<< Пред. стр.

стр. 56
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>


1. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен вопросам признания прав на
недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998г.-
момента вступления Закона в силу.
Суть его сводится к следующему:
а) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Федерального
закона в силу и прошедшие государственную регистрацию по правилам, предусмотренным
ранее субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями, а
также сама государственная регистрация, осуществлявшаяся в отдельных субъектах
Федерации и муниципальных образованиях, признаются юридически действительными.
Дело в том, что еще до принятия Федерального закона в отдельных субъектах
Российской Федерации либо крупных муниципальных образованиях сложилась собственная
система органов, осуществлявших регистрацию сделок с недвижимостью и прав
на нее. Ее отличали два признака: 1) в основе такой системы, как правило,
лежали нормативные акты субъектов Российской Федерации, а порой и муниципальных
образований (например, в крупных городах). В отдельных случаях государственная
регистрация прав на недвижимость либо сделок с ней осуществлялась в субъектах
Российской Федерации, но на основе федерального законодательства. Такая система
сложилась, например, в области регистрации вещных прав на земельные участки;
2) подобная регистрация осуществлялась от лица государства.
Наиболее сбалансированной в этом плане можно считать систему органов,
осуществлявших государственную регистрацию в г. Москве. Она сводилась к следующему:
регистрацию сделок с жилыми помещениями, включая залог этих помещений, здесь
проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; сделок и прав (включая
залог) со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями - Москомимущество;
регистрацию прав и сделок с земельными участками - Москомзем; регистрацию
прав на гаражи - Бюро технической инвентаризации г. Москвы.
Подобная система органов по регистрации прав на недвижимость существовала
и в других субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях. Права
на недвижимость, зарегистрированные ранее указанными органами, признаются
Законом действительными;
б) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Закона в силу,
но не прошедшие государственной регистрации, также признаются законом действительными.
Причины, по которым эти права не были зарегистрированы, различны. Так,
не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации. В большинстве субъектов
Федерации не осуществлялась регистрация сделок с гаражами, в Российской Федерации
в целом не проводилась государственная регистрация внесения объектов недвижимости
в уставный капитал акционерных обществ, созданных в процессе приватизации,
и т. д.
Государственная регистрация этих прав по правилам, установленным Законом,
может производиться исключительно по желанию правообладателей, т. е. добровольно.
2. Вслед за признанием прав, возникших до вступления Федерального закона
в силу, п.2 комментируемой статьи содержит правило о том, что всякая государственная
регистрация ограничения (обременения) либо иной сделки с недвижимостью, совершаемая
после 31 января 1998г., требует регистрации ранее возникших прав, но уже по
правилам, предусмотренным Законом.
Именно вокруг применения этого пункта возникают основные вопросы на практике.
Их можно свести к следующим:
а) поскольку сама статья сформулирована недостаточно четко, некоторое
время оставалось неясным, следует ли под регистрацией ограничения (обременения)
или иной сделки с недвижимостью понимать все сделки по распоряжению недвижимостью,
совершаемые после 31 января 1998г., либо речь идет только о сделках, ограничивающих
(обременяющих) право собственности или иное вещное право (для сравнения см.
абз.3 п.2 ст.13 Закона).
В п.4 Информационного письма Минюста России от 27 августа 1998г. N 5832-ПК
высказано мнение о том, что под иными сделками в данном случае следует понимать
все сделки с недвижимостью, совершаемые после 31 января 1998г., включая и
те, что направлены на отчуждение права собственности и иных вещных прав на
недвижимость.
Думается, что такая позиция является правильной, поскольку не противоречит
Закону и исходит из единообразия совершения всех регистрационных действий
после 31 января 1998г.;
б) другая проблема - определение правильного соотношения между собой
пп. 1 и 2 комментируемой статьи, поскольку, на первый взгляд, может сложиться
впечатление, что между ними существует противоречие.
С одной стороны, согласно п. 1 комментируемой статьи права, возникшие
у соответствующего субъекта до вступления закона в силу, признаются юридически
действительными. С другой, в соответствии с п. 2 данной статьи лицо, прежде
чем совершить сделку с недвижимостью после 31 января 1998г., обязано зарегистрировать
ранее возникшее право. Это означает необходимость пройти повторную государственную
регистрацию, что во многом несовместимо с понятием признания ранее возникшего
права.
