<< Пред. стр.

стр. 61
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

документам,- в ст.18 Закона (см. комментарий к указанным статьям).
6. При применении п.3 комментируемой статьи следует иметь в виду, что
в соответствии со ст.124 ГК на равных началах с другими участниками гражданских
правоотношений - физическими и юридическими лицами - могут выступать Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города
федерального значения, автономная область и автономные округа) и муниципальные
образования. Ко всем этим субъектам применяются, если иное не вытекает из
закона или особенностей соответствующих субъектов, нормы, которые регулируют
участие юридических лиц в гражданских правоотношениях.
В силу ст.125 ГК своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные
и личные неимущественные права и обязанности от имени Российской Федерации
и субъектов Российской Федерации органы государственной власти, а от имени
муниципальных образований - органы местного самоуправления.
Структура федеральных органов исполнительной власти определяется Президентом
Российской Федерации. В их число теперь входят федеральные министерства, государственные
комитеты Российской Федерации, федеральные комиссии, федеральные службы, российские
агентства, федеральные надзоры, а также иные федеральные органы (Управление
делами Президента Российской Федерации, Главное управление специальных программ
Президента Российской Федерации, Государственная техническая комиссия при
Президенте Российской Федерации, а также Комитет по конвенциальным проблемам
химического и биологического оружия при Президенте Российской Федерации).
Конституцией Российской Федерации предусмотрено, что система органов государственной
власти республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной
области, автономных округов устанавливается субъектами Российской Федерации
самостоятельно (ст.77 Конституции). Структура органов местного самоуправления
определяется населением также самостоятельно (ст.131 Конституции).
Возможность совершать соответствующие действия от имени Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации и муниципальных образований составляет для
указанных органов часть общей компетенции, закрепленной в актах, которые устанавливают
их статус.
Применительно к некоторым видам договоров в законодательстве прямо названы
органы, которые вправе в них выступать от имени перечисленных субъектов. Например,
Лесным кодексом установлено, что в договоре концессии со стороны Российской
Федерации могут выступать только Правительство Российской Федерации или уполномоченный
им орган, а в Законе "О соглашениях о разделе продукции" содержится указание
на то, что если в таком соглашении (договоре) стороной является Российская
Федерация, от ее имени могут выступать Правительство Российской Федерации
и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории
которого расположен предоставляемый в пользование участок недр, или уполномоченные
им органы.
Юридические лица и граждане вправе действовать от имени перечисленных
в п.3 комментируемой статьи субъектов только по их специальному поручению
и лишь в случаях и в порядке, определяемых в соответствии с федеральными правовыми
актами (законами, указами Президента Российской Федерации или постановлениями
Правительства Российской Федерации) либо нормативными актами субъектов Российской
Федерации и муниципальных образований.
7. О регламентации платы за проведение государственной регистрации согласно
п.4 комментируемой статьи см. комментарий к ст. 11 и 13 Закона.
8. При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое
лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель (в том числе законный)
обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. В самом Законе перечень
таких документов не приведен. В связи с этим можно использовать нормы, содержащиеся
в других правовых актах. Так, в Основах законодательства о нотариате предусмотрено,
что установление личности должно производиться на основании паспорта или иных
документов, исключающих любое сомнение относительно личности гражданина (ст.42
Основ). Более подробный перечень документов, удостоверяющих личность гражданина,
приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного
учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации,
утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля
1995г. (с изм. и доп. от 23 апреля 1996г. и 14 февраля 1997г.). // СЗ РФ.
1995. N 30. Ст.2939; 1996. N 18. Ст.2144; 1997. N 8. Ст. 952.
В п.5 указанных Правил, помимо паспорта, в частности, предусмотрены:
свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 16 лет; заграничный паспорт
- для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся
на территории Российской Федерации; удостоверение личности - для военнослужащих
(офицеров, прапорщиков, мичманов); военный билет - для солдат, матросов, сержантов
и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту; справка
об освобождении из мест лишения свободы - для лиц, освободившихся из мест
лишения свободы. Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается
на основе вида на жительство или национального паспорта с отметкой о регистрации
в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.
