<< Пред. стр.

стр. 60
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

В соответствии с п.1 ст.6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие
до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными.
Собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с
порядком, действовавшим до вступления в силу Закона, обладает всеми правомочиями,
соответствующими содержанию права собственности: он вправе пользоваться, владеть
и распоряжаться своим имуществом. Государственная регистрация всех ранее возникших
прав не обязательна и производится по желанию правообладателя. Гражданин,
имеющий в собственности жилое помещение, вправе проживать в нем, распоряжаться
им, например, сдавать в наем, предоставлять в безвозмездное пользование, завещать,
совершать иные, не запрещенные законодательством сделки, в том числе заключать
договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации.
Вместе с тем государственная регистрация ограничений (обременений) и
сделок с объектом возможна только при наличии государственной регистрации
ранее возникших прав (п.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона). Это объясняется логикой
регистрационного процесса. Невозможно внести в Единый государственный реестр
запись о регистрации ипотеки без регистрации права залогодателя, аренды -
без регистрации права арендодателя, купли-продажи - без записи о праве продавца.
Таким образом, после введения в действие Закона учреждением юстиции не может
быть произведена государственная регистрация сделки без предварительной государственной
регистрации возникшего ранее права продавца или иного правоотчуждателя. Данное
требование никоим образом не ограничивает права собственника по распоряжению
недвижимым имуществом, а лишь устанавливает порядок государственной регистрации
сделок с недвижимым имуществом и перехода прав на их основании. Это означает,
что до регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним правоотчуждатель должен совершить необходимые действия
для государственной регистрации своих ранее возникших прав. Данные действия
следует расценивать как обязанность правоотчуждателя совершить необходимые
действия для государственной регистрации сделки.
Ни одна из сторон не вправе уклоняться от государственной регистрации
сделки. Последствия такого уклонения и ответственность за него установлены
п.4 ст.165 ГК: сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации
сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении
или регистрации сделки. Требование предварительной регистрации права правоотчуждателя
обеспечивает защиту законных интересов правоприобретателя (арендатора, залогодержателя,
покупателя, плательщика ренты и др.), поскольку подтверждает полномочия стороны
по распоряжению имуществом.
Нотариус вправе удостоверить договор отчуждения жилого помещения, принадлежащего
гражданину по праву, возникшему до введения в действие Закона на основании
надлежащим образом оформленных документов, но при этом в соответствии со ст.16
Основ законодательства Российской Федерации о нотариате обязан разъяснять
сторонам договора их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых
нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла
быть использована им во вред, т. е. он должен разъяснить необходимость не
только государственной регистрации договора, но и обязанность правоотчуждателя
(продавца, залогодателя, получателя ренты и др.) до этого зарегистрировать
свое право.
3. Комментируемая статья устанавливает предельный срок для проведения
государственной регистрации прав - календарный месяц. В соответствии со ст.
191 и 192 ГК течение срока начинается на следующий день после приема документов
на государственную регистрацию и истекает в соответствующее число следующего
месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего
числа, срок истекает в последний день этого месяца. При подаче неполного комплекта
документов, необходимых для государственной регистрации, течение срока не
начинается.
В течение месяца должностное лицо учреждения юстиции обязано осуществить
государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации
на дополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен о
необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет
возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о
приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается
(подробнее см. ст. 19, 20 и комментарии к ним).

Комментарий к статье 14

1. После установления порядка проведения государственной регистрации
прав (ст.13) закон переходит к формам удостоверения проведенной государственной
регистрации, причем четко разграничивая два вида государственной регистрации:
регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и регистрацию
договоров и иных сделок.
2. После внесения в установленном порядке в Единый государственный реестр
прав записей о правах на недвижимое имущество учреждением юстиции правообладателю,
а также арендатору при регистрации аренды и залогодержателю при регистрации
ипотеки выдается свидетельство о государственной регистрации. Форма свидетельства
и требования к его содержанию устанавливаются Правилами ведения Единого государственного
реестра прав.
