<< Пред. стр.

стр. 58
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

с 3 июня и истекает 12 июня. Поскольку 12 июня является нерабочим днем, последним
днем срока для предоставления информации правообладателю (и учреждению юстиции)
считается 13 июня.
6. Организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации
прав на объекты недвижимого имущества, предоставляют такие сведения правообладателям
и учреждениям юстиции бесплатно или за плату.
Говоря о взимании платы за информацию, следует иметь в виду два обстоятельства.
С одной стороны, указанные организации не могут самостоятельно (в одностороннем
порядке) устанавливать плату. Ее размер должен быть согласован с органами
государственной власти субъектов Российский Федерации. По-видимому, одновременно
могут быть согласованы порядок, сроки и формы внесения платы.
С другой стороны, органы государственной власти субъектов Российской
Федерации также не могут своими актами (в одностороннем порядке) установить
размеры, порядок и формы платы за предоставление информации в соответствии
с п.3 ст.8 Закона. Должен быть акт организации, располагающей сведениями,
необходимыми для государственной регистрации прав, согласованный с органом
государственной власти области, края и т. п.
Очевидно, упоминание о взимании платы относится прежде всего к случаям
предоставления информации правообладателям. Учреждению юстиции по регистрации
недвижимого имущества информация, необходимая для государственной регистрации
прав, по общему правилу, должна предоставляться бесплатно. Во всяком случае
нет оснований взимать плату с учреждений юстиции при предоставлении им информации
субъектами, которым регистрирующий орган безвозмездно предоставляет сведения
о зарегистрированных правах (см. п.3 комментария к ст.8 Закона).
Недопустим отказ организации, имеющей сведения, необходимые для государственной
регистрации прав, в предоставлении таких сведений со ссылкой на то, что не
согласован размер платы за информацию (организация не обращалась за согласованием;
было такое обращение, но орган государственной власти не согласился с установлением
платы, полагая, что сведения должны предоставляться безвозмездно, либо не
согласился с размером, порядком, сроками или формой внесения платы и т. д.).
Нельзя отказать, ссылаясь на отсутствие механизма реализации прав учреждений
юстиции и правообладателей на получение информации и т. д. Также нельзя со
ссылкой на эти обстоятельства просрочить исполнение обязанности предоставить
информацию либо отсрочить ее исполнение до момента согласования платы с органом
государственной власти Российской Федерации.
Поскольку в установлении платы за информацию заинтересована организация,
имеющая сведения, необходимые для государственной регистрации прав, она должна
проявить соответствующую инициативу и согласовать свое решение с указанным
органом государственной власти. Если это не сделано, информация должна быть
предоставлена бесплатно. Особого механизма реализации прав учреждений юстиции
и правообладателей не требуется. Нет необходимости в принятии актов каких-либо
органов, обязывающих организации, имеющих информацию, сообщать ее учреждению
юстиции и правообладателю. Не имеет юридического значения наличие или отсутствие
в учредительных документах данной организации указания о том, что она должна
предоставлять сведения, необходимые для государственной регистрации прав,
и т. д. Такая обязанность предусмотрена Законом (п.3 ст.8).
7. Неисполнение обязанностей, предусмотренных ст. 8 Закона, влечет ответственность.
(Об ответственности учреждений юстиции по регистрации прав и организаций по
учету объектов недвижимого имущества см. ст.31 и комментарий к ней). Другие
организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации
прав на объекты недвижимого имущества, в случае неисполнения обязанности,
установленной п. 3 ст. 8, или ненадлежащего исполнения данной обязанности
(просрочка исполнения, неполнота информации, ее искажение и т. п.) несут ответственность
по правилам, установленным гражданским законодательством. Общие положения
о гражданско-правовой ответственности см. в п.9 комментария к ст.7.

