небанковская кредитная организация не вправе совершать
в совокупности все указанные операции, а может на основании лицензии проводить
лишь отдельные банковские операции. Банку России предоставлено право определять
совокупность банковских операций, которые может осуществлять небанковская
кредитная организация. В соответствии со ст. 36 Закона о банках привлекать
вклады физических лиц могут только банки, имеющие такое право в соответствии
с лицензией Банка России. Эта норма Закона о банках полностью соответствует
требованиям гражданского законодательства. Так, ст.835 ГК РФ устанавливает,
что право на привлечение денежных средств во вклады имеют банки, которым такое
право предоставлено в соответствии с разрешением (лицензией), выданной в порядке,
установленном в соответствии с законом.
Значит, небанковская кредитная организация не может осуществлять операции,
связанные с получением вкладов граждан, но может использовать вклады юридических
лиц. Эта возможность напрямую вытекает из нормы, установленной п.4 ст.834
ГК РФ. Там предусмотрено, что правила главы о банковском вкладе, относящиеся
к банкам, применяются также к другим кредитным организациям, принимающим в
соответствии с законом вклады (депозиты) от юридических лиц.
Закон РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР" указывал, что
иные кредитные организации могут выполнять отдельные банковские операции,
не устанавливая критериев, по которым можно было бы определить допустимую
совокупность банковских операций, которые может осуществлять кредитное учреждение.
Действующая редакция закона, как уже упоминалось, предоставляет право определения
совокупности банковских операций, которые может осуществлять небанковская
кредитная организация, Банку России.
Важное значение для уяснения правового статуса кредитной организации
имеет ст.5 Закона о банках, которая регулирует важные вопросы банковской деятельности.
Она содержит перечни банковских операций и сделок, которые могут осуществлять
кредитные организации, а также устанавливает принцип специальной правоспособности
кредитных организаций как юридических лиц.
Положения ст.5 Закона о банках существенно отличаются от норм аналогичной
статьи Закона РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР". Статья 5
названного Закона РСФСР не разграничивала понятия "банковские операции" и
"сделки". И с этой точки зрения не различались собственно банковские операции
(т.е. сделки, которые могут осуществлять только банки на основании лицензии
на совершение банковских операций) и иные сделки (такие как выдача поручительств,
факторинговые и лизинговые операции и др.), которые могли осуществлять как
банки, так и прочие юридические лица. Такое положение приводило к тому, что
при буквальном толковании закона совершение любой из сделок, указанных в ст.
5 Закона РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР", требовало наличия
лицензии Банка России.
Статья 5 действующего Закона о банках указывает на отличие банковских
операций от сделок. Часть 1 ст.5 содержит исчерпывающий перечень банковских
операций, а ч.2 ст.5 включает список сделок, которые могут осуществлять кредитные
организации помимо банковских операций. Сделки, названные в ч. 2 ст.5, могут
проводить и другие юридические лица. Причем в некоторых случаях, когда данные
сделки должны осуществляться на основании специального разрешения, лицензия
на совершение банковских операций предоставляет право на ведение такого рода
сделок (например, ст.825 ГК РФ устанавливает, что в качестве финансового агента
по договору финансирования под уступку права требования могут выступать банки
и иные кредитные организации, а также другие коммерческие организации, имеющие
разрешение (лицензию) на осуществление деятельности такого вида.).
Часть 3 ст.5 Закона о банках устанавливает, что кредитная организация
вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской
Федерации. Здесь имеются в виду сделки, которые направлены на обеспечение
деятельности кредитной организации (аренда здания, покупка оборудования и
т.д.).
Решение вопроса о том, какие "иные сделки" может осуществлять кредитная
организация, тесно связано с проблемой правоспособности кредитной организации
как юридического лица. Правоспособность юридического лица - это возможность
иметь гражданские права, т.е. выступать в гражданском обороте от своего имени.
Действующее гражданское законодательство применительно к коммерческим
организациям, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций,
предусмотренных законом, исходит из принципа их общей правоспособности. Принцип
общей правоспособности заключается в том, что коммерческая организация имеет
право осуществлять любые виды деятельности за исключением запрещенных законом
(п. 1 ст. 49 ГК РФ).
Однако из указанного принципа существуют исключения. Так, учредители
коммерческой организации вправе сами ограничить в учредительных документах
виды деятельности, которые может осуществлять данное юридическое лицо; на
некоторые виды деятельности необходимо получить лицензию. Исходя из смысла
п. 1 ст. 49 ГК РФ, в отношении некоторых видов юридических лиц может быть
сделано исключение из принципа общей правоспособности.