3. Свидетельства оформляются на бланках строгой отчетности, имеющих степень
защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а именно: печатное изображение,
бумага, краска должны нести в себе элементы защиты, установленные техническими
требованиями к ценным бумагам. Технические требования изложены в приложении
к письму Минфина России от 16 мая 1994г. N 05-01-04 с последующими изменениями
и дополнениями. Бланки должны быть надежно защищены от подделки, для чего
предусматривается, что бумага должна иметь водяной знак, обладающий выраженной
контрастностью, обеспечивающей его надежный визуальный контроль, возможно
применение кинеграмм, голограмм, портретов. Свидетельства должны иметь учетную
серию и номер, позволяющие надежно идентифицировать каждый бланк. Учет и хранение
бланков свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
должны соответствовать установленному порядку учета, хранения и выдачи бланков
строгой отчетности. В учреждении юстиции должны вестись журналы учета, назначаться
лица, ответственные за обеспечение установленного порядка.
В свидетельстве указывается наименование учреждения юстиции по регистрации
прав, выдавшего свидетельство, дата выдачи, реквизиты документов, на основании
которых зарегистрировано право, данные о субъектах и объекте права, вид зарегистрированного
права, наличие ограничений (обременений) права. Обязательными реквизитами
являются дата и номер регистрации в Едином государственном реестре прав, а
также фамилия, имя, отчество регистратора, его подпись и печать учреждения
юстиции. Заполняться свидетельство может как от руки, так и автоматизированным
способом, однако в любом случае в тексте не допускаются исправления, подчистки
и приписки.
4. Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении
недвижимого имущества удостоверяется специальной регистрационной надписью
на документе, выражающем содержание сделки. Правила ведения реестра установили
форму штампа регистрационной надписи, который проставляется на оригинале правоустанавливающего
документа. Если сторонами подписано несколько экземпляров договора (соглашения),
и стороны указали в договоре количество экземпляров, имеющих одинаковую юридическую
силу, то штамп о регистрации должен ставиться на всех этих экземплярах.
Правилами установлена унифицированная форма штампа, которая используется
при регистрации сделки и в случае одновременной регистрации сделки и права,
возникшего на основании этой сделки. Порядок заполнения штампа в каждом из
этих случаев регулируется Правилами ведения реестра.
5. В соответствии с принципом признания юридически действительной государственной
регистрации прав, осуществляемой в отдельных субъектах Российской Федерации
и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона (п.1 ст.6), в п.2
комментируемой статьи содержится специальное указание о том, что юридически
действительными признаются также формы свидетельств о государственной регистрации,
введенные ранее отдельными субъектами и администрациями городов.

Комментарий к статье 15

1. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглавляющий
учреждение юстиции по регистрации прав (главный государственный регистратор
прав) субъекта Российской Федерации, назначается на должность и освобождается
от нее Министерством юстиции Российской Федерации по согласованию с органами
исполнительной власти субъектов Федерации. Следует обратить внимание на то,
что главный государственный регистратор прав по должности является руководителем
учреждения юстиции по регистрации прав. Другие (не главные) государственные
регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним назначаются на должность
и освобождаются от нее управлениями (министерствами) юстиции субъектов Российской
Федерации по согласованию с органами исполнительной власти соответствующего
субъекта Российской Федерации. // Приказ Министерства юстиции Российской Федерации
от 15 мая 1998г. N 54 // Бюллетень Минюста России. 1998. N 5-6.
Из назначенных государственных регистраторов главный государственный
регистратор назначает руководителей филиалов учреждений по регистрации прав,
которые как руководители филиалов действуют на основании доверенности, т.
е., с одной стороны, они являются регистраторами прав, а с другой - руководителями
филиалов.
В случае возникновения спорных ситуаций по конкретным кандидатам либо
по инициативе Министерства юстиции Российской Федерации назначение на должность
и освобождение от нее государственных регистраторов прав осуществляется Министерством
юстиции Российской Федерации. В указанных случаях в Министерство юстиции Российской
Федерации представляются необходимые документы, на основании которых должно
быть принято решение о назначении на должность или освобождении от нее регистратора
прав.