Однако данное противоречие вполне устранимо, если попытаться применять
положения п. 2 комментируемой статьи, а также абз.3 п.2 ст.13 без отрыва от
содержания п. 1 ст. 6. Большое практическое значение при этом приобретает
содержание абз.2 п.1 ст.6, признающего действительной государственную регистрацию,
осуществляемую ранее в отдельных субъектах Российской Федерации либо муниципальных
образованиях. С учетом сказанного все ранее возникшие права на недвижимость,
чья действительность признана Законом, вновь должны быть поделены на две группы:
прошедшие и не прошедшие государственную регистрацию до 31 января 1998г.
3. Применительно к тем из них, которые прошли государственную регистрацию
в субъектах Российской Федерации либо муниципальных образованиях, есть основания
считать, что владельцы этих прав требования ст.131 ГК об обязательной регистрации
прав на недвижимость либо сделок с ней исполнили.
Поэтому учреждения юстиции по регистрации прав отказать зарегистрировать
указанные права либо уклониться от их регистрации не вправе. От правообладателя
в этом случае требуется лишь представить в регистрирующий орган оригинал правоустанавливающего
документа (договора, свидетельства о наследстве и т. п.) либо копию акта органа
государственной власти или местного самоуправления с отметкой о государственной
регистрации права либо сделки с недвижимостью, совершенной ранее.
Такая государственная регистрация должна осуществляться одновременно
с регистрацией перехода, прекращения либо ограничения (обременения) прав на
недвижимость, возникших после 31 января 1998г. Она носит "усеченный" характер,
не включает в себя все этапы (стадии) государственной регистрации, предусмотренные
п.1 ст.13 Закона, и сводится к внесению записей в подразделы I и II Единого
государственного реестра прав об объекте недвижимости, а также о праве собственности
(ином вещном праве). Целесообразно, чтобы плата за ее проведение не взималась.
По пути признания незаконными требований регистрирующих органов пройти
государственную регистрацию после 31 января 1998г. вновь идет и судебная практика.
Так, гр-ка М. обратилась с жалобой на действия начальника представительства
Московской областной регистрационной палаты об отказе в регистрации прав по
договору мены квартир, заключенному в марте 1998г. Основанием для отказа послужил
тот факт, что один из участников сделки, приобретший право собственности на
отчуждаемую квартиру в феврале 1997г. и зарегистрировавший его ранее в БТИ,
как того требовало законодательство Московской области, от регистрации этого
права по новому закону отказался.
С учетом обстоятельств дела Волоколамский районный суд Московской области
жалобу гр-ки М. удовлетворил, обязав представительство Московской областной
регистрационной палаты провести государственную регистрацию прав по договору
мены. Суд счел требования регистрирующего органа о проведении повторной государственной
регистрации в полном объеме незаконными, нарушающими п.1 ст.6 и ст.20 Закона,
ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ.
4. Как уже отмечалось, учреждение юстиции по регистрации прав отказать
либо уклониться от государственной регистрации права, возникшего до вступления
Федерального закона в силу и зарегистрированного в установленном ранее порядке,
не может. Это, однако, не означает, что государственный регистратор при наличии
достаточных оснований считать проведенную ранее регистрацию недействительной,
не может предпринять определенные меры для признания ее таковой.
Поскольку ни п.3 ст.9 Закона, ни пп.9 и 10 Примерного положения об учреждении
юстиции по государственной регистрации прав регистрирующим органам возможность
непосредственного обращения в суд с подобным иском не предоставлена, регистратор
после внесения соответствующих записей в реестр должен обратиться с заявлением
в органы прокуратуры.
Прокурор, руководствуясь ст. 12 и 13 ГК, ст.41 ГПК РСФСР и 41 АПК РФ,
вправе обратиться в соответствующий суд с иском о признании ранее проведенной
государственной регистрации, а возможно и оснований для такой регистрации
(сделок, свидетельств и т. п.), недействительными. При этом прокурором может
быть заявлено ходатайство об обеспечении иска в виде наложения ареста на спорное
имущество либо запрещения заключать сделки с этим имуществом.
