<< Пред. стр.

стр. 65
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся
кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и
собственники помещений в комплексе недвижимого имущества не зарегистрировали
свои права на эти помещения в Едином государственном реестре прав.
Исходя из изложенного, п.1 не следует рассматривать только как отсылочную
норму, поскольку этим пунктом, как и п.5 ст.32, устанавливается приоритет
Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" над нормами Закона "О товариществах собственников жилья", которые применимы
к государственной регистрации прав только в том случае, если они не противоречат
Закону "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним".
2. В соответствии с п. 2 ст.290 ГК доля в праве общей собственности на
общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно
с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 ст.8 Закона "О товариществах
собственников жилья" устанавливает такой же режим перехода права собственности
на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество
жилого дома. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество
в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности
не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца
жилое или нежилое помещение.
На основании вышеназванных норм права в п.2 комментируемой статьи установлено
общее правило, согласно которому государственная регистрация возникновения,
перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое
помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Право собственности на помещение может быть приобретено на основании
договоров купли-продажи недвижимости (ст.549 ГК), мены (ст.567 ГК), дарения
(ст.572 ГК), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии
в строительстве, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации,
наследования, а также по другим основаниям, предусмотренным законом. Внесение
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
записи о регистрации возникновения или прекращения права собственности на
конкретное помещение является регистрацией возникновения или прекращения права
общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме,
самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой
собственности не осуществляется и изменения в записи о регистрации права общей
долевой собственности не вносятся. Субъектами права долевой собственности
на общее имущество в кондоминиуме будут являться домовладельцы, запись о регистрации
права собственности которых на отдельные помещения имеется в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 2 ст.49 Закона "О товариществах собственников жилья" предусматривает
членство в товариществе собственников жилья в качестве обязательного условия
приобретения помещения в кондоминиуме. Однако постановлением Конституционного
Суда от 3 апреля 1998г. N 10-п пп. 2 и 3 ст.49 Закона "О товариществах собственников
жилья" в той мере, в которой они допускают обязательность членства в товариществе
собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, признаны
не соответствующими ст.30 Конституции Российской Федерации и, соответственно,
не подлежащими применению.

Комментарий к статье 24

1. Имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц,
принадлежит им на праве общей собственности (п.1 ст.244 ГК). Комментируемая
статья предусматривает разные режимы государственной регистрации права общей
собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли эта
собственность долевой или совместной.
2. Долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением
доли каждого из собственников, а совместной - без определения таких долей.
И та и другая возникают в случаях, когда в собственность двух или более лиц
поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения
(неделимые вещи) или не подлежит разделу в силу закона. В первом случае речь
идет об имуществе, не делимом физически (например, автомашина), а во втором
- юридически. Примером второго может быть имущество кондоминиума, включающее
объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества
и использования этого комплекса. Находясь в общей долевой собственности домовладельцев,
соответствующее имущество не подлежит разделу и отчуждению отдельно от права
собственности домовладельцев на помещение (квартиру) в кондоминиуме (ст.8
Закона "Об основах федеральной жилищной политики" в ред. Федерального закона
от 19 марта 1997г. (21 апреля 1997г.) N 68-ФЗ. // СЗ РФ. 1997. N 17. Ст.1913.).
Нормы, запрещающие раздел имущества, находящегося в общей собственности,
содержатся и в Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан" от 15 апреля 1998г.. // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст.1801.
Так, в ст.30 этого Закона предусмотрено, что земельные участки общего
пользования разделу не подлежат (п. 1), а также что раздел земельного участка,
принадлежащего члену объединения, допускается до определенного предела. Образующиеся
при разделе земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного
участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской
Федерации (п.5).
В случаях, предусмотренных законом или договором, общая собственность
может возникнуть и на делимое имущество. Так, в общую долевую собственность
нескольких наследников переходит имущество умершего гражданина и в том случае,
если в его состав входят, например, две и более квартиры (см. ст.532 ГК РСФСР
1964г.).