2. Комментируемый Закон устанавливает требования для назначения на должность
государственного регистратора прав. Любой регистратор должен иметь высшее
юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную
регистрацию прав, не менее двух лет. При определении такого опыта, как правило,
принимается во внимание работа в органах технической инвентаризации, земельных
органах либо органах по управлению государственным либо муниципальным имуществом.
При назначении кандидат в регистраторы должен пройти обучение на специальных
курсах и сдать квалификационный экзамен в соответствии с требованиями, устанавливаемыми
Министерством юстиции Российской Федерации.
Для рассмотрения и подготовки решений по представляемым субъектами Российской
Федерации для назначения кандидатов на должность регистраторов прав приказом
Министерства юстиции Российской Федерации создана Комиссия по назначению регистраторов
прав на недвижимое имущество. // Приказ Министерства юстиции Российской Федерации
от 26 января 1998г. N 12 "О Комиссии по назначению регистраторов прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" // Бюллетень Минюста России. 1998. N 1.
Председатель Комиссии и ее состав утверждаются Министром юстиции Российской
Федерации.
Решения Комиссии служат основанием для подготовки приказа о назначении
конкретного лица на должность регистратора прав или мотивированного отказа
в таком назначении, который направляется руководителю органа государственной
власти субъекта Российской Федерации, представившему документы, а также руководителю
органа юстиции субъекта Российской Федерации.
Предварительная подготовка для рассмотрения Комиссией поступающих в Минюст
России документов (их оценка на предмет соответствия законодательству Российской
Федерации, запрос соответствующих органов государственной власти субъектов
Российской Федерации об их пояснении или досылке недостающих документов) осуществляется
в течение 20 рабочих дней с момента их поступления в Минюст России. По согласованию
с председателем Комиссии в случае направления запроса в орган государственной
власти субъекта Российской Федерации указанный срок продлевается до поступления
ответа в Минюст России и рассмотрения вновь поступивших документов или разъяснений.
При выявлении серьезных нарушений требований, предъявляемых законодательством
Российской Федерации к лицам, которые могут быть назначены на должность регистраторов
прав, документы выносят (без направления запросов) на рассмотрение Комиссии.
В этом случае Комиссия принимает мотивированное решение об отказе в назначении
на должность регистратора прав.
3. В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним главный государственный
регистратор прав, возглавляющий учреждение юстиции:
осуществляет руководство и организацию работы учреждения юстиции и его
филиалов;
несет персональную ответственность за выполнение возложенных на учреждение
и его филиалы задач;
представляет учреждение юстиции в отношениях с третьими лицами как в
Российской Федерации, так и за рубежом;
утверждает смету расходов на содержание учреждения юстиции и его филиалов
за счет соответствующих бюджетных средств, средств, поступающих в учреждение
юстиции в порядке, определяемом органом государственной власти субъекта Российской
Федерации, от платы за государственную регистрацию и предоставление информации
о зарегистрированных правах, а также средств иных не запрещенных законом источников;
заключает договоры, направленные на решение возложенных на учреждение
юстиции задач, открывает расчетные и иные счета в банках и иных кредитных
организациях;
в соответствии с законодательством Российской Федерации и функциями учреждения
юстиции заключает и расторгает трудовые и иные договоры, определяет штатную
численность и обязанности работников учреждения юстиции и его филиалов, применяет
к ним меры поощрения и взыскания, определяет внутренний распорядок, порядок
и условия оплаты труда;
утверждает должностные инструкции, а также штатное расписание учреждения
юстиции и его филиалов;
издает приказы и распоряжения, обязательные для исполнения всеми работниками
учреждения юстиции и его филиалов;
осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Российской
Федерации, в том числе и полномочия по государственной регистрации.