ГлаваII
Органы в системе государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним

Комментарий к статье 9

1. Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним достаточно сложна и сегодня весьма далека до окончательного
формирования.
По нашему мнению, следует условно разделить органы, осуществляющие регистрацию
прав на недвижимость, на те, которые осуществляют регистрацию до и после создания
учреждений юстиции по регистрации прав.
Первоначально рассмотрим органы, которые осуществляют регистрацию до
создания учреждений юстиции (в переходный период). К числу органов, осуществляющих
регистрацию прав на недвижимость в жилищной сфере, в большинстве субъектов
Российской Федерации относятся органы технической инвентаризации (БТИ). В
Москве такими полномочиями наделен Комитет муниципального жилья Правительства
г. Москвы.
Регистрацию прав на земельные участки осуществляют органы по землеустройству.
В некоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществляют
органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом (например,
в Москве).
По существу технические органы до создания соответствующих учреждений
должны осуществлять в том числе и юридически значимые действия.
До создания субъектами Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации
прав координацию на федеральном уровне вышеназванных органов осуществляют,
соответственно, Государственный комитет Российской Федерации по строительству,
Государственный земельный комитет Российской Федерации, Министерство государственного
имущества Российской Федерации.
2. Система органов, действующих после создания учреждений юстиции по
регистрации прав, дается в комментируемом Законе.
Законодатель предложил трехуровневую систему управления процессом государственной
регистрации прав на недвижимость:
Регион - Учреждение юстиции - Минюст.
Во-первых, порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации
прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации
по согласованию с Министерством юстиции Российской Федерации. Кроме того,
субъекты Федерации утверждают региональную программу поэтапного развития государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливают плату
за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на
недвижимое имущество, а также осуществляют другие полномочия.
Во-вторых, к компетенции учреждений юстиции, которые непосредственно
занимаются государственной регистрацией, относятся: проверка действительности
поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего
документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных
и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав и сделок; выдача
документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации
о зарегистрированных правах и некоторые другие полномочия.
В-третьих, Министерство юстиции Российской Федерации осуществляет как
кадровую политику (назначение и освобождение от должности регистратора прав,
обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации
прав и др.), так и нормативно-контрольные полномочия (координация работ по
созданию учреждений юстиции, правовой контроль за их деятельностью, разработка
методических материалов и др.) (Подробнее см. ст.10 и комментарий к ней).
Первоначально в целях взаимодействия органов, осуществляющих государственную
регистрацию прав на недвижимость, и органов, осуществляющих учет отдельных
объектов недвижимости, постановлением Правительства Российской Федерации от
1 ноября 1997г. "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"". // См.: Постановление
Правительства Российской Федерации от 21 февраля 1998г. N 238 "Об утверждении
Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных
с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету
объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 9. Ст.1115./ была
образована Межведомственная комиссия по разработке мероприятий, связанных
с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету
объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав
на недвижимое имущество. Комиссия координировала работу различных органов,
чья деятельность тем или иным образом связана с недвижимостью. Однако после
того, как во многих субъектах Федерации были созданы аналогичные региональные
комиссии, Межведомственная комиссия была упразднена.
3. Отдельно следует сказать о порядке создания и принципах размещения
учреждений юстиции по регистрации прав. Как уже указывалось, порядок создания
и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции
субъекта Российской Федерации. Как правило, руководители (президенты, губернаторы
и др.) субъектов Федерации издают соответствующие постановления, которые направляются
на согласование в Министерство юстиции Российской Федерации.
Наиболее логичным является создание одного регистрационного округа на
территории субъекта Российской Федерации и, соответственно, одного учреждения
юстиции по регистрации прав с филиалами в иных муниципальных образованиях.
При этом учреждение юстиции возглавляет главный государственный регистратор
прав субъекта Федерации, а филиалы - государственные регистраторы прав. Наряду
с главными и другими регистраторами в учреждениях должны работать специалисты,
обеспечивающие осуществление государственной регистрации прав и сделок.
В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Примерное
положение), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации
от 6 марта 1998г. N 288, учреждение юстиции является государственным органом,
обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской
Федерации. При этом Правительство Российской Федерации рекомендует органам
государственной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение
юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской
Федерации, с филиалами, действующими в границах административно-территориальных
единиц.
В процессе становления системы государственной регистрации прав этот
вопрос является весьма важным и актуальным, с тем пониманием, что его решение
предлагаемым способом позволит обеспечить установление единообразной практики
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, а также реализацию единой методики проведения государственной регистрации
прав как на территории конкретного субъекта Российской Федерации, так и на
всей территории Российской Федерации.
При принятии решения о создании учреждений юстиции по регистрации прав
следует также учитывать, что создаваемая система государственной регистрации
прав должна обеспечивать государственные гарантии зарегистрированных прав.
Безусловно, в период создания системы государственной регистрации прав обеспечение
таких гарантий в большей степени возможно, если при создании системы государственной
регистрации прав субъектами Российской Федерации будут учитываться указанные
рекомендации Правительства Российской Федерации.
Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществляется государственная
регистрация прав, определяется учреждением юстиции по согласованию с органом
государственной власти субъекта Российской Федерации.
4. Комментируемая статья устанавливает специальную правоспособность учреждения
юстиции.
На основании комментируемого Закона и Примерного положения основными
задачами учреждения юстиции являются:
во-первых, государственная регистрация прав собственников недвижимого
имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на
него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц
без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций,
иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации
и муниципальных образований;
во-вторых, создание и ведение Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. // Далее также- Единый государственный
реестр прав./, а также организация его бессрочного хранения.
Учреждение юстиции в целях реализации возложенных на него задач осуществляет:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;
проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих
прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее именуются, соответственно, зарегистрированные
права, заявленные права);
правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию
прав, в целях выявления их соответствия законодательству Российской Федерации,
а также проверку законности сделки;
выявление оснований для приостановления или отказа в государственной
регистрации прав;
направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям
запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной
регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав;
выдачу свидетельства о государственной регистрации прав;
совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих
содержание сделки;
выдачу информации о зарегистрированных правах;
принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;
ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации
прав;
обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав,
в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а
также книг учета документов.