Если иск будет судом удовлетворен, запись о прекращении ранее зарегистрированного
права вносится на основании решения суда (ст.28 Закона) в соответствии с требованиями
раздела VI Единого государственного реестра прав.
5. При решении вопроса о том, как следует поступать с правами на недвижимость,
которые признаны Законом действительными, но зарегистрированы не были, необходимо
руководствоваться следующим.
На наш взгляд, признание данных прав юридически действительными означает
признание их таковыми в "статическом" состоянии, т. е. в положении, когда
лицо правами пользуется, не намереваясь их отчуждать. В этом случае никто
не вправе понудить правообладателя зарегистрировать право либо признать его
недействительным только на том основании, что оно не было зарегистрировано.
Однако это обстоятельство вовсе не исключает необходимости соблюдать требования
ст.131 ГК и ст.4 Закона об обязательной государственной регистрации всех сделок
с недвижимостью либо прав на нее. Более того, указание на то, что такие права
могут и должны быть зарегистрированы, содержатся как в п.1 комментируемой
статьи, так и в п.2.
Поэтому если обладатель этого права обратится в учреждение юстиции с
заявлением о его регистрации (как в связи с необходимостью совершить новую
сделку, так и без таковой), государственная регистрация проводится в полном
объеме с учетом требований ст.13-21 Закона.
Государственная регистрация, проводимая в связи с необходимостью совершить
новую сделку, должна осуществляться в процессе (одновременно) с регистрацией
возникновения, перехода, прекращения либо ограничения (обременения) прав на
недвижимое имущество, возникших после 31 января 1998г.
При этом целесообразно, чтобы совокупный размер платы за государственную
регистрацию ранее возникших прав, а также прав, регистрируемых вновь, не превышал
размера максимальной платы, предусмотренной п.1 постановления Правительства
Российской Федерации от 26 февраля 1998г. N 248 (пп.4 и 6 Информационного
письма Минюста России от 27августа 1998г. N 5832-ПК). В этом же письме содержится
рекомендация субъектам Российской Федерации освобождать обладателей прав,
возникших до введения Закона в действие, от платы за их регистрацию вовсе.
6. В соответствии с п.2 ст.33 Закона система учреждений юстиции по регистрации
прав создается субъектами Российской Федерации и должна быть завершена к 1
января 2000 г. В настоящее время учреждения юстиции созданы в большинстве
субъектов Российской Федерации.
В связи с тем, что они существуют еще не во всех субъектах Федерации,
на практике возник вопрос, кто вправе осуществлять государственную регистрацию
до их создания.
Согласно ст.32 Закона субъекты Российской Федерации в процессе поэтапного
создания учреждений юстиции по регистрации прав должны проводить необходимые
структурные и функциональные преобразования и использовать для государственной
регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или
иных прав и учет объектов недвижимого имущества.
Представляется, что органам государственной власти субъектов Российской
Федерации целесообразно решить вопросы, связанные с осуществлением государственной
регистрации прав, т.е. "поименовать" органы, которые до введения в действие
Закона осуществляли регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого
имущества и впредь до создания учреждений юстиции будут осуществлять государственную
регистрацию и далее, но в соответствии с Законом. Под соблюдением требований
о регистрации, предъявляемых Законом, следует понимать требования о процедуре
и этапах госрегистрации, а также о необходимости ведения Единого государственного
реестра прав указанными органами (п.1 ст.33 Закона, п.4 постановления Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219).
Применительно к государственной регистрации прав на земельные участки
данный вопрос решен в нормативном порядке Указом Президента Российской Федерации
от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых
актов Президента Российской Федерации". // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651.
Согласно п.3 Указа до начала проведения учреждениями юстиции государственной
регистрации сделок с земельными участками в соответствии с требованиями Закона
сохраняет силу ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности
на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения
или бессрочного (постоянного) пользования землей. Их выдача прекращается только
после того, как учреждения юстиции в конкретном субъекте Российской Федерации
начинают проводить государственную регистрацию прав и сделок с земельными
участками.
7. С введением в действие Закона при его применении наиболее часто возникает
вопрос о необходимости (или отсутствии таковой) нотариального удостоверения
сделок с недвижимостью.