Регистратор прав (в том числе и главные, и руководители филиалов) в целях
осуществления полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним:
подписывает внесенные в Единый государственный реестр прав записи о правах
на недвижимое имущество и сделках с ним;
подписывает свидетельство о государственной регистрации прав и совершает
специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки;
принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав
и об отказе в государственной регистрации прав и уведомляет об этом заявителя;
принимает решение об исправлении технических ошибок, допущенных при государственной
регистрации прав, если нет оснований полагать, что такое исправление может
причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих
лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи;
осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Российской
Федерации.
Работники (аппарат) учреждения юстиции и его филиалов обеспечивают деятельность
регистраторов прав. Следует отметить, что на регистраторов прав распространяются
права, ограничения, льготы и гарантии, установленные законодательством субъектов
Российской Федерации для государственных служащих.

Комментарий к статье 16

1. Заявление о государственной регистрации (п. 1) подписывается и подается
в регистрационные органы лично самим правообладателем или сторонами в договоре
(см. комментарий к ст.5 Закона), либо уполномоченным им (ими) лицом при наличии
у последнего надлежащим образом оформленной доверенности.
"Надлежащим образом оформленная доверенность" означает, что она должна
быть письменной (ст.185 ГК). В ней указывается место ее совершения, дата выдачи
(прописью), фамилия, имя, отчество, адрес представляемого (в данном случае
правообладателя или стороны в договоре) и представителя (в данном случае -
лица, уполномоченного правообладателем или стороной в договоре), а также полномочия
представителя. В доверенности должен быть указан срок ее действия, который
не может превышать трех лет (ст.186 ГК). Если срок ее действия не указан,
доверенность действует в течение одного года со дня ее совершения. Доверенность,
в которой не указана дата выдачи, признается ничтожной, а значит, с момента
ее совершения она не имеет юридической силы.
Доверенность должна быть подписана представляемым. Если гражданин вследствие
физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно
подписать доверенность, то по его просьбе она может быть подписана другим
физическим лицом, подпись которого должна быть засвидетельствована нотариусом
либо иным должностным лицом, наделенным правом совершать такое нотариальное
действие (имеются в виду должностные лица органов исполнительной власти и
консульских учреждений Российской Федерации за рубежом), с указанием причин,
в силу которых представляемый не мог подписать ее собственноручно (ст.160
ГК). Поскольку в комментируемой статье речь идет о засвидетельствовании подлинности
подписи на доверенности, применительно к ст.185 ГК такое же право имеют: в
случае оформления доверенностей военнослужащих или других лиц, находящихся
на излечении в госпиталях, санаториях и иных военно-лечебных учреждениях,
- начальник такого учреждения, его заместитель по медицинской части, старший
или дежурный врачи; в случае оформления доверенностей военнослужащих (в пунктах
дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений,
где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия,
также доверенностей рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих)
- командиры (начальники) этих частей, соединений, учреждений или заведений;
в случае оформления доверенностей лиц, находящихся в местах лишения свободы,
- начальник соответствующего места лишения свободы; в случае оформления доверенностей
совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной
защиты населения, - администрация этого учреждения или руководитель (его заместитель)
соответствующего органа социальной защиты.
Доверенность может быть разовой, в частности, уполномочивающей представителя
только на проведение государственной регистрации. Поскольку государственная
регистрация в соответствующих случаях является необходимой стадией в заключении
договора, достаточным основанием для подачи заявления представителя может
служить и доверенность, в которой лицо уполномочивается заключить договор,
подлежащий государственной регистрации.
На практике нередко выдается генеральная доверенность, уполномочивающая
представителя на совершение неограниченного числа любых сделок. Поскольку
доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, также должна
иметь нотариальную форму (ст.185 ГК), генеральная доверенность, рассчитанная
на совершение таких сделок, должна быть нотариально удостоверена. Генеральная
доверенность является достаточным основанием для подтверждения полномочий
представителя на подачу заявления на государственную регистрацию.