3. Общая собственность на имущество является долевой, если только законом
не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п.3
ст.244 ГК). Кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух
случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст.256) и совместную
собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257). Возникновение
совместной собственности допускается и в случаях, предусмотренных, помимо
ГК, в других законах. При этом иногда режим совместной собственности устанавливается
как "законный" (см. ст.33 СК РФ, ст.257 ГК).
Однако по соглашению между собой участники общей собственности могут
избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности
такое соглашение оформляется брачным договором (см. ст.3 и 42 СК РФ). В других
случаях в законах предоставляется право участникам общей собственности определить
ее вид. Так, в Законе "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
от 4 июля 1991г. (с изм. и доп.). // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959;
Ведомости РФ. 1993. N 2. Ст.67; СЗ РФ. 1994. N 6. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472./
предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо
в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность одного
из совместно проживающих на приватизируемой жилой площади лиц. При этом выбор
одного из предлагаемых видов собственности принадлежит исключительно гражданам,
выразившим желание на приватизацию. Однако и в этом случае следует руководствоваться
ст.244 ГК, ее презумпцией в пользу долевой собственности.
Указ Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996г. "О праве собственности
граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости
в сельской местности". // СЗ РФ. 1996. N 8. Ст. 740./ предусматривает, что
при невозможности раздела такого участка при соглашении собственников недвижимости
о создании общей собственности он может быть предоставлен им в такую собственность,
общую или совместную.
В Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан" от 15 апреля 1998г. только для одного из видов таких объединений
- садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества -
предусмотрено, что имущество общего пользования, приобретенное или созданное
таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью
его членов. Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального
фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах
и некоммерческих партнерствах), составляет собственность соответствующего
юридического лица (см. ст.4 названного Закона).
4. Совместная собственность во всех случаях может быть преобразована
в долевую. Такое изменение вида общей собственности допускается по соглашению
ее участников, а при недостижении ими согласия - по решению суда (см. ст.244
ГК).
Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае
смерти одного из сособственников. Это означает, что доля умершего не переходит
к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного
имущества и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного
правопреемства.
5. Доли в долевой собственности считаются равными, кроме случаев, когда
иное установлено законом или соглашением всех ее участников.
Вклады товарищей в общее имущество простого товарищества признаются равными,
если иное не следует из договора о совместной деятельности или фактических
обстоятельств (ст.1042 ГК).
Доли наследников при наследовании по закону также считаются равными (ст.532
ГК РСФСР), однако наследодателю предоставлено право изменить соотношение долей
в завещании.
В общем имуществе супругов их доли признаются равными, если иное не предусмотрено
договором между ними. Вместе с тем суду предоставлено право отступить от начала
равенства долей супругов, принимая во внимание интересы несовершеннолетних
детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности,
в случае, если другой супруг не получал доходов по неуважительной причине
или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ст.39 СК
РФ).
6. В п.1 комментируемой статьи имеется в виду регистрация идеальных долей
в общей долевой собственности, которые вносятся в Единый государственный реестр
прав в виде простой доли (1/2, 1/3, 1/4 и т. д.), т. е. речь идет о размере
доли, а не о ее содержании.
При регистрации права на недвижимость, которая находится в общей долевой
собственности, право каждого из сособственников регистрируется в Едином государственном
реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п.19 Правил ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
7. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что не только согласие сособственников
на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников
должно быть либо нотариально удостоверено, либо оформлено в органе, осуществляющем
государственную регистрацию, т. е. при личной явке.
Несогласие (возражение) хотя бы одного из сособственников с государственной
регистрацией права на долю заявителя (участника общей долевой собственности)
признается достаточным основанием для принятия регистрирующим органом в порядке,
предусмотренном ст.20 Закона (см. комментарий к ней), решения об отказе в
проведении государственной регистрации. В таком случае государственная регистрация
может быть осуществлена лишь по решению суда, принятому по иску того, кто
обратился за регистрацией доли, либо любого другого участника общей долевой
собственности.
8. Изменение долей участников общей собственности, которому посвящен
п.2 комментируемой статьи, имеет в виду, в частности, и случай, когда участник,
осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования
общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, вправе увеличить долю
в общем имуществе (см. ст.245 ГК).