9. Согласно редакции п.4 комментируемой статьи от имени юридических лиц
приобретать гражданские права и принимать обязанности, помимо представителя,
могут их органы. В отличие от представителя орган юридического лица не нуждается
в доверенности: его полномочия определяются законом, иными правовыми актами
или учредительными документами. При этом если полномочия органов юридического
лица, в частности хозяйственных товариществ или обществ, определены в законе,
это не лишает их права ограничить полномочия своих органов, относящиеся к
совершаемым сделкам. Например, Закон "Об акционерных обществах" предусматривает
необходимость получения предварительного согласия общего собрания акционеров
для совершения сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости
активов общества. Такое решение должно быть принято большинством в три четверти
голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.
Для сделки по поводу имущества, стоимость которого составляет 25-50 процентов
балансовой стоимости, требуется единогласное решение совета директоров (наблюдательного
совета) общества. // См. ст.78 и 79 Закона "Об акционерных обществах".
В обществе с ограниченной ответственностью для совершения сделки или
нескольких взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением
или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества стоимостью
более 25 процентов стоимости всего имущества общества, определяемой на основании
данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий
дню принятия решения о совершении сделки, необходимо решение общего собрания.
При этом уставом общества могут быть предусмотрены, в отступление от приведенных
положений, смягчающий режим совершения подобных сделок либо вообще исключение
необходимости в особом режиме. // См ст.46 Закона Об обществах с ограниченной
ответственностью".
Указанный порядок совершения "крупных сделок" не распространяется на
сделки, которые совершаются и акционерным обществом и обществом с ограниченной
ответственностью в порядке осуществления обычной хозяйственной деятельности
(например, связанные с реализацией своей продукции).
Существуют некоторые особенности в определении полномочий органов для
отдельных видов юридических лиц. Так, в полном товариществе и товариществе
на вере возможны три разных варианта ведения дел от имени юридического лица:
либо каждый из участников вправе действовать самостоятельно (1), либо все
участники должны действовать совместно (2), либо ведение дел поручается одному
(или нескольким) из участников (3). Первый вариант имеет место во всех случаях,
когда иное не предусмотрено учредительным договором. При втором, как и при
первом, участнику для выступления от имени товарищества не нужна доверенность,
но для признания совершенной им сделки действительной необходимо получить
согласие всех участников товарищества. При третьем варианте само лицо, которому
поручено действовать от имени товарищества, не нуждается в доверенности (имеется
в виду, что его полномочия определяет учредительный договор), но зато все
остальные участники должны для действия от имени товарищества получить от
такого лица доверенность. Следовательно, полномочия участника полного товарищества
на выступление от его имени зависят от того, как решен соответствующий вопрос
в учредительном договоре.
В хозяйственных обществах от их имени выступает, не нуждаясь в доверенности,
единоличный исполнительный орган. Это генеральный директор или директор -
в акционерном обществе, а также генеральный директор, президент и т. п. -
в обществе с ограниченной ответственностью.
Вместе с тем Законом "Об акционерных обществах" (ст.69) допускается передача
полномочий исполнительного органа, а значит, и возможность совершения без
доверенности соответствующих сделок от имени общества управляющей организации
(в ее роли может выступать коммерческая организация) или управляющему (эту
роль вправе исполнять индивидуальный предприниматель - лицо, прошедшее в этом
качестве государственную регистрацию). Основанием для соответствующих полномочий
управляющей организации (управляющего) служит договор, заключенный ею с акционерным
обществом. Возможность передачи полномочий единоличного исполнительного органа
управляющему (но уже без указания на то, кто может им быть) содержит также
Закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" (ст.42). В этих случаях
управляющий (управляющая организация) может без доверенности обращаться с
заявлением о государственной регистрации от имени акционерного общества (общества
с ограниченной ответственностью).
10. Названная в п.5 комментируемой статьи книга учета документов составляет
наряду с правоустанавливающими документами неотъемлемую часть Единого государственного
реестра (см. комментарий к п.2 ст.12 Закона).