Такое ограничение принципа общей правоспособности, касающееся кредитных
организаций, содержит Закон о банках. Так, ч. 4 ст. 5 устанавливает для кредитных
организаций запрет на занятие производственной, торговой и страховой деятельностью.
Действующая редакция запретительной нормы нам представляется не совсем удачной.
Исходя из ее текста, можно сделать вывод о том, что перечень видов деятельности,
которыми запрещено заниматься кредитной организации, является исчерпывающим
и какими-либо другими видами деятельности кредитная организация может заниматься.
Однако это не так; кредитная организация не может заниматься ничем иным, кроме
осуществления банковских операций и сделок, разрешенных законом.
Наличие специальной правоспособности у кредитных организаций обусловливает
особенности применения законодательства о несостоятельности. Так, процедура
банкротства в отношении банка может быть возбуждена только после отзыва лицензии
на совершение банковских операций, а следовательно, в отношении банка не может
быть применена такая реорганизационная процедура, как внешнее управление,
так как она предполагает восстановление платежеспособности банка. Восстановление
платежеспособности банка возможно только посредством осуществления банковских
операций и сделок.
Специальная правоспособность кредитных организаций закрепляется в законе,
а также в учредительных документах кредитной организации. Так, ст. 10 Закона
о банках предусматривает, что устав кредитной организации помимо иных сведений
должен содержать исчерпывающий перечень осуществляемых банковских операций
и сделок. Таким образом, кредитные организации не имеют права заниматься какими-либо
иными видами деятельности, кроме определенных в учредительных документах.
Данное положение находит свое подтверждение и в судебной практике. Так,
п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что
коммерческие организации, в отношении которых законом предусмотрена специальная
правоспособность (банки, страховые организации и некоторые другие), не вправе
совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным
законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании
ст. 168 ГК РФ, т.е. как не соответствующие требованиям закона или нормативных
актов. Ничтожная сделка является таковой с момента ее совершения и не влечет
юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Закон о банках регламентирует вопросы правоспособности кредитных организаций
по осуществлению операций с ценными бумагами. В ст. 6 указано, что кредитные
организации могут осуществлять операции с ценными бумагами либо на основании
лицензии на совершение банковских операций, либо на основании специальной
лицензии. А Закон РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР" предусматривал,
что банки и иные кредитные организации могли осуществлять различные операции
с ценными бумагами на основании лицензии на совершение банковских операций.
Ранее действовавший закон содержал список операций с ценными бумагами, которые
могли осуществлять банки, в статье, определяющей перечень банковских операций
и сделок. В новой редакции Закона о банках правовое регулирование операций
с ценными бумагами составило самостоятельную норму.
На основании лицензии на совершение банковских операций банки могут:
а) проводить следующие операции: выпуск, покупку, продажу, учет, хранение
и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа,
с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады
и на банковские счета, с иными ценными бумагами, осуществление операций с
которыми не требует получения специальной лицензии в соответствии с федеральными
законами;
б) осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами
по договору с физическими и юридическими лицами. Следует заметить, что указанные
операции могут осуществляться только банками, о чем имеется прямое указание
в законе, следовательно, такая деятельность не разрешена небанковским кредитным
организациям. Существенные изменения внесены в порядок ведения кредитными
организациями профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг.
Статья 6 Закона о банках устанавливает, что такая деятельность на рынке
ценных бумаг осуществляется кредитными организациями в соответствии с федеральными
законами. Виды и порядок профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг
определяет Федеральный закон "О рынке ценных бумаг"3 (далее - Закон о рынке
ценных бумаг). Он гласит, что профессиональными участниками рынка ценных бумаг
являются юридические лица, в том числе кредитные организации, а также граждане
(физические лица), зарегистрированные в качестве предпринимателей, которые
осуществляют виды деятельности, указанные в гл. 2 Закона о рынке ценных бумаг.
Таким образом, данный акт прямо регламентирует деятельность кредитных организаций
в качестве профессиональных участников рынка ценных бумаг.
Кредитные организации могут осуществлять следующие виды профессиональной
деятельности:
1) брокерскую,
2) дилерскую,
3) депозитарную,
4) управление ценными бумагами,
5) определение взаимных обязательств (клиринг),
6) ведение реестра владельцев ценных бумаг.