Пункт 2 комментируемой статьи, как и п.1, указывает в качестве непременного
условия государственной регистрации перераспределения долей согласие участников
общей собственности. В данном случае речь идет о согласии именно тех из них,
чья доля в результате перераспределения изменяется (уменьшается или увеличивается).
Этим не исключено, что в договоре или в законе, к которым отсылает комментируемый
пункт, может быть предусмотрена необходимость получения на случай перераспределения
долей между отдельными участниками согласия всех участников общей долевой
собственности.
Из п. 2 комментируемой статьи следует, что для перераспределения долей
достаточно письменного согласия участников общей собственности. Такое согласие
может быть выражено и в заключенном между участниками в простой письменной
форме соглашении. Вместе с тем это не исключает нотариального удостоверения
согласия (соглашения), если участники того пожелают.
Наличие согласия на перераспределение долей служит обязательным условием
удовлетворения требований участника общей собственности о перерегистрации.
Из этого следует, что отсутствие согласия означает отсутствие у заявителя
права на изменение размера своей доли. В этой связи в подобной ситуации нет
оснований не только для приостановления государственной регистрации (см. ст.19
и комментарий к ней), но и для применения той процедуры, которая предусмотрена
в п. 1 комментируемой статьи на случай отсутствия согласия сособственников
на регистрацию доли в общей долевой собственности. Последнее объясняется тем,
что норма, посвященная указанной процедуре, является исключительной и не подлежит
по этой причине распространительному толкованию.
Отказ в регистрации перераспределения долей по причине непредставления
согласия других сособственников или наличия их возражений может быть обжалован
в суд. Основанием перерегистрации в этом случае может служить только судебное
решение.
9. В п.3 комментируемой статьи указан порядок осуществления государственной
регистрации возникновения, перехода и прекращения общей совместной собственности.
Это объясняется тем, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой
собственности, осуществляется по соглашению всех участников, каждый из которых
должен подать заявление о регистрации. Если же такого соглашения не достигнуто,
то каждый из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей с
соблюдением установленного ГК правила о преимущественном праве покупки продаваемой
доли, принадлежащем другим участникам общей долевой собственности (ст. 250
ГК).
Что же касается совместной собственности, то установленный порядок ее
регистрации имеет свои особенности, связанные с распоряжением такой собственностью.
Каждый из ее участников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом,
если иное не вытекает из закона или соглашения всех сособственников. Распоряжение
общим совместным имуществом может осуществляться также с согласия всех сособственников.
Независимо от того, кто именно совершает сделку, такое согласие сторон предполагается
(п.2 ст.253 ГК). По указанной причине орган, осуществляющий государственную
регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению
одного из участников общей совместной собственности, не требуя представления
согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено
законодательством или соглашением сторон.
Так, в силу ст.37 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению
недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности супругов, а также
сделки, которая требует нотариального удостоверения или регистрации в установленном
законом порядке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие
другого супруга. Если такое согласие приложено к договору, на основании которого
осуществляется регистрация прав, этого достаточно для проведения регистрации.
По-особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского
(фермерского) хозяйства. Имущество такого хозяйства принадлежит его членам
на праве совместной собственности. В соответствии с п.2 ст.23 ГК с момента
регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства его глава признается индивидуальным
предпринимателем. Тем самым лишь он один вправе осуществлять распоряжение
имуществом от имени членов хозяйства.
Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". // Ведомости РСФСР. 1990.
N 26. Ст.324. / предусматривает, что сделки по распоряжению общим имуществом
крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его
государственной регистрации, осуществляются главой хозяйства либо доверенным
лицом (ст.15). Регистратор поэтому обязан проверить в случаях, когда речь
идет о крестьянском (фермерском) хозяйстве, является ли заявитель главой хозяйства,
а при выступлении представителя - наличие у последнего доверенности от главы
хозяйства.
10. Поскольку необходимость представления согласия каждого из сособственников
на распоряжение недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности,
может быть установлена соглашением самих сособственников, целесообразно рекомендовать
им составить такое соглашение. Это, с одной стороны, обеспечит стабильность
возникающих правоотношений, а с другой - защиту интересов всех участников
общей собственности, поскольку сделка по распоряжению имуществом, совершенная
одним из сособственников, может быть признана недействительной по требованию
остальных вследствие отсутствия их согласия только в том случае, если другая
сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (ст. 253 ГК).