11. Значение расписки в получении документов на государственную регистрацию,
о которой идет речь в п.6 комментируемой статьи, состоит не только в том,
что она подтверждает принятие документов от заявителя. С указанной в ней даты
начинается проведение регистрационных действий, объем и порядок которых предусмотрены
в п.1 ст.13 Закона (см. комментарий к этой статье). Кроме того, с указанной
даты начинается исчисление установленного в п.3 ст.13 Закона (см. комментарий
к этой статье) месячного срока, в течение которого должна быть произведена
государственная регистрация.
12. При применении п.7 комментируемой статьи следует иметь в виду, что
ГК предусматривает возможность исключения из указанного в этом пункте правила
о моменте, с которого сделка считается зарегистрированной, а ее правовые последствия
- наступившими.
Так, в силу п.2 ст.8 ГК право на имущество, подлежащее государственной
регистрации, действительно возникает с момента регистрации, но только "если
иное не установлено законом". Точно так же ст.433 ГК, согласно которой договор,
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации, содержит аналогичную оговорку: "Если иное не установлено законом".
Примером такого рода исключений может служить п.4 ст.218 ГК. В нем предусмотрено,
что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского
кооператива, другие лица, которые имеют право на паенакопление, приобретают
право собственности на квартиру, дачу, гараж, иное предоставленное им кооперативом
помещение не с момента государственной регистрации, а с того времени, когда
они полностью внесут свой паевой взнос.
С учетом приведенных выше норм ГК следует считать сохранившими свое значение
до принятия третьей части ГК отдельных статей Гражданского кодекса РСФСР.
Так, ст. 546 этого Кодекса связывает приобретение наследства с его принятием
наследниками. Действия по принятию наследства должны быть совершены в течение
шести месяцев со дня смерти наследодателя. Свидетельство о праве на наследство,
которое является основанием для регистрации наследственных прав на недвижимое
имущество (см. комментарий к ст.17 Закона), выдается в любое время, но не
ранее шести месяцев после смерти наследодателя (ст.558 ГК РСФСР). Вместе с
тем в соответствии со ст.546 ГК РСФСР принятое наследство признается принадлежащим
наследнику со времени открытия наследства, т. е. дня смерти наследодателя
(ст.528 ГК РСФСР). Следовательно, еще до регистрации соответствующего права.

Комментарий к статье 17

1. Комментируемая статья содержит применительно к определенным основаниям
для государственной регистрации единые решения вне зависимости от того, идет
речь о наличии прав на недвижимое имущество, их возникновении, прекращении,
переходе (обременении) либо совершении сделок с недвижимостью.
2. Абзац 2 п.1 под "актами, изданными органами государственной власти
или органами местного самоуправления в рамках их компетенции", подразумевает
нормативные (по их природе) акты.
Пределы нормотворческой компетенции органов определяются Конституцией
Российской Федерации, а также соответственно и другими правовыми актами Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. К предмету
регулирования комментируемого Закона имеют прямое отношение прежде всего ст.71
Конституции, которая отнесла к исключительному ведению Российской Федерации,
среди прочего, "гражданское законодательство", а также ст.72 Конституции,
включившая в совместную компетенцию Российской Федерации и субъектов Федерации
"владение, пользование и распоряжение землей, недрами, водными и другими природными
ресурсами" и соответственно "жилищное, земельное, водное, лесное законодательство,
законодательство о недрах". Совместная компетенция предполагает возможность
нормотворческой деятельности в определенной сфере как Российской Федерации,
так и субъектов Российской Федерации с тем, однако, что при обнаружении противоречий
между актами, изданными на том и другом уровне, приоритетом пользуется акт
Российской Федерации (п.5 ст.76 Конституции). Вне пределов ведения Российской
Федерации, а также совместного ведения субъекты Российской Федерации осуществляют
собственное правовое регулирование (п.4 ст.76 Конституции).
Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы местного
значения, в частности самостоятельно управляют местной собственностью. Кроме
того, они могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями,
с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов;
при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству
(ст.132 Конституции).