Комментарий к статье 10

1. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации "О мерах
по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"" от 1 ноября 1997г. N 1378. // СЗ РФ. 1997. N 45.
Ст.5195.
уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство
юстиции Российской Федерации.
С учетом изменения структуры федеральных органов исполнительной власти,
до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации
прав уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению
соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним по отношению к органам технической инвентаризации
и жилищным органам является Государственный комитет Российской Федерации по
строительной, архитектурной и жилищной политике, по отношению к органам по
земельным ресурсам и землеустройству - Государственный земельный комитет Российской
Федерации, а по отношению к органам по управлению государственным и муниципальным
имуществом - Министерство государственного имущества Российской Федерации.
В соответствии с приказом Министерства юстиции Российской Федерации от
25 июля 1998г. N 704-К в Минюсте России образован Департамент государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. В целях создания единой системы государственной регистрации и соблюдения
конституционного принципа функционирования единого федерального рынка Министерство
юстиции Российской Федерации осуществляет координацию работ по созданию учреждений
юстиции по регистрации прав. Данное полномочие имеет особое значение при организации
соответствующих учреждений, т. е. в этом основная нагрузка на Минюст России
ложится с 31 января 1998г. по 1 января 2000 г. (см. п.2 ст.33 Закона).
Решение о создании учреждения юстиции по регистрации прав принимается
субъектом Российской Федерации, как правило, в форме акта (постановления,
указа и т. п.) главы исполнительной власти соответствующего региона. Данное
решение и положение об учреждении юстиции направляются в Минюст России, где
проверяется соответствие положения комментируемому Закону, другим нормативным
правовым актам. В тех случаях, когда выявлены нарушения, Минюст России отказывает
в согласовании, при этом указывая на недостатки документа. Если положение
соответствует действующему законодательству, то оно согласовывается. На практике
возникают случаи, когда Минюст России согласовывает положение с условиями
устранения недостатков.
Необходимо отметить, что только после согласования положения об учреждении
юстиции по регистрации прав Минюст России рассматривает кандидатуры на должность
Главного государственного регистратора прав соответствующего субъекта Российской
Федерации.
О назначении и освобождении от должности регистратора прав см. ст.15
и комментарий к ней.
3. Контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав заключается
в проверке органами юстиции соблюдения:
сроков рассмотрения заявлений;
правил ведения Единого государственного реестра прав;
федеральной программы создания системы государственной регистрации прав
// В настоящее время такая программа разрабатывается./;
правил предоставления информации о зарегистрированных правах;
правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов.
Министерство юстиции Российской Федерации, а также органы юстиции в субъектах
Федерации вправе проводить и иной контроль за соблюдением регистрационного
законодательства. Важно, чтобы данный контроль не являлся вмешательством в
регистрационную деятельность. При осуществлении государственной регистрации
государственный регистратор руководствуется только законом.
4. Для обучения и повышения квалификации государственных регистраторов
прав и сотрудников учреждений юстиции, а также в целях подготовки методических
материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав приказом
Министерства юстиции Российской Федерации от 26 января 1998г. N 11 учрежден
Российский институт регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации.
// Бюллетень Минюста России. 1998. N 1. С.64-67.
Согласно уставу задачами Института являются:
подготовка государственных регистраторов и иных работников системы государственной
регистрации;
повышение квалификации государственных регистраторов;
научные исследования и разработки в области государственной регистрации;
научно-методическое обеспечение государственной регистрации;
осуществление международного сотрудничества в области государственной
регистрации.
В соответствии с задачами института его деятельность осуществляется по
следующим направлениям:
разработка, принятие и реализация программы обучения государственных
регистраторов;
разработка и реализация иных программ послевузовского юридического образования
по направлениям, связанным с государственной регистрацией;
подготовка научных и научно-педагогических кадров в аспирантуре и докторантуре;
проведение теоретических исследований, законопроектных и других научных
разработок по вопросам, связанным с недвижимостью, а также организацией и
деятельностью юридических лиц, подготовка, издание и реализация учебников
и учебных пособий, научных и других работ;
организация и осуществление образовательных и научных связей, проведение
совместных исследований и разработок в области государственной регистрации
международными учреждениями и учреждениями зарубежных государств, подготовка
специалистов в области государственной регистрации для зарубежных государств.
5. Для предварительного рассмотрения вопросов и подготовки по ним предложений,
обеспечивающих координацию деятельности учреждений юстиции по регистрации
прав по реализации Федерального закона и принятых в соответствии с ним иных
нормативных правовых актов, Минюстом России создан Совет главных государственных
регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской
Федерации. // Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25 мая 1998г.
N 59 "О создании Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое
имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации" // Бюллетень Минюста
России. 1998. N 5-6.
Совет является консультативным органом Министерства юстиции Российской
Федерации и состоит в основном из главных государственных регистраторов субъектов
Федерации.
К основным задачам Совета относятся:
обобщение практики и распространение положительного опыта осуществления
государственной регистрации прав учреждениями юстиции по регистрации прав;
выработка практических рекомендаций и инструктивных материалов по осуществлению
государственной регистрации прав, в том числе по ведению Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
рассмотрение наиболее сложных или часто возникающих на практике вопросов
по государственной регистрации прав и разработка рекомендаций по их разрешению;
рассмотрение вопросов, связанных с созданием единой информационной системы
государственной регистрации прав;
обсуждение методических материалов по вопросам государственной регистрации
прав, разрабатываемых Министерством юстиции Российской Федерации и учреждениями
юстиции по государственной регистрации прав, с целью установления единообразного
осуществления государственной регистрации прав.