11. При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей
совместной собственности, производится единая запись и все сособственники
указываются в одной графе "Правообладатель" (п.41 Правил ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Комментарий к статье 25

1. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения
и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной
регистрации, возникает с момента ее совершения. С этим связано то, что лишь
с указанного момента недвижимость становится объектом гражданского оборота.
2. Документы, представляемые для государственной регистрации вновь создаваемого
объекта недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным
в ст.18 Закона (см. комментарий к этой статье).
Особые требования, относящиеся, в частности, к техническому (оперативному)
учету жилых строений и жилых помещений, осуществляемому государственными и
муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ), содержатся
в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации,
утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября
1997г.. // СЗ РФ. 1997. N 42. Ст.4787.
Одним из документов, который подтверждает право пользования земельным
участком для создания объекта недвижимого имущества, служит в соответствии
со ст.62 Градостроительного кодекса выдаваемое органами государственной власти
разрешение на строительство. Оно удостоверяет право собственника, владельца,
арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного
участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство
территорий и выдается соответствующими органами государственной власти.
3. Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом
или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение или иное
недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем
ему участке (п.2 ст.263 ГК). Право собственности на созданный объект недвижимости
по ее природе (т. е. вещи, связанной с землей) может возникнуть при наличии
у лица и иного вещного права на землю (в частности, права аренды). В этой
связи ГК (ст.552) устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения
или другой недвижимости продавцом передаются права на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Одновременно в ГК (п.2 ст.552) предусмотрены два возможных варианта указанного
договора с учетом наличия у продавца соответствующих прав на земельный участок.
Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с продажей
недвижимости (включая здания и сооружения) к покупателю переходит право собственности
или право аренды, либо предусмотренное договором иное право на соответствующую
часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого
продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель
приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята
находящейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец
не является собственником земельного участка, к покупателю переходит только
право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,
на каких осуществлял это право продавец.
Содержащееся в приведенных нормах ГК решение соответствует ст.37 действующего
Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права
собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям,
учреждениям и гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования
земельными участками.
4. В случаях, когда строительство осуществляется с участием нескольких
инвесторов, в числе которых может быть и подрядчик, с момента принятия вновь
созданного объекта недвижимого имущества у соинвесторов возникает право на
регистрацию их общей долевой собственности, при этом доля каждого определяется
заключенным между ними инвестиционным договором.
5. Пункт 1 комментируемой статьи связывает момент регистрации вновь созданного
объекта недвижимого имущества с представлением документов, которые порождают
факт его создания. В случаях, когда объект создавался на основе подрядного
договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие
сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. Общий порядок сдачи и
приемки результата работ по строительному подряду определяется ст.753 ГК.
В соответствии с п. 4 ст. 753 сдача и приемка оформляются двусторонним актом,
подписанным обеими сторонами договора. При отказе одного из контрагентов от
подписания акта его подписывает другая сторона с соответствующей отметкой
на этот счет. Признание в указанном случае акта недействительным может быть
осуществлено только судом по требованию соответствующей стороны. Представление
односторонне составленного акта при отсутствии решения суда о признании его
недействительным может служить основанием лишь для приостановления государственной
регистрации (см. ст. 19 и комментарий к ней).
В соответствии с действующими правилами допускается, по требованию стороны,
обратившейся по этому поводу в суд, представление к сдаче объектов строительства,
законченных строительством в соответствии с утвержденным проектом и годных
к эксплуатации. Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны
только при наличии положительных заключений надзорных инстанций. В этих случаях
представление соответствующего акта служит непременным условием осуществления
регистрации прав на такой объект.
Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993г. "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". // САПП РФ. 1993.