Таким образом, решение вопросов, связанных с правовым режимом недвижимости,
включая ее регистрацию, в принципе может осуществляться на разных уровнях.
Прямые указания на этот счет, основанные на приведенных положениях Конституции,
конкретизируются иногда в отдельных актах. Примером может служить комментируемый
Закон.
В других актах закреплена более или менее широко возможность принятия
норм на уровне субъектов Российской Федерации. Так, Градостроительным кодексом
Российской Федерации (ст.22) предусмотрено, что разработка и принятие законов
и иных нормативных правовых актов в области градостроительства осуществляются,
в соответствии с Конституцией Российской Федерации, данным Кодексом, другими
федеральными законами, а также конституциями или уставами субъектов Российской
Федерации. Водный кодекс допускает принятие субъектами Российской Федерации
законов и иных, регулирующих водные отношения нормативных актов, которые не
противоречат самому Кодексу и иным федеральным законам. Лесное законодательство
включает, помимо федеральных законов и других нормативных правовых актов Российской
Федерации, также законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации
(ст.1 Лесного кодекса). Аналогичную норму содержит ст.1 Закона "О недрах".
В отдельных законах особо выделена нормотворческая компетенция органов
местного самоуправления. Например, в Градостроительном кодексе (ст.23) содержится
указание на то, что в ведении муниципальных образований находятся, в частности,
принятие и изменение правил застройки, иных нормативных актов в области градостроительства,
организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости
городских и сельских поселений, других муниципальных образований, а также
организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга
объектов градостроительной деятельности в случае наделения органов местного
самоуправления соответствующими полномочиями.
Наряду с вертикальной существует и горизонтальная иерархия актов. К традиционным
положениям, в силу которых более поздний акт вытесняет ранее принятый, а акт,
посвященный специальным вопросам, пользуется приоритетом по отношению к акту
общему, присоединяется теперь особая юридическая сила некоторых актов, конституирующих
отрасль права или отрасль законодательства. Так, в силу п.2 ст.3 ГК федеральные
законы, содержащие нормы гражданского права, должны непременно приниматься
в соответствии с Гражданским кодексом, и тем самым признано верховенство этого
Кодекса по отношению к другим федеральным законам. Точно так же Закон "О недрах"
(ст.1) закрепил свой приоритет по отношению ко всем остальным актам, принятым
на уровне не только субъектов Российской Федерации, но и самой Российской
Федерации. Таким же образом федеральные законы и иные правовые акты в области
градостроительства должны соответствовать Градостроительному кодексу (п.3
ст.2), а акты, регулирующие водное законодательство,- Водному кодексу (ст.2).
Во всех случаях, когда учреждение юстиции, осуществляющее государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, должно применить нормативный
акт органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления,
следует предварительно определить, издан ли такой акт в рамках компетенции
соответствующего органа и соблюден ли установленный для его принятия порядок.
При применении законодательства, о котором идет речь в комментируемой
статье, необходимо учитывать действие нормативного акта не только в пространстве,
но и во времени. Новые законы России вступают в силу одновременно на всей
территории Российской Федерации по истечении 10 дней, а указы Президента Российской
Федерации и акты Правительства Российской Федерации - 7 дней со дня первого
их официального опубликования, если в самих актах не была предусмотрена иная
дата.
По общему правилу гражданско-правовой акт при отсутствии в нем другого
указания на этот счет обратной силы не имеет. Он распространяется на отношения,
которые возникли после введения его в действие. Однако по отношениям, возникшим
до этого, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения
его в действие (ст.4 ГК).
Ключевое значение для выбора разных по времени их действия актов имеет
указание комментируемой статьи на необходимость руководствоваться законодательством,
действовавшим на момент издания соответствующего акта органом государственной
власти или местного самоуправления.
3. Договоры и другие сделки (абз.3 настоящей статьи) могут быть предметом
государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых,
изменяемых или прекращаемых ими прав.