В отдельных случаях органы и организации, которые до создания учреждений
юстиции осуществляют регистрацию прав на недвижимость в субъектах Федерации,
отказывают в приеме документов на государственную регистрацию по тем основаниям,
что договор составлен в простой письменной форме. В некоторых субъектах Федерации
приняты нормативные акты о сохранении обязательной нотариальной формы сделок
впредь до создания системы органов государственной регистрации прав на недвижимость.
Подобные требования противоречат действующему законодательству, в частности,
ст.7 Вводного закона к части второй ГК и самому ГК. В соответствии с указанной
статьей правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных
ст.550 (продажа недвижимости), ст.560 (продажа предприятия) и ст.574 (дарение
недвижимости), сохраняли силу впредь до введения в действие Закона.
С 31 января 1998г.- момента вступления Закона в силу- требования ст.7
Вводного закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров в указанных
трех случаях свою силу утратили. На практике это означает, что начиная с этой
даты стороны указанных договоров, а также всех иных сделок с недвижимостью
вправе не придавать им нотариальную форму. Соответственно отказ регистрирующих
органов принять по этим основаниям документы на государственную регистрацию
либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы в судебном порядке (п.5
ст.2 Закона).
Из общего правила существует ряд исключений. Согласно ст.163 ГК нотариальное
удостоверение сделок является обязательным в следующих случаях:
а) случаях, указанных в законе. Применительно к недвижимости это договор
залога недвижимости (ипотека) (п.2 ст.339 и ст.349 ГК); договор ренты (ст.584
ГК); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК).
Требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью
могут присутствовать и в других законах;
б) в случае, когда стороны своим соглашением договорятся о придании сделке
нотариальной формы, даже если это и не требуется по закону.
В подобной ситуации отказ регистрирующего органа принять документы на
регистрацию в связи с несоблюдением сторонами (одной из сторон) нотариальной
формы сделки является правомерным (п.1 ст.18 Закона).
8. Практика проведения после 31 января 1998г. государственной регистрации
прав и сделок с недвижимостью, оформленных нотариально, выявила ряд сложных
вопросов, требующих своего решения.
Один из них вызван расхождениями, имеющимися между сложившейся практикой
ведения делопроизводства нотариусами, и требованиями, предъявляемым к документам
Законом.
В соответствии со ст.9 Основ законодательства Российской Федерации о
нотариате порядок ведения делопроизводства в органах нотариата устанавливается
совместно Минюстом России и Федеральной нотариальной палатой. Впредь до принятия
нового правового акта данный порядок регулируется Инструкцией о порядке совершения
нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной
приказом Минюста РСФСР от 6января 1987г. N 01/16-01.
Согласно п.26 Инструкции часть документов, на основании которых совершаются
нотариальные действия, должны сохраняться у нотариуса и приобщаться к экземпляру
правоустанавливающего документа (договору, свидетельству и т. п.), оставляемому
в нотариальной конторе.
В то же время в соответствии с п.5 ст.18 Закона документы, представляемые
на государственную регистрацию, должны быть в двух экземплярах, один из которых
подлинный. Причем по смыслу п.2 ст.16 Закона речь идет о всех документах,
необходимых для регистрации (п. 2 ст. 16 Закона). Таким образом, правообладатель
нередко оказывается в ситуации, когда в ответ на требование государственного
регистратора предъявить ему подлинники, он вынужден заявить, что часть из
них (справки из БТИ, выписки из лицевого счета и т. п.) оставлены в нотариальной
конторе.
Представляется, что практика ведения делопроизводства в нотариальных
конторах нуждается в соответствующих изменениях. Их необходимо внести хотя
бы потому, что требования, содержащиеся в Федеральном законе, являются требованиями
закона, а не подзаконного нормативного акта; Закон является актом более поздним,
чем Основы законодательства о нотариате, не говоря уже об Инструкции от 6
января 1987г.; Закон разработан и принят в развитие ст.130 и 131 ГК, которые
ввели новую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, заменившую собой систему обязательного нотариального удостоверения
сделок с недвижимым имуществом, существовавшую ранее (для сравнения см. п.7
Вводного закона к части второй ГК).
С учетом изложенного следует признать, что и совершение нотариальных
действий, и проведение государственной регистрации прав на недвижимость представляют
собой самостоятельные юридически значимые действия. Правообладатель, исходя
из характера обоих, обязан представлять оригиналы соответствующих документов
и нотариусу, и в учреждение юстиции.