Комментарий к статье 11

1. Для соблюдения прав и законных интересов правообладателей и лиц, желающих
совершать сделки с недвижимостью, система государственной регистрации должна
быть обеспечена средствами для выполнения возложенных на нее задач.
Комментируемый закон указывает на три вида источников средств:
а) плата учреждению юстиции за регистрацию прав и выдачу информации;
б) бюджетные средства;
в) иные источники.
2. Анализируя вопросы платы за регистрацию и предоставления информации
о зарегистрированных правах, следует обратить внимание на то, что она взимается
в размерах, установленных субъектами Российской Федерации. Однако ее пределы
устанавливаются федеральным Правительством.
Правительство Российской Федерации в постановлении от 26 февраля 1998г.
N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации
о зарегистрированных правах". // СЗ РФ. 1998. N 9. Ст.1121./ установило, что
для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним составляет три установленных законом
минимальных размера оплаты труда; для юридических лиц - до пятидесяти. В тех
случаях, когда объектом сделки является предприятие (как комплекс недвижимого
имущества), максимальный размер платы за регистрацию составляет двести установленных
законом минимальных размеров оплаты труда.
В данных пределах субъект Российской Федерации может решать вопросы об
оплате при срочной государственной регистрации, о градации плательщиков по
тем или иным признакам (например, пенсионерам - один установленный законом
минимальный размер оплаты труда, всем остальным- два установленных законом
минимальных размера).
В тех случаях, когда предусмотрена раздельная регистрация сделки и права,
субъект Федерации должен указывать раздельную плату, но она, как правило,
должна быть в пределах максимальной. Например, плата за государственную регистрацию
договора купли-продажи жилого помещения составляет один установленный законом
минимальный размер оплаты труда, плата за регистрацию перехода права собственности
на жилое помещение - два установленных законом минимальных размера оплаты
труда.
За предоставление информации о зарегистрированных правах максимальные
размеры оплаты составляют: для физических лиц - 25 процентов установленного
законом минимального размера оплаты труда; для юридических лиц - установленный
законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за предоставление
информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс
составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Что касается бюджетных средств, то ряд субъектов Российской Федерации
предусмотрели выделение из соответствующих бюджетов средств на организацию
и деятельность учреждений юстиции (например, в Самарской области).
По поводу иных источников следует указать, в первую очередь, на привлечение
кредитов банков (в основном государственных). Кроме того, целый ряд учреждений
юстиции осуществляют регистрацию юридических лиц и, соответственно, взимают
плату за регистрацию и за выдачу информации.
3. В целях обеспечения государственных гарантий зарегистрированных прав
в ряде субъектов Российской Федерации образованы гарантийные фонды. Так, в
Московской области образован Фонд обеспечения государственных гарантий зарегистрированных
прав, который формируется за счет платы за регистрацию и предоставления информации
о зарегистрированных правах и иных не запрещенных законом источников. // См.:
Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. Сборник N 3. М., 1998. С.56..
Размер средств, направляемых ежемесячно в фонд гарантий, составляет не
менее 0,5 процента от общей суммы платы за регистрацию и предоставление информации.
При этом денежные средства фонда гарантий имеют целевое назначение. Средства
фонда гарантий направляются на выплату денежных сумм лицам, чьи зарегистрированные
права нарушены вследствие умышленного или неосторожного искажения либо утраты
информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, на основании
вступивших в законную силу решений или приговоров суда.
4. На основании ч.2 п.3 комментируемой статьи Правительство Российской
Федерации приняло постановление "Об установлении централизуемой доли средств,
получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, и за предоставление информации о зарегистрированных правах", в котором
установило централизуемую долю средств, получаемых в виде платы за регистрацию
прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах, в размере
5 процентов, которая подлежит перечислению учреждениями юстиции на счет Министерства
юстиции Российской Федерации.
До создания в субъектах Российской Федерации соответствующих учреждений
централизуемая доля средств перечисляется:
органами технической инвентаризации и жилищными органами на счет Государственного
комитета Российской Федерации;
органами по земельным ресурсам и землеустройству - на счет Государственного
земельного комитета Российской Федерации;
органами по управлению государственным и муниципальным имуществом - на
счет Министерства государственного имущества Российской Федерации.
Указанные средства могут использоваться только в соответствии с Временным
положением о порядке перечисления и использования централизуемой доли средств,
получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах, которое
утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 2 сентября
1998г. N 1013. // Далее также- Положение.
На основании Положения централизуемая доля средств используется для финансирования
расходов на:
- организацию и осуществление подготовки, переподготовки, повышения квалификации
работников системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

<< Пред. стр.

стр. 58
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>