Статья 10 Закона о рынке ценных бумаг определяет, что ведение реестра
владельцев ценных бумаг недопустимо совмещать с другими видами профессиональной
деятельности на рынке ценных бумаг; иные ограничения на совмещение видов деятельности
и операций с ценными бумагами устанавливаются Федеральной комиссией по рынку
ценных бумаг (далее - ФКЦБ).
Статья 52 Закона о рынке ценных бумаг устанавливает, что кредитные организации
имеют право осуществлять профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг
на основании лицензии на осуществление банковских операций в течение одного
года со дня вступления в силу данного акта. ФКЦБ вправе продлить указанный
срок до двух лет. Данный срок был продлен Комиссией до 1 января 1998 г. В
настоящее время кредитные организации могут осуществлять функции профессионального
участника рынка ценных бумаг на основании специальной лицензии.
Закон о рынке ценных бумаг предусматривает, что профессиональная деятельность
на рынке ценных бумаг подлежит лицензированию, которое осуществляется Федеральной
комиссией по рынку ценных бумаг. Последняя имеет право делегировать свои полномочия
по лицензированию другим органам. В настоящее время ФКЦБ делегировала свои
полномочия по лицензированию профессиональной деятельности на рынке ценных
бумах в отношении кредитных организаций Банку России. Данный вариант представляется
наиболее предпочтительным, так как необходим единый орган, осуществляющий
надзорные полномочия в отношении кредитных организаций.
Закон о банках содержит и иные положения, которые устанавливают специфику
правового статуса кредитных организаций. Так, в ст. 7 сказано, что фирменное
наименование кредитной организации помимо упоминания ее организационноправовой
формы должно содержать указание на характер деятельности этого юридического
лица посредством использования слов "банк" или "небанковская кредитная организация".
Причем иные юридические лица, у которых отсутствует лицензия на осуществление
банковских операций, не вправе в своем названии использовать данные термины.
Статья 11 Закона о банках вводит дополнительные требования относительно
распоряжения акционерами (участниками) принадлежащими им акциями (долями).
Так, приобретение в результате одной или нескольких сделок одним юридическим
или физическим лицом либо группой юридических и (или) физических лиц, связанных
между собой соглашением, либо группой юридических лиц, являющихся дочерними
или зависимыми по отношению друг к другу, более 5% акций (долей) кредитной
организации требует уведомления Банка России, более 20% - получения предварительного
согласия Банка России.
В той же ст. 11 указано, что учредители кредитной организации не могут
выходить из состава учредителей в течение трех первых лет деятельности кредитной
организации. Понятие "учредитель" обозначает участника банка, который выступил
в качестве инициатора создания кредитной организации. На наш взгляд, было
бы целесообразно добавить, что если кредитная организация оказывается в тяжелом
положении, то участники банка должны оказать ей финансовую помощь. Такая норма,
безусловно, способствовала бы повышению устойчивости как отдельной кредитной
организации, так и всей банковской системы в целом.

-----------------
1. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"
(с изм. и доп. от 13 июня 1996 г.).
2. Федеральный закон от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ "О внесении изменений
и дополнений в Закон РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР".
3. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг".

Начальник управления юридического
департамента Банка России И.А. Дубов



Приобретение и аренда офиса

В последнее время в нашей печати часто встречаются публикации, касающиеся
сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями,
которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве
офисных центров. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем,
которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому
вопросу не всегда безупречна. Мы попытаемся затронуть некоторые аспекты арендных
отношений, а также особенности отчуждения объектов нежилого фонда.
На правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например,
принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству;
к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. Следует,
однако, заранее оговориться, что правила регистрации сделок с недвижимостью
и перечень требуемых для этого документов в разных регионах России не вполне
совпадают, поэтому далее будет рассмотрен лишь порядок оформления, существующий
преимущественно в г. Москве в связи с особым правовым статусом столицы.
В порядке, предусмотренном законодательством о приватизации государственного
и муниципального имущества, объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые
помещения), относящиеся к собственности государства или муниципального образования,
могут быть переданы во владение граждан и юридических лиц. Указ Президента
РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 наделил полномочиями арендодателя такого имущества
Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным
имуществом и его территориальные агентства. Причем, согласно Указу, сфера
влияния Госкомимущества распространена не только на те объекты, которыми государство
или муниципальные образования обладают непосредственно, но и на недвижимое
имущество, закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Изложенное
закреплено также в постановлении Правительства Москвы1, согласно которому
Москомимущество уполномочено управлять и распоряжаться объектами городской
собственности "независимо от того, на чьем балансе они учитываются и на каких
правах" (п. 1.1. Положения). Думается, такую позицию вряд ли можно назвать
корректной по отношению к ст. 295 ГК: в перечне изложенных в статье полномочий
в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, отсутствует право
собственника распоряжаться имуществом, принадлежащим унитарному предприятию.