Однако в противовес практике, существовавшей ранее, нотариус с целью
защиты прав заявителя обязан вернуть последнему оригиналы тех документов,
которые понадобятся для государственной регистрации. Такая практика предусмотрена
в том же п.26 Инструкции, но в отношении отдельных документов - государственного
акта на право пользования землей, документов, удостоверяющих право собственности
граждан на жилой дом и т. п. На наш взгляд, какие-либо основания, препятствующие
ее распространению на другие документы, отсутствуют. При этом на экземпляре
правоустанавливающего документа, оставляемого у нотариуса, должна быть сделана
отметка, какие документы были заявителем представлены.
9. Вывод о том, что действия нотариуса по оформлению сделок или прав
на недвижимость и государственная регистрация таких сделок и прав являются
самостоятельными юридическими действиями, позволяет дать ответ на другой вопрос
- о пределах правовой экспертизы и проверки законности сделки, совершаемой
в нотариальном порядке.
Так, при рассмотрении одного из дел кассационной инстанцией областного
суда было принято решение о том, что в этом случае "...правовая экспертиза
и проверка законности сделки должны ограничиваться лишь проверкой прав нотариуса.
Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил
сделку, является перепроверкой действий нотариуса, что в соответствии с гл.11
Федерального закона к компетенции учреждений юстиции не относится".
С подобным выводом согласиться нельзя. Безусловно, государственный регистратор
при проведении регистрации прав, возникающих из сделок либо иных юридических
фактов, оформляемых нотариально, вправе уделять меньшее внимание достоверности
представленных на регистрацию документов. Ведь подобные действия уже были
произведены его коллегой-нотариусом.
Однако ни ст.13 Закона, устанавливающая порядок и этапы проведения госрегистрации,
ни ст.18, предъявляющая требования к документам, подаваемым на регистрацию,
ни ст.31, содержащая нормы об ответственности за достоверность регистрации,
не содержат положений, вводящих "льготный" режим для сделок и прав, прошедших
проверку у нотариуса. Поэтому последовательность и порядок проведения государственной
регистрации, предусмотренные ст.13-21 Закона, не могут быть нарушены и в данном
случае.
10. В соответствии с п.1 ст.234 ГК РФ право собственности на недвижимое
имущество у лица, приобретшего имущество в силу приобретательной давности,
возникает с момента государственной регистрации права. Для недвижимого имущества
срок приобретательной давности, т. е. давности добросовестного, открытого
и непрерывного владения этим имуществом как своим собственным, составляет
15 лет. При этом согласно п.3 комментируемой статьи право собственности на
недвижимое имущество подлежит государственной регистрации только после установления
факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.
По-видимому, в данном случае имеется в виду судебный порядок установления
факта, имеющего юридическое значение. Применительно к делам, рассматриваемым
в судах общей юрисдикции, данный порядок предусмотрен гл.27 ГПК РСФСР, согласно
которой заявление об установлении факта рассматривается в рамках особого производства.
В соответствии со ст.249 ГПК РСФСР заявление об установлении факта приобретательной
давности должно быть подано по месту нахождения того недвижимого имущества,
в отношении которого данный факт устанавливается. Заявитель должен доказать
с помощью документов, свидетельских показаний и иных доказательств факт добросовестного,
открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным
на протяжении пятнадцати лет. Одновременно по правилам ГПК РСФСР он должен
представить доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем
в ином, нежели судебный, порядке надлежащие документы, удостоверяющие факт
приобретательной давности.
По результатам рассмотрения дела судом выносится решение об установлении
факта приобретательной давности, которое в соответствии со ст.251 ГПК РСФСР,
п.3 ст.6 и п.1 ст.28 Закона служит основанием для проведения государственной
регистрации права собственности на недвижимое имущество заявителя.
Порядок установления фактов, имеющих юридическое значение в арбитражных
судах, предусмотрен ст. 144, 102 и другими АПК РФ. Более подробно он изложен
в п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 31 октября 1996г. N 13 "О применении
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении
дел в суде первой инстанции". // Вестник ВАС РФ. 1997. N 1. С. 23-24.