Для того чтобы договор был признан заключенным, стороны должны в предусмотренной
законом форме (в частности, простой письменной или нотариальной) достичь согласия
относительно его предмета и всех других условий, отнесенных к существенным
(ст.432 ГК). При этом в соответствии со ст.433 ГК договор признается заключенным
в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт. Исключение составляют
договоры, подлежащие обязательной регистрации: для них таким моментом служит
(если иное не установлено законом) момент государственной регистрации (п.3
ст.433 ГК).
Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти
договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода
соответствующих прав. В случаях, когда ГК предусматривает обязательную регистрацию
различных сделок, которые связаны с недвижимостью (например, ст.164 ГК), регистрация
прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается
как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках (договорах),
направленных на обременение прав на недвижимость (например, ст.352 ГК об ипотеке),
государственной регистрации подлежат сами соответствующие сделки (договоры).
Специальные нормы, относящиеся к заключению определенных видов сделок
(договоров) по поводу недвижимости, содержатся в земельном законодательстве,
законодательстве о недрах, о лесах и о водах (имеются в виду нормы о круге
объектов, порядке заключения договоров и др.). Отдельные вопросы, возникающие
при совершении сделки, связанной с недвижимостью, могут быть урегулированы
субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями неодинаково.
В этих целях следует руководствоваться правилами, действующими в месте совершения
сделки (договора).
При применении абз.3 комментируемой статьи в части, относящейся к действию
закона во времени, следует иметь в виду, что для совершенного договора всегда
сохраняет свою силу тот закон, который действовал в момент, когда договор
был заключен (ст.422 ГК). С этим связан принцип неизменности договора. Однако
из него может быть сделано исключение в виде указания в новом законе, что
он распространяется и на ранее заключенные договоры. Это исключение действует
только по отношению к императивным, абсолютно обязательным нормам закона.
Если такая норма является диспозитивной, т. е. допускающей включение в договор
иного по согласию самих сторон, не совпадающее с содержанием новой диспозитивной
нормы условие сохраняет действие даже тогда, когда в новом законе предусмотрена
его обратная сила.
В виде общего положения договор по поводу прав на недвижимость и их ограничений
(обременений) заключается свободно по воле самих сторон. Исключение установлено
законом для случая, когда заключение договора допускается только при условии,
если этому предшествует соответствующий акт, который исходит от компетентного
органа государственной власти или местного самоуправления. Имеется в виду,
в частности, содержащееся в акте разрешение (согласие) заключить договор (см.
комментарий к абз.7 настоящей статьи).
Применительно к отношениям с участием иностранного элемента (имеются
в виду случаи, когда один или оба контрагента - иностранные граждане или юридические
лица, либо сделка заключена за пределами Российской Федерации или по поводу
находящегося за границей имущества) действуют специально установленные коллизионные
нормы. До принятия третьей части ГК сохраняют силу статьи раздела VII Основ
гражданского законодательства 1991г. Ими предусмотрено, в частности, что возникновение
и прекращение права собственности на имущество, которое является предметом
сделки, определяются по праву места совершения сделки, если иное не установлено
соглашением сторон (п.3 ст.164 ГК); форма внешнеэкономических сделок, которые
совершаются российскими юридическими лицами и гражданами, независимо от места
совершения этих сделок, определяется российским законодательством; им же определяется
форма сделок по поводу строения и другого недвижимого имущества, которое находится
в Российской Федерации (п.1 ст.165 ГК).
4. В абз.4 настоящей статьи в качестве основания для государственной
регистрации указаны акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений.
Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991г. (с
послед. изм. и доп.). // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959; 1993. N 2. Ст.67;
СЗ РФ. 1994. N 6. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472.
Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность
по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального
жилищного фонда. Граждане, которые забронировали жилые помещения, имеют право
на приватизацию именно этих помещений. Передача осуществляется на бесплатной
(безвозмездной) основе. Закон предусматривает однократную приватизацию: гражданин
имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Из этого правила
в интересах несовершеннолетних установлено исключение: несовершеннолетние
лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации,
сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого
помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по
достижении совершеннолетия.