Следовательно, за пределами предоставленных полномочий комитеты по управлению
имуществом не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственным
и муниципальным предприятием на праве полного хозяйственного ведения без их
согласия и согласования с соответствующими министерствами и ведомствами РФ2.
В тех же случаях, когда предприятие не обеспечивает эффективного использования
либо сохранности закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества,
Госкомимущество РФ или соответствующие комитеты по управлению имуществом вправе
в порядке ст. 296 ГК изъять излишнее (не используемое либо используемое не
по назначению) имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
В свою очередь государственные и муниципальные предприятия, обладающие
имуществом на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться закрепленной
за ними недвижимостью только с согласия собственника или уполномоченного им
органа. Самостоятельно такие предприятия могут сдавать в аренду нежилые помещения
(здания) лишь по договорам, заключенным на срок не более одного года. Вместе
с тем предприятие может выступать в качестве арендодателя недвижимого имущества,
приобретенного им на доходы от предпринимательской деятельности, разрешенной
на основании учредительных документов.
Передача в аренду нежилых зданий (помещений), находящихся в государственной
собственности, происходит, как правило, на основании результатов открытого
конкурса или аукциона. Арендатором может стать любое юридическое или физическое
лицо. Информационное сообщение о проведении конкурса и выставляемых объектах
недвижимости публикуется в печати и специальных информационных бюллетенях
не позднее, чем за месяц до объявленной даты проведения мероприятия.
Для участия в таком конкурсе (аукционе) в качестве соискателя необходимо
подать заявку установленного образца с технико-экономическим обоснованием
предполагаемого использования помещения и перевести заявленную денежную сумму
(как правило, задаток в размере 10 % от начальной цены) на специальный счет
продавца в одном из уполномоченных банков.
Механизм проведения конкурсов или аукционов предусматривает ознакомление
заявителя в пункте приема заявок с информацией о предоставляемом в аренду
нежилом здании (помещении), а также об условиях, сроках и особенностях проведения
конкурса (аукциона).
По результатам сверки составляется протокол с информацией об участниках
конкурса (аукциона) с помощью сертифицированного программного обеспечения,
подготавливается проект протокола об итогах конкурса, который утверждает комиссия
из представителей соответствующего комитета по управлению имуществом. По итогам
аукциона через своих представителей комитет письменно уведомляет заявителей
о результатах их участия в конкурсе.
С требованиями о признании недействительными результатов конкурса (аукциона)
могут обращаться в суд не только его участники, но и лица, которым было отказано
в участии в конкурсе. При этом незаконный отказ в участии в конкурсе может
служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.
Следует обратить внимание на то, что конкурс или аукцион по продаже имущественных
прав является односторонней гражданско-правовой сделкой, порождающей право
победителя требовать заключения договора. Таким образом, споры о признании
недействительными результатов конкурсов и аукционов подведомственны арбитражному
суду на основании ст. 20 АПК, поскольку они являются экономическими спорами,
а не спорами в сфере управления3.
Неоднозначная ситуация складывается при проведении конкурса на право
заключения договора аренды нежилого помещения до истечения срока ранее заключенного
арендного договора, поскольку в этом случае затрагиваются права прежнего арендатора.
В условиях проведения такого конкурса должно быть указано, что новый договор
может быть заключен только после истечения срока действия предыдущего. Если
же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами,
но без данной оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании
конкурса (или его результата) недействительным.
Также при проведении подобного конкурса арендодатель должен поставить
в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем
договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.
Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель
уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе
обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с
ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При обоснованности
требований арендатора они подлежат удовлетворению.
В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний
арендатор может предъявить к арендодателю иск о возобновлении с ним договора
аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса,
с которым заключен договор. При подтверждении прав прежнего арендатора суд
производит замену арендатора, указывая об этом в своем решении4.
В отдельных случаях (например, в связи с реконструкцией или сносом зданий,
сооружений) нежилое помещение, находящееся в городской собственности, может
быть передано в аренду на основании распоряжения мэра, постановления Правительства
Москвы, распоряжения Москомимущества. Принятие указанных распорядительных
документов осуществляется при наличии согласования (визы) префектуры административного
округа. В документах должен быть указан арендатор (юридическое или физическое
лицо), описано конкретное нежилое помещение (общая площадь, этаж, номера помещений),
а также цель его использования.