При этом как для судебных органов, так и органов, осуществляющих государственную
регистрацию прав на недвижимость, большое практическое значение имеют следующие
положения:
1) право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть
как на бесхозяйное недвижимое имущество в случаях, предусмотренных п.3 ст.225
ГК, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу
(ст.234 ГК);
2) в соответствии с п.4 ст.234 ГК течение срока приобретательной давности
в отношении недвижимого имущества, находящегося у лица, из владения которого
оно могло быть истребовано в соответствии со ст.301 и 305 ГК, начинается не
ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Поскольку с момента введения в действие Закона СССР "О собственности
в СССР" (1июля 1990г.) положения ст.90 ГК РСФСР 1964г. о нераспространении
исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного
имущества из чужого незаконного владения свою силу утратили, при применении
п.4 ст.234 ГК в отношении государственного имущества с этого момента действуют
общие нормы об исчислении срока исковой давности (п.17 постановления Пленума
ВАС РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". //
Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С.19.);
3) нормы о приобретательной давности неприменимы, если владение недвижимым
имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах
(аренда, хранение, безвозмездное пользование и т. п.) либо было закреплено
за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
4) если при рассмотрении дела об установлении факта приобретательной
давности физическим или юридическим лицом будет заявлен спор о праве собственности
на недвижимое имущество либо сам суд придет к выводу, что установление факта
связано с необходимостью разрешения спора о праве, поданное заявление оставляется
без рассмотрения (ст.221 ГПК РСФСР, п.8 ст.87 АПК РФ).
В этом случае отсутствие государственной регистрации права собственности
на недвижимое имущество не является препятствием для обращения заинтересованного
лица в суд с иском о признании права собственности на недвижимость в силу
приобретательной давности (ст.11, 12 ГК).
Решение суда по иску о признании права собственности является основанием
для проведения учреждением юстиции государственной регистрации права собственности
на недвижимость (п.1 ст.28 Закона, п.19 постановления Пленума ВАС РФ от 25
февраля 1998г. N 8).

Комментарий к статье 7

1. В статье 7 Закона закреплен один из принципов государственной регистрации
прав на недвижимость - открытость сведений о регистрации. // О принципах государственной
регистрации см.: Крашенинников П. В. Выступление на семинаре-совещании "Вопросы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //
Бюллетень Минюста России. 1998. N 1. С.53; Законодательство о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный
комментарий П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1998. С. 17.
Этот же принцип иногда именуют принципом гласности (см., например: Гражданское
право: Часть 1: С. 176). М. И. Брагинский указывает, что один из обязательных
элементов системы государственной регистрации составляет ее публичность, а
смысл последней - в открытом характере регистрации (Брагинский М. И. Комментарий
к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним". М., 1998. С. 21).
В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", когда речь идет
об имеющейся у любого лица возможности получить сведения о том, имеется ли
регистрационная запись об ипотеке, говорится о публичном характере ипотеки
(ст.26) (см.: СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400).
Встречается иное понимание публичности: "...Всякий акт, долженствующий
иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление
залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и
только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц,
для публики. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов
на недвижимость (или иначе - принцип внесения)" (Покровский И. А. Основные
проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200).
В этой связи уместно напомнить, что уже в древности люди стремились к
тому, чтобы устанавливались какие-то внешние знаки, которые свидетельствовали
бы о существовании прав. Этим право укреплялось и, кроме того, благодаря наличию
внешних знаков о существовании прав становилось известно широкому кругу лиц
(последнее, впрочем, также способствовало упрочению прав). // См.: Мейер Д.
И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 252-253; Покровский
И. А. Указ. соч. С. 201; Пахман С. В. Обычное гражданское право в России.
СПб., 1877. С. 47-52.
Рассматривая содержание указанного принципа, следует иметь в виду, что
система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась
благодаря развитию залоговых отношений. Лицо, представляющее кредит под залог
недвижимости (а именно недвижимость - наиболее привлекательный предмет залога),
должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, представляемом
в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут и т. д.).
Для удовлетворения этой потребности в конце XVIII в. в Европе возникает институт
ипотечных книг: залоговое право на недвижимость возникает, если оно записано
в особые книги, которые ведут официальные учреждения. Информация, содержащаяся

<< Пред. стр.

стр. 56
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>