N 44. Ст.4191.// в части, действовавшей до принятия Указа от 25 января 1999
г. // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст.651.//, было предусмотрено, что каждому собственнику
земельного участка выдается свидетельство, которое подлежит регистрации в
регистрационной (земельной) книге и служит документом, удостоверяющим право
собственности на земельный участок, и соответственно основанием при совершении
сделок купли-продажи, залога, аренды, а также осуществлении иных действий
по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии
с действующим законодательством. Там же было предусмотрено, что при первичном
предоставлении земельного участка комитетом по земельным ресурсам и землеустройству
выдается свидетельство, основанное на решении местной администрации.
Пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 25 января 1999 г.
установлено, что свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной
Указом от 27октября 1993г. N 1767, а также государственный акт на право пожизненного
наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам,
утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991г. N
497, после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до начала выдачи свидетельств
о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219, признаются действительными.
7. Пункт 2 комментируемой статьи относится к незавершенным строительством
объектам недвижимого имущества. Пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25
февраля 1998г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных
с защитой права собственности и других вещных прав". // Вестник ВАС РФ. 1998.
N 10. С.19.// содержит указание на то, что не завершенные строительством объекты,
не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся
к недвижимому имуществу. Соответственно, они подчиняются нормам, регулирующим
правоотношения собственности на недвижимое имущество, совершение сделок с
ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности
на не завершенные строительством объекты и сделки с ними.
Таким образом, п.2 комментируемой статьи распространяется на случаи,
когда строительство ведется инвестором самостоятельно или на основе договора
строительного подряда, который к моменту регистрации уже прекращен и соответственно
незавершенное строительство как таковое принято инвестором (заказчиком).
8. Содержащееся в комментируемом пункте указание на то, что регистрация
права на объект производится в случае необходимости совершения сделки с объектом
незавершенного строительства, отнюдь не исключает возможности государственной
регистрации права собственности на не законченный строительством объект и
вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего
права собственности, так и на его обременения (например, при ипотеке).
9. Специальный случай регистрации незавершенного строительством объекта
предусмотрен Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997г. "О гарантиях
собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных
участков под этими объектами". // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст.2240.//. Им установлена
государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного
строительства при их приватизации. Такая регистрация осуществляется на основе
документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного
строительства, права пользования земельным участком для создания объекта недвижимого
имущества, наличия разрешения на производство строительных работ, а также
содержащих описание объекта незавершенного строительства. Особо выделено то
обстоятельство, что предметом продажи при приватизации незавершенного объекта
служит одновременно земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный
землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.
10. Пункт 2 ст.5 Закона "Об ипотеке" особо выделяет возможность залога
здания или сооружения, не законченных строительством. Имеются в виду объекты,
расположенные на земельном участке, отведенном в установленном законодательством
Российской Федерации порядке для строительства. Их ипотека возможна лишь с
одновременной ипотекой права по одному и тому же договору, включая земельный
участок, на котором находится это здание или сооружение как часть земельного
участка, функционально обслуживающего закладываемый объект, или принадлежащее
залогодателю право аренды этого участка или соответствующей его части. И только
когда незавершенное строительство производилось на земельном участке, принадлежащем
залогодателю на праве постоянного пользования, предметом ипотеки становится
сам объект (незавершенное строительством здание или сооружение) как таковой
(см. ст.69 Закона "Об ипотеке").

Комментарий к статье 26

1. Комментируемая статья вводит новое понятие "государственная регистрация
права аренды недвижимого имущества". В связи с этим в правовой литературе
появились высказывания о том, что государственной регистрации подлежит не
только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое "право аренды"
недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Подобного рода высказывания
нельзя признать обоснованными по причинам, изложенным ниже.
Пункт 1 ст.131 ГК устанавливает общее правило, по которому государственной
регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое
имущество, к числу которых "право аренды" не относится.
В соответствии с п.6 ст.131 ГК комментируемый Закон устанавливает лишь
порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации. Закон
не может своей нормой устанавливать государственную регистрацию "права аренды",
не предусмотренную нормами Кодекса. Кроме того, нормы гражданского права,
содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского
кодекса Российской Федерации (п.2 ст.3 ГК). Исходя из законодательно установленного
приоритета норм Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами

<< Пред. стр.

стр. 65
(общее количество: 180)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>