Приватизация осуществляется с согласия всех проживающих на жилой площади
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14
до 18 лет. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним
дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных
случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они
проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. В случаях,
когда указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают
проживать в занимаемом жилом помещении (так называемые "бывшие члены семьи"),
они сохраняют такие же права и обязанности, как и члены семьи. Все названные
лица имеют равное право на приватизацию жилого помещения.
Согласие на приватизацию должно быть выражено в письменной форме. При
этом жилье может быть передано в собственность либо одного из совместно проживающих
лиц, в том числе и несовершеннолетних, либо в общую собственность всех или
нескольких лиц (см. комментарий к ст.24 Закона).
Лица, выразившие согласие на приватизацию жилья другими членами семьи
и не ставшие собственниками, сохраняют право на приватизацию впоследствии
полученного ими другого государственного или муниципального жилья (см. об
этом п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24
августа 1993г. N 8 в ред. от 21 декабря 1993г. и от 25 октября 1996г. "О некоторых
вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации"". // Сборник постановлений Пленумов Верховных
Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М.: Спарк,
1999. С. 275.).
Несовершеннолетние лица, как правило, включаются в состав собственников
(ст.7 Закона о приватизации). Иное может быть допущено только по заявлению
родителей, усыновителей, опекунов при наличии разрешения на это органов опеки
и попечительства, если идет речь о несовершеннолетних в возрасте до 14 лет,
и по заявлению самих несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, на которое
они получили согласие родителей, усыновителей, попечителей, а также разрешение
органов опеки и попечительства.
Приватизация оформляется договором передачи жилья. Этот договор имеет
свои особенности, в связи с чем основание регистрации прав на приватизируемое
жилье специально выделено в комментируемом абзаце. Провозглашенный в ГК принцип
свободы договора в данном случае касается только граждан, желающих приватизировать
занимаемое ими жилье. В отношении их контрагентов - собственников жилья Закон
о приватизации допускает понуждение заключить договор. Если гражданин выразил
желание приватизировать жилье, собственник обязан заключить с ним договор
на условиях, предусмотренных Законом о приватизации и иными правовыми актами.
В упомянутом постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
24 августа 1993г. указано, что, исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона
о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых
ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8 постановления).
В соответствии с Законом о приватизации одной из сторон в договоре выступают
физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или
аренды. В связи с новым ГК жилые помещения могут предоставляться гражданам
только на основании договора найма. Различаются договоры социального и коммерческого
найма (ст.672 ГК). Право на приватизацию жилья имеют граждане, занимающие
жилое помещение по договору социального найма. При этом следует иметь в виду,
что ранее заключенные договоры найма жилого помещения приравниваются к договорам
социального найма.
Другой стороной в договоре выступают местная администрация (если речь
идет о муниципальном жилье) либо государственные и муниципальные предприятия
и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен, соответственно, на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления.
Заявление о приватизации подается в письменном виде лицами, желающими
стать собственниками жилья. От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет
заявления подают их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние
в возрасте от 14 до 18 лет подают заявление сами, но с согласия своих родителей,
усыновителей либо попечителей. В Законе о приватизации предусмотрено, что
в случаях, когда в жилых помещениях проживают исключительно несовершеннолетние,
к заявлениям о приватизации жилья должно быть приложено предварительное согласие
органов опеки и попечительства. В связи с принятием ГК последнее требование
- предварительного согласия органов опеки и попечительства - очевидно, следует
признать недействующим, поскольку в соответствии со ст.37 ГК разрешение органов
опеки и попечительства требуется лишь в случаях, если речь идет о сделках,
влекущих уменьшение имущества подопечного.
Решение о приватизации должно быть принято в течение двух месяцев с момента
подачи заявления. При отказе от заключения договора либо нарушении установленного
срока для рассмотрения заявления или других нарушениях их прав граждане могут
обратиться в суд.
Договоры передачи жилья в собственность заключаются в простой письменной
форме.
В ст.7 Закона о приватизации было предусмотрено, что договор передачи

<< Пред. стр.

стр. 61
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>