Для оформления доверенности от имени юридического лица установлены особые
правила: такая доверенность должна быть подписана руководителем или иным лицом,
уполномоченным на это учредительными документами (учредительным договором
или уставом) юридического лица, с обязательным приложением печати этой организации.
2. Если правообладателем или стороной в договоре являются несовершеннолетние
в возрасте до 14 лет (малолетние) или граждане, признанные недееспособными
вследствие психического расстройства, от их имени выступают законные представители,
причем предъявления доверенности для этого не требуется.
Законными представителями малолетних являются их родители, усыновители,
опекуны (см. также комментарий к ст.4 Закона), а признанных недееспособными
- опекуны. Эти лица должны подтвердить свою кровную или, соответственно, юридическую
связь с малолетними путем предъявления свидетельства о рождении ребенка или
записи в паспорте о детях (для родителей), решения суда об усыновлении или
соответствующего свидетельства, выданного органом ЗАГС (для усыновителей),
постановления органа опеки и попечительства (для опекунов).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе обращаться с заявлением
о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей
(родителей, усыновителей, попечителей). Такое согласие должно быть выражено
в письменной форме. Если оно дано на заключение договора, то должно признаваться
действительным и при регистрации прав, вытекающих из такого договора. Законные
представители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет вправе действовать
от имени своих детей или подопечных только с их согласия, которое также должно
быть выражено в письменной форме.
Если согласия на заключение договора не было, но представлено согласие
на проведение его государственной регистрации, этого достаточно, поскольку
законный представитель, а также представляемый вправе одобрить сделку и после
ее совершения (ст. 26, 183 ГК). Все эти требования не распространяются на
несовершеннолетних, которые приобрели полную дееспособность еще до достижения
18 лет (имеются в виду лица, вступившие в брак до 18 лет, либо те, кто по
решению органа опеки и попечительства или суда объявлен эмансипированным,-
см. ст.27 ГК).
3. Абзац 2 п.1 комментируемой статьи выделяет случаи обращения за государственной
регистрацией лиц, чьи права основаны на указанных в нем актах.
Имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты государственного органа
или органа местного самоуправления. Такие акты наделяют конкретное лицо определенным,
подлежащим обязательной регистрации правом. Примерами могут служить свидетельства
о праве собственности на земельную долю, выданные районным комитетом по земельным
ресурсам и землеустройству, или распоряжение Правительства Российской Федерации
о передаче в собственность субъектам Российской Федерации либо муниципальным
образованиям определенного объекта федеральной собственности, лицензия на
водопользование, выданная государственным органом управления использования
и охраны водного фонда, и др. Такие же акты могут быть направлены и на прекращение
соответствующего права. Например, решение государственного органа об изъятии
недвижимого имущества с выплатой его стоимости в интересах общества в случаях
стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при обстоятельствах, которые
носят чрезвычайный характер (реквизиция). Такие акты могут быть изданы только
в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом,
наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени
органа (см. об этом также комментарий к ст.17 Закона).
4. В абз.3 и 4 п.1 определено, кто должен обращаться с заявлением о регистрации
прав, вытекающих из договора (сделки): все его стороны или одна из них.
В виде общего правила обе стороны в договоре, а при многостороннем договоре
- все стороны вправе обратиться с заявлением о регистрации прав, возникших
на основании договора.
Вместе с тем из абз. 3 и 4 вытекает, что если речь идет о договоре, не
требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариально, то
государственная регистрация может быть проведена только на основании заявлений
всех сторон в договоре. Если одна из сторон в договоре, заключенном в надлежащей
форме, уклоняется от подачи заявления, вторая сторона может обратиться в суд,
который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное
для учреждения юстиции по регистрации прав. В этом случае государственная
регистрация производится на основании решения суда. К тому же с уклоняющейся
стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, но при
условии, что такое уклонение было необоснованным (ст.165 ГК).