Оформление договоров аренды нежилых помещений производится Управлением
оформления и регистрации документов и Управлением недвижимости при Москомимуществе
с обязательной записью заключения исполнителя (сотрудника Управления недвижимости),
в которой указываются размеры общей площади передаваемых помещений с расшифровкой
на основную и вспомогательную. Размер площади определяется на основании выписки
из БТИ, поэтажного плана с экспликацией и справки-расчета площадей балансодержателя.
Согласование договора аренды по действующим правилам осуществляется в Дирекции
единого заказчика по месту нахождения объекта нежилого фонда. Однако бывают
случаи, когда предприятие не может подписать предложенный проект договора,
поскольку супрефекты муниципальных округов требуют включения в него таких
условий, как реконструкция здания, благоустройство территории и др. Подобные
требования незаконны, что подтверждается ст. 18 постановления Правительства
г. Москвы от 16 сентября 1993 г. N 868: "при оформлении договоров аренды и
купли-продажи зданий, сооружений и помещений запрещается применять дополнительные
платежи или иные имущественные требования сверх установленных настоящим положением".
Фактическая передача нежилого помещения в аренду осуществляется после
оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными
лицами (балансодержателем и арендатором) оформляется акт приемки-передачи
имущества, утверждаемый Москомимуществом и его территориальным агентством.
Для оформления Свидетельства в Москомимущество представляются документы,
обосновывающие просьбу заявителя о выдаче Свидетельства (распорядительный
документ, решение конкурсной или аукционной комиссии, ранее имевшийся договор
или контракт на право владения).
Полезно иметь в виду, что (согласно ст. 22 названного Постановления N
868) установлена ответственность Москомимущества перед предпринимателями в
случае нарушения им договоров и сроков оформления необходимых документов.
Как правило, размер арендной платы за нежилые здания (помещения), сдаваемые
в аренду на территории России, устанавливается с помощью соответствующей методики,
утвержденной Госкомимуществом5, однако она носит рекомендательный характер,
и в каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения)
определяется в договоре аренды индивидуально в зависимости от территориального
расположения и характеристики предлагаемого помещения.
Сдача помещений в субаренду или безвозмездное пользование, а также внесение
арендных прав в уставный капитал другого юридического лица допускаются лишь
с согласия Москомимущества. При этом плата за помещения, сдаваемые в субаренду,
не должна превышать платы, взимаемой по договору аренды6. В этой связи вызывает
некоторое недоумение требование Москомимущества (которое в ряде случаев напрямую
заключает договор субаренды, минуя арендатора) об установлении ставки субарендной
платы за помещение, превышающей сумму арендной платы. В таких случаях остается
лишь пожелать субарендаторам при ознакомлении с предлагаемым проектом договора
настаивать (в порядке ч.1 ст. 618 ГК РФ) на сохранении договора субаренды
в случае прекращения арендных отношений.
В случае нарушения арендатором положений договора (например, предоставление
субаренды без соответствующего оформления и проч.) арендная плата может быть
увеличена в разовом порядке до пятикратного размера.
Задержка поступлений по арендной плате и коммунальным услугам в полном
объеме на срок более трех месяцев является основанием для расторжения Москомимуществом
договора аренды в одностороннем порядке.
Порядок заключения и оформления договора аренды нежилого помещения, в
котором сторонами выступают частные лица, детально регламентируется гл. 34
ГК РФ. Такой договор должен содержать все существенные условия, названные
в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых
по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В целях защиты
прав арендатора установлено, что переход права собственности (хозяйственного
ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому
лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст.
617 ГК РФ). Однако здесь важно соблюсти требование ст. 609 ГК об обязательной
государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного
на срок более одного года, под страхом признания его недействительным.
Для государственной регистрации такого договора в Москомимущество должны
быть представлены следующие документы:
1) заявление о регистрации, подаваемое на имя заместителя председателя
Москомимущества;
2) копия договора аренды (заверенная нотариально);
3) выписка из паспорта БТИ со сроком давности не более одного года;
4) копия Свидетельства о внесении в реестр собственников.
Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности
лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством
РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность
сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков
под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом
владении, строго ограничен. Согласно Государственной программе приватизации
государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента
от 22 июля 1994 г. N 1535, к таковым относятся:
1) физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных
государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального)

<< Пред. стр.

стр. 161
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>