В складывающейся практике применения ст. 165 ГК определяется, что может
быть расценено как уклонение от государственной регистрации. Так, в деле по
иску облпотребсоюза, обратившегося в арбитражный суд с требованием о понуждении
акционерного общества зарегистрировать договор, было установлено, что между
облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) заключена
двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Акционерное общество не обратилось
в регистрирующие органы с требованием зарегистрировать эту сделку, поскольку
утратило к ней интерес вследствие ее убыточности. Суд первой инстанции отказал
в иске. Апелляционная инстанция, отменив решение суда, приняла постановление
о регистрации сделки. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном
письме от 13 ноября 1997г. "Обзор практики разрешения споров, возникающих
по договорам купли-продажи недвижимости". // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.81.
отметил: "Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно
квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное
решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа
обязанности осуществить государственную регистрацию".
Что касается подлежащих возмещению убытков, то они включают реальный
ущерб - утрату или повреждение имущества, расходы, которые понесла или должна
будет понести сторона, чьи права были нарушены, для восстановления нарушенного
права, а также упущенную выгоду - неполученные доходы, которые сторона получила
бы, если бы контрагент не уклонился от регистрации сделки (ст.15 ГК). Так,
в силу ст.223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой
регистрации, если иное не установлено законом. В то же время в силу ст.211
ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник,
если иное не установлено законом или договором. Таким образом, при случайной
гибели или случайном повреждении имущества по вине покупателя в период приостановления
регистрации договора купли-продажи продавец вправе взыскать с него убытки,
понесенные по этой причине.
Если договор (сделка) нотариально удостоверен, вопрос решается иным образом.
В соответствии с ГК определенные договоры требуют нотариального удостоверения
в обязательном порядке. Их немного. Это, в частности, договор об ипотеке (ст.339),
договор, по которому осуществляется уступка требования, основанного на сделке,
совершенной в нотариальной форме (ст.389), договор об отчуждении недвижимого
имущества под выплату ренты (ст.584).
Для договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимости обязательное
нотариальное удостоверение действующим ГК не предусмотрено (ст. 550, 567,
574). Вместе с тем, учитывая, что отказ от обязательного нотариального удостоверения
сделок с недвижимостью - это новелла гражданского законодательства и появление
ее связано с новым порядком и ролью государственной регистрации (см. ст.131
ГК), Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса
Российской Федерации" от 22 декабря 1995г. (26 января 1996г.) сохранил правила
об обязательном нотариальном удостоверении договоров продажи (мены) недвижимости
(ст. 550 и 567 ГК), продажи предприятия (ст.560 ГК) и дарения недвижимости
(ст.574 ГК) до введения в действие комментируемого Закона. В соответствии
со ст.33 Закона установлены специальные сроки его вступления в действие (см.
комментарий к указанной статье). Таким образом, с даты введения в действие
Закона нотариального удостоверения договоров (сделок) с недвижимостью в виде
общего правила не требуется. Если же речь идет о регистрации договоров (сделок),
совершенных до введения в действие Закона, то они должны быть нотариально
удостоверены.
Вместе с тем и теперь нотариальное удостоверение договора (сделки) обязательно,
если это предусмотрено соглашением сторон (см. ст. 163 и 434 ГК). Поэтому
не исключено, что стороны, и в первую очередь - физические лица, будут по-прежнему
удостоверять в нотариальном порядке договоры об отчуждении недвижимости.
В абз.4. п.1 комментируемой статьи предусмотрено, что если права возникли
на основании договора (сделки), не требующего нотариального удостоверения,
но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации
достаточно заявления одной из них.
В комментируемой статье Закона не отражена ситуация, при которой обязательное
нотариальное удостоверение договора (сделки) предусмотрено законом. Поскольку
закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о
государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением
договора (сделки), следует прийти к выводу, что государственная регистрация
может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное
удостоверение договора (сделки) обязательно в силу закона.
5. Перечень необходимых для государственной регистрации документов, которые
должны быть приложены к заявлению (п.2 комментируемой статьи), содержится
в ст.17 и в отдельных статьях гл.4 Закона, а требования, предъявляемые к этим

<< Пред. стр.

стр. 60
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>